№ 271
гр. София, 25.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО **-18, в публично заседание на
деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Мирослава Кацарска
при участието на секретаря Ирена М. Апостолова
като разгледа докладваното от Мирослава Кацарска Търговско дело №
20211100900831 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл. 233 ал.1, предл.1 от ЗЗД.
Ищецът „Д.-К.Ц. ** – София“ ЕООД поддържа, че на 01.07.2019г. с ответника „В.Ф.“
ЕООД е сключил договор за наем на обект – помещение, представляващо част от сграда с
идентификатор 68134.1203.941.4 /корпус А/, находяща се в гр. София, ул.“*******
разположен на първи етаж – фоайе, предназначен за аптека, състоящ се от приемно
помещение, склад, тоалетна и предверие. Твърди се, че наемното правоотношение е в
резултат на конкурс, проведен от 25.05.2018г. до 13.06.2018г. Ищецът сочи, че през месец
октомври 2020г. наемателят преустановил плащанията на месечния наем, поради което са му
изпратени две писма за уреждане на отношенията съответно от 01.12.2020г. и от
12.01.2021г., върнати неполучени, като на 18.01.2021г. били изпратени и уведомления на ел.
поща. Твърди, че предвид описаните просрочия със заповед № 108/23.02.2021г. управителят
на ищеца е направил изявление за прекратяване на наемния договор и определил срок за
освобождаване на помещенията – 01.03.2021г., като заповедта е залепена на вратата на
аптеката и е връчена на служител на ответното дружество, но и до момента ответникът не е
освободил имота, поради което претендира осъждането му да опразни наетите помещения. В
допълнителната искова молба от 27.08.2021г. с оглед възраженията на ответника за площта
на имота, ищецът твърди, че в процедурата по конкурса всеки кандидат е могъл да извърши
оглед на помещенията и ответникът е представил декларация за това от 11.06.2018г.
Поддържа, че наемната цена е предложена от самия наемател в рамките на провеждания по
реда на Наредба за общинските лечебни заведения публично оповестен конкурс и ценовото
предложение на „В.Ф.“ ЕООД за месечна наемна цена в размер на 6700 лв. без ДДС е
направено след запознаване с условията за участие в публично оповестен конкурс.
1
Поддържа, че началната конкурсна цена от 1215 лева е определена съгласно предварително
изготвена от „О.“ ЕООД пазарна оценка на наема на аптека и няма основание да се приеме,
че предложената от ответното дружество наемна цена, петкратно надвишаваща
първоначалната, е обвързана единствено е квадратурата на аптеката. Поддържа, че и преди
процесния конкурс ответникът по договор № РД-55-382/10.07.2012 г. е ползвал същите
помещения в периода до провеждане на конкурса и площта на ползваните помещения не са
представлявали пречка за дейността на аптеката във връзка е изискванията на НАРЕДБА
No28 от 9 ДЕКЕМВРИ 2008г. ЗА УСТРОЙСТВОТО, РЕДА И ОРГАНИЗАЦИЯТА НА
РАБОТАТА НА АПТЕКИТЕ И НОМЕНКЛАТУРАТА НА ЛЕКАРСТВЕНИТЕ ПРОДУКТИ
към ЗЛПХМ. Ищецът поддържа, че ответникът „В.Ф.“ ЕООД и към момента на провеждане
на конкурса през 2018 г., и при сключване на наемния договор през 2019 г., е имал всички
данни и е познавал помещенията - обект на настоящото дело и като разположение, и като
площ, без възражения, както и че практиката на ВКС е постоянна, за това, че площта на
имота не е негов решаващ индивидуализиращ белег. Предвид горното претендира уважаване
на иска и присъждане на разноски. В хода на производството поддържа иска си чрез
процесуалния си представител – адв.Д.Г. като претендира уважаването му и присъждане на
разноски.
