№ 2067
гр. София, 27.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и втори март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Елена Иванова
Членове:Златка Чолева
Розалина Г. Ботева
при участието на секретаря Снежана Ат. Апостолова
като разгледа докладваното от Розалина Г. Ботева Въззивно гражданско дело
№ 20211100515406 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
С решение № 20199639 от 18.10.2021г., постановено по гр. дело № 38053
по описа за 2020г. на СРС, 159 състав, е уважен предявеният от ищеца в
първоинстанционното производство етажната собственост от адрес: гр. София, ул.
****, положителен установителен иск и е признал за установено по отношение на
“В.д.” ЕООД съществуването на вземането на етажната собственост за сумата 145
лева, представляваща такса за управление на общите части за периода 01.02.2017г.-
01.07.2019г., ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране на
заявлението за издаване на заповед за изпълнение- 10.02.2020г., до окончателното
плащане на сумата, сумата 296,12 лева, представляваща такса за фонд “Ремонт и
обновяване” за периода 01.04.2017г.- 01.04.2020г., ведно със законната лихва, считано
от датата на депозиране на заявлението за издаване на заповед за изпълнение-
10.02.2020г., до окончателното плащане на сумата, за които суми е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 21.2.2020г. по ч.гр. дело № 6991/
2020г. на Софийския районен съд, 159 състав, като е отхвърлил иска за такса за
управление на общите части над сумата 145 лева до сумата 215 лева и за периода
01.02.2015г.- 31.01.2017г. и иска за такса за фонд “Ремонт и обновяване” над сумата
296,12 лева до сумата 407,16 лева.
Недоволен от постановеното решение, в частта, в която предявеният иск е
1
уважен, е останал ответникът в първоинстанционното производство “В.д.” ЕООД,
предвид което и в срока чл. 259, ал. 1 ГПК е подал въззивна жалба срещу съдебния акт
в тази част. Жалбоподателят заявява оплаквания за незаконосъобразност и
неправилност на съдебното решение, поради противоречие с материалния закон и
допуснати съществени нарушения на процесуалните правила. Счита, че съдът се е
произнесъл с решение по недопустим иск, тъй като е приел неправилно, че етажната
собственост има самостоятелна правосубектност и се представлява, вкл. през съд от
управителя. В тази връзка излага доводи, че не може да възникне мандатно
правоотношение между етажната собственост и нейния управител, а такова може да
възникне между управителя и етажните собственици. Изразява несъгласие с извода на
първоинстанционния съд, че в производството не могат да бъдат разглеждани
възражения по законосъобразността на решенията на общото събрание на ЕС, като
излага подробни мотиви във въззивната жалба в тази връзка. Искането до въззивния
съд е да отмени обжалваното решение и да постанови друго, с което да отхвърли иска в
уважената от СРС част, както и да присъди разноски за двете съдебни инстанции.
С отговора на въззивната жалба ответникът по същата и ищец в
първоинстанционното производство етажната собственост от посочения адрес, я
оспорва с твърдения за нейната неоснователност. Поддържа, че решението на
първоинстанционния съд е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.
Сочи, че в ЗУЕС е предвиден специален ред за оспорване решенията на общото
събрание на етажната собственост и възраженията на ответника в тази връзка не могат
да бъдат разглеждани в производството по пътя на инцидентния съдебен контрол.
Въззиваемият моли за потвърждаване на атакувания съдебен акт и за присъждане на
разноски за настоящата инстанция.
Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и
взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и
възраженията на насрещната страна, намира за установено следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба от етажната
собственост от адрес в гр. София, ул. ****, с която е предявен положителен
установителен иск с правно основание чл. 48, ал. 3, вр. чл. 51, ал. 1 ЗУЕС срещу В.д.”
ЕООД за сумата 145 лева, представляваща такса за управление на общите части за
периода 01.02.2017г.- 01.07.2019г. и сумата 296,12 лева, представляваща такса за фонд
“Ремонт и обновяване” за периода 01.04.2017г.- 01.04.2020г.
По делото не е спорно, че ответникът притежава правото на собственост
върху недвижим имот, представляващ офис, намиращ се в гр. София, ж.к. “Лозенец”,
ул. ****, ведно с 10,97% ид.ч. от общите части. Следователно същият има качеството
етажен собственик, тъй като в производството не е спорно, че сградата се управлява в
режим на ЕС.
2
По силата на взето на общо събрание на етажните собственици етажната
собственост, находяща се на посочения адрес, проведено на 02.11.2015г., е взето
решение “Вход мениджър” ЕООД да предостави услугата професионален
домоуправител за поддържане на общите части на сградата. Взето е решение вноските
за фонд “Професионален домоуправител” да бъдат в размер на 5 лева на месец, а за
поддръжка на общите части да се събира сумата 200 лева месечно, която да се
разпределя между обитателите.
Представени са договор за професионална услуга "Професионален
домоуправител" № 514/ 02.11.2015г.и договор професионална услуга "Професионален
домоуправител" № 514/ 01.10.2019г, сключен между етажната собственост от
посочения адрес, като възложител, и “Вход мениджър" ЕООД, като изпълнител. Видно
от съдържанието на договорите в, че изпълнителят приема и се задължава да
предоставя срещу заплащане услуги, изразяващи се в изпълнение на задълженията на
управител на етажната собственост, предвидени в ЗУЕС, както и такива, възложени му
с решения на общото събрание на ЕС.
По силата на взето на общо събрание на етажните собственици от етажната
собственост, находяща се на посочения адрес, проведено на 10.01.2017г., е създаден
фонд “Ремонт и обновяване”, като взето решение вноската за фонд “Ремонт и
обновяване” да бъде в размер на 100 лева, която да се разпредели между етажните
собственици съобразно притежаваните от тях идеални части.
