№ 1396
гр. София, 10.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично
заседание на четиринадесети март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Мариана Георгиева
Членове:Виолета Йовчева
Димитър Ковачев
при участието на секретаря Емилия М. Вукадинова
като разгледа докладваното от Мариана Георгиева Въззивно гражданско
дело № 20211100512155 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.
С решение от 23.07.2021г., постановено по гр. д. № 16597/2020г. по
описа на Софийски районен съд, ГО, 51 състав, е уважен предявеният от И..Р.
Г. срещу И.К.С. иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД и ответникът е
осъден да предаде на ищеца фактическата власт върху имот, представляващ
офис с шоурум с административен адрес гр. София, ул. “******* ет. 1, със
застроена площ от 125, 90 кв.м., със самостоятелно стълбище откъм ул.
*******, представляващ самостоятелен обект с идентификатор
68134.1001.479.1.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
София, одобрени със Заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на изпълнителния
директро на АГКК.
Срещу решението е подадена в законоустановения срок въззивна жалба
от ответника И.К.С., с оплакване, че е неправилно поради съществени
нарушения на съдопроизводствените правила, довели до необоснованост на
постановения съдебен акт и нарушения на материалния закон. Конкретно се
твърди, че от събраните по делото доказателства не е установено наличието
на сключен между страните договор за наем за процесния обект. Напротив, от
1
приетото заключение на съдебно-почерковата експертиза било установено, че
представеният писмен договор за наем не е подписан нито от лицето, сочено
за наемател, нито от лицата, посочени като наемодатели. Освен това се
навеждат доводи, че не били ангажирани доказателства и за наличието на
договор за наем в устна форма или такъв, сключен с конклудентни действия.
Ищецът не бил доказал и обстоятелството кой и кога е предал имота на
ответника в изпълнение на твърдяния договор за наем. Счита, че
ангажираните преводни нареждания за заплащане на месечни суми от по 750
евро с посочено основание за плащане “наем”, представляват косвено
доказателство за съществуването на правоотношение по договор за наем.
Поддържа, че тези суми не представляват наемна цева, а част от договорка
между ответника и майката на ищеца, по силата на която, докато И.С.
промени предназначението на имота и същият му бъде продаден в
изпълнение на сключен между тях предварителен договор, ответникът ще
заплаща по 750 евро на месец за допълване на средствата, които са
необходими на майката за нейната издръжка. Посочената месечна сума
представлявала част от уговорената между страните продажна цена от 90 000
лева, като получените суми следвало да се приспаднат от продажната цена
при сключване на окончателния договор. Тази уговорка продължила и след
нейната смърт, като след смяна на предназначението на имота, ищецът
отказал да прехвърли собствеността, но продължил да получа по 750 евро на
месец. Жалбоподателят навежда доводи, че в случая бил предявен иск за
собственост по чл. 108 от ЗС, а не иск по чл. 233 от ЗЗД предвид липсата на
доказателства за съществуването на договорно правоотношение за отдаване
под наем на процесния имот. Аргументира становище, че висящият между
страните съдебен спор по иск за обявяване на предварителния договор за
окончателен, бил преюдициален към настоящия спор. В условията на
евентуалност е посочено, че дори и да се приеме, че е налице договор за наем,
то същият е бил сключен между ответника от една страна, и наследодателката
на ищеца и неговата баба от друга страна, всяка една от които е притежавала
по ½ ид. част от имота. По делото не било доказано, че К.Т. /баба на ищеца/ е
прекратила договора за наем, поради което неправилно претенцията била
уважена по отношение на целия имот. По тези съображения е направено
искане за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, с което
предявеният иск да се отхвърли.
2
Насрещната страна И..Р. Г. оспорва въззивната жалба като
неоснователна по подробно изложени съображения. Оспорва твърдението на
въззивника за съществуването на правоотношение по предварителен договор
за покупко-продажба по отношение на процесния имот. Счита, че
сключването на договор за наем е действие на обикновено управление на
общото имущество и действията на всеки от съсобствениците обвързват и
останалите съсобственици. Направено е искане за потвърждаване на
обжалваното решение като правилно и обосновано.
Софийският градски съд, като прецени събраните по делото
доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с
наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и
възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за връщане
държането на вещ след прекратяване на договора за наем.
При извършената проверка по реда на чл. 269, ал. 1 от ГПК въззивният
съд установи, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Ето защо
съдът дължи произнасяне по същество на спора в рамките на доводите,
заявени с въззивната жалба, от които е ограничен, съгласно нормата на чл.
