РЕШЕНИЕ
№ 765
гр. Пловдив, 22.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Николинка Г. Цветкова
Членове:Фаня Т. Рабчева Калчишкова
Мирела Г. Чипова
при участието на секретаря Пенка В. Георгиева
като разгледа докладваното от Николинка Г. Цветкова Въззивно гражданско
дело № 20215300502381 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
Постъпила е въззивна жалба вх. № 917/14.04.2021г. от адв. А.О., като
пълномощник на ЦВ. Н. Б., ЕГН ********** против решение № 260029 от
18.01.2021г., постановено по гр. д. № 363 по описа за 2020г. на Асеновградски
районен съд, IV гр. с., с което се отхвърля предявеният от ЦВ. Н. Б., ЕГН
********** иск за признаване за установено съществуването на вземането му
по отношение на Й. Р. Ч., ЕГН ********** и С. Й. Ч., ЕГН ********** по
заповед за изпълнение, издадена по ч. гр. д. № 2360/2019г. по описа на АРС в
размер на 4000 лв., съставляващи неоснователно задържан депозит по договор
за гаранционен депозит за покупко-продажба на недвижим имот от
12.08.2019г., ведно със законната лихва от датата на завеждане на ч. гр. д. №
2360/2019г. на АРС – 30.10.2019г.С решение № 260232 от 18.06.2021г.,
постановено по същото дело, е поправено решението от 05.03.2021г., като се
осъжда ЦВ. Н. Б., ЕГН ********** да заплати на Й. Р. Ч., ЕГН ********** и
С. Й. Ч., ЕГН ********** разноски по производството в размер на 501 лева.
С въззивната жалба се твърди, че решението на районния съд е
1
неправилно и незаконосъобразно.Оспорват се направените от
първоинстанционния съд изводи, че жалбоподателят/ищец е в неизпълнение
на сключените между страните договори за гаранционен депозит от
05.08.2019г. и 12.08.2019г., при положение че забавата била вследствие
единствено на кредитиращата покупката банка и не зависела от волята на
купувача и изводът, че жалабоподятелят/ищец се е отказал от сключването на
окончателен договор, при положение че се доказало, че такъв е могло да бъде
подписан от страните, макар и след уговорения срок, при липса на вреди за
продавачите.В тази насока се поддържа, че задължението на купувача е
могло да бъде изпълнено с незначителна забава и последният е положил
усилия за удължаване на срока по взаимно съгласие.Поради това продавачите
не разполагали с правото да задържат заплатената гаранция само поради
неспазването на уговорения срок за изпълнение на договора, след като не
било установено настъпването на вреди под формата на пропуснати ползи, за
което в договора имало изрична уговорка.Моли се оспорваното решение да
бъде отменено и вместо него да бъде постановено ново, с което предявеният
иск за бъде уважен.
По реда на чл. 263 от ГПК не е постъпил писмен отговор от
въззиваемите.В хода на производството чрез пълномощника си оспорват
въззивната жалба, молят същата да се остави без уважение, а решението на
районния съд да бъде потвърдено като правилно и
законосъобразно.Претендират разноски.
Пловдивският окръжен съд, след като прецени събраните по делото
доказателства по реда на чл. 12 ГПК и чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното:
Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежна страна, с правен
интерес от обжалване и е процесуално допустима.
Съгласно чл. 269 ГПК съдът се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваните части.По останалите въпроси
той е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно и допустимо.
С исковата молба е предявен иск по чл. 422 от ГПК за признаване за
установено по отношение на ответниците Й. Р. Ч., ЕГН ********** и С. Й. Ч.,
ЕГН **********, че дължат на ЦВ. Н. Б., ЕГН ********** сумата от 4 000
лева, съставляваща неоснователно задържан депозит по договор за
2
гаранционен депозит за покупко-продажба на недвижим имот от 12.08.2019г.,
ведно със законната лихва за забава от 30.10.2019г. – датата на подаването на
заявление до окончателното изплащане.
