№ 338
гр. Смолян, 06.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СМОЛЯН в публично заседание на втори ноември
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Гергана Кузманова
при участието на секретаря Веселина Младенова
като разгледа докладваното от Гергана Кузманова Гражданско дело №
20225440100353 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на ЕТ “* *-* *“ против „* * 77“ ООД,
в която се твърди от ищеца, че на 16.04.2018 г. между страните / ответникът към онзи
момент с наименовение „* *" ЕООД/ е сключен договор за наем на недвижим имот,
съгласно който ищецът в качеството на наемодател е предоставил на ответника в качеството
на наемател за временно и възмездно ползване свой недвижим имот, представляващ
дърводелски цех за преработка на дървен материал, находящ се в *, общ. Смолян, ул. *, с
идентификатор на имота, в който се намира цехът **. В чл. 2.1. от Договора страните са
уговорили първоначален размер на дължимата наемна цена от 600 лв. без включен ДДС или
720 лв. с ДДС месечно, впоследствие увеличена на 700 лв. без включен ДДС или 840 лв. с
ДДС месечно въз основа на Анекс № 2 от 02.05.2019 г. към Договора за наем от 16.04.2018 г.
Твърди се от ищеца, че за периода 01.09.2020г. - 28.02.2021 г. наемателят не е
заплатил наемната цена за ползване на имота за 6 (шест) месеца, като сборът на неплатените
наеми се равнява на сумата от 5 040 лв. с ДДС. Отделно от горното, в чл. 3,1 от договора за
наем е уговорено, че наемната цена следва да бъде заплащана до 10-то число на всеки
календарен месец, за който имотът се използва от наемателя. В чл. 7.3. от договора страните
са уговорили, че при забава за плащане на която и да е месечна наемна цена или част от нея
наемателят дължи неустойка в размер на 0.5% от стойността на месечната наемна цена от
деня на изпадане в забава до окончателното изплащане на просроченото месечно
задължение.
Твърди се от ищеца също, че през целия период на договора наемодателят е бил в
забава за заплащане на дължимата месечна наемна цена, като срокът на закъснението е бил
различен за всеки отделен месец. Ето защо той дължи да заплати на наемодателя
уговорената в чл. 7.3. от договора за наем неустойка, както следва: сумата от 39 лв.,
1
неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец май 2018 г., за 13 дни (по 3 лв. на
ден) за периода 10.05.2018 г. - 22.05.2018 г.; сумата от 39 лв., неустойка за забавено плащане
на наемната цена за месец юни 2018 г., за 13 дни (по 3 лв. на ден) за периода 10.06.2018 г. -
22.06.2018 г.; сумата от 186 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец
юли 2018 г., за 62 дни (по 3 лв. на ден) за периода 10.07.2018 г. - 10.09.2018 г.; сумата от 93
лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец август 2018 г., за 31 дни (по 3
лв. на ден) за периода 10.08.2018 г. - 10.09.2018 г.; сумата от 513 лв., неустойка за забавено
плащане на наемната цена за месец септември 2018 г., за 171 дни (по 3 лв. на ден) за периода
10.09.2018 г. ; сумата от 312 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец
октомври 2018 г., за 104 дни (по 3 лв. на ден) за периода 10.10.2018 г. - 29.01.2019г; сумата
от 327 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец ноември 2018 г., за 109
дни (по 3 лв. на ден) за периода 10.11.2018 г. - 28.03.2019г; сумата от 282 лв., неустойка за
забавено плащане на наемната цена за месец декември 2018 г., за 94 дни (по 3 лв. на ден) за
периода 10.12.2018 г. -04.04.2019г.; сумата от 297 лв,, неустойка за забавено плащане на
наемната цена за месец януари 2019 г., за 99 дни (по 3 лв. на ден) за периода 10.01.2019 г. -
19.04.2019 г.; сумата от 237 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец
февруари 2019 г., за 79 дни (по 3 лв. на ден) за периода 10.02.2019 г. -3.04.2019г.; сумата от
153 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец март 2019 г., за 51 дни (по
3 дв. на ден) за периода 10.03.2019 г. - 30.04.2019 г.; сумата от 144 лв., неустойка за забавено
плащане на наемната цена за месец април 2019 г., за 48 дни (по 3 лв. на ден) за периода
10.04.2019 г. - 27.05.2019 г.; сумата от 81 лв., неустойка за забавено плащане на наемната
