№ 768
гр. Варна, 14.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Светлана Тодорова
Членове:Диана К. Стоянова
Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Христина Здр. А.а
като разгледа докладваното от Светлана Тодорова Въззивно гражданско дело
№ 20223100500819 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното :
Производството е образувано по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ВЛ. Х. АЛ., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, чрез пълномощник адв. Т.Т., срещу
Решение № 320 от 14.02.2022г., постановено по гр.д.№ 6432/2021г. по описа
на ВРС, с което ВЛ. Х. АЛ., роден на **********г., гражданин на Руска
федерация, с адрес: с. Шкорпиловци, общ. Долни чифлик, к.к. „Лонг Бийч“,
сграда №2, ет.4, ап.12, Е ОСЪДЕН ДА ЗАПЛАТИ на „АЛФА ЛОНГ БИЙЧ“
ООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул.
„Цар Освободител“ №255, следните суми, дължими по сключен между
страните договор за изработка от 17.06.2013 г. /именуван договор за поръчка/,
а именно:
7852,68 лева, представляваща главница – сбор от дължими суми за
поддръжка, начислена за периода от 01.07.2018 г. до 30.06.2021 г., ведно със
законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане, както и
1570,54 лева – неустойка за забава, в размер на 20 % от главното
задължение, начислена на основание чл.13 от договора за изработка от
17.06.2013 г. /именуван договор за поръчка/.
Във въззивната жалба се излага, че решението на ВРС е неправилно,
необосновано, немотивирано, незаконосъобразно и явно несправедливо. На
първо място, се настоява, че е налице нарушение на чл.12 от ГПК във вр.чл.
1
32 от ГПК вр.чл.43, ал.3 от ЗАдв, тъй като исковата молба изхожда от
адвокат, който е давал съвети на другата страна през 2017г. На следващо
място се възразява, че претенцията се основава на договор за поддръжка на
имот, който е сключен преди придобиване на собствеността, както и за
различен от този, чийто собственик е ответникът, доколкото касае такъв на
площ от 92.94 кв.м., а този на ответника е с площ от 81.23 кв. и 5.3293%
ид.части от общите части на сградата. Оспорва се извода на съда, че сградите
в комплекса не се намират в етажна собственост, съответно особения режим
на управление на общите части, въведен с разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е
неприложим, а отношенията между страните се регулират от разпоредбите на
ЗЗД, касаещи договора за изработка. Поддържа се възражението за
нищожност на договора по смисъла на чл.9 и чл.26 от ЗЗД поради
противоречието му със закона – ЗУЕС и с добрите нрави поради ограничаване
на стопанската свобода, тъй като съгл. чл.6 и чл.16 от договора, същият е на
практика „вечен договор“. Поддържа се оспорването, че договорът е
прекратен поради системно неизпълнение на задълженията за повече от 5
години. Твърди се, че дори и да осъществявано изпълнение, то изпълнителят
е действал изцяло в свой собствен интерес, тъй като е собственик на земята и
сгради, построени в имота, в който се намира жилището на ответника,
обособени и ползвани от него като хотел. В тази връзка липсват
доказателства за взето решение от етажните собственици за назначаване на
лица по поддръжката, съотв. за закупуване на консумативи. Поддържа се
възражението за прихващане.
Искането е за отмяна на първоинстанционното решение и постановяване
на друго при отхвърляне на иска.
В срока по чл.263 ГПК въззиваемата страна „Алфа Лонг Бийч“ ООД ЕИК
********* гр.Варна, чрез пълномощник адв. О.А., депозира писмен отговор,
в който оспорва въззивната жалба с подробни мотиви, обосноващи
неоснователност на въведените възражения, и настоява за нейното
отхвърляне и присъждане на разноски. На първо място, сочи, че преди пет
години е предоставял правна консултация на трето лице – Виктор Семьонов,
като видно от приетите по делото писмени доказателства представляваният от
третото лице инициативен комитет изрично е отказал да ангажира адв.А..
