№ 66
гр. Свищов, 12.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СВИЩОВ в публично заседание на десети март през
две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Теодора Б. Стоянова Х.
при участието на секретаря Татяна Ст. Тотева
като разгледа докладваното от Теодора Б. Стоянова Х. Гражданско дело №
20214150100533 по описа за 2021 година
Иск по чл.108 от ЗС
Ищцата Д. В. Т., чрез адв.И.И. твърди, че на 3.10.2008г. е закупила от
ответниците Й. Л. ХР. и Н. ЕМ. ХР. недвижим имот –апартамент
№**********, с площ 40,25 кв.м., като сделката е оформена с НА 169, н.д.
659/2008г. на Нотариус И.А.. В него е записано, че апартаментът се продава
без прилежащото избено помещение №** с полезна площ 3,33кв.м. и същото
остава в собственост на продавачите. Счита , че избеното помещение няма
самостоятелно правно и техническо съществуване, а е акцесорно към
жилището и е недопустимо , съгласно чл.40 от ЗУТ единственото складово
помещение да бъде отделено от жилището и да остане в собственост на
продавачите. Заявява, че в тази част договорът за покупко-продажба е
нищожен и ответниците не могат да се легитимират като собственици на
избеното помещение. Моли съда да издаде решение, с което да я признае за
собственик на избено помещение №** с полезна площ 3,33кв.м. , находящо се
в гр.Свищов, ул.“****** и да осъди ответниците да предадат владението.
Претендира да се присъдят направените по делото разноски.
В едномесечен срок от получаване на разпореждането по чл.129 от ГПК
1
е постъпил отговор от ответниците Й. Л. ХР. и Н. ЕМ. ХР.,чрез адв.С.Т., в
който заявява че искът е неоснователен. Действително съгласно НА 169, н.д.
659/2008г. на Нотариус И.А. , жилището е продадено без прилежащото
избено помещение, но това не нарушава разпоредбите на ЗУТ. Твърди, че в
апартамента има обособено складово помещение. Заявява, че ответниците
притежават апартамент в същия жилищен вход, поради което няма пречка да
запазят собствеността върху мазето. Процесното избено помещение са
присъединили към прилежащото на тяхното жилище и освен това в тяхна
полза е изтекла придобивна давност. В съдебно заседание и в писмена защита
поддържа същото становище, искът да се отхвърли като неоснователен и
недоказан.
Съдът като обсъди събраните доказателства, намери за установено
следното :
Видно от приложения Нотариален акт №169, том ХІ, н.д.№659/2008г.
на Нотариус № 295 –И. А., действаща в района на СвРС , вписан под № 5708,
акт №121, том ХI, дело №2498/2008г. на Служба по вписванията-Свищов
ответниците по делото Й. Л. ХР. и Н. ЕМ. ХР. са продали на Д. В. Т.
недвижим имот –апартамент №**********, с площ 40,25 кв.м. В нотариалния
акт изрично е записано, че апартаментът се продава без прилежащото избено
помещение №** с полезна площ 3,33кв.м. и същото остава в собственост на
продавачите. Й. Л. ХР. и Н. ЕМ. ХР. –ответници по делото са придобили през
1992г. 3/4 ид.ч. от продадения имот по силата на договор за издръжка и
гледане , сключен с Й. Л. ХР. –баща на ответника Й. Л. ХР., видно от
Нотариален акт №78, том ІІІ, н.д.№994/1992г. на СвРС. Останалата 1/4 ид.ч. е
придобита по наследство от Й. Л. ХР. от майка му Н. П. Л., починала през
1987г., видно от Нотариален акт №2, том І, н.д.№3/1993г. на СвРС. В
посочените нотариални актове фигурира и процесното избено помещение
№** с полезна площ 3,33кв.м.
Самите ответници са били собственици на съседния апартамент №***
находящ се в гр.Свищов, ул.“******, *** с площ 75,02 кв.м. , с прилежащото
му избено помещение №3 с полезна площ 8,04кв.м. Този имот, съгласно
Нотариален акт №182, том VІ, н.д.№1663/1997г. на СвРС са дарили на
2
дъщеря си Н. Й. Х. , като са запазили заедно и поотделно пожизнено право на
ползване и го обитават и понастоящем.
