Р Е Ш Е
Н И Е
№……….
гр.
Варна, 15.07.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ,
10-ти състав, в публично заседание, проведено на двадесет и шести юни през две хиляди и двадесета
година в състав:
СЪДИЯ: ИВЕЛИНА ВЛАДОВА
при секретаря Славея Янчева,
като разгледа
докладваното от съдията
гр.д.
№ 1208 по описа
за 2019г. на ВОС,
за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен от Р.Н.Ц. против Л.А.П.
иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на
предварителния договор сключен между тях на 07.10.2016г., с който ответникът се
е задължил да прехвърли на ищеца собствения си недвижим имот представляващ
½ ид.част от жилищна сграда с ид.10135.5510.580.2 по Кадастралната карта
на гр.Варна, кв.Галата, ул.“Фичоза“ № 10а със застроена площ от 60 кв.м. и РПЗ 135 кв.м.,
както и 175 кв.м. ид.части от дворното място, в което е построена сградата,
цялото с площ от 635 кв.м., представляващо ПИ с ид.10135.5510.580 по Кадастралната карта на гр.Варна, заедно с 142,5/635 ид.части от правото на строеж върху
мястото, в което е построена сградата.
В
исковата молба ищцата излага, че с
ответника са бивши съпрузи, чийто брак е прекратен с влязло в законна сила на
05.02.2013г. решение по гр.д.№ 9296/2012г. по описа на ВРС. Твърди, че на
07.10.2016г. с ответника са сключили предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот представляващ ½ ид.част от жилищна сграда с ид.10135.5510.580.2 по
Кадастралната карта на гр.Варна, кв.Галата, ул.“Фичоза“ № 10 със застроена площ
от 60 кв.м. и РПЗ 135 кв.м., както и 175 кв.м. ид.части от дворното място, в
което е построена сградата, цялото с площ от 635 кв.м., представляващо ПИ с
ид.10135.5510.580 по КК на гр.Варна, заедно с 142,5/635 ид.части от правото на
строеж върху мястото, на което е построена сградата, при договорена цена от
39950 лева и в срок до 31.01.2018г. При сключване на договора ищцата е
заплатила сумата от 9950 лева, а разликата от 30 000 лева е следвало да се
заплати след сключване на окончателния договор разсрочено на 30 равни месечни
вноски. Уговорено е било също, че в случай, че ответникът не представи необходимите
документи /документ за заличаване на
вписаната върху имота възбрана по изп.дело № 1232/2010г. по описа на ЧСИ № 808,
както и документ, установяващ, че кредиторите на продавача Е. и Д. Н. нямат
претенции към него/ в срок до 31.12.2017г. уговореният остатък от 30 000
лева няма да се дължи от купувача и продавачът се задължава да прехвърли в
нотариална форма собствеността на продаваните имоти без да претендира за
заплащане на остатъка от уговорената продажна цена. Твърди, че срокът за сключване
на окончателния договор е изтекъл и въпреки поканите от ищцата към ответника да
сключат окончателен договор до такъв не се е стигнало, тъй като ответникът не е
изпълнил задълженията си по договора за представяне на необходимите документи. По тази причина моли съда да уважи предявеният иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Претендира за присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил
отговор от ответника Л.А.П., чрез процесуалния му представител. Заявява
становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Твърди, че е
положил необходимите усилия за сключване на окончателен договор, включително за
изпълнение на задълженията си по чл.2, т.2.1 и т.2.2 от договора за
прекратяване на изп.дело № 20158080401232 по описа на ЧСИ Захари Димитров и за
вдигане на наложената по отношение на имота възбрана, но твъри че забавата се
дължи на ищцата, която не е оказала необходимото съдействие, поради това че
живее в Швейцария. Отделно от това прави възражения за нищожност на
предварителния договор поради накърняване на добрите нрави, тъй като същият
съдържа клаузи, явно незачитащи обществения ред и морала на страните по
сделката свързани с нееквивалентността на престациите доколкото съгласно
постигнатите уговорки ищцата може да придобие имота само за 9950 лева от общо
договораната цена от 39950 лева. Излага също, че считано от 12.02.2018г. воденото срещу ответника изп.дело №
20158080401232 по описа на ЧСИ Захари Димитров е прекратено и всички наложени
възбрани са вдигнати. Посочва, че уговорката по чл.2,т.3 от предварителния
договор има характер на договорена неустоечна клауза по чл.92, ал.1 от ЗЗД,
която също счита за нищожна поради противоречието й с добрите нрави, като нарушаваща
принципа за справедливост допускайки неравностойност на престациите. В
условията на евентуалност, твърди, че същата е прекомерна и несъответна на
евентуално претърпените вреди от ищцата и като такава подлежи на намаляване.