Пояснява, че площта, посочена в процесния договор представлява сбор от
застроената площ ведно с 5.3293 %, равняващи на 11.71 кв.м. ид.части от
общите части на сградата. Като се позовава на ПКО от 21.01.2014г. сочи, че
първата събрана такса по договора е за 2014г. Счита поддържаните от
въззивника възражение за нищожност на договора поради сключването му в
нарушение на закона и поради накърняване на добрите нрави за
неоснователно. Поддържа становище, че жилището не се намира в комплекс
от затворен тип по смисъла на пар.1 т.3 от ДР на ЗУЕС, съотв. договорът не
следва да бъде тълкуван като такъв по чл.2 от същия закон. Настоява, че
същият следва да бъде интерпретиран като договор за изработка, по силата
на който ищецът е поел задължение да организира изпълнението и
2
постигането на резултата по него. Като се позовава на събраните писмени и
гласни доказателства счита, че работите и дейностите, предвидени в договора,
са извършвани редовно и цялостно през процесния период, като доколкото
ответникът не е ангажирал доказателства в противната насока, то
възложителят е приел работата поради липса на недостатъци.
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, като взема предвид оплакванията
по въззивната жалба, събраните по делото доказателства и съобрази закона
счита, че жалбата Е НЕОСНОВАТЕЛНА по следните съображения :
Правомощията на въззивният съд съобразно разпоредбата на чл.269 от
ГПК са да се произнесе служебно по валидността на първоинстанционното
решение и допустимостта в обжалваната му част, а по останалите въпроси –
ограничително от посоченото в жалбата по отношение на пороците, водещи
до неправилност на решението.
Постановеното решение е издадено от надлежен съдебен състав, в
рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност,
поради което е валидно. Наличието на всички положителни и липсата на
отрицателните процесуални предпоставки във връзка със съществуването и
упражняването правото на иск при постановяване на съдебното решение,
обуславя неговата допустимост, поради което въззвивният съд дължи
произнасяне по съществото на спора.
Производството пред ВРС е образувано по предявен от „АЛФА ЛОНГ
БИЙЧ“ ООД ЕИК ********* срещу ВЛ. Х. АЛ., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, иск с правно основание чл.266, ал. 1 ЗЗД
във вр.чл.258 от ЗЗД, за заплащане на сумата от 7 852.68 лева,
представляваща сборно вземане от дължими суми за поддръжка на
инфраструктурата и недвижимия имот, съгласно договор от 17.06.2013г.,
сключен между страните, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното плащане и сумата от 1570.54
лева, представляваща неустойка за забава в размер на 20% от главното
задължение, дължима на основание чл.13 от договора от 17.06.2013г.
Ищецът „АЛФА ЛОНГ БИЙЧ“ ООД ЕИК ********* твърди, че
ответникът ВЛ. Х. АЛ. притежава право на собственост върху самостоятелен
обект в жилищна сграда, представляващ апартамент 12 със застроена площ от
81.23 кв.м., ведно с 5.3293 %, равняващи се на 11.71 кв.м. ид.части от общите
части на сградата и от правото на строеж.
Въведени са твърдения, че между страните по делото е подписан
договор за поддъжка на инфраструктурата и недвижимия имот от
17.06.2013г., по силата на който изпълнителят „АЛФА ЛОНГ БИЙЧ“ ООД
ЕИК ********* е поел задължение да извършва пряко и чрез трети лица
срещу договорена такса почистване на общите части на сградата, в която е
разположен собствения на възложителя недвижим имот; целогодишна
поддръжка на външните части на сградата и апартамента; поддръжка на
зелените площи в УПИ, в който е разположена сградата, както и в
непосредствена близост до нея; поддръжка на обслужващите сградата
3
басейни, съоръжения и и детски площадки; плащане на разходите за
осветление и вода на общите части; денонощна охрана и портиер за входа към
апартамента на възложителя; поддръжка на прилежащата на сградата на кк
Лонг Бийч ресорт. Възложителят ВЛ. Х. АЛ. е поел задължение да заплаща
месечна такса, определена на 1 евро на кв.м. без ДДС при посочена обща
площ на имота от 92.94 кв.м., еднократно или на две вноски, съотв. до 31.12.
на предходната година и до 30.06. на текущата година. Договорена е
неустойка за забава в размер на 0.1 % дневно, но не повече от 20% от размера
на съотв.дължима такса.
Твърди се, че не е заплатена такса поддръжка за периода от 01.07.2018г.