цена за месец май 2019 г., за 27 дни (по 3 лв. на ден) за периода 10.05.2019 г. - 05.06.2019 г.;
сумата от 51 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец юни 2019 г., за 17
дни (по 3 лв. на ден) за периода 10.06.2019 г. - 26.06.2019 г.; сумата от 48 лв., неустойка за
забавено плащане на наемната цена за месец юли 2019 г., за 16 дни (по 3 лв. на ден) за
периода 10.07.2019 г. - 25.07.2019 г.; сумата от 80,50 лв., неустойка за забавено плащане на
наемната цена за месец август 2019 г., за 23 дни (по 3.50 лв. на ден) за периода 10.08.2019 г. -
02.09.2019 г.; сумата от 84 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец
септември 2019 г., за 24 дни (по 3.50 лв. на ден) за периода 10.09.2019 г. -
03.10.2019г.; сумата от 94,50 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец
октомври 2019 г., за 27 дни (по 3.50 лв. на ден) за периода 10.10.2019 г. -05.11.2019г.; сумата
от 112 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец ноември 2019 г., за 32
дни (по 3.50 дв. на ден) за периода 10.11.2019 г. -11.12.2019г.; сумата от 178,50 лв.,
неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец декември 2019 г., за 51 дни (по
3.50 лв. на ден) за периода 10.12.2019 г. -29.01.2019г.; сумата от 308 лв., неустойка за
забавено плащане на наемната цена за месец януари 2020 г., за 88 дни (по 3.50 дв. на ден) за
периода 10.01.2020 г. -08.04.2020г. сумата от 234,50 лв., неустойка за забавено плащане на
наемната цена за месец февруари 2020 г., за 67 дни (по 3.50 лв. на ден) за периода 10.02,2020
г. -16.04.2020г.; сумата от 252 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец
март 2020 г., за 72 дни (по 3.50 лв. на ден) за периода 10.03.2020 г. - 20.05.2020г.; сумата от
210 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец април 2020 г., за 60 дни
2
(по 3.50 дв. на ден) за периода 10.04.2020 г. - 08.06.2020 г-; сумата от 154 лв., неустойка за
забавено плащане на наемната цена за месец май 2020 г., за 44 дни (по 3.50 лв. на ден) за
периода 10.05.2020 г. - 22.06.2020 г.; сумата от 241,50 лв., неустойка за забавено плащане на
наемната цена за месец юни 2020 г., за 69 дни (по 3.50 лв. на ден) за периода 10.06.2020 г. –
17.08.2020г.; сумата от 136,50 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец
юли 2020 г., за 39 дни (по 3.50 лв. на ден) за периода 10.07.2020 г. -17.08.2020г. ; сумата от
567 лв., неустойка за забавено плащане на наемната цена за месец август 2020 г., за 162 дни
(по 3.50 лв. на ден) за периода 10.08.2020 г. -19.01.2021г.; сумата от 1715 лв., неустойка за
забавено плащане на наемната цена за месец септември 2020 г., за 490 дни (по 3.50 лв. на
ден) за периода 10.09.2020 г. -13.01.2022г. ; Така общият размер на дължимата от ответното
дружество неустойка за неизпълнение на договорното задължение за заплащане в срок на
месечните наеми се равнява на сумата от 7 170,00 лв.
Твърди се от ищеца, че тъй като не е получил плащане на дължимата наемна цена за
периода 01.09.2020 г. — 28.02.2021 г. е потърсил правата си по съдебен ред, като на
09.08.2021 г. е подал в Районен съд - Смолян заявление за издаване на заповед за
изпълнение по чл. 410 от ТПК, въз основа на което е образувано ч.гр.д. № * г. по описа на
PC Смолян, и е издадена заповед за изпълнение. Тъй като с Определение № 77 от 28.02.2022
г. по в.ч.гр.д. № * г. по описа на Окръжен съд - Смолян е прието възражението на ответника
срещу заповедта за изпълнение на основание чл. 423, ал. 1, т. 1 от ТПК, и в съответствие с
дадените от районният съд указания предявява настоящия иск за установяване на вземането
си по издадената заповед за изпълнение.
Моли съда да постанови решение, с което да се признае за установено по отношение
на ответника, че същия дължи на ищеца сумата от 5 040,00 лв. с включен ДДС,
представляваща сбор от незаплатена наемна цена по Договор за наем на недвижим имот от
16.04.2018 г., сключен между ЕТ „* * - * *" и „* * 77" ООД, за периода 01.09.2020 г. -
28.02.2021 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
заявлението по чл. 410 от ГПК в съда - 09.08.2021 г., до окончателното й изплащане, за
което вземане е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ТИК по ч.гр.д. № * г. по описа
на Районен съд - Смолян.