Твърденията в обстоятелствената част на исковата молба са, че по
повод продажба на жилище ищецът се срещнал с пълномощника на
ответниците и техен син – Б. Й. Ч. и заявил желание да закупи недвижимия
имот, съставляващ апартамент № 28/78, находящ се в гр. П., Община
Пловдив, Област Пловдив, жк **** – А**, ведно с избено помещение № *,
както и 1, 142 % ид. части от общите части на сградата и правото на строеж
върху държавна земя, собственост в режим на СИО на двамата ответници.По
предложение на посредническата агенция ищецът заплатил гаранционен
депозит на пълномощника на продавачите, за което бил съставен договор за
гаранционен депозит за покупко-продажба на недвижим имот от
12.08.2019г.Поради непредвидени за ищеца причини, свързани с отпускането
и одобряването на банков кредит, окончателното прехвърляне на имота не
могло да се осъществи в уговорения краен срок до 02.09.2019г.Въпреки това
ищецът твърди, че никога не се е отказвал от сделката.Предложил срокът за
продажбата да бъде удължен с още една седмица, за който срок представител
на банката уверил, че кредитът ще бъде одобрен.Ответниците не приели
предложението и отказали да върнат дадения депозит, независимо че ищецът
нямал вина за забавата.
С отговора на исковата молба по реда на чл. 131 от ГПК ответниците са
изразили становище, че искът е допустим, но неоснователен.Направено е
възражение, че никъде в сключения договор за гаранционен депозит и
допълнението към него, не са посочени причини за евентуален отказ от
сделката, както и причини, които биха изключили вината и/или поведение на
купувача, което да се третира като добросъвестно, за да може при
настъпването им последният да има претенции на изправна страна по
договорите, респ. претенции за възстановяване на заплатени суми по
тях.Продавачите не били уведомявани по какъвто и да е начин преди
02.09.2019г. за необходимостта от финансиране и възможността за забавяне
по тази причина, респ. те нямали ангажимент за съобразяване с подобно
обстоятелство, тъй като същото не било договорено между страните.Освен
това потвърждение за одобрение на банката не се давало от банков
представител, а се удостоверявало с протокол от заседание на УС на
3
съответната банка.Поради това продавачите имали основание да задържат
заплатения депозит, при положение че окончателен договор не бил сключен в
договорения срок.
В допълнителна молба, постъпила във връзка с писмения отговор на
ответниците, ищецът твърди, че поради наличие на тежести върху имота,
продавачите били в забава и неизпълнение в срока.Твърди, че имотът е
трябвало да бъде закупен чрез банков кредит, а забавянето на банката било,
поради несвоевременно представяне на изисканите от продавачите
документи.Пълномощникът на продавачите бил надлежно информиран, че
остатъкът от продажната цена ще бъде платен с банков кредит, а същият не
бил одобрен по независещи от купувача причини, свързани с
административни процедури.Именно продавачите забавили част от
изискваните от банката документи.Освен това банката отказала одобрение на
кредита поради наличие на тежести върху имота и продавачите били в
неизпълнение на поетите от тях задължения, тъй като не представили
удостоверение за условията и начина, по който ще бъде заличена
съществуващата ипотека върху продавания имот в полза на „ОББ“ АД.
Видно от приложеното заповедно производство жалбоподателят /ищец в
първоинстанционното производство/ е подал заявление по реда на чл. 410 от
ГПК против въззиваемите /ответници/, въз основа на което е издадена заповед
№ 1269 от 06.11.2019г. по ч. гр. д. № 2360 по описа за 2019г. на РС
Асеновград, за сумата от 4 000 лева, представляваща неоснователно задържан
депозит по договор за гаранционен депозит за продажба на недвижим имот от
12.08.2019г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на подаване
на заявлението – 31.10.2019г. до окончателното й изплащане.Заповедта е
връчена на длъжниците на 31.12.2019г., като в законоустановения срок на
13.01.2020г. същите са подали възражения против нея.В тази връзка на
заявителя е указано, че може да предяви иск за установяване съществуването
на вземането си в едномесечен срок.Разпореждането на съда му е съобщено
на 21.01.2020г. и същият е предявил иска по чл. 422 от ГПК в срок – на
21.02.2020г.Налице са специалните предпоставки на за допустимост на този
иск, поради което същият следва да бъде разгледан по същество.