269, предл. 2-ро от ГПК.
За да постанови обжалваното решение първоинстанционният съд е
приел, че в процесния случай твърденията на ищеца И..Р. Г. са, че се явява
наемодател на имот, предоставен за временно и възмездно ползване на
ответника И.С. въз основа на договор за наем, сключен между последния и
К.И.Т., както и на основание наследствено правоприемство от К. Т.. Посочено
е, че по делото е представен от ответника писмен договор за наем за
процесния имот от 10.05.2008г., сключен между К.И.Т. и К.И.Т., от една
страна като наемодатели, и И.К.С., от друга страна като наемател, който
съгласно заключението на съдебно-почерковата експертиза не е подписан от
посочените лица, поради което това писмено доказателство не установява
факта на възникване на наемно правоотношение. От друга страна копие от
същия договор е представено от ответника чрез процесуалния му
представител с нарочна молба по гр.д. № 88/ 2020 г., по описа на Софийски
градски съд, I-14 състав, с която е релевирано твърдение за сключен между
И.С. и К.И.Т. и К.И.Т. договор за наем на имота и изричното позоваване на
3
същия, видно от приетото копие от тази молба, депозирането на което пред
Софийски районен съд не е оспорено от ответника. Освен това видно от
приетите копия от извлечение от банковата сметка на К. Т. в “Р. Б.” ЕАД по
същата са постъпвали редовно парични суми, внасяни или нареждани от
ответника в размер на 750 евро с основание “наем” за всеки съответен месец
от юни 2018 г. до май 2019 г. Съдът е посочил, че фактът на плащане не бил
оспорен от ответника. Въз основа на съвкупната преценка на всички тези
установени релевантни факти и правилата на логиката, като е взел предвид и
обстоятелството, че договорът за наем е консенсуален и неформален, тоест за
него не е предвидена форма, в която да бъде сключен, първоинстанционният
съд e приел за установено при условията на пълно доказване твърдението на
ищеца за възникнало наемно правоотношение между К. Т. като наемодател и
И.С. в качеството му на наемател на процесния имот. Възражението на
ответника, че плащанията били извършвани въз основа на друго
правоотношение между него и К. Т. са приети за неоснователни, тъй като при
всяко от плащанията ответникът е посочвал, че плаща наем за съответния
месец. По този начин, чрез действията си е потвърдил извънсъдебно, че се
касае за договор за наем. Ако плащането е било правено на друго основание
няма (не е наведена и съответно доказана) логична причина да бъде
посочвано, че се плаща наем. От фактическа страна е прието още, че след
смъртта на К. Т. на 03.07.2019г., нейният единствен законен наследник е
ищецът И..Р. Г. и по силата на наследственото правоприемство е встъпил в
правата и задълженията й като наемодател по договора за наем, сключен с
ответника. От копията от четири броя платежни нареждания се установява, че
след смъртта на К. Т. ответникът е правил парични преводи по банковата
сметка на ищеца отново с основание “наем” – „наем м.август”, „наем
м.09/19”, „наем м.октомври” и „наем м.11”. Първоинстанционният съд е
съобразил, че в случая се касае до договор за наем без определен срок
/предвид обстоятелството, че липсват твърдения от страните да е уговорян
срок на действие на договора/, който може да бъде прекратен от всяка от
страните чрез едномесечно предизвестие до другата страна /чл. 238 от ЗЗД/.
По делото било представено копие от уведомление за оттегляне на
пълномощия на И.Г., адресирано до И.С., от което е видно, че ищецът е
отправил едномесечно предизвестие до ответника за прекратяване действието
на договора за наем, а от копието от известие за доставяне ID
4
ПС146300BOTNA е установено, че същото е достигнало до ответника на
13.02.2020г. Следователно действието на наемния договор било прекратено
на 13.03.2020г. и от този момент ответникът няма основание да държи имота.
Като последица от прекратяването на договора последният е длъжен да върне
наетата вещ съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД, което задължение ответникът не е
изпълнил. Твърдението на И.С., че е имал сключен предварителен договор за
покупко-продажба на имота с К. Т. е прието за ирелевантно към предмета на
настоящия спор, доколкото не се сочи въз основа на него да има право да
ползва имота.