Моли съда да отхърли предавения иск, като приеме, че предварителният договор от
07.10.2016г. е нищожен, а в условията на евентуалност, след като приеме, че е
нищожна клаузата на чл.2, т.3 от договора да го обяви за окончателен при
условие, че ищцата заплати на ответника дължимият остатък от договорената продажна
цена в размер на 30 000 лева, ведно със законната лихва върху нея считано
от влизане в сила на съдебното решение до окончателното й изплащане,
респективно ако клаузата е действителна, договорената в нея неустойка да бъде
намалена поради прекомерността й. Моли за присъждане на сторените по делото
съдебно-деловодни разноски.
В съдебно заседание ищецът – Р.Н.Ц., чрез процесуалния си
представител поддържа предявения иск и моли да бъде уважен. Твърди, че
ответникът е собственик на имота предмет на предварителния договор, но същият е
бил неизправен по него, което налага искът за обявяването му за окончателен да
бъде уважен. Излага, че между страните
не е била уговаряна неустоечна клауза, а уговорка, с която престацията на
изправната страна се намалява. Моли да бъдат присъдени сторените по делото
съдебно-деловодни разноски.
В съдебно заседание ответникът Л.П. се представлява от
процесуален представител, който поддържа възраженията изложени в отговора на
исковата молба за това, че същият е добросъвестен и е изправна страна по
предварителния договор, както и че именно ищцата е била в забава за сключването
на окончателен договор. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен, поради това че
е нищожен, а в случай на извод за основателността му – да бъде уважен като
ищцата бъде осъдена да заплати дължимият остатък от цената в размер на
30 000 лева. Също претендира за присъждане на съдебно-деловодните
разноски.
Съдът,
след преценка на събраните по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 235
от ГПК, приема за установено следното от
фактическа страна:
Няма спор между страните, че по време на брака им са
построили процесната сграда в поземления имот закупен с нот.акт № 189, том 1,
рег.№ 1320, дело № 119/2003г., за което е издадено разрешение за строеж №
68/16.12.2003г. Бракът между Р.Н. П. и Л. А. П. е бил прекратен с влязло в
законна сила на 05.02.2013г. решение по гр.д.№ 9296/2012г. по описа на ВРС.
С предварителен договор от 07.10.2016г. Л.А.П. в качеството си на
продавач се е задължил да прехвърли на купувача Р.Н.Ц. собствената си придобита в режим на СИО с
купувачката ½ ид.част от жилищна сграда находяща се в гр.Варна, кв.Галата, ул.“Фичоза“ № 10а със застроена площ от 60 кв.м. и РПЗ 135 кв.м.,
както и 175 кв.м. ид.части от дворното място, в което е построена сградата,
цялото с площ от 635 кв.м., представляващо ПИ с ид.10135.5510.580 по КК на
гр.Варна, заедно с 142,5/635 ид.части от правото на строеж върху мястото, на
което е построена сградата за сумата
от 39950 лева. В чл.2 е договорено заплащането на цената да стане на части,
както следва: 9950 лева – при сключване на предварителния договор, като за тази
сума страните са се споразумели, че договорът има характер на разписка, а
останалата част от 30 000 лева ще
бъде изплатена на продавача след сключване на окончателен договор с
нотариален акт на 30 равни месечни вноски с падеж 15-то число на всеки месец, при условие че в срок до
31.12.2017г. продавачът представи на купувача писмени документи установяващи, че продаваният имот е освободен
от тежести в това число от вписаната възбрана по изп.дело № 1232/2010г. по
описа на ЧСИ № 808, а изпълнителното дело е прекратено, както и документ, че
кредиторите на продавача Е. Г. Н. и Д. Ж. Н. нямат каквито и да е претенции към
продавача Л. А. П.. В чл.3 от договора е уговорено, че в случай, че продавачът
не представи описаните документи в определения срок, то останалата част от цената
в размер на 30 000 лева няма да се дължи от купувача в полза на продавача
и последният се задължава да прехвърли в нотариална форма собствеността на
продаваните имоти без да претендира заплащане на остатъка от уговорената в
договора цена. Уговорено е срокът за сключване на окончателен договор да е до
31.01.2018г.