По делото са разпитани водените свидетели- от ищцата С.П. и от
ответниците- Н. К.. Св.П. е майка на ищцата и сега живее в закупената през
2008г. гарсониера. Същата обясни, че дъщеря и и изпратила нотариалния акт
и видяла, че жилището е купено без мазе, разбрала че са се споразумяли че
мазата не се продава, но тогава била в чужбина и така останали нещата. Сега
се върнала в България и дошла да живее в това жилище и възникнали спорове
с ответниците, които са и съседи относно ползване на стаичка в
междустълбищното пространство и липсата на изба към гарсониерата. Заяви,
че знае, че продавачите използват и двете мази-тази към техния апартамент и
тази към гарсониерата.В обитаваното от нея жилище няма отделно обособено
складово помещение. Има нещо като ниша, част от коридора, което е с три
стени, а отпред е имало врати от шперцплат, които тя махнала. Сега си
сложила там пералня и няколко кутии с обувки.Свидетелят К., който е
приятел на ответника и е посещавал избеното помещение обясни, че двете
мази / на тристайния апартамент и на гарсониерата, която е била собственост
на родителите на ответника Й.Х./ са обединени от самото начало , т.е. преди
повече от 40 години. И сега е едно помещение с обща врата. Знаел, че по тази
причина, чрез агенция са обявили за продажба гарсониерата без избено
помещение и така са я продали. Той е живял в съседния блок и знае
разпределението на жилищата, като обясни че чупките в коридора /ниши/,
всеки е усвоил по различен начин- някой като килер,други като баня или
тоалетна.
При така изложената фактическа обстановка ,съдът намира,че искът е
неоснователен.
За да може да се проведе успешно ревандикационният иск,от страна на
ищеца е необходимо да се докаже, че е собственик на вещта,предмет на
иска,че вещта се намира във владение на ответника и ответникът да владее
вещта без правно основание. Липсва ли една от трите предпоставки искът не
може да бъде уважен.
На първо място ищецът не е собственик на процесното избено
помещение №** с полезна площ 3,33кв.м.
В тази връзка е предявен инцидентен установителен иск за
3
прогласяване на нищожност на договора за покупко- продажба на недвижим
имот , обективиран в НА 169, н.д. 659/2008г. на Нотариус И.А., в частта , с
която е уговорено, че апартаментът се продава без прилежащото избено
помещение като противоречащ на закона. Съгласно чл. 40 от Закона за
устройство на територията (ЗУТ) -Всяко жилище трябва да има
самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или
кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да
бъде в жилището или извън него, като в случая жилището е продадено без
прилежащото му мазе. Съгласно действащата понастоящем правна уредба
складово помещение може да бъде в жилището или извън него. Според
действащата към момента на построяване на жилищната сграда Наредба № 5
от 1977 г. за правила и норми по териториално и селищно устройство- Чл. 36.
(1) Помещенията в жилището са жилищни и обслужващи.(2) Към жилището
има и складови помещения. Съгласно чл.39 от същата наредба -Складови
помещения са: помещенията за зимнина, за отоплителни материали и др. Те
се разполагат извън очертанията на самото жилище - в избата, в тавана или на
самия етаж, в близост до комуникационния възел. Тоест следва да се приеме ,
че към момента на сроежа на жилищния блок е било задължително да има
складово помещение, извън апартамента, докато сегашните норми позволяват
то да е в самото жилище. В тази връзка спорният въпрос е дали въпросната
ниша в коридора на апартамента може да се приеме за складово помещение. В
случая от свидетелските показания и приложените копия от чертежи
„Разпределение на ет.5“ от одобрен проект за жилищен блок на ул.“***** се
установи, че в коридора на апартамента има ниша със стени от трите страни,
която може да се приеме за килер. В по –старите нотариалти актове на
апартамента - Нотариален акт №78, том ІІІ, н.д.№994/1992г. на СвРС и
Нотариален акт №2, том І, н.д.№3/1993г. на СвРС фигурира и помещение с
абревиатура ВШ.Според свидетелите П. и К. това е нишата в коридора, която
различните собственици са пригодили според нуждите си-килер, баня и т.н.