На първо място следва да се посочи, че настоящият съдебен състав
счита, че липсва пречка за постановяване на акт по същество на спора към
настоящия момент, независимо от обстоятелството, че въззивникът е
упражнил правото си да обжалва постановеното в откритото съдебно
заседание на 14.03.2022г. определение, с което е без уважение искане за
спиране на производството по делото на основание чл. 229, ал. 1, т. 4 от ГПК
поради наличието на висящ преюдициален спор. Предвид обстоятелството, че
така постановеното определение не подлежи на обжалване, то подадената
срещу него частна въззивна жалба е недопустима и не подлежи на
разглеждане. Ето защо не са налице процесуални пречки за постановяване на
съдебно решение преди произнасяне на въззивния съд по подадената частна
въззивна жалба.
При сключване на договор за наем основното задължение на
наемодателя е да предаде наетата вещ, да я поддържа в течение на наемния
период и да обезпечи спокойно ползване на наемателя. Той от своя страна има
задължение да плаща наемната цена и разходите свързани с ползването на
вещта /чл. 232, ал. 2 от ЗЗД/, да пази наетата вещ и да я върне след
прекратяване на наемния договор. При прекратяване на наемното
правоотношение доказателствената тежест за изпълнение на задължението по
чл. 233 ЗЗД е на наемателя и ако същият продължи ползването на имота, то
той дължи обезщетение и следва да изпълнява задължението си, произтичащи
от наемния договор - чл. 236, ал. 2 ЗЗД. Съответно, при съществуваща
облигационна връзка между страните, наемателят дължи заплащането на
уговорената наемна цена. Вмененото на наемателя задължение по чл. 233, ал.
1 ЗЗД за връщане на вещта на наемодателя след прекратяване на наемния
5
договор произтича от задължението на наемодателя по чл. 230 ЗЗД да предаде
наетата вещ на наемателя при сключването на договора. При доказан акт на
предаване на държането на наетата вещ от наемодателя на наемателя при
сключването на договора, фактът на връщането на вещта след прекратяване
на наемния договор подлежи на доказване от наемателя. Връщането на вещта
по смисъла на чл. 233, ал. 1 ЗЗД следва да се изразява в предоставяне на
държането върху вещта от наемателя на наемодателя, като конкретните
обстоятелства относно предаването се определят съобразно с договора, вида
на вещта и други факти. Изпълнението на задължението за връщане на вещта
е двустранен акт и изисква участието както на наемателя, така и на
наемодателя – необходимо е наемателят не само да опразни или да изостави
наетата вещ, а така също да я предаде на наемодателя.
Съобразно правилата за разпределяне на доказателствената тежест (чл.
154, ал. 1 от ГПК), за уважаване на иска по чл. 233, ал. 1, изр. 1-во от ЗЗД за
връщане на държането на имота след прекратяване на договор за наем, в
тежест на ищеца е да докаже: съществуването на валидно правоотношение по
договор за наем, по което наетата вещ е предадена на наемателя и
волеизявление от страна на ищеца за прекратяване на договора за наем, което
е достигнало до ответника. С прекратяване на договора за наем възниква
задължение на наемателя по смисъла на чл. 233, ал. 1 ЗЗД да върне наетия
имот. Ответникът следва да докаже правопогасяващите и правоизключващите
си възражения.
Няма спор в теорията и съдебната практика, че договорът за наем по
правило е консенсуален, неформален, двустранен и възмезден, като за
валидно възникване на наемното правоотношение следва да е налице
съгласие на страните относно съществените елементи на договора: 1/ вещта,
която се предоставя за временно ползване и 2/ възнаграждението /наемната
цена/.
В случая ищецът твърди, че между ответника и неговата
наследодателка – К. Т., е сключен договор за наем с предмет временно и
възмездно ползване на следния недвижим имот - офис с шоурум с
административен адрес гр. София, ул. “******* ет. 1, със застроена площ от
125, 90 кв.м., със самостоятелно стълбище откъм ул. *******, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 68134.1001.479.1.1 по кадастралната
6
карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-
108/13.12.2016г. на изпълнителния директро на АГКК. Твърди, че дължимата
от наемателя насрещна престация е в размер на 750 евро – месечна наемна
цена, платима по банковата сметка на наемодателката. Ищецът сочи, че е
единствен законен наследник на К. Т., починала на 03.07.2019г., поради което
е встъпил като страна по договора за наем. Твърди, че ответникът е
продължил да изпълнява задълженията си за заплащане на месечната наемна
цена в размер на 750 евро по банковата сметка на ищеца до м.11.2019г., след
което е преустановил плащанията. Ето защо ищецът прекратил едностранно
действието на договора с писмено предизвестие, получено от ответника на
13.02.2020г. В определения едномесечен срок обаче наемателят не изпълнил
задължението си да върне държането на наетата вещ.