За получаването на първата
вноска от продажната цена в размер на 9980 лева е издадена разписка на
07.10.2016г. подписана от Р.Ц. като предал сумата и Л. А. като приел сумата
/л.9/.
Видно от
справката от Служба по вписванията –Варна по партида на ответника Л.П. /л.131-134/
се установява, че на 18.06.2010г. в полза на кредиторите Е. Г. Н. и Д. Ж. Н. е
вписана възбрана върху УПИ II – 604 в кв.34 с площ от 635 кв.м. Няма данни
възбраната да е била вдигната до датата на справката – 05.03.2020г.
Видно от
представената покана за доброволно изпълнение до Л.П. от ЧСИ № 808 Захари
Димитров по изп.дело № 20158080401232 образувано въз основа на издаден
изпълнителен лист по гр.д.№ 10300/2010г. по описа на ВРС, длъжникът е следвало
да заплати на кредиторите Е. Г. Н. и Д. Ж. Н. сума в размер на 26 950,90
лева, от които главница в размер на 5000 лева с дължима законна лихва в размер
на 2715 лева за периода от 05.07.2010г. до 23.10.2015г., главница в размер на
10 000 лева ведно с дължима законна лихва в размер на 5430,02 лева за
периода от 05.07.2010г. до 23.10.2015г., както и разноски в размер на 1695 лева
и 2110,88 лева - такси по ЗЧСИ. На 17.01.2018г. до пълномощника на длъжника Л.П.
е било изпратено съобщение от ЧСИ Захари Димитров за прекратяване на изп.дело №
20158080401232 на основание чл. 433, ал.1, т.8 от ГПК. Указано е, че наложените
възбрани и запори ще бъдат служебно вдигнати след като прекратителното
постановление влезе в сила.
От
представените 2 броя удостоверения издадени от ЧСИ Захари Димитров по изп.дело
№ 20158080401232 /л.130 и л.135/ се установява, че същото е било образувано на
08.10.2015г. като след връчването на длъжника на ПДИ не са били предприемани и
извършвани изпълнителни действия по искане на кредиторите Е. и Д. Н., не са
искани или налагани възбрани на недвижими имоти. По искане на длъжника от
04.01.2018г., на 09.01.2018г. същото е било прекратено на основание чл.433,
ал.1, т.8 от ГПК с влязло в сила на 13.02.2018г. постановление на ЧСИ. Към
датата на прекратяването дългът на длъжника Л.П. е бил в размер на 28278,20
лева.
В ход на
производството са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Н.Л.П.
и М.С.М..
От
показанията на св.П. – син на страните се установява, че родителите му решили
да прекратят съсобствеността си по отношение на имота в кв.Галата, като
сключили предварителен договор, според който майка му Р. трябвало да изкупи
дела на баща му за сумата от 40 000 лева. При сключване на договора била
платена сумата от 10 000 лева, а разликата трябвало да се изплати на фаза
окончателен договор, за което обаче Л.П. следвало да осигури определени
документи - както такива за изповядване
на сделката, така и документи, че имотът е освободен от вещни тежести, наложени
от негови кредитори – Н., а също, че Н. нямат финансови претенции към баща му.