Тъй като претенцията за неустойка за неизпълнение на договорно задължение не е
заявена със заявлението за издаване на заповед за изпълнение, то по отношение на нея и на
основание чл. 210, ал.1 от ТПК предявява осъдителен иск, като моли съда да постанови
решение, с което да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 7170 лв. /седем хиляди
сто и седемдесет лева/, представляваща неустойка по чл. 7.3. от Договор за наем на
недвижим имот от 16.04.2018 г., сключен между страните, ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 19.04.2022 г., до
окончателното й изплащане.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, с който оспорва
исковете. Сочи, че действително на 16.04.2018г. между страните е бил сключен договор за
наем. На 31.10.2018г. вписано в АВ при Търговски регистър по-голяма част от дяловете на
3
дружеството „* * 77“ ООД са закупени от дружество „* *“ ООД, с ЕИК: *, като другите
двама съдружници са * *ев * и * * *. На 19.12.2019г. * *ев * е напуснал изцяло дружество „*
* 77“ ООД. Към датата на сключване на договора за наем, същия е подписан вероятно от
предишния управител на дружеството, като е съществено да се уточни, че до настоящия
момент Наемодателя не е предоставил на управителя на „* * 77“ ООД, приемо -
предавателния протокол за ползваната от Наемателя площ. Този документ се представя за
първи път с настоящата искова молба. Между страните никога е нямало спор относно
площта, която Наемателя следва да ползва.
На 01.11.2018г. между ответното дружество, вече представлявано от новия
управител * * * и ищеца има подписан Анекс № 1 към договор за наем, в който е записано,
че Наемодателят предоставя свой недвижим имот с идентификатор № **. Цехът е с
идентификатор № **.1, тоест няма съмнение какво се отдава под наем. Всъщност причината
за спора е факта, че Наемодателя е искал повишаване на наемната цена, което е повод за
конфликти между страните. Поради това, през април 2019г. страните да се споразумели, да
се завиши наемната цена на 700 лева без ДДС. Между Наемодателя и Наемателя няма
подписван анекс, уговорката остава устна, като след този момент страните не са определяли
дата за плащане на наемната вноска. През месец юли 2020г. е прекратен договора за наем
между страните, като от 15.07.2020г. имота и прилежащата сграда са предоставени под
наем на друго дружество - „* *“ ЕООД с ЕИК: *с представляващ * *ев *, който е управител
и собственик на дружеството до 01.01.2022г.
При уреждане взаимоотношенията по прекратяване на договора за наем възниква
спор страните, като ищецът е твърдял, че имота не е върнат в състоянието, при което е
получен, като имало нарушения на асфалтовата настилка на места. Според ответника и до
онзи момент Наемодателя не му е предоставил никакъв приемо-предавателн протокол, за да
се установи какво е състоянието на настилката на имота при сключване на договора. Поради
това отношенията между страните се изострили, което е причина последно издадените
фактури от ЕТ „* * - * *“ — за месец август и септември 2020г., да бъдат платени
значително по-късно, а именно през януари 2021г. и септемврийската през януари 2022г.
Всъщност тези две фактури не са заплатени доброволно, а при извършения запор на
банковите сметки на ответника по изпълнително дело № * г. по описа на ЧСИ * *,
образувано по издадената Заповед за изпълнение по частно гр.дело № * г. по описа на PC -
Смолян. Ответникът не е считал, че дължи по тези фактури, защото няма редовно наемно
правоотношение. От изложеното следват няколко съществени извода: между страните има
постигнато устно съглашение за плащане на наемна цена от 700 лева на месец за целия
недвижим имот с идентификатор № **, ведно с дърводелския цех. Тази уговорка отменя
всякакви други условия и договори, тоест страната не може да твърди, че за новата наемна
цена важат останалите условия на стария договор за наем.
Не може да претендира и неустойка за забавено плащане, защото не е изправна
страна по договора, едноличния търговец е отдал имота на нов наемател без предизвестие.
Оспорва изцяло претенцията за дължима неустойка, както и искания от страната размер.
4
Видно от изложените твърдения, размера на исканата неустойка би се оказал нетърпимо
висок, при уважаването на иска, което ще облагодетелства несправедливо ответната страна.
Дори и да се установи забавено плащане за определени месечни вноски, в случая става
въпрос за прекомерност в исканата неустойка, поради неморалност. Действително според
съдебната практика не е нищожна клауза за неустойка в търговските договори, уговорена
без краен предел или без фиксиран срок, до който тя може да се начислява. Счита, че сумите
претендирани от ищеца следва да се намалят от съда, поради накърняване на добрите нрави,
защото заплащането на претендираните размери излиза извън пределите на
обезпечителната, обезщетителна и санкционна функции на неустойката.
Моли съда служебно да намали претендираната неустойка, ако се установи, че е
дължима, поради обстоятелството, че задължението е изпълнено от страна на дружеството
наемател, като Наемодателя не следва да се облагодетелства от собственото си
неправомерно поведение. Твърди се от ответника също,че независимо, че това е станало
принудително, от него е събрана наемна цена и за август и септември 2020г. Следователно
ищеца няма право на претенция относно неплатена наемна цена от 5 040 лева за ползване на
имота от 01.09.2020г. до 28.02.2021г., като от 15.07.2020г. за имота има сключен нов
договор за наем и ответникът вече не го ползва. Категорично твърди, че имота не е ползван
след юли 2020г., когато е отдаден под наем на другото дружество „* *“ ЕООД с ЕИК: * Този
извод се налага и от поведението на наемодателя, ако е считал, че е налице редовно наемно
правоотношение, защо не е издавал фактури, за да има основание да претендира плащане,
както и ответника да се задължи. За дружество ответника не съществува задължение да
плаща, без основание, както и без наличие на редовно издадени разходно-оправдателни
документи за това. Допълнителен аргумент в подкрепа на последното становище е
обстоятелството, че се твърди неизпълнение за периода 01.09.2020г. до 28.02.2021г., но не се
претендира неустойка за това забавяне. Ако ищеца- наемодател е смятал, че му се следва
наемна цена би следвало да издаде приходен счетоводен документ, след който да
претендира и неспазване на датата на плащане и оттам неустойка.