Ответникът „В.Ф.“ ЕООД оспорва иска като недопустим и неоснователен по
съображения, подробно изложени в писмен отговор от 08.07.2021г. и допълнителния
отговор от 27.09.2021г. Поддържа, че искът е недопустим, тъй като е предявен при
условията на злоупотреба с право, защото ищецът твърди и иска прекратяване на договора
за наем, а е неизправна страна по него. Поддържа, че предоставеният обект е с площ от 55
кв.м. по описание в договора, а реално са му предоставени 30 кв.м., за които е надплатен
наем за петнадесет месеца в общ размер на 45 675 лв. без ДДС, като счита, че има
недължимо платени суми. Твърди, че спирането на плащанията по договора за наем е на
основание чл. 90 от ЗЗД, тъй като счита, че с оглед разликата в площта недължимо е
надплатил наем. Твърди, че между него и ищеца има спор относно съществените елементи
на договора за наем, тъй като в документацията при провеждането на търга изрично е
отразена площта на наетото помещение, че е 55 кв.м., а всъщност е с площ от 30кв.м.
Твърди, че очаквал, че при предаване на обекта ще бъдат направени допълнителни прегради
на част от фоайето на първия етаж с цел да се осигури уговорена площ. Твърди, че
минимално изискуемата площ за аптека е 30 кв.м. при едно работно място, а за всяко
следващо са необходими още по 5 кв.м., което не било осигурено, а едно от изискванията по
конкурсната документация е имотът да се ползва за аптека и той като наемател е бил
принуден да ограничи дейността си по НЗОК с оглед гореизложените изисквания. Заявил е
възражение за прихващане със сумите, представляващи недължимо платени наеми за
петнадесет месеца по 3 045 лв. или общо 45 675 лв. без ДДС. В допълнителния отговор
ответникът поддържа възражението си, че искът е недопустим. Твърди, че предвид това, че
ищецът е неизправна страна, доколкото е предоставил площ много по-малка от уговорена,
то това затруднява използването на имота за целта по договора – аптека и следва да
рефлектира върху дължимата наемна цена, която се определя на кв.м. площ, а не
2
произволно. В хода на съдебното производство поддържа оспорването по доводи, подробно
изложени от процесуалния му представител – адв. Лялев. Изрично сочи, че не претендира
разноски.
Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото не се спори и се установява от приложения към исковата молба договор за
наем от 01.07.2019г., че между ищеца като наемодател и ответника като наемател е сключен
описания договор, на основание чл. 22, ал.4 от Наредбата за общинските лечебни заведения
и в изпълнение на описаната заповед, съгласно който наемодателят се е задължил да
предостави на наемателя за ползване следния обект: помещение, представляващо част от
сграда с идентификатор 68134.1203.941.4 /корпус А/, находяща се в гр. София, ул.“*******
разположен на първи етаж – фоайе, предназначен за аптека, с площ от 55 кв.м., състоящ се
от приемно помещение, склад, тоалетна и предверие. Договорът е със срок от три години от
датата на подписването му, т.е. до 01.07.2022г. В чл. 2 е уговорено, че имотът ще се ползва
за аптека, а в чл. 3, че помещението се предава с протокол –опис. В чл. 5 е уговорена наемна
цена в размер на 6 700 лв. без ДДС, платима ежемесечно до двадесето число на текущия
месец, която месечна наемна цена е без разходите, свързани с ползването на имота съгласно
ал.2 на същата клауза. В чл. 6 е уговорено представянето на депозит в размер на един
месечен наем, който съгласно ал.2 се връща в тридесетдневен срок при прекратяване на
договора за наем и след удостоверяване, че наемателят е погасил всички свои задължения. В
чл. 7 е уговорено, че при изменение на нормативната уредба, наемната цена се актуализира,
като се сключва допълнително споразумение, а в чл. 8 страните са посочили, че не се
допуска намаляване на наемната цена със стойността на извършен ремонт на помещенията.
В чл. 9 са описани задълженията на наемателя, а в чл. 10 – на наемодателя. Съгласно чл. 11
договорът се прекратява освен с изтичане на срока и по взаимно съгласие, с едномесечно
предизвестие, но също и по ал.4, едностранно от наемодателя без предизвестие, при по т.1 -
неплащане на наемната цена или консумативните разноски за повече от два последователни
месеца в рамките на една календарна година и другите посочени хипотези.