Свидетелят посочва, че Л.П. имал дълг към Е. Н. и съпругата му в размер на
около 25 000 - 30 000 лева, който следвало да бъде изплатен преди да се
подпише договор в нотариална форма. Срокът, в който следвало да се сключи
окончателен договор бил края на месец 01.2018г. Свидетелят излага, че от
м.10.2016г. до м.01.2018г. поддържал връзка с баща си, както и той с майка му,
за да се уредят нещата по договора, но до финализиране на сделката така и не се
стигнало, тък като баща му не изпълил поетия ангажимент да освободи имота от
тежести, както и да представи документи, че кредиторите му нямат претенции към
него, независимо че образуваното срещу него като длъжник изпълнително дело било
прекратено на формално основание. Посочва, че през този период майка му
работела в Швейцария, но за този период се прибирала 6-7 пъти, в които търсела
контакт с Л. за уреждане на сделката, а отделно от това той имал контакт и с
нейният адвокат в България – адв. Н.. Поведението на баща му било, че всичко е
наред, но към м.02.2018г. Л.П. вече нямал желание да финализира сделката.
Продължили да очакват той да се снабди с документите още година и половина,
след което било заведено настоящото дело.
Свидетелката
М. – леля на ответника посочва, че Л. и Р. били във фактическа раздяла от 10
години, като от 2006г. Л. *** с втората си жена и си идвал във Варна по веднъж
годишно през лятото. Посочва, че племенникът и имал желание да уредят
отношенията си по повод къщата на ул.“Фичоза“ в кв.Галата, която построили по
време на брака си, но през последните 3 години не можел да осъществи контакт с бившата
си съпруга – нямал нито телефон, нито адрес. Според последните им уговорки Р.
трябвало да изплати на Л. неговият дял от къщата, но му била платила само 9000
лева. Знае, че по повод на този имот е намесен и съдебен изпълнител, който
търсил Л. в нейния дом. От него чувала, че Л. си бил уредил отношенията с
кредиторите.
При
така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни изводи:
Предявеният
иск е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, който преследва постигане на
транслативния ефект на сключения предварителен договор. Макар да няма
вещно-правно действие, този договор създава облигационна връзка между страните, по
силата на която е постигнато съгласие за сключването на окончателен договор. С
него се цели постигане на правните последици на несключения договор чрез
съдебното решение, което го замества. По правило при предварителния договор и
двете страни могат да предизвикат правната промяна по взаимно съгласие, но при
хипотези, в които едната страна
противоправно не дава съгласието си за дължимата правна промяна, възниква
необходимост от предявяване на конститутивен иск по чл.19, ал.3 oт ЗЗД.
За успешното провеждане на иска с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното
осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден
предварителен договор по смисъла на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия
е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът
е изправна страна по договора, т.е. изпълнил е поетите с него задължения, както
и че към датата на приключване на устните състезания са налице условията за
валидното прехвърляне на имота, в това число, че ответникът се явява собственик
на вещта.
Съдът намира, че така
предявеният иск е основателен, поради което следва да бъде уважен по следните
съображения:
От доказателствата по делото се установи безспорно, че между страните е
възникнала валидна облигационна връзка по силата на сключен предварителен договор
за покупко-продажба от 07.10.2016г. на недвижим имот - ½ ид.част от
жилищна сграда с ид.10135.5510.580.2 по Кадастралната карта на гр.Варна,
кв.Галата, ул.“Фичоза“ № 10а със застроена площ от 60 кв.м. и РПЗ 135 кв.м., както и 175 кв.м.
ид.части от дворното място, в което е построена сградата, цялото с площ от 635
кв.м., представляващо ПИ с ид.10135.5510.580 по КК на гр.Варна, заедно с
142,5/635 ид.части от правото на строеж върху мястото, на което е построена
сградата.