Неизяснен остава факта, защо страната претендира неплатени месечни вноски за
периода 01.09.2020г —28.02.2021 г. и с какво е обвързан този период. Отново уточнява, че
за този период не се дължи наемна цена, защото имота, ведно с прилежащата сграда не се
ползва от него. Възразява относно претенцията на ищеца за неплатени месечни наемни
вноски за периода 01.09.2020г - 28.02.2021г. и поради това, че в друго исково производство
по гр.дело № *г. по описа на Районен съд - Смолян, ЕТ „* * - * *“ претендира на основание
чл.59, ал.1 от ЗЗД заплащане на обезщетение за ползване на чужда вещ за времето от
01.01.2019г. до 28.02.2021г., който период се включва в настоящата претенция за неплатен
наем, касае същата вещ, става дума за същия имот и сграда — дърводелски цех. Тоест
налице е неоснователно обогатяване на страната на ищеца, до което би се стигнало от една
страна при уважаване на претенцията по реда на чл.59, ал.1 от ЗЗД, от друга по реда на
настоящото производство, както и предвид факта, че страната получава наем за имота на
основание договор за наем с „* *“ ЕООД. Или ако се уважи настоящата претенция на ищеца,
5
ще е налице договорно основание, което изключва иска по чл.59 от ЗЗД.
Съдът, след преценка на изложеното в исковата молба и отговора, на
становищата на страните в с.з. и като обдсъди събраните по делото доказателства, прие
за установено следното от фактическа страна:
По ч.гр.д.№*1г., образувано по подадено заявление от ЕТ „*-*-* *“, Смолянският
районен съд е издал Заповед №*г. за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК,
с която е разпоредено длъжникът „* * 77“ ООД да заплати на кредитора ЕТ „ * –* * *“
сумата 5 040,00 лева, представляваща главница по договор за наем на недвижим имот от
16.04.2018г. за периода 01.09.2020г. до 28.02.2021г. , ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на заявлението-09.08.2021 г. до окончателното
заплащане на вземането, както и държавна такса в размер на 100,80лв. и адвокатско
възнаграждение в размер на 500,80лв.
С Разпореждане №368/15.03.2022г. съдът на осн.чл.415 ал.1 т.1 от ГПК е указал на
заявителя ЕТ„* *-* *“, че в едномесечен срок от съобщаването му може да предяви срещу
длъжника по издадената заповед за изпълнение иск за установяване на вземането, си като
довнесе дължимата ДТ.
Разпореждането е получено от заявителя на 21.03.2022г. и на 26.04.2022г. е
образувано настоящото производство по предявеният от кредитора иск за установяване на
вземането по посочената по-горе заповед за изпълнение. Исковата молба е изпратена по
куриер-еконт на 21.04.2022г., което съдът констатира при служебна проверка на
товарителницата на сайта на куриера.
Представен е Договор за наем на недвижим имот от 16.04.2018г., сключен между
ЕТ“* *-* *“, като наемодател и „* * 77“ ЕООД, като наемател, с който наемодателят е отдал
на наемателя за времемнно и възмездно ползване своя недвижим имот, представляващ
дърводелски цех за преработка на дървен материал, находящ се в *, общ.Смолян, с
иидентификатор * по КККР срещу месечна наемна цена от 600,00 лв. без ДДС./ т.1 и т.2.1/
Съгласно т.3.1 от дотговора наемателят се е задължил да плаща на наемодателя договорения
месечен наем до 10-то число на всеки календарен месец, за който имота се ползва. В т.7.3 от
договора страните са уговорили, че при забава в срока на плащането на която и да е месечна
наемна цена или част от нея, наемателят дължи неустойка в размер на 0,5% от стойността
на месечната наемна цена за следния период: от деня на изпадане в забава до окончателното
изплащане на просроченото месечно задължение. Съгласно т.5.2 настоящият договор е
безсрочен и може да бъде променян с допълнителни анекси към него.Съгласно т.6.1 от
договора същият се прекратява с изтичане на срока по т.5.1, но в случай, че не е налице
хипотезата на т.5.3; 6.2 По взаимно съгласие на страните, изразено писмено; 6.3 От
наемодателя без предизвестие, в случай на неплащане на месечна наемна цена и
консумативи. В случай, че наемателят продължи да ползва имота, въпреки неизпълнението
на задълженията си, то той дължи наемната цена за всеки месец, за който продължава да
ползва имота и не го предава във владение на наемодателя.;6.4 От наемателя с едномесечно
писмено предизвестие отправено до наемодателя; 6.5 От наемодателя с едномесечно
6
писмено презизвестие отправено до наемателя; 6.6. В случай на смърт/ прекратяване на
някоя от страните; 6.7 С погиване на имота- предмет на договора.
