№ 2614
гр. София, 17.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 120 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ВЕНЕТА СТ. ГЕОРГИЕВА
при участието на секретаря КАМЕЛИЯ АНЧ. КОСТАДИНОВА
като разгледа докладваното от ВЕНЕТА СТ. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело
№ 20231110170707 по описа за 2023 година
Предявен е конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС.
Производството по делото е образувано по искова молба с вх.
№ 372156/22.12.2023 г. на П. В. П., ЕГН **********, гр. Б, ж.к. З, бл. 36, ет. 3,
ап. 9, със съдебен адрес: гр. София, ул. Г.С. Р № 42, чрез адвокат Б. К., с която
е предявен иск по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, срещу Етажните собственици на
самостоятелни обекти в сграда с режим на етажна собственост с адрес: гр.
София, ж.к. М 4, бл. 616, действащи чрез Управителя на ЕС – Д Пеев, със
съдебен адрес в гр. София, кв. КВ, ул. НМ № 4, ет. 2, адвокат И. С. М., с която
е предявен конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решения на
Общо събрание на Етажна собственост с адрес: гр. София, ж.к. М 4, бл. 616,
действаща през управителя на ЕС Д Пеев, проведено на 30.11.2023 г.
В исковата молба се твърди, че ищцата П. В. П. e собственик на
самостоятелни обекти, а именно - Апартамент № 87 и гараж №51, находящ се
в гр. София, ж.к. М 4, бл. 616. Сочи, че на 30.11.2023 г. е проведено ОС на ЕС
като излага съображения, че взетите от него решения са незаконосъобразни,
тъй като същото не е редовно свикано и не е редовно проведено, като
кворумът за провеждане на Общо събрание не бил редовно установен спрямо
изискванията на ЗУЕС. Твърди, че до участие са допуснати лица, които нямат
право на глас – не са собственици на отразени в протокола апартаменти в това
1
число и за притежаваните от ищцата апартамент № 87 и гараж № 124,
съответно за гараж № 51, за които имоти се твърди да е отчетен глас на „М-99“
ООД. Оспорва и да са присъствали на събранието представители за ап. 7, ап.
10, aп. 64, ап. 66, ап. 71, ап. 78, ап. 84, ап. 86, ап. 97, ап. 99, ап. 103, ап. 134,
гараж № 118, гараж 1, гараж 9, гараж 59, гараж 101 с довод, че подписите в
присъствения лист не съответстват на указаните собственици. Застъпва и теза,
че данните в протокола не позволяват проследяване кой от представените
собственици как е гласувал и дали е съобразен правилно. Твърди се и да са
обособени и отчитани отделно гаражи от 1 до 113 спрямо апартаменти,
кабинети и гаражи от номер 114 до 125, което смята, че променя
съотношението в идеалните части на гаражите спрямо тези на апартаментите,
довело и до нарушение на чл. 17 ал. 1 ЗУЕС до степен на невъзможност да се
установи действително представените на събранието идеални части, за да се
определи кворума на проведеното събрание по т. 2.1., т. 2.2, т. 2.3, т. 2.4, т. 2.5,
т. 2.6, т. 2.7, т. 2.8 и т. 2.9, а и за формираното мнозинство по всички точки.
Смята, че всички решения за неясни и негодни да обезпечат изискуемата
сигурност, прозрачност, безспорност и бързина при изпълнението им.
По съществото на взетите решения се сочи, че взетото решение за
изграждане на видеонаблюдение, обусловило гласуван разход до 25467,60 лв.
по същество сочи на полезен разход, чието предприемане изисква мнозинство
от 75 %, а и не осигурява яснота за дължимата сума в крайна сметка. Оспорва
и законосъобразността на възприетия механизъм за разпределяне на разхода –
според идеалните части. Застъпва и теза, че в противоречие на чл. 50 ЗУЕС е
предвидена възможност управителният съвет да взема решение за разходване
на суми от фонд „Ремонт и обновление“, вместо да се свика общо събрание,
което да разреши това.
Смята за неточно и решението за одобрение на приетите месечни вноски
с довод, че не се разбира кои идеални части ще бъдат взети под внимание и
дали собствениците на подземни гаражи и паркоместа ще заплащат
упоменатите в т. 2.3. разходи предвид гласуваните в т. 2.9 отделни месечни
вноски за тях. Смята възприетия механизъм за разпределение на разходите и
за противоречащ на чл. 51 ал. 1 ЗУЕС, изискващ разпределение според броя
на ползващите се от общите части. По отношение определената вноска във
фонд „Ремонт и обновяване“ смята, че не е отчетен нормативно предписания
размер, а всички самостоятелни апартаменти ще заплащат под 1% от МРЗ за
2
страната.
По подробно изложени твърдения в исковата молба, моли да бъдат
отменени като незаконосъобразни решенията на ОС Общо събрание на
собствениците на обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр.
София, ж.к. М 4, бл. 616, проведено на 30.11.2023 г.