Постигнатото
съглашение е действително доколкото с подписване на договора страните са
демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба, съответно
покупка на имот. Същият съдържа всички уговорки относно
съществените условия на сделката, а именно: страни, предмет, цена. Уговорен е и
срок за сключване на окончателния договор – до 31.01.2018г., който е изтекъл
към датата на сезиране на съда с исковата молба, което обуславя и правния
интерес на ищеца от предявения иск.
Купувачът
Р.Ц. е изправна страна по договора досежно основното й задължение за авансово /към
датата на сключване на предварителния договор/ плащане на уговорената сума от 9950
лева като част от продажната цена, за установяване на което обстоятелство по
делото е представена и неоспорена от ответника разписка от 07.10.2016г. За
останалата част от продажната цена в размер на 30 000 лева между страните
е договорено в чл.2, т.2 от предварителния договор плащането да стане
разсрочено след нотариалното изповядване на сделката, поради
което не е налице забава на купувача.
Същевременно по делото се установи, че ответникът не е изпълнил
в срока по чл.4, ал.1 от договора,
т.е до 31.01.2018г. задължението да прехвърли
собствеността върху имота. Съдът приема за неоснователни
и недоказани възраженията на ответника, че до неизповядване на сделката се е
стигнало поради забава на ищцата-купувач по предварителния договор, предвид
нейното отсъствие от страната. По делото са представени писмени доказателства
удостоверяващи действия на Р.Ц. по сезиране на административни органи /община
Варна, район Аспарухово със заявление, вх.№ АУ012085АС/02.02.2018г. /л.110,111/,
както и нотариална заверка на подписа й под декларация по чл.25, ал.8 от ЗННД –
л.109/ непосредствено след уговорената
дата за сключване на окончателния договор – 31.01.2018г., което доказва нейното
присъствие, а не отсъствие от гр.Варна към падежа на задължението за сключване
на окончателния договор. В този смисъл са и показанията на разпитаният свидетел
Н. П., че майка му се е прибрала в България за финализирането на сделката в
края на м.01.2018г., когато са се срещали и с нейния адвокат. Пак тогава, на
01.02.2018г. Р.Ц. е упълномощила адв. С.Н. за извършване на действия пред
различни съдебни и административни органи. Същото е с достоверна дата,
доколкото именно на нея е извършено нотариално удостоверяване на подписа на
упълномощителя и на съдържанието на документа /л.27/. Неоснователни са и
възраженията на ответника, че до сключване на окончателен договор не се е
стигнало поради това, че ищцата не била отправила до него покани за това, доколкото
в предварителният договор е уговорен краен срок за нотариално изповядване на
сделката и той е този който „кани“ страните по него за предприемане на
необходимите действия.
Бездействието на продавача следва да
се тълкува като неоказване на необходимо кредиторово съдействие и нежелание за
сключване на окончателен договор за имота, по
отношение на който се легитимира като собственик и към датата
на устните състезания, поради което съдът намира предявеният иск за обявяване
на предварителния договор за окончателен за основателен.
В рамките
на особеното съдебно производство по иска по чл.19, ал.3 от ГПК и на основание чл.363 от ГПК съдът
осъществява до голяма степен същите действия, които извършва нотариуса,
проверявайки дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота, както и
факта на плащане на уговорената продажна цена, която
съставлява елемент от договора. Съдът следва да
замести с решението си волята на страните обективирана в предварителния договор,
като
не разполага с правото да внася каквито и да е било изменения в съдържанието
му. Съгласно чл.362, ал.1 от ГПК,
ако съдът приеме, че
купувачът не е изпълнил свое основно задължение при сключване на окончателния
договор - да изплати покупната цена или остатъка от нея, то решението, с което предварителния договор се обявява за окончателния
договор следва да бъде постановено под условие, че ищецът
изпълни задължението си. Т.е въпросът за вземането за цената не е предмет от фактическия
състав обуславящ основателността на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД, а има значение
единствено за режима на решението, с оглед възможността действието му да бъде
поставено под условие /изпълнение на насрещното задължение на ищеца/.