Представен е приемо-предавателен протоков от 16.04.2018г., подписан от
представляващите страните по договора за наем, видно от който наемодателя предава на
наемателя дърводелски цех със сервизни помещения и канцеларии с идентификатор **.1 с
площ от 548 кв.м. и дворно място пред дърводелски цех, представляващо асвалтова площ за
складиране на фасониран материал за нуждите на дърводелския цех с площ от 2500 кв.м.
На 01.11.2018г. между страните е подписан Анекс №1 към Договор за наем от
16.04.2018г., с който страните са договорили,че наименованието, правната форва,
седалището, адреса на управление и управителя на страната -наемател по договора за наем
се променят както следва: От * * 77“ ЕООД със седалище и адрес на управление *,
представлявано от управителя * *ов *- на * * 77“ ООД със седалище и адрес на управление *
представлявано от управителя * * *.
Представен е Договор за наем от 15.07.2020г., сключен между ЕТ“* *-* *“-
наемодател и „* *“ ЕООД, представлявано от * *ев * – наеамател, с предмет- предоставяне
за временно ползване на следния недвижи имот : ПИ с идентификатор ** , находящ се в *,
общ.Смолян с площ от 7973 кв.м., цех за прерработка на дървесина, находящ се в двора на
отдавания имот с идентификатор **.1 с площ от 548 кв.м. и авторемонтна работилница,
находяща се в двора на отдавания имот с идентификатор **.4 с площ от 205 кв.м. срещу
наемна цена от 900,00 лв. месечно. В договора- чл.4 т.2 и 3 е уговорено,че предаването на
имота на наемъателя се удостоверява с приемо- предавателен протокол, който се изготвя в
деня на предаване на имота в два еднообразни екземпляра, подписан от страните и е
неразделна част от настоящия договор. Договорът влиза в сила от датата на подписване на
приемо- пвредавателния протокол.Приемо предавателен протокол по посочения договор за
наем не се представя по делото.
От справка, иизготвена от * от 21.10.2022г. е видно, че Договор за наем, сключен
между ЕТ“* *-* *“ и „* *“ ЕООД е регистриран в * на 28.10.2020г. Обектът по чл.206 от ЗГ е
регистриран на 09.11.2020г. Първият превозен билет, издаден на „* *“ ЕООД е издаден на
09.11.2020г.
Разпитан свидетелят * * сочи, че е бил управител на „* * 77“ ООД до м.октомври
2020г.. Взаимоотношенията между страните са по повод договор за наем, с който ЕТ „* * - *
*“ е отдал под наем на „* * 77“ своя недвижим имот. Сочи, че въз основа на този договор е
ползвал целия имот с дърводелската работилница. От 01.11.2018г., когато „* * 77“ се
преобразува от ЕООД в ООД дружеството ползва целия имот, в който се намира
работилницата. Реално са ползвали целия имот плюс дърводелската работилница, считано
от сключването на Анекс №1 от 01.11.2018г. към договора за наем. Сочи, че дружеството е
ползвало имота до юни 2020 г. * е нямал претенции към ползването на имота, а единствено
за наемната цена, която удовлетворили, като наема бил увеличен със 100 лв. от м.април
2019г. Не са подписали писмен анекс към договора за наем за изменението на наемната
цена, не са уточнявали време за разплащане или конкретна дата или срокове. След като
7
започнали да плащат вече новия наем не са спазвали точна дата за плащането. След като
освободили имота * е нямал претенции относно неплатени наемни цени. Претенциите на *
били за възстановяване на асфалтовата настилка на имота. * * е ползвал имота в другата
сграда на *, където има монтирана фабрика за производство на пелети от юни 2020 г. Когато
съдия изпълнител е наложил запор на сметките тогава е последното плащане за наеми. Има
издадени фактури за месеците август и септември 2020 г., които като управител е
разпоредил да не се плащат, защото реално дружеството не е ползвало имота. Не са
ползвали имота от тогава до момента на проверката от *. Не е присъствал на проверката ,
като за нея му се обадили по телефона, че са изпратени проверяващи за постъпила жалба от
* за наличие на отпадъци в имота. Разпоредил на хора да почистят отпадъците, така че да
бъде в нормални взаимоотношение с *. Протокола за проверката е изготвен по свидетелски
показания без никакви доказателства, че отпадъците са на „* * 77“ ООД. Според него
отпадъците са били на фирма „* *“ - * *. Към момента на проверката на *, която е била
февруари 2021г. управител на фирмата е съдружника му * *. Наемите за м. август и
септември 2020г. са платени, поради наложен запор по изпълнителното дело. ЕТ „* *“ не ги
е ограничавал да ползват имота. Те напуснали по собствено желание имота, за което * бил
уведомен. Писмен документ за прекратяване на договора за наем няма, защото * е отказал
да подпише такъв.
Свидетелят * * установява, че в „* * 77 “ ЕООД е бил лицензиран *овъд и с
генерално пълномощно е управлявал цялата фирма. В „* * 77“ ООД е бил съдружник до
2019г. През 2020 г. е продължил да се ползва имота от „* * 77“ ООД, като ползването е
продължило до края на 2020 г. Чакал е ответното дружество да освободи имота, за да се
нанесе с фирмата си „* *“ ЕООД. Склада за дървен материал с адрес * №40 бил открит през
м. ноември 2020г. В имота, в който е склада е имало още дървесина и затова от 2021г. е
почнал реално да го ползва и да плаща наем. Към сключение от него договор за наем е
нямало съставен приемо-.предавателен протокол. Според свидетеля дървесината в имота
била на „* * 77 “ ООД , защото до края на 2020 г. друг наемател е нямало в този имот. От
началото на 2021г. – на 04.01.2021г. е подписал приемо-предавателен протокол и е приел
имота. Тогава е сключил нов договор за наем и към него има приемо-предавателен
протокол, който е за целия имот и двете сгради - дърводелския цех и авторемонтната
работилница. По първия договорв за наем – този от м. юли 2020г., който е и регистриран в
* не е плащал наем. Не е носил новия договор в *, тъй като складът му е бил отворен с
първия договор за наем. Сочи, че все още е наемател в имота.
В заключението на вещото лице по назначената и изслушана СИЕ установява, че на
16.04.2018 г. между страните е сключен Договор за наем на недвижим имот, с договорена
месечна наемна цена - 600.00 лева без ДДС или 720.00 лева с ДДС, дължима до 10-то число
на месеца, за който се отнася дължимия месечен наем. С Анекс № 2 от 02.05.2019 г. е
договорено месечната наемна цена да бъде променена в размер 700.00 лева без ДДС или
840.00 лева с ДДС. При извършената проверка на счетоводството на ЕТ „* *-* *” гр.Пловдив
вещото лице е установило, че са налице счетоводни записи за извършени плащания от „* *
8
77“ ООД гр.Смолян за дължими наемни вноски за периода м.05.2018 г. до м.08.2020г.
Последният заплатен наем от страна на „* * 77“ ООД гр.Смолян към ищеца за периода
18.04.2018 г. - 28.02.2021 г. е на 19.01.2021 г. по фактура № */ 04.08.2020 г. и се отнася за
дължим наем за м.08.2020 г. За периода м.09.2020 г.-м.02.2021 г. незаплатените наемни
вноски са в общ размер 5 040.00 лева/ 6 бр. по 840.00 лева/. Фактура № */04.08.2020 г. за
наем м.08.2020 г. е заплатена на 19.01.2021 г., като в одновавие за плащане е за писано „*“.
Фактурата за наем м.септември 2020 г. не е заплатена. Общият размер на неустойката по
т.7.3 от договора за наем за процесния период към 13.01.2022 г. е 7 242.70 лева.
В с.з. вещото лице уточнява, че ако се приеме, че Фактура */04.09.2020г. е платена,
то незаплатените наемни вноски са за периода 10.2020г. до 02.2021г. са в общ размер на
4 200,00лв. Размерът на неустойката, посочен в заключението остава непроменен, тъй като
неустойката е изчислена към 13.01.2022г., както е поискано от ищеца.
При така установеното от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.422 ал.1 ГПК и осъдителен иск по чл.92 от
ЗЗД.
Искът по чл.422 от ГПК е предявен от и срещу надлежни страни , в едномесечния
срок по чл.415, ал.1 от ГПК , предмет на иска са сумите,за които е издадена заповед за
изпълнение по чл.410 от ГПК, поради което е процесуално допустим.
По този специален установителен иск в тежест на ищецът е да докаже факта, от
който произтича вземането, а ответника - възраженията си срещу вземането.
Искът по чл.422 от ГПК е неоснователен, поради следното:
Безспорно се установи по делото, че на 16.04.2018г. между страните е сключен
договор за наем на недвижим имот, находящ се в *, общ.Смолян, представляващ, съгласно
т.1 от договора дърводелски цех за преработка на дървен материал, находящ се в ПИ с
идентификатор **. Съгласно чл.2.5 от договора за наем страните са уговорили, че имота ще
се ползва от наемателя за целите, за които е предназначен, а именно- дърводелски цех.
Установи се също, че в деня на подписване на договора за наем наемодателя е предал на
наемателя с приемо-предавателен протокол имота, предмет на договора за наем, както
следва: дърводелски цех с идентификатор **.1 с площ от 548 кв.м., ведно с дворно място
пред дърводелския цех, представляващо асвалтова площ за складиране на фасониран
материал за нуждите на дърводелския цех с площ от 2500 кв.м.
Съдът намира за неоснователно становището на ответника, че с Анекс №1/
01.11.2018г. към договора за наем се променя имота, който се отдава под наем и той вече е
дърводелския цех , ведно с целия имот с идентификатор **. Видно е от посочения анекс, че
същият касае единствено промяна в наименованието, правната форма, седалището, адреса
на управление и управителя на дружеството- наемател, но не и промяна в наетия имот.
Съобразно правната характеристика на договора за наем като неформален,
консенсуален, двустранен и възмезден договор, съществуването му, при отсъствие на
изготвена писмена форма, подлежи на доказване с всички допустими от ГПК
9
доказателствени средства. В случая между страните е сключен договор за наем в писмена
форма, като договора има характер на относителна търговска сделка по смисъла на чл.286
ал.1 от ТЗ, тъй като е сключен между търговци и е свързан с упражняваното от ответника-
наемател занятие. Установи се от заключението на вещото лице, че считано от 02.05.2019г.
по взаимно съгласие е изменена наемната цена за имота по договора за наем от 16.04.2018г.,
като наемната цена от 720,00лв. с ДДС е увеличена на 840,00 лв. с ДДС. Установи се от
заключението на вещото лице, че ответникът от сключването на договора на 16.04.2018г. до
м. 08.2020г. включително е изпълнявал, макар и със закъснение задължението си по чл.232
от ЗЗД да заплаща уговорената в т.2.1 от договора наемна цена, като последното плащане
преди подаване на заявлението за издаване заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК е
извършено на 19.01.2021г., когато ответникът е погасил задължението си за наем по фактура
№1323/04.08.2020г.
Установи се, че на 15.07.2020г., ищецът е сключил договор за наем на целия имот
* с площ от 7973 кв.м. и сгради 916.1-цех за обработка на дървесина с площ от 548 кв.м. и
916.4 –авторемонтна работилница с площ от 205 кв.м. с друго дружество- „* *“ ЕООД.
Видно е от посочения договор за наем, че в отдадения под наем имот на „* *“ ЕООД се
включва имота по договора за наем от 16.04.2018г., сключен между старните по делото,
който е за сграда 916.1-цех за обработка на дървесина с площ от 548 кв. и част от имот *-
дворно място пред дърводелския цех, представляващо асвалтова площадка с площ от 2500
кв.м. Така със сключването на договора за наем с „* *“ ЕООД съдът намира, че ответникът с
конклудентни действия едностранно е прекратил договора за наем, сключен с ответното
дружество, макар и да не е отправил до ищеца едномесечно предизвестие предвид, че
договорът за наем между страните е сключен като безсрочен.
Както се посочи договорът за наем е консенсуален, поради което последващия
договор за наем , сключен на 15.07.2020г. между ищеца и „* *“ ЕООД е породил действие
между страните по него от момента на сключването му, независимо дали наемодателят е
изпълнил задължението си по този договор за предаване на имота на наемателя. Съдът не
кредитира показанията на свидетеля *- управител на „* *“ ООД , който и към момента
продължава да е наемател на имота, че не е могъл да ползва реално имота до м. 01.2021г.
Договорът за наем от 15.07.2020г. е регистриран в * на 28.10.2020г. по повод регистрация на
обект на дружеството по чл.206 от ЗГ, такъв обект с адрес наетия имот е регистриран на
09.11.2020г. и до този обект е издаден превозен билет на същата дата. От показанията на
свидетеля * се установява, че ищецът е имал единствено претенции, че имота не му е
върнат от ответника в състоянието, в което му е бил предаден към момента на сключване на
договора за наем. В такъв случай ищецът- наемодател има право да претендира от ищеца
обезщетение за вредите, причинени от ползването на вещта, съгласно чл.233 от ЗЗД, ако
накива са причинени през време на наемното правоотношение, но не и заплащане на наем
след като вече е сключил за имота друг договор за наем с друг наемател.
По изложените съображения съдът счита, че след 15.07.2020г. между страните няма
действащ договор за наем, поради което и ответникът не дължи месечен наем за процесния
10
период - 01.09.2020г. до 28.02.2021г. и установителния иск за дължимост на такива в размер
на 5040 лв. подлежи изцяло на отхвърляне, като неоснователен и недоказан.
Относно иска по чл.92 от ЗЗД – за осъждане на ответника да заплати неустойка по
чл.7.3 от договора за наем за забава в плащането на наемните цени за периода м. 05.2018г.
до м. 09 2020г. вкл. съдът счита, че същият е основателен за периода м.05.2018г.- м.
07.2020г. вкл., през който е било налице наемно правоотношение между страните.
Съгласно уговореното в т.7.3 от сключения между тях договор за наем от
16.04.2018г. при забава в срока на плащане на която и да е месечна наемна цена или част от
нея, наемателя дължи неустойка в размер на 0,5% от стойността на месечната наемна цена
за периода от деня на изпадане в забава до окончателното изплащане на просроченото
месечно задължение. В чл.3.1 от договора страните са уговорили, че месечния наем ще се
заплаща от наемателя на наемодателя до 10 то число на всеки календарен месец. Съдът
намира, че от заключението на вещото лице и показанията на свидетеля * се установи , че в
последствие, считано от м. 05.2019г. страните са уговорили само промяна в размера на
месечния наем, но не са променили срока за плащане на месечните наемни вноски. С оглед
на посоченото, съдът приема, че през целия срок на действие на наемния договор срокът за
плащане на месечните наемни вноски е този, посочен в чл.3.1 от договора-до 10-то число на
всеки календарен месец.
Видно е от заключението на вещото лице, че налице забава в плащанията на
месечните наемни вноски за всеки от месеците в периода м.05.2018г. до м. 07.2020г., като
предвидената в договора неустойка за забава за вноските дължими за този период възлиза на
сумата от 4 925,80 лв. За този период и в този размер искът е основателен и доказан и
следва да се уважи до размер на сумата 4888,00лв., претендиран от ищеца, тъй като не е
направил изменение на размера на иска по реда на чл.214 ал.1 от ГПК.
Неоснователно е възражението на ответника, че така уговорената в договора
неустойка подлежи на намаляване, поради прекомерност. В случая доколкото процесния
договор за наем е относителна търговска сделка, то приложима е разпоредбата на чл.309 от
ТЗ, съгласно която не може да се намалява поради прекомерност неустойката, дължима по
търговска сделка, сключена между търговци.
Наем за месеците м. 08.2020г. и 09.2020г. не се дължи от ответника, тъй като към
този момент договорът за наем между страните от 16.04.2018г. вече е бил прекратен и имота
е отдаден от ищеца под наем на друг наемател, считано от 15.07.2020г., поради което за
м.08.2020г. и 09.2020г искът за заплащане на неустойка в общ размер на 2 282,00 лв. следва
да се отхвърли.
С оглед изхода на делото, ще следва на осн. чл.81 във вр. с чл.78 ал.1 от ГПК
ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца направените разноски в настоящото
производство, в размер на 775,99 лв., съобразно уважената част от исковете.
Ищецът на осн.чл.78 ал.3 от ГПК ще следва да бъде осъден да заплати на ответника
разноските в настоящото производство в размер на 293,84 лв., съобразно отхвърлената част
11
от исковете.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от ищеца ЕТ „* *-* *“, ЕИК * със седалище и адрес на
управление **, представляван от * * * иск да се признае за установено по отношение на
ответника „* * 77“ ООД, ЕИК ** със седалище и адрес на управление **, представлявано от
управителя * * *, че ответникът дължи на ищеца сумата от 5 040,00лв., представляваща
дължима наемна цена по договор за наем на недвижим имот от 16.04.2018г.-дърводелски
цех , находящ се в * в имот с идентификатор ** за периода 01.09.2019г. до 28.02.2021г.,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на заявлението в
съда- 09.08.2021г. до окончателното й изплащане, за което вземане по ч.гр.д.№*г. по описа
на РС-Смолян е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК.,
като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА „* * 77“ ООД, ЕИК ** със седалище и адрес на управление **,
представлявано от управителя * * * да заплати на ЕТ „* *-* *“, ЕИК * със седалище и адрес
на управление **, представляван от * * * сумата от 4 888,00 лв., представляваща неустойка
по чл.7.3 от Договор за наем на недвижим имот от 16.04.2018г., дължима за забава при
плащането на наемните вноски за периода м.05.2018г.- м.07.2020г. включително, като
ОТХВЪРЛЯ иска за заплащане на неустойка по чл.7.3 от посочения договор, дължима за
забава при плащане на наемни вноски за м. 08.2020г. и м. 09.2020г. в размер общо на
сумата от 2 282,00 лв., като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА „* * 77“ ООД, ЕИК ** със седалище и адрес на управление **,
представлявано от управителя * * * да заплати на ЕТ „* *-* *“, ЕИК * със седалище и адрес
на управление **, представляван от * * * разноски в настоящото производство в размер на
775,99 лв. , съобразно уважената част от исковете.
ОСЪЖДА ЕТ „* *-* *“, ЕИК * със седалище и адрес на управление **,
представляван от * * * да заплати на * * 77“ ООД, ЕИК ** със седалище и адрес на
управление **, представлявано от управителя * * * разноски по водене на делото в размер
на 293,84 лв., съобразно отхвърлената част от исковете.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Смолянски окръжен съд в друседмичен
срок, считано от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Смолян: _______________________
12