С исковата молба е представено писмо с изх.№7000-14/24.11.2020г. от управителя на
ищеца до ответника, в което се сочи, че във връзка с тяхно писмо, понеже те ползвали имота
от 2012г. по предходни договори и до провеждане на конкурса, следва да се приеме, че
записаната в книжата квадратура от 55 кв.м. била техническа грешка. В следващия абзац
сочи, че началната конкурсна цена в размер на 1215лв. била определена за обекта от
посочената фирма, но необвързваща, като квадратурата на същия е само компонент от
оценяваната информация и в случая реалната площ била 30 кв.м., но заедно с идеални части
от общите части на сградата – коридор и фоайе, още в размер на 10 кв.м. Сочи се, че от
подадените девет оферти е избрана тяхната именно поради предложената наемна цена. В
писмото се сочи, че в случая наемателят е в просрочие на наемната вноска за октомври
2020г. Представена е разписка и пощенски плик за изпращането му до г-жа В. Р., без данни
за връчване, като е отбелязано – непотърсена пратка в известието за доставяне.
3
Представено е второ писмо, също върнато в цялост с известие за доставяне като
неполучено, адресирано до управителя на ответника, с изх.№70-00-14/12.01.2021г., в което
се сочи, че дружеството е в просрочие на три наема, а именно за октомври, ноември и
декември 2020г., дава се десетдневен срок за плащане. Изтъква се, че обектът бил с
непроменени характеристики от обособяването му, като „В.Ф.“ го е ползва от 2012г., т.е.
повече от осем години. В писмото се съдържа изявление, че ако не се заплати наема,
договорът да се счита едностранно прекратен.
Представена е заповед № 108/23.02.2021г. за едностранно прекратяване на наемния
договор, като е определена комисия за залепването й и е представен протокол от същата
дата, че това е осъществено на входа и на витрината на обекта - аптеката, като заповедта е
предоставена и на служител Ю.Ц.. Съставен е и втори протокол от 09.03.2021г., с отразено
присъствие на служител на ответника – М.К., с който се констатира, че не е освободено
помещението и аптеката продължава дейността си.
С отговора на ответника на стр. 20 и следващите е представена утвърдената
конкурсна документация за обекта, като изрично в същата е посочено, че се касае за
търговска площ от 55 кв.м., със специфично конкурсно условие – за аптека. Представен е
договор за наем от 10.07.2012г., сключен между ответника и Столична община като
наемател, съгласно който се предоставя обект за ползване като аптека на същия адрес,
описан като състоящ се от основно помещение, складово помещение и обслужващ коридор с
площ от 30,00 кв.м.
На стр.37 от делото е представена молба от ответника с вх.№ 274/30.07.2019г.,
поставен в печат от ищеца, в която се сочи, че на ответника не е предаден описания по
договора обект, а именно помещение за аптека с площ от 55 кв.м., като е посочено, че на
място е установено, че площта е много по-малко, а именно 30 кв.м. и е поискано месечната
цена на обекта да бъде съобразена с установената му площ и да бъде 3655 лв. без ДДС. В
отговор до ответника с изх.№308/16.08.2019г. е посочено, че конкурсната цена била
определена за обект с квадратура около 40 кв.м., включваща и общите части, а записаната
квадратура от 55 кв.м. била явно техническа грешка. Посочено е в писмото, че ответникът се
е запознал с обекта, подписал бил и декларация, ползвал го като наемател от 2012г. и вида
на имота не бил променен, поради което при офериране на цената е оценена действителната
стойност на обекта, като има и позоваване на чл. 230, ал.3 от ЗЗД. Последвала е още една
молба от „В.Ф.“ ЕООД, че във връзка с малката площ не може да отвори допълнително гише
и моли да се намали наемната цена чрез анекс, която е от 23.01.2020г. и отговор с изх.№70-
001/27.01.2020г., че ищецът счита, че няма основание за намаляване на наемната цена. С
уведомление от 13.11.2020г. ответникът е възразил още веднъж и е посочил, че има
съществено неизпълнение според него, като огледът на обекта не санира т.нар. грешка
относно площта, а позоваването на чл. 230 от ЗЗД намира за неотносимо. Искането по
уведомлението е да се възприеме наемна цена в размер на 3655 лв., като сочи, че счита, че за
петнадесет месеца е надплатил сумата от 45 675 лв. Посочил е, че ще спре да заплаща наем
до възстановяване /прихващане на надплатеното. По същите аргументи, развити по-
4
подробно е и писмото с вх.№ 70-00-4/15.03.2021г. от ответника до ищеца.