В случая ищецът твърди, че в негова тежест не съществува насрещно задължение, в това число за плащане
на остатъка от продажната цена от 30 000 лева, позовавайки се на чл.2, т.3
от предварителния договор, според който купувачът се освобождава от
задължението да заплати остатъка от продажната цена в случай, че продавачът не
изпълни задължението си да представи в срок до 31.12.2017г. доказателства за
освобождаване на имота от вещни тежести вписани по искане на негови кредитори,
както и изходящ от тях документ, че нямат претенции, в това число и финансови
към Л.П..
Ответникът противопоставя на ищеца възраженията си за недействителност –
нищожност на тази договорка поради накърняване на добрите нрави, изразяващи се
в неравностойност на разменените престации, поради това че същата предвижда
възможност ищцата да придобие процесния имот с продажна стойност от 40 000
лева само за 9980 лева, които е заплатила на ответника при сключване на
предварителния договор. Във връзка с това се твърди и нищожност на целия
предварителен договор, поради невъзможността уговорката за цената да бъде
заместена с повелителна норма на закона. На същите основания се претендира
отново за прогласяване нищожността на целия договор, респективно само на
клаузата на чл.2, т.3 от предварителния договор, но придавайки на същата
правната природа на неустойка, като в условията на евентуалност се претендира
за намаляване на договорената неустойка поради прекомерността й.
Съдът след запознаване с твърденията на страните, тълкувайки волята им по
реда на чл.20 от ЗЗД и след съвкупен анализ на всички събрани по делото
доказателства достига до извод, че в чл.2, т.2 и в чл.2, т.3 от предварителния
договор от 07.10.2016г. страните са уговорили два алтернативни фактически
състава уреждащи размера и дължимостта
на остатъка от продажната цена платима след сключване на окончателния договор.
Според първия /чл.2, т.2/ ищцата следва да заплати на ответника остатъка от
30 000 лева след сключване на окончателния
договор при положение, че ответникът представи доказателства за това, че
върху имота не тежат вещни тежести наложени от неговите кредитори Н., както и
че същите нямат финансови претенции за сумите, които са били предмет на
образуваното срещу Л.П. изп.дело № 20158080401232 по описа на ЧСИ Захари Димитров.
Т.е имотът се придобива чист и за ищцата в качеството си на негов едноличен
собственик, в случай на уважаване на настоящия иск, не виси угрозата да
отговаря със собствения си имот за чуждо задължение.
Вторият фактически състав
/чл.2, т.3/ предвижда договорът да бъде обявен за окончателен без да се дължи
заплащане на остатъка от продажната цена в размер на 30 000 лева, поради
това че продаваната вещ, по аргумент на противното от чл.2, т.2 ще се придобие обременена с вписаната
възбрана от кредиторите на ответника и респективно ищцата ще бъде поставена в
състояние да отговаря със собствения си имот за парично задължение на бившия си
съпруг за сума в размер на поне 28278,20 лева – колкото е дългът на Л.П. към
кредиторите му Н. съгласно издаденото по изп.дело №
20158080401232 по описа на ЧСИ Захари Димитров удостоверение.