до 30.06.2021г., съотв. дължи се и предвидената неустойка за забава.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор, с който ответникът
А. оспорва действителността на договора, като счита същия за нищожен
поради противоречието му с добрите нрави, съответно поради
противоречието му със закона – ЗУЕС. Конкретно като се позовава на чл.4 и
чл.16 от договора твърди, че сделката ограничава стопанската свобода,
определяйки го като „вечен договор“. На следващо място, счита, че доколкото
е налице етажна собственост, то управлението на общите части на сградата,
вкл. правата и задълженията на собствениците се управлява от общото
събрание на етажните собственици, което изключва подписването на
индивидуални договори между инвеститора и собственика на имот.
Същевременно оспорва изпълнението на задълженията, поети от изпълнителя
по договора. Въвежда възражение за прихващане до размера на исковата
претенция на всичко заплатено по договора на обща стойност от 11 336.27
лева.
Въззивният съд, въз основа на възприетата фактическа обстановка,
твърденията и доводите на страните, събраните доказателства, ценени в
съвкупност и съобразно приложимите разпоредби, намира за установено
следното:
Страните не спорят, че на 21.01.2014г. между страните е сключен
договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 30 от
21.01.2014г., по силата на който “Алфа Лонг бийч” ООД продава на В.А.
жилище, представляващо апартамент № 12 в Жилищен комплекс за сезонно
обитаване, жилищна сграда № 2, на със застроена площ от 81.23 кв.м., ведно с
5.3293 %, равняващи се на 11.71 кв.м. ид.части от общите части на сградата и
от правото на строеж. Също така, не се спори, че на 17.06.2013г. между
същите страни е сключен договор за поддръжка на инфраструктурата и
недвижимия имот, по силата на който ищецът, като изпълнител, е поел пред
ответника, в качеството му на възложител, задължения да извършва пряко и
чрез трети лица срещу договорена такса почистване на общите части на
сградата, в която е разположен собствения на възложителя недвижим имот;
целогодишна поддръжка на външните части на сградата и апартамента;
поддръжка на зелените площи в УПИ, в който е разположена сградата, както
и в непосредствена близост до нея; поддръжка на обслужващите сградата
4
басейни, съоръжения и детски площадки; плащане на разходите за осветление
и вода на общите части; денонощна охрана и портиер за входа към
апартамента на възложителя; поддръжка на прилежащата на сградата на кк
Лонг Бийч ресорт. Възложителят ВЛ. Х. АЛ. е поел задължение да заплаща
месечна такса, определена на 1 евро на кв.м. без ДДС при посочена обща
площ на имота от 92.94 кв.м., еднократно или на две вноски, съотв. до 31.12.
на предходната година и до 30.06. на текущата година. Договорена е
неустойка за забава в размер на 0.1 % дневно, но не повече от 20% от размера
на съотв.дължима такса.
Страните са се споразумели, че договорът влиза в сила от момента на
подписването му и началото на владение върху имота, като действа за
неопределено време и може да се прекрати само ако имота погине или бъде
закупен от изпълнителя.
Не спори, че от момента на въвеждане на владение до 30.06.2018г.
ответникът е заплащал таксите по договора, изчислени върху площ,
представляваща сбор от застроената площ и съответните идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж.
Страните не твърдят, че имотът се ситуира в жилищен комплекс от
затворен тип по смисъла на т.3 от ДР на ЗУЕС. Напротив, считат, че не е
налице такъв комплекс. По дефиниция комплексът от затворен тип
съществува обективно, когато са изпълнени изискванията на закона и той
притежава белезите, определени в пар. 1, т. 3 ЗУЕС 1. наличие на поне две
самостоятелни обекта в режим на етажна собственост; 2. наличие на други
обекти, обслужаващи собствениците и обитателите; 3. всички обекти са
изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот; 4. спазени
са изискванията за контролиран достъп на външни лица.
В конкретния случай от събраните писмени (нот.акт № 30/2014г.) и
гласни доказателства (св. П.К. относно наличието на десет сгради в
поземления имот, св. Е.К. относно ограничаване достъпа на трети лица до
комплекса, св. А.Й. относно наличието на други обекти в имота – басейни,
градини, пречиствателна станция) може да се направи извод, че жилището на
ищеца се ситуира в жилищен комплект от затворен тип.