Страните не спорят, а и от приложените писмени доказателства по
делото е видно, че на 05.08.2019г. между Й. Р. Ч., ЕГН **********, в
4
качеството на собственик и продавач на процесния имот и ЦВ. Н. Б., ЕГН
**********, като купувач, е сключен договор за гаранционен депозит за
продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 28/78, находящ се
в гр. Пловдив, жк „***“, бл. ** състоящ се от две стаи, кухня, баня-клозет и
антре с площ от 59, 71 кв. м., ведно с избено помещение № 28, както и 1, 142
ид. части от общите части на сградата и правото на строеж на държавна земя,
с продажна цена 109 000 лв. и срок за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба до 02.09.2019г.В договора е удостоверено, че купувача е
заплатил сумата в размер на 1000 лева като гаранция за покупката на имота и
се е задължил до 12.08.2019г. да предаде на продавача още 3000 лева като
капаро за покупко-продажбата.Уговорено е, в случай че купувачът се откаже
от покупката на имота при описаните условия, той се съгласява горната сума
да остане за продавача като обезщетение за пропуснати ползи.В случай, че
продавачът се откаже да продаде имота на купувача при описаните условия,
или върху имота има други тежести освен ипотека към ОББ, то той се
съгласява да върне получената сума на купувача и се задължава да го
обезщети със сума в същия размер за пропуснати ползи.
На 12.08.2019г. страните са подписали втори договор за гаранционен
депозит за продажба на недвижимия имот при същите условия, като в същия
е удостоверено и получаването на сумата от 3000 лева, като допълнение към
първоначално даденото капаро от 1000 лева.
По делото не е спорно, а се установява и от приложените писмени
доказателства, отразено е в подписания договор между страните, че по
отношение на процесния имот е била учредена договорна ипотека в полза на
ОББ АД с нот. акт № 54, том II, дело № 198/2012г.
Ищецът е подал искане за жилищен/ипотечен кредит вх. №
2656/01.08.2019г. пред „Банка ДСК“ ЕАД, във връзка с което е представил и
необходимите документи, заверени преписи от които са приложени по делото.
Като писмени доказателства по делото са представени също: Банкова
референция изх. № ИД-26247/09.08.2019г. от ОББ АД, с която Банката поема
ангажимент да заличи учредената ипотека по отношение на процесния имот в
законоустановения срок от ЗКИ след погасяване на кредита и заплащане на
дължимите нотариални и държавни такси за удостоверяване на подписа на
представителя на банката на молбата за заличаване и за вписване на
5
съгласието за заличаване на ипотеките; удостоверение за данъчна оценка на
имота изх. № **********/07.08.2019г.; удостоверение за вписвания,
отбелязвания и заличавания за имот изх. № 19558/2019г.; удостоверение за
семейно положение изх. № 08.02.263/06.08.2019г.
„Банка ДСК“ АД, клон Раковски е издала удостоверение изх. № 1513-20-
00948/15.10.2021г., че Ц. Н. Б., ЕГН ********** на 01.08.2019г. е подал
искане за предварително одобрение на жилищен кредит с вх. №
2656/01.08.2019г. с първоначален размер 130 0000 лева.След разглеждане на
входираните документи за предварително одобрение било установено, че
върху имота има учредена ипотека в полза на друга банка.В тази връзка били
изискани допълнително документи, които били представени на 14.08.2019г.В
хода на разглеждане на искането за кредит бил изискан и съдлъжник по
кредита.Документи относно съдлъжника били представени на
26.08.2020г.Кредитоискателят е информирал банката по телефона, че се
отказва от по-нататъшни действия по искането за кредит.Към 02.09.2019г.
искането за кредит с вх. № 2656/01.08.2019г. не е било окончателно одобрено.
За изясняване на спорните обстоятелства относно изпълнението или
неизпълнението на задълженията на страните по договора и изправността,
респ. неизправността на всяка от тях, в първоинстанционното производство
са разпитани и свидетели.
Св. И. П. е посочил, че е присъствал на среща между страните по
процесния договор, която се състояла в офиса на брокерите.Ц. преди това му
обяснил, че от банката са се забавили малко, тъй като имало формалности,
които трябвало да изпълнят.При срещата помолил ответника за отсрочка за
следващата седмица, но той не бил съгласен.Тогава пълномощникът на ищеца
звъннал и говорили с банковия служител, който потвърдил, че следващата
седмица ще бъде отпуснат кредита, но ответникът заявил, че не иска да
чака.Тази среща се състояла в края на м. август 2019г.Разговора с банковия
служител бил на високоговорител, като обяснението било, че забавата е
заради тежести върху имота.Св. П. знаел от Ц., че апартамента е бил
ипотекиран.
Св. Т. Б. е посочил в показанията си, че е ходил с ищеца на оглед на
процесния апартамент, който щял да купува.Още тогава уговорките между
страните по делото били, че продавачът ще изчака купувача в рамките на
6
един месец да изтегли ипотечен кредит, а последният ще го изчака да си
намери друг апартамент, понеже нямало къде да отиде.След тези уговорки
ищецът подал молба за отпускане на кредит, но тъй като се забавили
необходимите документи, които трябвало да предостави продавача от другата
банка, в полза на която имало договорна ипотека, отпускането на кредита
също се забавило и продажбата не се състояла.При следваща среща
продавачът казал, че се отказва, тъй като са се забавили с кредита.Според
показанията на св. Б. купувачът не се е отказвал да тегли кредит, нито да
закупи имота.Другата причина за забавянето на кредита била, че поискали
поръчител.Твърди, че ищецът е осигурил такъв.
Свидетелката К. Д. работи в Агенция за недвижими имоти и е
посредничела за сключването на договор между страните по делото.Същата
сочи, че е била проведена среща между страните, за да се споразумеят за
продължаване на срока, но от страна на продавачите нямало съгласие.По
думите на св. Д. необходимите документи са били предадени в срок, но
поради недостатъчни доходи на купувача се налагало да се включи и майката
като съкредитоискател, съотв. тя също следвало да бъде одобрена, за което
било необходимо време.Св. Д. знаела от продавача, че докато изчаквал е
загубил жилищата, които харесал.Той искал да си продаде по-малкото
жилище и да закупи по-голямо.Притеснявал се също, тъй като било вече края
на лятото, че през зимата ще му е по-трудно да се премести.
С обжалваното решение районният съд е приел за безспорно по делото,
че към посочената крайна дата в предварителния договор – 02.09.2019г.,
купувачът не е разполагал с необходимата сума, представляваща продажна
цена по договора.Приел е също въз основа на събраните гласни
доказателства, че кредитът, необходим на купувача за заплащането на цената,
е забавен, тъй като било необходимо включването на съкредитоискател,
поради недостатъчни доходи от страна на купувача.Поради забавянето
ответниците се отказали от договора.
От правна страна районният съд е приел, че дадената от ищеца
предварителна сума по процесния договор има характер на задатък, тъй като
страните изрично са уговорили последиците на чл. 93, ал. 2 от ЗЗД –
задържане на задатъка при отказ на купувача и връщането му в двоен размер
при отказ на продавача.Твърдението на ищеца, че банката е отказала
7
одобрение на кредита поради наличие на тежести върху имота, а продавачите
са в неизпълнение, тъй като не са предоставили удостоверение за условията и
начина, по който ще бъде заличена съществуващата ипотека към ОББ АД, е
прието за недоказано.В тази насока от писмените доказателства се
установява, че продавачите своевременно са се снабдили с необходимите за
осъществяване на сделката документи, три седмици преди крайния срок за
сключване на сделката.Затова решаващият съд е приел, че към 02.09.2019г.
покупко-продажбата не е осъществена поради забавяне одобрението на
кредита във връзка със закупуване на имота.Не е спорно, че продавачът е
отказал продължаване на срока за сключване на окончателен договор, но в
тази насока районният съд е взел предвид, че в подписаните договори между
страните същите не са уговорили условия, при настъпването на които срокът
за сключване на окончателен договор може да бъде продължен, респ.