Съдът приема, че и двата
уговорени начина за определяне размера на дължимата продажна цена – 39950 лева за
закупуване на чист от тежести имот и 9950 лева за придобиване на обременен с
вещна тежест имот за обезпечаване на парично задължение на ответника в размер
не по-малък от 28278,20 лева /към 09.01.2018г./ са равностойни на престацията
предмет на предварителния договор, а именно на ½ ид.част от имота на
ул.“Фичоза“ № 10а, поради което не е налице основание за прогласяване
нищожността на целия предварителен договор, респективно на клаузата на чл.2,
т.3 от същия на основание чл.26, ал.2, предл.3 от ЗЗД. Следва да се отбележи, че както към уговорената дата за сключване на окончателния договор – 31.01.2018г., така
и понастоящем е налице хипотезата, в която при евентуално уважаване на иска по
чл.19, ал.3 от ЗЗД ищцата ще придобие имот върху, които стои вписана възбрана
на 18.06.2010г. по ч.гр.д.№ 8013/2010г. /вписване № 4 по справката от СВ/ в
полза на кредиторите Е. и Д. Н., както и неудовлетворено тяхно парично вземане
по издаден срещу ответника изпълнителен лист по влязло в законна сила решение
по гр.д.№ 10300/2010г. по описа на ВРС. Спрямо придобивания по реда на чл.19,
ал.3 от ЗЗД процесен имот ищцата има качеството на недобросъвестен
приобретател, предвид наличието на по-рано вписана възбрана на имота, поради
което извършваните от кредиторите Н. действия спрямо него биха били
противопоставими на Р.Ц.. Обстоятелството, че изпълнителното дело образувано за
събиране на това вземане № 20158080401232 по описа на ЧСИ Захари Димитров
е било прекратено на основание чл.433, ал.1, т.8 от ГПК поради перемпция не обуславя
извод за недължимост на сумата предмет на принудителното изпълнение, нито е
основание за служебна отмяна на наложената в изпълнение на съдебно произнасяне
по друго дело възбрана.
Съобразно приетата по-горе същност на нормата на чл.2, т.3 от
предварителния договор като алтернативно уговорена продажна цена при положение,
че процесния имот продължи да служи за обезпечение на кредиторите на ответника
за негово лично парично задължение и след нотариалното изповядване на сделката,
съдът приема, че същата няма характер на договорна неустойка. В този смисъл
възраженията на ответника съдът приема за неоснователни. Неустойката обичайно
има обезщетителен характер за настъпили вреди от неизпълнение на задължение на
насрещната страна и се изразява в правото да се получи имуществена облага
различна от дължимите по договора престации. В случая с клаузата на чл.2, т.3
от предварителния договор е договорено ищцата да получи онова, което е предмет
на предварителния договор – имотът, а не нещо друго, но при намалена продажна
цена съобразена с индивидуалните му характеристики към датата на нотариалното
изповядване. Да се приеме, че клаузата има характер на неустойка означава
принципно да е възможно нейното намаляне поради прекомерност, което в случая се
приравнява на това съдът да промени волята на страните досежно договорената
продажна цена, а това е недопустимо, особено при иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.
С оглед изложеното и доколкото ответникът не установи да е изправна страна
относно задълженията му по чл.2, т.2.1 и т.2.2 от предварителния договор – да е
представил на ищцата до уговорената дата за сключване на окончателния договор –
31.01.2018г. доказателства за заличаване на вписаната от кредиторите му Н.
възбрана на процесния имот, а така също на изходящо от тях изявление за липса
на финансови претенции към него, то приложима в случая е уговорката на чл.3 от
предварителния договор, според която цената на продавания имот е в размер на
вече заплатената авансово сума по чл.2, т.1 от него. При това положение следва
да се приеме, че ищцата Р.Ц. в качеството и на купувач няма насрещно задължение
към продавача, поради което съдът следва да уважи предявения конститутивен иск
без да предвижда условие за действието на съдебното решение по него по смисъла
на чл.362, ал.1 от ГПК.
На
основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът следва да
бъде осъден да заплати дължимата държавна такса по прехвърлянето в размер на 159,85
лева по сметка на ВОС, определена върху продажната цена, съобразно т.8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност
и чл.96 от ЗННД.
Дължимият данък по чл.44, ал.1 от ЗМДТ следва да бъде платен от ищеца – купувач в съответната данъчна служба по
местонахождение на имота, като на основание чл.364, ал.2 от ГПК и чл. 45,
вр. 47, ал. 2 от ЗМДТ, вр. с чл. 34,
ал. 2 от Наредба за определяне размера на местните данъци на територията на
община Варна
заверен препис от настоящото решение следва да бъде издаден само след
представяне на доказателства за платен данък и за липса на задължения към
държавата.