Не се спори между страните, че земята върху която са построени
сградите, както и останалите обекти, предназначение да обслужват сградите
са собственост на инвеститора Алфа Лонг бийч” ООД. Същевременно от
показанията на св. Й. се установява, че апартаментите в сградите, находящи
се в комплекса, включая и сградата, в която се намира жилището на
ответника, са собственост на физически или юридически лица, т.е. в
затворения комплекс е налице вертикална етажна собственост.
Управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, е уредено с
писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците на
самостоятелни обекти и инвеститора. Договорът в изискуемата форма
подлежи на вписване по партидата на всеки самостоятелен обект в имотния
5
регистър и е противопоставим на неговите последващи приобретатели на
основание чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Този договор установява особен режим на
управление, който дерогира общите правила на ЗУЕС. Съдържанието на
договора не е регламентирано в закона. Същественото е предвидената в
закона форма за действителност - писмена форма с нотариална заверка на
подписите, съотв. налице e изискване същият да бъде вписан в имотния
регистър в Агенцията по вписванията по партидата на всеки от етажните
собственици. Договорите трябва да имат еднакво съдържание и в тях
детайлно и подробно да е уредено управлението на общите части на етажната
собственост.
В настоящия случай се установява, че процесният договор не притежава
предвидената в закона квалифицирана писмена форма за действителност.
Това е основание договорът да бъде приет за нищожен поради липса на
изискуемата от закона форма (чл.26, ал.2, предл.трето от ЗЗД). Няма пречка
съдът да се произнесе по действителността на договора, доколкото
ответникът вече е въвел възражения за нищожност на договора, а така
установеното основание за нищожност произтича пряко от съдържанието и
формата на сделката, и по делото са събрани доказателства, от които тя може
да се установи (Р №1/20 от 27.04.2022г. по тълк.дело №1/20 на ВКС ОСГТК)
От друга страна, дори и в хипотезата, при която комплексът не отговаря
на дефиницията за жилищен комплекс от затворен тип, то процесният
договор е нищожен на осн.чл.26, ал.1, предл.първо от ЗЗД, поради
противоречие с материалния закон – ЗУЕС. Така в Решение № 80 от
04.11.2021г. на ВКС по гр.д. № 1213/2020г., четвърти г.о., ГК се приема, че
нормата на чл. 1 от ЗУЕС определя приложното поле на закона - урежда
обществените отношения, свързани с управлението на общите части на
сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на
собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на
части от тях. ЗУЕС урежда специална процедура за вземане на тези решения,
като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт,
гласуване, предметна компетентност, като спазването на тези правила е
основание за действителността на решението. Етажната собственост, която не
е учредила сдружение за управление (т.е. не е персонифицирана), се
управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно - на
етажните собственици и обитателите, чрез взетите от него решения. Тези
решения са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана
група лица и насочени към постигане на обща цел, а не многостранна сделка;
не се поемат насрещни права и задължения; субективните предели на
действие на решенията на общото събрание на етажната собственост са по-
широки от тези на многостранните сделки, тъй като са задължителни за
всички етажни собственици - включително за тези, които са гласували против
и за тези, които не са участвали във вземането им, както и за лицата, които
по-късно ще станат етажни собственици или обитатели, а задължителността
им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели,
6
дори да са гласували за тях). Законът /ЗС, ЗУЕС/ урежда специална процедура
за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав,
представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Специфичен е и
контролът за спазването им. От това следва, че е недопустимо с двустранни
договори да се уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения
от компетентността на Общото събрание. Казаното се отнася и до чл. 51
ЗУЕС. Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС , разходите за управление и поддържане
на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя
на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят. Разпределението на т.
нар. консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва
между етажните собственици, съразмерно на притежавания от тях дял в
общите части на сградата, а поравно според броя на лицата (собственици,
ползватели и обитатели) в етажната собственост. Кои разходите са такива за
управление и поддържане на общите части е посочено в пар.1 т.11 ДР на
ЗУЕС и те включват разноските за електрическа енергия, вода, отопление
почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски,
необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата
т.нар. „консумативни разноски“, разходите за портиер и възнаграждение при
възлагане на дейности по поддържане на общите части. Изобщо дейността по
"Поддържане на общите части" е определена в закона като дейност, насочена
към запазването им в добро състояние./пар.13 от ДР ЗУЕС/, т.е законодателят
е намерил, че разрешението по посочените въпроси има за цел опазване,
поддържане и добро управление на сградата като цяло, в интерес е на вещта и
контролът за законността на общите решения, както и за спазването им е
именно специалният по ЗУЕС. Отделно, правилата относно определяне
начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите
части, освен че са в компетентността на решение на Общото събрание, но са и
задължителни за него. Нормата на чл. 51 ЗУЕС не предпоставя възможност за
тълкуване, тя е ясна и императивна. Извод в тази насока може да се направи и
от тълкуването на чл.11 т.5 ЗУЕС, в която разпоредба е посочено, че
правомощие на Общото събрание е определяне размера, но не и начина на
разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части.