Към допълнителната искова молба ищецът е представил декларацията за оглед на
обекта от 11.06.2018г. от управителя на ответника – В.Р., в който е посочено, че същият
отговаря на конкурсната документация и няма възражения. Представено е и ценовото
предложение на ответника. Представено е и споразумение от 16.07.2018г., че ответникът ще
ползва имота, предмет на договор за наем от 10.07.2017г. до приключване на описаното дело
в АССГ, срещу наем в размер на 3000 лв., и разноски, като е приложена жалбата от друг
участник срещу проведения конкурс. Представена е на стр.62 от делото пазарна оценка на
аптека, изготвена от „О.“ ЕООД от април 2018г., в който аптеката е описана със застроена
площ 30,06кв.м., като определената справедлива месечна пазарна стойност на наема е 1215
лв. или 621 евро.
На стр. 96 и следващите от ищеца е представен проект на аптеката, с проектант арх.
И.Б. от август 2012г., по който възложител е ответника, съгласно който площта на аптеката
е 30,06 кв.м., състои се от приемно помещение, складово помещение и санитарен възел с
предверие и тоалетна.
От ответника в съдебното заседание на 19.11.2021г. е представена конкурсната
документация, утвърдена от Кмета на СО през 2010г. за процесната аптека, като част от
същата е проекто-договора, декларации и също скица на обекта, от която е видно, че за
разлика от проекта от август 2012г. има входно предверие от 8,32 кв.м., но няма отразено
складово помещение, а в съседство с аптеката има отделен кабинет.
Към настоящото дело е изискано и приложено гр. д. №18372/2021 г. на 27 състав,
което е производство по чл. 207 от ГПК - за обезпечение на доказателствата, по което е
изслушана и приета съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице Л.Б.Й., който
е посочил, че е посетил сградата, в която се намира процесното помещение и е представил
скица на същата. Посочил е, че съгласно извършеното на 14.06.2021г. замерване в
присъствието на представители на страните, с електронна рулетка, е установено, че площта
е общо 30,46 кв.м., като тя включва приемно помещение – 16,27 кв.м., склад – 9,81 кв.м.,
тоалетна – 1,78 кв.м., предверие – 2,60 кв.м.
По делото са събрани гласни доказателства, като са разпитани трима свидетели.
Свидетелката П. Г., сочи, че работи в Столичната регионална здравна инспекция от 1999г., в
здравно-техническата експертиза, като при тях се съгласуват проектите и се дават
становища за дейност на обекти. Сочи, че й е известен обекта на територията на ДКЦ 6. Тя
отначало била малка аптека в едно помещение, но след промяна на Наредба №28 за
аптеките, където се увеличи на минимум 30 кв. м площта на една аптека за едно работно
място, тя почти не отговаряла, била малко по-малка и за да си увеличат броя на местата за
работа, изнесли и направили във фоайето една ПВЦ преграда, за да се обособи търговско
помещение и да се разшири аптеката, за да може да стане с нормативните изисквания.
Свидетелката сочи, че за всяко работно място се изисква допълнително 5 кв. м. Според
свидетелката конструкцията била направена някъде 2016-а или 2015 г.. При една от
последните проверки преди година-две, установили, че тази дограма била премахната и не
5
разрешили да има повече от една касова зона в процесната аптека. Според свидетелката
преди „В.Ф.“ на това място имало друг наемател и било с тази ПВЦ преграда. Временната
преграда била от общото фоайе и с придадена площ към аптеката, с оглед да се увеличи
квадратурата, за да може да изпълнява функциите съгласно Наредба №28 и била изградена
още преди „В.Ф.“ да вземе обекта. След като била премахната тази ПВЦ преграда и се
намалила квадратурата, тя не можела да изпълнява съгласно наредбата тези работни места.
Свидетелката сочи, че имало много жалби за тази аптека срещу собственика на аптеката,
вкл. че няма склад, че няма тоалетна, от клиенти. Според свидетелката и към настоящия
момент аптеката на „В.Ф.“ работи, но с едно работно място. Свидетелката сочи, че
съобразно квадратурата няма нови изисквания, но за начина на предоставяне на лекарствени
продукти има, защото трябва да се спазват противоепидемиологичните мерки и това много
затруднявало аптеките, защото ако няма това предверие, да се изолират клиентите на
аптеката с посетителите на ДКЦ-то, е доста непротивоепидемиологично и не може да бъде
така. Свидетелката уточнява, че не може да си спомни дали през цялото време е била фирма
„Витания“ в имота, но знае, че не са разрешили повече работни места, защото се намалила
квадратурата на аптеката. Твърди, че аптеката и без преградата била под норматив - 29 и
нещо, а минимума е 30 кв. м за една аптека. Свидетелката сочи, че не е присъствала и не
знае дали е подписван приемо-предавателен протокол по договора за наем за аптеката.