Съгласно
чл.364, ал.1 от ГПК настоящата инстанция следва да постанови вписване на възбрана от Съдията по вписванията
при Варненския окръжен съд
върху процесния имот, обезпечаваща вземането за разноски по прехвърлянето на
имота.
Предвид
изхода от спора направеното от ищеца искане за присъждане на сторените по
делото съдебно-деловодни разноски се явява основателно и следва да бъде уважено
за сумата от 3118,29 лева
включваща 313,29 лева – заплатена държавна такса, 5,00 лева – такса за съдебно удостоверение и 2800 лева – адвокатско
възнаграждение, което е в рамките на двукратния размер на минималното такова
определено по реда на чл.7, ал.2, т.4 от Наредба № 1/2004г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения и не е прекомерно съобразно фактическата
и правна сложност на делото, а така също и съотнесено към претендираното от
ответника възнаграждение в размер на 3600 лева с ДДС. Сумата на разноските
следва да бъде
възложена в тежест на ответника на основание чл.78,
ал.1 от ГПК.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ОБЯВЯВА
ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключеният на 07.10.2016г.
между Л.А.П., ЕГН ********** с адрес: *** и Р.Н.Ц.,
ЕГН **********, с адрес: *** предварителен договор за покупко – продажба, по
силата, на който Л.А.П. се
задължава да продаде на Р.Н.Ц. собствения си недвижим имот, представляващ ½ ид.част от жилищна сграда с ид.10135.5510.580.2 по
Кадастралната карта на гр.Варна, кв.Галата, ул.“Фичоза“ № 10а със застроена площ
от 60 кв.м. и РПЗ 135 кв.м., както и 175 кв.м. ид.части от дворното място, в
което е построена сградата, цялото с площ от 635 кв.м., представляващо ПИ с
ид.10135.5510.580 по Кадастралната карта на гр.Варна, заедно с 142,5/635 ид.части от правото на строеж върху
мястото, на което е построена сградата, при договорена в предварителния договор продажна цена от 39950 лева, на основание на чл.19, ал.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Л.А.П., ЕГН ********** с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ в полза
на Държавата, по бюджета на съдебната власт, по сметка на ВОС сумата от 159,85 /сто петдесет и девет и
0,85/
лева, представляваща такса за
прехвърлянето на недвижимите имоти,
по чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД, на основание чл. 364, ал.1 от ГПК.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху описаните по-горе недвижими имоти до изплащане на
следващите се разноски по прехвърлянето, на основание чл.364, ал.1
от ГПК, като на Агенция по вписванията – Служба по вписванията
гр.Варна ДА СЕ ИЗПРАТИ препис от
настоящото решение, ведно със заверено копие на схемата на имоти с ид.10135.5510.580.2
и имот с ид.10135.5510.580 по КК на гр.Варна.
ОПРЕДЕЛЯ на ищеца Р.Н.Ц. шестмесечен
срок за вписване на настоящото решение считано от влизането
му в сила, на основание чл.115 от ЗС, като указва на ищеца, че след изтичането
на срока вписването на исковата молба губи действието си.
Препис от
влязлото в сила решение страните могат да получат след представяне на
доказателства за заплащането на дължимата нотариална такса и за заплатен в
данъчната служба местен данък в полза на Община Варна по чл.44,
ал.1, вр.чл.45 и чл.47, ал.2 от ЗМДТ, както и след
представяне на удостоверение, че продавачът няма непогасени, подлежащи на
принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни
вноски, на основание чл.264 от ДОПК, както и актуално удостоверение за данъчна
оценка на недвижимия имот, необходимо за удостоверяване на липсата на непогасени
данъчни задължения за имота, на основание чл.364, ал.2 от ГПК.
ОСЪЖДА Л.А.П., ЕГН ********** с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ
на
Р.Н.Ц., ЕГН **********, с адрес: *** сумата от 3118,29 /три хиляди сто и
осемнадесет и 0,29/ лева, представляваща сторени съдебно деловодни разноски
по делото, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ
В ОКРЪЖЕН СЪД: