№ 2228
гр. Бургас, 14.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ
при участието на секретаря МИЛЕНА ХР. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело
№ 20212120108431 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод исковата молба на „*** МЕНИДЖМЪНТ“
ЕООД против Л. О., с която са предявени главен и евентуален осъдителни искове. Ищецът
иска да бъде осъден ответника да заплати сумата от 1052,82 лева главница, от които 124,60
лева направени от ищеца разноски за периода 01.08.2019 г. – 30.09.2021 г. за поддръжката и
управлението на общите части на блок 6, а 928,22 лева, направени разноски за същия период
за поддръжката и управлението на общите части на на жилищен комплекс “***”, находящ се
в гр. *** – ***”, в УПИ *-65 по плана на зона Д на ж.к. “***”, ведно със законната лихва
върху главницата от датата на подаване исковата молба до окончателното изплащане на
сумата. Сумата се претендира като разноски при водене на чужда работа без пълномощие.
При условията на евентуалност се претендира осъждане на ответника да заплати
сумата от 928,22 лева, направени разноски за периода 01.08.2019 г. – 30.09.2021 г. за
поддръжката и управлението на общите части на жилищен комплекс „***”, находящ се в гр.
Бургас, ж.к. ***, ул. “*** – ***”, в УПИ *-65 по плана на зона Д на ж.к. ***, която сума се
дължи като неоснователно обогатяване.
Ищецът излага, че жилищен комплекс „***” – гр. Бургас е от затворен тип, че
ответницата е собственик на апартамент № 26 в блок № 6 на комплекса. Твърди, че през
процесния период е извършвал дейност по поддръжка и управление в комплекса въз основа
на сключен с инвеститора “*** 2” ЕАД договор от 01.08.2019 г., както и въз основа на
тристранни договори с част от собствениците на апартаменти в комплекса.
Поддържа, че страните по делото не са сключили изричен договор, но въпреки това
ищецът е извършил посочените услуги в интерес на ответницата, без да има личен интерес,
респ. навежда доводи, че е налице водене на чужда работа без пълномощие, поради което
ответницата следва да го обезщети за направените от него разноски. При условията на
евентуалност, предвид факта, че ответницата не е собственик на идеални части от
поземления имот, в който е изграден комплекса, но се ползва от всички услуги,
предоставяни от ищеца, навежда доводи, че същата се е обогатила без основание,
спестявайки разходи за поддръжката за общите части.
1
В срока по чл. 131 от ГПК постъпва писмен отговор на исковата молба от
ответницата. Макар да се твърди, че искът по чл.59 от ЗЗД е недопустим, по същество
възраженията са свързани с неговата неоснователност. Твърди, че приложение следва да
намерят общите правила на ЗУЕС, тъй като не е налице договор по чл.2 от ЗУЕС с всички
собственици на самостоятелни обекти в комплекса. Оспорва извършването на разходите,
както и твърди, че те не са приети уместно. Твърди, че ответницата не притежава идеални
части от терена, върху който е построен комплексът и изграденото върху него, следователно
той не е обща част на ЕС. Твърди се, че разходите са свързани с търговската дейност на
дружеството – ищец и за реализиране на печалба от него. Твърди, че ответникът не би могъл
да се обогати с разходите, сторени от него за собствени нужди – възнаграждения, счетоводни
услуги, одит, чипове и дистанционни, правни услуги, куриерски, банкови и др. услуги,
заплатени осигуровки, административни разходи, трудова медицина. Сочи още, че в
исковата молба не е детайлно изяснен механизмът, по който в нейна тежест са възложени
суми за плащане поддръжката на общите части на комплекса и за поддръжката на блок 6.
Оспорва се начинът, по който са изчислени дължимите суми, като се твърди, че
определянето на същите на база на площта на апартамента към общата площ е в
противоречие с чл.51, ал.1 от ЗУЕС. Навежда доводи, че са налице договорни
правоотношения между ищеца и „*** 2” ЕАД, които изключват приложението на хипотезата
на чл.61 , ал.1 ЗЗД и възможността за ангажиране на извъндоговорната й отговорност.
Набляга се, че за процесния период ответницата не е пребивавала в етажната собственост
повече от 30 дни, поради което не дължи разходи за управление на общите части.
В съдебно заседание процесуален представител на ищеца поддържа исковете и моли
съда да уважи главния, респективно евентуалиня иск, като присъди на страната сторените по
делото разноски.
В съдебно заседание процесуалният представител на ответницата моли съда да
отхвърли и двата иска, като присъди на страната сторените по делото разноски.
Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Не е спорно между страните, че ответницата Л. О. е собственик на апартамент № 26 в
бл.6 в комплекс „***“ в гр. Бургас, ведно с 2,641 % идеални части от общите части на бл.6.
От 2017 г. до 2022 г. ответницата не е в България, като пристига в България през 2022 г.
заради започналата война в ***.
Не е спорно също, че ответницата не е сключила индивидуален договор за поддръжка
и управление нито с инвеститора на комплекса, нито с ищцовото дружество. На 01.07.2019
г. „*** 2” ЕАД (възложител) и „*** МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД (изпълнител), сключват
договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс „***“ (за краткост Договора), по
силата на който възложителят, като собственик на комплекса от затворен тип, включващ 6
жилищни блока, въведени в експлоатация, възлага на изпълнителя извършването на
цялостна поддръжка и управление на общите части на комплекса, както и на блоковете,
включващо следните дейности: поддръжка чистотата на общите части на комплекса и на
блока; поддръжка на зелените площи в комплекса; осигуряване на 24-часова физическа
охрана на целия комплекс и пропускателен режим за влизане в комплекса; осигуряване на
поддръжка и нормално функциониране на всички и всякакви съоръжения и комунални
услуги в общите части като електроснабдяването, водоснабдяването и канализация и други;
осигуряване на нормалното функциониране и поддръжка на басейна; осигуряване на лице за
контакт, което да е на разположение в работни дни между 08.30 часа и 17.30 часа.
Уговорено е, че възложителят ще осигури подписването на отделен договор за
управление и поддръжка със „*** МЕНИДЖМЪНТ“ EООД от всеки собственик на
апартамент или търговски обект при закупуването на същия. Според чл.14 от Договора в
замяна на предоставяните услуги, изпълнителят има право на месечно възнаграждение от
собствениците на всеки апартамент, което се състои от два компонента: първи компонент в
размер на 55 лева с ДДС, дължим на апартамент и втори компонент в размер на сума от 0.20
лева с ДДС, умножена по квадратните метри на всички обекти, притежавани от
2
възложителя.
От заключението на вещото лице по назначената съдебно-икономическа експертиза
се установява, че разходите за комплекса в процесния период възлизат на 227 871,34 лева,
разпределени по различни пера за разходи за материали, за външни услуги, за заплати, за
осигуровки и за други разходи. Осчетоводените суми касаят целия комплекс, в който има 7
жилищни сгради и един трафопост. Описаните суми за извършени разходи са изплатени.
Според вещото лице, стойността на разходите за блок 6, в който се намира апартаментът на
ответницата, е 12,6271 % спрямо общите разходи и възлиза на 35 087,19 лева. Стойността на
разходите за 2,641 % ид.ч. за процесния апартамент за процесния период възлиза на 926,65
лева.
Голяма част от собствениците имат подписани договори за управление и поддръжка с
ищцовото дружество „*** МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, но има и такива, които не са подписали
договор.
Свидетелят П.-Г., живуща в комплекса, заявява, че в комплекса има портиери, които
отговарят за свалянето на бариерата. Според свидетеля в комплекса има две чистачки и
човек за поддръжка.
По доказателствата:
Така описаната фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на
събраните по делото писмени доказателства и гласни доказателства, показанията на
свидетеля А.К. П.-Г., и заключението на вещото лице по назначената съдебно-икономическа
експертиза. Неоснователно е възражението на ответната страна, че заключението е
необосновано. Както експертът посочи в съдебно заседание, а е видно и от доказателствата
по делото, в комплекса има 7 жилищни сгради и една осма сграда, която е трафопост и по
него няма разходи за поддръжка и управление. От друга страна, водената счетоводна
отчетност е обща за всички блокове, находящи се в комплекса, поради което експертът
изчислява процентното съотношение на разходите според процентното участие на всеки
блок в общите разходи, съответно разходите за апартамента на ответницата според
притежаваните от нея идеални части от общите части за блок 6. Ето защо съдът кредитира
заключението.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
Съгласно чл. 4, ал. 2, т. 2 КМЧП (обща компетентност) международната
компетентност на българските съдилища е налице, когато ищецът е юридическо лице,
регистрирано в Република България. Приложимо в случая е българското право на основание
чл.111, защото се твърди, че неоснователното обогатяване е настъпило на територията на
България, и чл.112, ал.3 от КМЧП, тъй като задължението, произтичащо от водене на чужда
работа без пълномощие, е свързано със закрила на недвижимо имущество, което се намира в
България.
Предявеният главен иск е с правна квалификация чл.61, ал.1 от ЗЗД, а евентуалният
иск е с правна квалификация чл.59 от ЗЗД, като и двата иска са допустими.
По основателността на главния иск:
Извън всякакво съмнение е, че „***” е комплекс от затворен тип и управлението на
общите му части се подчинява на специалния режим по чл.2 от ЗУЕС. В цитираната
разпоредба е предвиден особен режим на управление на общите части, касаещ сгради в
режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от „затворен тип”. Съгласно
§1, т.3 от ДР на ЗУЕС „комплекс от затворен тип” е такъв, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, с построени в същия сгради – етажна собственост, както и други
обекти с обслужващи функции, при наличие на контролиран достъп за външни лица. В този
смисъл и на основание чл.2 от ЗУЕС управлението на общите части в такъв комплекс се
урежда чрез писмен договор, сключен между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти, с нотариална заверка на подписите.
Както се установи, ответницата не е подписала такъв договор и като етажен
3
собственик притежава само общи части от сградата – блок 6, но не и от терена, върху който
е построен комплексът. За терена, като обща част на комплекса, между собственика му и
ищцовото дружество е сключен договор за управление и поддръжка от 01.07.2019 г., по
който последното е изпълнявало възложените му дейности. Следователно, доколкото
ответницата не е собственик на ид.ч. от терена, основният иск по чл.61, ал.1 от ЗЗД е
изначално неоснователен за разходите за управление и поддръжка на комплекса, защото не
се касае до водене на чужда работа без пълномощие. Инвеститорът е сключил договор за
поддръжка и управление на общите части на комплекса с трето лице, но задължението за
извършване на дейностите по управление и поддръжка е на инвеститора, а не на други лица.
По отношение на разходите за управление и поддържане на блок 6, съдът намира
следното:
В закона липсва правило, което да уреди въпроса за управлението на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип в случаите, в които не е сключен договор по чл. 2 ЗУЕС
с всички или с някои от собствениците на самостоятелни обекти, както и в случаите на
разваляне или прекратяване на сключените договор по чл. 2 ЗУЕС. При тази законова
празнота в съдебната практика (Определение № 868 от 18.09.2015 г. по гр. д. № 2897/2015 г.,
III г. о. на ВКС) се възприема становището, че при липса на сключен договор по чл. 2 ЗУЕС
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти в жилищен комплекс от
затворен тип, отношенията по повод управлението на общите части не могат да останат
извън предмета на правно регулиране, поради което в тази хипотеза приложение следва да
намерят общите правила на ЗУЕС за управление на етажната собственост.
Според разпоредбата на чл.51, ал.2 от ЗУЕС не се заплащат разходите за управление
и поддържане на общите части на етажната собственост от собственик, ползвател и
обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една
календарна година. Разпоредбата е императивна и не зависи от това дали е взето решение на
ОС на ЕС – в този смисъл Решение № 60181 от 20.10.2021 г. на ВКС по гр. д. № 86/2021 г.,
I* г. о. В хипотезите на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС е без правно значение дали е бил уведомен
управителят на етажната собственост, тъй като това е условие за вземане на решение от
общо събрание на етажната собственост само по отношение на преценката на
обстоятелствата по чл. 51, ал. 3 ЗУЕС – аргумент от цитираното вече решение на ВКС.
Установи се по делото, че от 2017 г. до 2022 г. ответницата не е била в България и няма
доказателства друго лице да е живяло в апартамента й през този период.
Предвид изложеното главният иск се явява неоснователен и следва да бъде
отхвърлен. Отхвърлянето на главния иск налага разглеждането на евентуалния иск по чл.59
от ЗЗД. Съдът намира същият за частично основателен, като мотивите за това са следните:
Задължението за поддръжка и управление на общите части в жилищния комплекс от
затворен тип принадлежи на инвеститора, който е дружеството „*** 2“ ЕАД. Инвеститорът,
в настоящия случай, е възложил тази дейност на ищцовото дружество, но Договорът не е
такъв по смисъла на чл. 2 ЗУЕС, защото не е сключен между етажен собственик и
инвеститор. По възражението на ответната страна, че Договорът е антидатиран и съставен за
нуждите на процеса, съдът намира следното:
Според разпоредбата на чл.293, ал.1 от ТЗ за действителността на търговската сделка
е необходима писмена или друга форма само в случаите, предвидени в закон. Няма
разпоредба, която да предвижда Договорът да бъде сключен в определена форма. Договорът
е търговска сделка, поради което и на основание чл.293, ал.3 от ТЗ страната не може да се
позовава на нищожността, ако от поведението й може да се заключи, че не е оспорвала
действителността на изявлението. В този смисъл, трето лице не може да се позовава на
такава нищожност. Установи се по делото, че ищцовото дружество извършва поддръжка на
комплекса през процесния период (2019 г. – 2021 г.), поради което следва да се приеме, че не
е оспорило наличието на правоотношение и то е възникнало именно през 2019 г.
Вярно е, че ответницата не пребивава в комплекса за процесния период, но достъпът
й до него, респективно до собствения й апартамент не е ограничен. Въпреки физическото й
4
отсъствие от комплекса, О. се ползва от следните услуги: 24-часова физическа охрана на
целия комплекс и пропускателен режим на влизане в комплекса (в този смисъл са
показанията на свидетеля Г.), което означава и охрана на нейния имот; поддръжка чистотата
на общите части на комплекса (има две чистачки по думите на свидетеля Г.); поддържане на
зелените площи; осигуряване на поддръжка и нормално функциониране на всички и
всякакви съоръжения и комунални услуги в общите части като електроснабдяване,
водоснабдяване и канализация (има човек за поддръжка според показанията на свидетеля
Г.); осигуряване на лице за контакт, което да е на разположение в работни дни между 08.30
часа и 17.30 часа. Не може да има никакво съмнение, че за да изпълни своите задължения по
поддържане на комплекса, ищцовото дружество трябва да направи разходи за материали, за
външни услуги, за заплати и осигуровки на лицата, които фактически извършват дейността,
и други разходи, в зависимост от действието, което следва да се извърши.
Страните по делото очевидно не са в договорна обвързаност по повод поддръжката
на комплекса, но ищцовото дружество е извършвало такава. Следователно ответницата,
ползваща се от посочените по-горе услуги, без да ги заплаща, се явява неоснователно
обогатила се страна за сметка на обедняването на ищцовото дружество, което е заплатило
тези услуги. Както стана ясно, вещото лице е изчислило, че за апартамента на ответницата
стойността на разходите за поддръжката на общите части на комплекса възлиза на общо
926,65 лева за процесния период, поради което искът се явява основателен и следва да бъде
уважен в този размер и отхвърлен за разликата до пълния претендиран такъв от 928,22 лева.