Последният е разписан изрично в закона. (в този см. и съдебната практика на
ВКС, напр. решение № 313 от 07.04.2020 г. по гр. д. № 1332/2019 г. на ВКС,
ГК, ІV ГО).
Така произнесеното по отношение на договора по чл. 2 от ЗУЕС следва
да се отнесе и към процесния договор. Същият урежда въпроси от
компетентността на общото събрание на етажната собственост чрез вземането
на решения по тях, което по посочените по-горе причини е недопустимо да
бъде уреждано в индивидуален договор между инвеститор и собственик.
Доколкото реалното изпълнение на задължение по договор се
предопределя от неговата действителност, то с оглед установената
нищожност на процесния договор, не е налице основание за дължимост на
7
предвидени в него такси, съотв.неустойка. Като неоснователни и недоказани
исковете следва да бъдат отхвърлени изцяло.
Като неправилно и незаконосъобразно решението на Районен съд Варна
следва да бъде отменено изцяло и постановено ново при отхвърляне на
исковите претенции.
По разноските : Предвид резултата в производството в полза на
въззивника следва да бъдат присъдени сторените разноски в исковото
производство в размер на 900 лева и пред въззивната инстанция – в размер на
988.46 лева.
Воден от гореизложеното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 320 от 14.02.2022г., постановено по гр.д.№
6432/2021г. по описа на ВРС, с което ВЛ. Х. АЛ., роден на **********г.,
гражданин на Руска федерация, с адрес: с. Шкорпиловци, общ. Долни чифлик,
к.к. „Лонг Бийч“, сграда №2, ет.4, ап.12, е осъден да заплати на „АЛФА ЛОНГ
БИЙЧ“ ООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна,
бул. „Цар Освободител“ №255, следните суми, дължими по сключен между
страните договор за изработка от 17.06.2013 г. /именуван договор за поръчка/,
а именно: 7852,68 лева, представляваща главница – сбор от дължими суми за
поддръжка, начислена за периода от 01.07.2018 г. до 30.06.2021 г., ведно със
законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане, както и 1570,54 лева – неустойка за забава, в размер
на 20 % от главното задължение, начислена на основание чл.13 от договора за
изработка от 17.06.2013 г. /именуван договор за поръчка/, както и в частта за
разноските, като вместо него ПОСТАНОВЯВА :
ОТХВЪРЛЯ предявените от „АЛФА ЛОНГ БИЙЧ“ ООД ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Цар Освободител“ №255
срещу ВЛ. Х. АЛ., роден на **********г., гражданин на Руска федерация, с
адрес: с. Шкорпиловци, общ. Долни чифлик, к.к. „Лонг Бийч“, сграда №2,
ет.4, ап.12, обективно кумулативно съединени искове за присъждане на
следните суми, дължими по сключен между страните договор за изработка от
17.06.2013 г., а именно: 7852,68 лева, представляваща главница – сбор от
дължими суми за поддръжка, начислена за периода от 01.07.2018 г. до
30.06.2021 г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното плащане, както и 1570,54 лева – неустойка
за забава, в размер на 20 % от главното задължение, начислена на основание
чл.13 от договора.
ОСЪЖДА „АЛФА ЛОНГ БИЙЧ“ ООД ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Цар Освободител“ №255 да заплати
на ВЛ. Х. АЛ., роден на **********г., гражданин на Руска федерация, с
адрес: с. Шкорпиловци, общ. Долни чифлик, к.к. „Лонг Бийч“, сграда №2,
ет.4, ап.12, сторените разноски в исковото производство в размер на 900 лева
8
и пред въззивната инстанция – в размер на 988.46 лева.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с касационна жалба пред ВКС
на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9