Ответникът И.К.С. оспорва съществуването на договорно
правоотношение по договор за наем. Твърди, че ползва /държи/ процесния
имот въз основа на сключен с наследодателката на ищеца предварителен
договор за покупко-продажба, по силата на който приобритателят дължал
заплащане на продажна цена от 90 000 евро. Сочи, че ответникът поел
задължение да извърши действия по промяна на предназначението на
процесния имот от апартамент в шоурум, като след издаване на съответните
документи за тази промяна, страните следвало да сключат окончателен
договор. За времето до сключването на окончателния договор ответникът
поел задължение да заплаща ежемесечно сума в размер на 750 евро,
представляваща частично авансово плащане на продажната цена, а не наемна
цена, както твърдял ищецът.
За установяване съществуването на наемно правоотношение между
своята наследодателка К. Т. и ответника И.С., ищецът е представил
извлечение от банкова сметка в евро с IBAN *******, с титуляр К.И.Т.,
разкрита в “Р. Б.” ЕАД за периода от м.05.2018г. до 03.07.2019г., от която се
установява, че ежемесечно по посочената банкова сметка е постъпвала
парична сума в размер на 750 евро с основание за плащане – наем, нареждана
по банков път или внасяна на каса от ответника И.К.С.. Представени са и
преводни нареждания, извършени от ответника в периода от м.08. -
м.11.2019г., включително, удостоверяващи ежемесечни плащания по банкова
сметка на ищеца И..Р. Г. на сума в размер на по 750 евро, с основание за
7
плащане – наем. Когато е налице спор между страните по въпроса за
изпълнение на какво задължение се отнася едно документирано плащане,
длъжникът на паричното задължение /в случая ответникът/ трябва да докаже
точното, конкретно и пълно изпълнение, а когато в документа за плащане е
посочено конкретното основание, при оспорване на същото, в тежест на
длъжника /ответникът/ е да опровергае волеизявлението си. В случая
ответникът твърди, че ежемесечните суми в размер на по 750 евро
представляват частично авансово плащане на уговорена в предварителен
договор за покупко-продажба на имот /процесният имот/ продажна цена в
общ размер на 90 000 евро. Доказателства за наличието на такава уговорка
между страните не са ангажирани, поради което следва да се приеме, че не е
опровергано съдържанието на вписаното основание за плащане в платежните
документи. С оглед изложеното и в приложение на неблагоприятните
последици от правилата за разпределение на доказателствената тежест, се
налага извод, че платените от ответника суми са предадени на посоченото в
платежните документи основание – „наем“.
Както бе посочено, с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят- да
му плати определена цена /чл. 228 ЗЗД/. От тази дефиниция следва, че между
страните по договора за наем трябва да се постигне съгласие по два въпроса:
относно вещта, която се предоставя за временно ползване, и относно цената,
която наемателят дължи срещу предоставеното му ползване. Това са
съществените елементи на този вид облигационно правоотношение.
Договорът за наем е неформален: за валидното му сключване не е
необходимо да се спази някаква форма. Ето защо той може да се сключи в
писмена форма, в устна форма или с конклудентни действия. В съдебната
практика е посочен случай, при който даването на банкова сметка от ищците
за получаването на наемната цена в качеството им на наемодатели би се
тълкувало като волеизявление чрез конклудентни действия, с което биха се
обвързали от договора за наем - решение № 156 от 07.11.2018 г. по гр.д. №
1223/2018г. на ВКС, III ГО. На така извършените конклудентни действия
следва да се придаде значението на съгласие - както от страна на получателя -
в качеството му на наемодател, така и на заплатилия съответната парична
сума в качеството му на наемател, за наличието на облигационно отношение,
изразяващо се в договор за наем между тези страни. Това е така, защото от
8
съдържанието на посочените действия може да се заключи за наличието на
съвпадащи волеизявления по един от съществените елементи на договора за
наем - цената. Не е спорно между страните, че съществуващите
правоотношения между тях касаят процесния недвижим имот, който е
ползван /обитаван/ от ответника за исковия период. Ето защо се налага извод,
че наследодателката на ищеца и ответника са били обвързани от договорно
правоотношение по договор за наем – с предмет временно и възмездно
ползване на процесния недвижим имот. Друг извод не следва от твърдението
на ответника за сключването на предварителен договор за покупко-продажба
на същия имот, доколкото този договор не е представен като доказателство по
делото и не може да се установи каквата и да е връзка между правата и
задълженията на страните по този договор с облигационното правоотношение
по договора за наем.