Съобразно установената фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното:
Предявеният иск е допустим. Съгласно чл. 11, т. 11 от Закона за
управление на етажната собственост /ЗУЕС/, в правомощията на общото събрание на
етажната собственост е да приема решения за възлагане на дейности по поддръжката
на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу
възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителя, които могат да
бъдат възложени за изпълнение на тези лица. В случая, управителят именно въз основа
на упълномощаване от общото събрание на собствениците в етажна собственост и в
изпълнение на неговите решения е сключил от името на собствениците в етажната
собственост два договора с ответното дружество за поддържане на общите части срещу
заплащане на определени такси от всеки собственик, като съгласно изричната
разпоредба на чл. 11, ал. 4 ЗУЕС, приетите решения от общото събрание обвързват и
новите собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост. Неснователни са
твърденията на въззивника, че договорите са сключени от неперсонифициран субект -
етажна собственост, Според чл. 23, ал. 1, т. 5 и ал. 3 от ЗУЕС, управителят
представлява етажната собственост в отношенията й с други правни субекти, като
представлява собствениците при извършване на всички действия, които са във връзка с
3
обикновеното управление на етажната собственост, каквито са и дейностите по
поддръжка на общите части.
По делото са представени доказателства, установяващи наличето на
представителна власт на управителя на етажната собственост да представлява етажните
собственици, в това число и да подаде от името и за сметка на същите искова молба, с
която да предяви иск за сумите, дължими към етажните собственици, съгласно взети на
проведени общи събрания решения. При предявяване на иска пред районния съд на
двугодишният мандат на управителя не е изтекъл. Независимо от това обстоятелство
обаче, по аргумент от разпоредбата на чл. 21, ал. 2 ЗУЕС правомощията на управителя
не са се прекратили, тъй като законът изрично предвижда те да се запазят до избора на
нов управителен съвет, за какъвто по делото няма доказателства да е проведен .
По същество на предявения иск настоящият състав на въззивния съд
намира, че съобразно чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС етажните собственици са длъжни да
заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и
основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или
оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване", както и да
заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Въззивникът- ответникът не оспорва обстоятелството, че е собственик на
самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на
посочения адрес, а това се установява и от представения по делото нотариален акт.
Ищецът основава претенцията си на взетите решения на общото събрание
на етажната собственост, протоколите за които, заедно със съответните приложения, са
представени по делото. Ето защо съдът приема, че искът е доказан по своето
основание, а също и по размер. Основателно е своевременно релевираното от
ответника възражения за погасяване по давност на вземането на ищеца за периода
месец декември 2015г.- м. януари 2017г., доколкото се касае за ежемесечно дължими
задължения. Тъй като по делото не е установено сумите, дължими към етажната
собственост да се заплащат до определено число на месеца съдът приема, че
задължението става изискуемо с изтичане на съответния календарен месец.
Във връзка с възраженията на въззивника за нищожност и
незаконосъобразност на взетите решения, въз основа на които от ответника се
претендират процесните суми, следва да се отбележи, че от представените по делото
протоколи се установява вземането на решения от общото събрание на етажните
собственици за дължимост на суми за управление и поддръжка на общите части, както
и вноски към фонд "Ремонт и обновяване". Обстоятелството, че ответникът не е
присъствал на проведените общи събрания, не прави същите нелегитимни.
Възраженията за нищожност и незаконосъобразност на взетите решения на общите
събрания на ЕС не могат да се разглеждат в настоящото производство по реда на
4
инцидентния съдебен контрол. Същите следва да се релевират по реда на чл. 40, ал. 1
ЗУЕС - с иск за отмяна на решението на общото събрание. Производството по отмяна
на решението на общото събрание има конститутивен характер, като за да не се
приложи едно решение, е нужно същото да бъде отменено в хода на нарочно
производство и е недопустимо неговата законосъобразност да се проверява косвено в
други производства. До отмяната на решението на общото събрание то следва да се
прилага и същото обвързва етажните собственици. За разлика от нищожността на
сделките, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е
съдебен и ограничен с преклузивен срок за предявяване на иска, който срок тече от
узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл. 40,
ал. 2 ЗУЕС. Определянето на срок за предявяване на иска по чл. 40 ЗУЕС е съобразен и
с обстоятелството, че тези решения засягат широк кръг лица и отношения,
включително и трети лица, което изисква сигурност и бързина при изпълнение на
решенията. Затова извън регламентирания в закона срок не може да се иска отмяна
нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения.
С оглед изложеното, съдът приема, че само в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС и
то по този ред /чрез предявяване на конститутивен иск/ може да се иска отмяна на
решенията на общо събрание на етажна собственост независимо от това дали се твърди
нищожност, или незаконосъобразност, а в тази насока е налице константна съдебна
практика. След влизане в сила на решенията на общото събрание същите са
задължителни за всички собственици, независимо как и дали са гласували и
присъствали на събранието /в този смисъл решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. №
657/2012 г. на ВКС, I ГО, Определение № 108 от 27.02.2018 г. на ВКС по гр. д. №
2842/2017 г., II г. о., ГК и др. /.
Предвид горното и доколкото от страна на ответника не се сочи и не се
ангажират доказателства тези решения на общото събрание да са били атакувани в
предвидения за това едномесечен срок, то ищецът е доказал основателността на
предявения иск и неговия размер.
Предвид всичко изложено по-горе, въззивната жалба е неоснователна, а
първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено като правилно и
законосъобразно.
Мотивиран от изложеното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20199639 от 18.10.2021г., постановено по
гр. дело № 38053 по описа за 2020г. на СРС, 159 състав.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
5
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6