По въпроса за разноските:
Според определение № 681/15.11.2019 г. на ВКС по ч.т.дело № 657/2019 г.
отговорността за разноски, след като е отхвърлен главният иск, трябва да се определи в
зависимост от изхода на делото само по евентуалния иск. Тъй като евентуалният иск е
отхвърлен частично, право на разноски имат и двете страни.
Ищецът претендира като разноски сума в размер на 720 лева, включваща 50 лева
заплатена държавна такса, 420 лева заплатено адвокатско възнаграждение и 250 лева
депозит за възнаграждение за вещото лице по назначената съдебно-икономическа
експертиза. С оглед уважената част от евентуалния иск ищецът има право на разноски в
размер на 718,70 лева.
Ответницата също има право разноски, които се изчерпват в изплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 800 лева. Ищецът е направил възражение за прекомерност на
изплатеното от ответницата адвокатско възнаграждение, като съдът намира същото за
основателно. Делото не се отличава с фактическа и правна сложност, като по него са
проведени две съдебни заседания. С оглед материалния интерес по делото съдът намира за
справедливо адвокатско възнаграждение в размер на 450 лева, като същият следва да бъде
взет предвид при изчисляване на дължимата на страната сума за разноски. С оглед
отхвърлената част от евентуалния иск ответницата има право на разноски в размер на 0,81
лева.
Мотивиран от горното Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на „*** МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ЕИК – *********, против Л. О.,
гражданин на ***, родена на *** г. в с. ***, ***, със съдебен адрес гр. ***, за осъждане на
5
ответницата да заплати на ищеца на основание чл.61, ал.1 от ЗЗД сумата от общо 1052,82
лева (хиляда петдесет и два лева и осемдесет и две стотинки), от които 124,60 лева,
представляващи припадащата се на ответницата част от направените от дружеството
разноски за периода от 01.08.2019 г. до 30.09.2021 г. за поддръжката и управлението на
общите части на блок 6, и 928,22 лева, представляващи припадащата се на ответницата част
от направените от ищеца разноски за периода от 01.08.2019 г. до 30.09.2021 г. за
поддръжката и управлението на общите части на жилищен комплекс „***“, находящ се в
гр.Бургас, ж.к. ***, ул.“*** – ***“, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба
до изплащането й.
ОСЪЖДА Л. О., гражданин на ***, родена на *** г. в с. ***, ***, със съдебен адрес
гр. ***, на основание чл.59 ЗЗД да заплати на „*** МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ЕИК –
*********, сумата от 926,55 лева (деветстотин двадесет и шест лева и петдесет и пет
стотинки), с която ответницата се е обогатила неоснователно и представляваща
припадащата се на нея част от направените от ищеца разноски за периода от 01.08.2019 г. до
30.09.2021 г. за поддръжката и управлението на общите части на жилищен комплекс „***“,
находящ се в гр. Бургас, ж.к. ***, ул. „*** – ***“, ведно със законната лихва върху сумата от
подаване на исковата молба – 29.11.2021 г. до изплащането й, като ОТХВЪРЛЯ иска за
разликата над присъдената сума до пълния претендиран размер от 928,22 лева.
ОСЪЖДА Л. О., гражданин на ***, родена на *** г. в с. ***, ***, със съдебен адрес
гр. ***, да заплати на „*** МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ЕИК – *********, сумата от 718,70
лева (седемстотин и осемнадесет лева и седемдесет стотинки), разноски по делото.
ОСЪЖДА „*** МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ЕИК – *********, да заплати на Л. О.,
гражданин на ***, родена на *** г. в с. ***, ***, със съдебен адрес гр. ***, сумата от 0,81
лева (осемдесет и една стотинки), разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
6