Свидетелката Е.А. сочи, че е главна медицинска сестра на ДКЦ 6 от 16 г. Съдът
кредитира показанията й като отразяващи преки и непосредствени впечатления, отчитайки
че като служител на ищеца, тя е заинтересована от изхода на спора. Според г-жа А. първо
имало един аптечен пункт, малък, до входа на ДКЦ 6. След това по някаква наредба се
принудили да освободят голямата регистратура, за да влезе новия аптечен пункт и да
изградят във фоайето допълнителна регистратура. Това било някъде 2002-2004 г. На мястото
на старата регистратура влязла съответната аптека, но не знае на коя фирма. Аптека
„Витания“ не може да каже откога е там, но твърди, че между 5 и 10 години. Свидетелката
сочи, че имало и кабинет на военния доктор, който отговарял по гражданската отбрана,
граничещ с аптечния пункт. Имали еднакъв вход, но разделени, и те се принудили доктора
на гражданската отбрана да бъде изнесен оттам и да му предоставят друг кабинет, а на
аптеката да предоставят този кабинет, който е някъде около 5 на 5 кв. м за складово
помещение и той и в момента си е действащ. В момента, в който „В.Ф.“ влязла в
помещенията до настоящия момент, свидетелката сочи, че не е видяла нещо да е махнато и
да е преместено, освен това, което било дадено като допълнително за складово помещение.
Сочи че и преди 3 г. фирма „Витания“ била в тези помещения. При провеждането на
конкурса те не са напускали, не са правели някакви преустройства и останали там след
провеждането на последния конкурс, както и че до ден-днешен работят. Свидетелката сочи,
че няма представа колко договора са сключвани и за какви периоди. Тя отговаряла за
лечебната част на ДКЦ-то като медицинско лице. Не знае за каква площ е договора на
„В.Ф.“. За помещението на военния доктор, което им е дадено за складово помещение, не
знае дали е с анекс към договора или е включено в площта по договора. Свидетелката
6
твърди, че преди „В.Ф.“ на същото място имало аптека с някаква конструкция, която се
ползвала за рекламни материали и след напускането, предишната аптека си вдигнала
конструкцията, но те нямали този кабинет за складово помещение. Конструкцията, когато се
премествала общата регистратура, я нямало. Тази лека конструкция, по-скоро като будоар,
само че като остъклен, била 1.50-2 м и служела за рекламни материали и след напускането
на предишните наематели, те си я взели, но свидетелката не може да каже като години кога е
било. Тя била като параван, с много леки алуминиеви лайсни и стъклено като материя. Тази
конструкция не препятствала пътникопотока. Но за момента, може би би го препятствала,
защото да се спазва това разстояние от 1.50-2 м. е просто невъзможно. Сочи, че сградата е
строена 1960-а като Трета градска болница и с малко по-тесни фоайета. Свидетелката сочи,
че не може да каже защо не е подписан приемо-предавателен протокол по договора между
„В.Ф.“ и ДКЦ 6, не е участвала в конкурса, а от Столична голяма община отговарят за тези
конкурси.