Ответникът в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК депозира отговор на
исковата молба, в който оспорва предявените искове като неоснователни и
недопустими. Посочва, че ищцата не е изпълнила задължението си да подаде
писмена декларация до управителя в 15-дневен срок от придобИ.е на правото
на собственост, чрез която да се заяви като собственик. Поддържа, че ищцата
не е предявила твърденията си свързани с нередовности при водене на ОС и
при приемане на решенията пред Управителния съвет, каквото е изискването
на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС. Сочи, че липсата на отбелязване върху поканата
относно часа и датата, на която е поставена е несъществен порок и не оказва
влияние върху законосъобразността на свикването, доколкото същата е
поставена 10 дни преди събранието. Относно председателя на ОС – ВБ,
твърди, че същият е член на УС, избран на ОС на ЕС от 31.10.2023 г. Сочи, че
лицето гласувало вместо ищцата като собственик на апартамент № 87 е
пълномощник на дружеството инвеститор – „М 99“ ООД, от което ищцата е
закупила имота два дни преди ОС, като поддържа, че се касае за мнимо
представителство. Оспорва правото на ищцата да навежда възражение за
недействителността на представителството на други собственици в ЕС.
Поддържа, че е спазен реда относно кворума и посочване на идеалните части.
Относно системата за контрол на достъпа и видеонаблюдение посочва, че
разходите свързани с нея не са полезни разходи, доколкото същата е
предвидена от инвеститора и са необходими средства единствено за нейното
дооборудване. Сочи, че решението за овластяване на управителния съвет да
прави разходи без изрично одобрение на ОС е изцяло от практически
съображения и същото не противоречи на закона. По подробно изложени в
исковата молба твърдения моли за отхвърляне на исковите претенции.
Претендира разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по
правилата на чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира от фактическа и
правна страна следното:
За основателността на иска с правно основание чл. 40 ЗУЕС в тежест на
3
ищцата е да докаже, че е собственик на индивидуален обект в сграда с режим
на етажна собственост, че е спазен преклузивният срок за оспорване на
взетите решения на проведеното Общо събрание, както и че решенията, чиято
отмяна се иска, са били взети, като съобразно разпоредбата на чл. 154
ГПК всяка от страните следва да докаже положителните факти, на които
основава твърденията си за допуснати нарушения на материалноправни или
процесуалноправни норми, респ. твърденията си за законосъобразността на
взетите решения на общото събрание. С оглед конкретно наведените от
страните доводи и възражения, ответниците следва да установят спазването на
всички императивни процедурни изисквания за свикване и провеждане на
общото събрание, както и материална законосъобразност на взетите решения,
които са от компетентността на ОС, както и че съдържанието на протокола
отговаря на императивните законови изисквания.
От приетия по делото като писмено доказателство нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 147, том V, рег. № 6783, дело №852
от 28.11.2023 г. се установява, че ищцата П. В. П. е придобила чрез покупко-
продажба на 28.11.2023 г. от „М-99“ ООД, недвижим имот, представляващ
апартамент № 87, находящ се в гр. София, ж. к. Младст 4, вход А, етаж 8,
ведно с 0,483 % ид. части от общите части та сградата, ведно с мазе № 97,
както и гараж № 124, ведно с 0,193 % ид. части от общите части.
Неоснователно е възражението на ответниците, че ищцата не се легитимира
като собственик в ЕС, доколкото към датата на провеждане на ОС, актът за
собственост не бил вписан в Агенция по вписванията.
Неоснователно се явява възражението на ответника във връзка с
легитимацията на ищеца, предвид липсата на вписване на етажния собственик
в Книгата на собствениците. Действително, невписването на това
обстоятелство в книгата на етажната собственост представлява неизпълнение
на задължение на етажния собственик по чл. 7, ал. 3 във връзка с чл. 7, ал. 2, т.
3 ЗУЕС, но законът не предвижда като последица от неизпълнението на това
задължение изключването по отношение на такъв етажен собственик на
прилагането на разпоредбата на чл. 40 ЗУЕС.
Между страните по делото не е спорно и видно от представения по
делото Протокол от общо събрание на собствениците в етажната собственост
с адрес: гр. София, М 4, бл. 616, жилищна сграда „Бел хилс“, се установява, че
на 30.11.2023 г. от 18:25 часа се е състояло общо събрание на етажната
собственост, на което са приети решения, обективирани в протокол от същата
дата, в това число и решение за избор на „КОС България“ ООД като
професионален управител, определяне размера на вноските за управление и
поддръжка на общите части, вноските за фонд „Ремонт и обновяване“, както и
изграждането на отдалечено видеонаблюдение.
Съобразно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата се подава пред
районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен
срок от оповестяването на решението. Предвиденият в разпоредбата срок е
преклузивен, като в случая същият е спазен от ищеца. ОС е проведено на
4
30.11.2023 г., като исковата молба е депозирана в съда на 22.12.2023 г. - преди
изтичането на 30-дневния срок, поради което е ирелевантно на коя дата
ищцата се е запознала с протокола от ОС.
При предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът не разполага с
правомощие да проверява изцяло законосъобразността на приетото решение,
като с оглед на диспозитивното начало в гражданския процес следва да се
произнесе само по изрично посочените от ищеца основания за отмяна,
доколкото само те представляват основанието на предявения иск. В настоящия
случай ищцата най-напред основава доводите си за незаконосъобразност
на решението на нарушение на процедурните разпоредби за свикване на
общото събрание.
Съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС, общо събрание може да
бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или
когато е изминала повече от една година от последното проведено общо
събрание. Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС общо събрание на
ЕС се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват ОС, която
следва да се постави на видно и общодостъпно място на входа на сградата не
по-късно от седем дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи – не
по-късно от 24 часа, като датата и часът задължително се отбелязват върху
поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя
протокол.
По делото липсват годни доказателства, които да установяват спазване
на тази императивна разпоредба относно реда и начина на свикване на
Общото събрание. Единственото доказателство в този смисъл, представено от
ответника, е извлечение от имейл кореспонденция, видно от която лице,
подписало се като Д Пеев е изпратило съобщение от името на „БХс“ относно
свикване на общо събрание на ЕС на 30 ноември, с прикачен към съобщението
файл, наименуван „Покана ОС БХ – събрание 30.11“. По делото не е
представен протокол относно поставяне на поканата, с който да се удостовери
поставянето на поканата на общодостъпно място на входа на сградата, както и
часа и датата.
Основателно се явява възражението на ищцата и относно факта, че на
общото събрание са взети решения извън предварително обявения дневен ред.
Съгласно чл. 16, ал. 3 ЗУЕС, общото събрание на собствениците не може да
5
приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен
в неотложни случаи. В изготвената покана за провеждане на общо събрание е
обявен дневен ред с една единствена точка – избор на професионален
домоуправител на етажната собственост, като втора точка е посочено: други.
От приетия протокол за проведено общо събрание обаче, освен избора на
професионален домоуправител, са взети и две допълнителни решения, които
не са били предварително обявени в дневния ред, а именно: определяне на
вноските за управление и поддържане, вноски за фонд „Ремонт и обновяване“,
изграждане и дори приемане на оферта за изграждане на видеонаблюдение.
Така взетите допълнителни решения не са били предварително оповестени с
дневния ред, респективно, налице е опорочена процедура при приемането им.
Освен това не без значение е и обстоятелството, че по делото не са
представени доказателства за представителната власт на пълномощниците,
извън вземането на решение по т. 1 от дневния ред, посочен в поканата.
Предвид изложеното, съдът счита, че е доказано по делото, че
процесното Общо събрание на Етажната собственост е свикано при
нарушение на императивни норми на ЗУЕС, което опорочава процедурата по
свикване и провеждане на самото събрание, а оттам до незаконосъобразно
вземане на решения, които следва да бъдат отменени изцяло, доколкото са
взети на събрание, което не е било редовно проведено.
При този изход от спора ищцата има право на разноски, като видно от
представения по делото списък по чл. 80 ГПК, същата претендира
действително сторени разноски в размер на 1055 лева. Ответникът няма право
на разноски.
Мотивиран от горното и на основание чл. 42, ал. 2 във връзка с чл. 40 от
ЗУЕС, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по искова молба, предявена от П. В. П., ЕГН **********, гр.
Б, ж.к. З, бл. 36, ет. 3, ап. 9, със съдебен адрес: гр. София, ул. Г.С. Р № 42, чрез
адвокат Б. К., с която е предявен иск по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, против
Етажните собственици на самостоятелни обекти в сграда с режим на
етажна собственост с адрес: гр. София, ж.к. М 4, бл. 616, действащи чрез
Управителя на ЕС – Д Пеев, със съдебен адрес в гр. София, кв. КВ, ул. НМ №
6
4, ет. 2, адвокат И. С. М., решения, взети на Общо събрание на Етажна
собственост, находяща се в гр. София, ж.к. М 4, бл. 616, действаща през
управителя на ЕС Д Пеев, проведено на 30.11.2023 г., а именно решения по
точки 2.1., 2.2., 2.3. и 2.8 от Дневния ред на Общото събрание.
ОСЪЖДА Етажните собственици на самостоятелни обекти в сграда
с режим на етажна собственост с адрес: гр. София, ж.к. М 4, бл. 616,
действащи чрез Управителя на ЕС – Д Пеев, със съдебен адрес в гр. София, кв.
КВ, ул. НМ № 4, ет. 2, адвокат И. С. М., да заплатят на П. В. П., ЕГН
**********, гр. Б, ж.к. З, бл. 36, ет. 3, ап. 9, със съдебен адрес: гр. София, ул.
Г.С. Р № 42, чрез адвокат Б. К., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата в размер
на 1055 (хиляда петдесет и пет лева) за извършени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред СГС в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7