Според писмо изх.№ 94-М-126/10.03.2022г. на Община Свищов ВШ има
значението на вътрешен шкаф (ниша), като част от разпределението на
жилището. Съдът приема, че тази ниша може да бъде приета за складово
помещение- килер, който отговаря на сега действащия чл. 40 от Закона за
устройство на територията ,който позволява складовото помещение да е в
жилището, въпреки че към момента на построяване на жилищния блок
4
изискването е било складовото помещение да е извън жилището и по тази
причина са предвидени изби към всеки апартамент.
Действително таваните и мазетата, които по своето предназначение са
обслужващи отделни жилища са причислени към вещите – принадлежности,
условие за което е да има конструктивна и/или функционална връзка между
главната и акцесорната вещ. Тъй като таваните и мазетата нямат
самостоятелно предназначение, въпреки че са пространствено обособени,
това не променя техния несамостоятелен характер и тези помещения не могат
да се придобиват отделно от обекта, който обслужват, освен ако не могат да
се присъединят като принадлежност към друг самостоятелен обект на
собственост в същата сграда, което означава, че е допустимо придобиването
им само от лице, което има качеството на етажен собственик. В случая обаче
не става въпрос за продажба на мазе, което е недопустимо , а на жилище без
прилежащото му мазе.
Мазетата, чието предназначение е да служат като складови помещения
към жилищните обекти в сградата,по принцип и съгласно чл.98 от ЗС като
принадлежности към жилищните обекти следват главната вещ, освен ако не е
уговорено друго, а в случая процесното избено помещение №** с полезна
площ 3,33кв.м. е изрично изключено от предмета на разпоредителната сделка
по Нотариален акт №169, том ХІ, н.д.№659/2008г. на Нотариус № 295 –И. А.,
действаща в района на СвРС . Освен това може да се приеме, че ВШ (ниша) в
жилището може да изпълни функцията на складово помещение.
С оглед на това ,съдът намира,че ищцата не доказа, че е собственик на
избеното помещение № ** - предмет на делото, поради което искът, предявен
на основание чл.108 от ЗС следва да се отхвърли.
По възражението за изтекла придобивна давност- в практиката на ВКС
последователно и непротиворечиво се приема, че избените помещения в
сграда- етажна собственост по принцип не са самостоятелни обекти на
собственост, а принадлежност към обект и не могат да се придобиват по
давност отделно от придобиването по давност на обекта, към който
принадлежат. Съгласно чл. 98 ЗС те като принадлежност следват
собствеността на главната вещ. По изключение складово помещение може да
се придобие по давност отделно от обекта, към който принадлежи, но
5
единствено от лице, което притежава друг самостоятелен обект в същата
сграда и то само ако към обекта, към който принадлежи това складово
помещение, по архитектурния проект на сградата принадлежи и друго
складово помещение. Този извод се обосновава със съществуващите законови
изисквания към всяко жилище да има и складово помещение. В случая
ответниците владеят въпросното избено помещение повече от 40 години, като
същото е присъединено към тяхното избено помещение и е с общ вход. Само
от продажбата на недвижим имот –апартамент №**********, с площ 40,25
кв.м., при която в нотариалния акт изрично е записано, че апартаментът се
продава без прилежащото избено помещение №** с полезна площ 3,33кв.м. и
същото остава в собственост на продавачите , което е станало на 3.10.2008г.
до завеждане на делото на 8.07.2021г. са изминали повече от 12 години.
Доколкото владение от ответниците е осъществявано на фактически реално
обособена част от жилищната сграда, по отоношение на която са
манифестирали намеренията си като към собствена вещ, следва да се приеме
че са я придобили по давност.
При този изход на делото заплатената държавна такса и разноски
остават за сметка на ищцата. Ответниците са претендирали разноски в
размер на 800,00лв.-адв.възнаграждение, които следва да се присъдят.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Д. В. Т. с ЕГН **********, с адрес гр.Свищов,
ул.”******, предявен на основание чл.108 от ЗС против Й. Л. ХР. с ЕГН
********** и Н. ЕМ. ХР. с ЕГН **********, двамата от гр.Свищов,
ул.”*******” №*** ***, *** ап.** да я признае за собственик и и бъде
предадено владението на избено помещение №** с полезна площ 3,33кв.м.,
находящо се в гр.Свищов, ул.”*******” №*** ***, като неоснователен и
недоказан.
Решението подлежи на обжалване пред Великотърновски окръжен съд в
двуседмичен срок от съобщаването.
Съдия при Районен съд – Свищов: _______________________
6
7