Договорът за наем е продължил да действа и след смъртта на К. Т., като
по силата на настъпилото законово наследствено правоприемство, ищецът е
встъпил в правата и задълженията на наемодател. Ответникът е продължил да
изпълнява задълженията си и да заплаща месечна наемна цена в размер на по
750 евро, която сума е внасяна по банковата сметка на ищеца в периода от
м.08. до м.11.2019г. Представените преводни нареждания не са оспорени от
ответника с доводи, различни от развитите по повод правоотношението с К.
Т.. Наличието на правоотношение между страните по договор за наем с
предмет процесния имот се установява именно от извършените месечни
плащания на суми с основание – наем и получаването на същите суми от
наемодателя без възражения.
По делото не се твърди, нито се установява да е уговорен срок на
действие на договора за наем. Ето защо следва да се приеме, че същият е
сключен без определен срок и на основание чл. 238 ЗЗД може да бъде
прекратен от всяка от страните с едномесечно предизвестие. Ищецът е
упражнил субективното си право и с писмо от 11.02.2020г. е уведомил
наемателя, че прекратява договора за наем с едномесечно предизвестие.
Предизвестието е получено от ответника на 13.02.2020г., което се установява
от представеното известие за доставяне. С изтичането на срока на
предизвестие на 13.03.2020г. правоотношението между страните се счита за
прекратено и за ответника е възникнало задължение за връщане на държането
9
на вещта /чл. 233 от ЗЗД/. Продължилото плащане на сума в размер на по 750
евро месечно от страна на ответника в полза на ищеца не представлява
конклудентно действие, с което е сключен нов /след прекратяването на
13.03.2020г./ договор за наем за процесния имот. И това е така, тъй като е
налице изрично противопоставяне на основанието за плащане от страна на
ищеца. По делото са представени уведомления от И.Г. до И.С., в които е
обективирано волеизявление на ищеца, че получените по банковите му
сметки парични суми с основание “наем” след 13.03.2020г. ще бъдат
приемани от него като обезщетение за продължилото ползване на имота без
основание.
С оглед изложеното предявеният иск с правно основание чл. 233, изр. 1-
во от ЗЗД е основателен. Ответникът нито твърди, нито установява да е
изпълнил задължението си за връщане на наетата вещ след прекратяване на
договора за наем.
Като е достигнал до същия извод съдът е постановил правилно
решение, което следва да бъде потвърдено.
По отношение на разноските:
С оглед изхода на спора и предвид изричното искане в полза на
въззиваемата страна следва да се присъдят сторените по делото разноски в
размер на 1 370 лева за адвокатско възнаграждение съгласно представения
договор за правна защита и съдействие и списък на разноските по чл. 80 от
ГПК. Възражението на насрещната страна по чл. 78, ал. 5 от ГПК е
неоснователно с оглед цената на предявения иск от 17 602, 47 лева,
формирана като сбор от наемите за една година. Минималният размер на
адвокатското възнаграждение следва да се определи по реда на чл. 7, ал. 2, т.
4 от Наредба № 1 т 2004г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждение, което възлиза на сумата от 1 058, 07 лева без ДДС. С оглед
изложеното уговореният адвокатски хонорар от 1 370 лева не надвишава
значително минималният размер на същото с оглед фактическата сложност на
делото, поради което не са налице основания за неговото намаляване.
Така мотивиран Софийският градски съд,
10
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20161972 от 23.07.2021г., постановено
по гр.д. № 16597/2020г., по описа на СРС, ГО, 51 състав.
ОСЪЖДА И.К.С., ЕГН **********, гр. София, бул. “*******” №
****** ет. 2 да заплати на И..Р. Г., роден на ******* в гр. Дрезден, гражданин
на Полша, с постоянен адрес гр. Конти Венгерские, ул. “********* h, на
основание чл. 273, вр. чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от 1 370 /хиляда триста и
седемдесет/ лева – съдебни разноски във въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС при условията на чл. 280,
ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11