продавачът не може да бъде задължен да се съгласи за продължаването му.С
оглед на това районният съд е направил извод, че продавачите – ответници, са
изправна страна по договора, като своевременно са предоставили на купувача
– ищец необходимите във връзка с отпускането на кредита документи, а
поради забава за набавяне на необходимата сума от страна на купувача, са се
възползвали от правото, предоставено им от разпоредбата на чл. 93, ал. 2 от
ЗЗД като изправна страна по договора, при неизпълнение от другата страна,
да задържат капарото.С тези съображения искът е отхвърлен като
неоснователен.
Настоящият състав на съда, след като извърши собствен анализ на
събраните в първоинстанционното производство доказателства и предвид
установеното от фактическа страна въз основа на тях, от правна намира
следното:
Сключеният договор между страните, наименован договор за
гаранционен депозит за продажба на недвижим имот, има характеристиките
на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, тъй като
съдържа съществените елементи на окончателния договор.В подписания
договор страните са удостоверили освен това, че купувачът е дал общо сумата
от 4000 лева като капаро за закупуването на имота, като смисълът на
постиганите договорки между тях е, изправната страна да бъде обезщетена
със сума, равна на капарото, в случай на неизпълнение.Окончателният
договор е следвало да бъде сключен съгласно уговореното до 02.09.2019г., а
8
причината да не бъде изповядана сделката на тази дата е, че банковият
кредит, за който купувачът е кандидатствал, не е бил одобрен към този
момент.По направеното предложение за удължаване срока на договора,
продавачът е изразил несъгласие.Независимо от това не е било налице
основание за разваляне на договора.Изисканите документи от банката към
релевантната дата са били представени, същата не е отказала кредита, респ. не
е налице хипотеза на невъзможност за изпълнение, за да е налице и основание
за разваляне.Същевременно действието на предварителния договор не се
прекратява с изтичането на уговорения срок.Той продължава да обвързва
страните и след това и всяка от тях дължи изпълнение.От изтичането на срока
за двете страни започва да тече единствено давността за предявяването на иск
по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.Същевременно за да прекрати действието си договорът
трябва да бъде развален поради неизпълнение от една от страните по
причина, за която насрещната страна отговоря /в този см. решение № 292 от
24.11.2016 на ВКС по гр. д. № 1784/2016г., IV г. о./.
В настоящия случай няма данни някоя от страните да е отправяла
писмено волеизявление за разваляне на процесния договор, а при положение
че същият е сключен в писмена форма, развалянето следва да е в същата
форма.Нещо повече, такова изявление не се съдържа в исковата молба, въз
основа на която е образувано делото, нито в писмения отговор на ответника, а
несъгласието за продължаване на срока, както се посочи по-горе, не е
равнозначно на волеизявление за разваляне на договора.Ищецът
/жалбоподател в настоящето производство/ претендира да е изправна страна,
но няма данни да е изразявал готовност и да е канил продавачите за
сключване на окончателен договор, вкл. след изтичане на уговорения срок.И
след като правото за разваляне не е било надлежно упражнено от някоя от
страните, твърдението в исковата молба за отсъствие на валидна
облигационна връзка между тях, е недоказано.А това обоснована
неоснователност на претенцията за връщане на даденото капаро по договора
/в този см. решение № 86 от 10.05.2016г. по т. д. № 595/2015г. на ВКС, I т. о./
Предвид гореизложеното въззивната жалба е неоснователна и следва да
се остави без уважение, а крайният извод на районния съд за неоснователност
на иска е правилен, поради което решението следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на делото пред настоящата инстанция в полза на
9
въззиваемите следва да се присъдят направените разноски за адвокатско
възнаграждение за въззивното производство в размер на 510 лева.
По тези съображения Пловдивският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260029 от 18.01.2021г., постановено по
гр. д. № 363 по описа за 2020г. на Асеновградски районен съд, IV г. с.,
поправено с решение № 260232 от 18.06.2021г., постановено по същото дело.
ОСЪЖДА ЦВ. Н. Б., ЕГН ********** от гр. Р., ул. „*** да заплати на
Й. Р. Ч., ЕГН ********** и С. Й. Ч., ЕГН **********, двамата от с. Т.,
Община Асеновград, ул. „***“ №* разноски по производството в размер на
510 лева.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване /чл. 280, ал. 3
ГПК/.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10