Разпитана е и свидетелката Е.К., която сочи, че е била управител на аптеката,
находяща се на територията на ДКЦ **, когато я отворили през 2012 година въз основа на
договор за наем. Съдът кредитира показанията и на тази свидетелката, макар да е била и да е
служител на ответника, доколкото те отразяват преки и непосредствени впечатления,
отчитайки евентуалната й заинтересованост от изхода на спора. Свидетелката сочи, че
участвала в организирането на работната дейност на аптеката при отварянето й. Сочи, че
спечелили конкурса през 2009-а за помещението в ДКЦ **, но едва през 2012 г. е открит
обекта, защото дълго време се водели дела с предишния наемател на обекта, доколкото си
спомня - „Софарма“. Свидетелката сочи, че площта на аптеката на „В.Ф.“ в ДКЦ ** през
2012 г. била съвсем малко под 30 кв. метра, но пред самата аптека имало изградена ПВЦ или
алуминиева стабилна дограма във входното помещение, в което можело да влизат
пациентите и съответно там да бъдат обслужвани. На скицата към конкурсната
документация от 2010г. според свидетелката на това място е входно предверие - 8.32 кв.м,
т.е. това е площта с дограма. Тя имала врати, които се заключват, и стелажчета, на които
били наредени пасти за зъби и хранителни добавки. През 2012 г., когато станала управител
на аптеката, имало отново жалби, че няма тоалетна в самото помещение. Тогава след
одобрение от Столична община се взело едно задно помещение, което да им позволи да
разширят самия обект, за да може съответно да има и тоалетна, и складово помещение. След
известно време минали от ДКЦ-то и си махнали дограмата, тъй като площта била по-голяма,
отколкото по договора след реконструкцията. През 2019 г., когато реално спечелили новия
търг, ръководството я извикало да помогна в организирането на работната дейност в
аптеката, с цел откриването на повече работни места във връзка с това, че когато са
сключили договора, вече е била по-голяма площта. Тогава присъствала на разговор между
управителя на „В.Ф.“ и представител на ДКЦ-то, в който разговор управителката казала, че
няма да подпише приемо-предавателен протокол, докато съответно не й се осигури площта,
която пише в договора, т.е. с нова ПВЦ дограма, която да загради площта. Свидетелката
уточнява, че и към момента е служител на „В.Ф.“, но работи на друго място. Уточнява, че
през лятото на 2012 г. станала управител на тази аптека до 2014 г. При предявяване на
7
проекта за аптеката от 2012г., свидетелката сочи, че й бил познал, и по него няма
алуминиева дограма, но би следвало да е от едната страна, но имало дограма през 2012-а,
когато отворили аптеката. Премахнали я, след като Столична община им дала още едно
помещение, а именно това, на което по проекта пише склад.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
Предявеният иск е за връщане на отдаден под наем имот след прекратяване на
наемния договор, като уважаването на претенцията предполага установяването на
кумулативното наличие на следните предпоставки: договор за наем, който е прекратен или
развален от наемодателя при надлежно упражняване на това му потестативно право, както и
че наемателят продължава да държи имота, без да е изпълнил задължението си да го върне
на наемодателя. В случая от ищеца се твърди, че е налице виновно неизпълнение от
ответника на задължението за заплащане на наемна цена и поради това той е упражнил
правото си да развали/прекрати наемния договор. Безспорно е между страните, че
помещението-аптека, предмет на договора, се държи от ответника към момента на
приключване на устните състезания. Спорен е въпросът упражнено ли е надлежно
потестативното право на наемодателя за разваляне на договора, като от ответника се
поддържа, че не е, защото наемодателят е неизправна страна. Правото на разваляне на
двустранен договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 от ЗЗД принадлежи на изправната
страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на
насрещната страна. За да настъпи правното действие на изявлението за разваляне на
договора, когато той е в писмена форма, е необходимо да е доказано, че са били налице
законовите предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, с предоставяне от изправната страна по
договора на подходящ срок за изпълнение, или чрез безусловно изявление за разваляне при
невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, при безполезност на
изпълнението, или при уговорка за изпълнение, непременно в определено време. В случая
се твърди от ищеца, че той е упражнил това право с двете представени писма съответно от
01.12.2020г. и от 12.01.2021г., които видно от известията за доставяне са върнати
неполучени от адресата си, както и изпратени и уведомления на ел. поща, за които не са
представени по делото като доказателства, а също и със заповед № 108/23.02.2021г., връчена
на служител на ответника и чрез залепване на вратата на аптеката. Независимо от горното, е
налице константна съдебна практика, че упражняването на потестативното право на
разваляне на договора може да се осъществи и с изявление в исковата молба, при
достигането му до ответника, следователно изявление е налице. Спорен е въпросът дали
ищецът е бил изправна страна и е имал това потестативно право, като възраженията на
ответника са, че не му е предал надлежно ползването на имота, така както е описан по
договора за наем. Разпоредбата на чл. 230, ал. 1 ЗЗД урежда задължението на наемодателя да
предаде вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета, при липса на
други уговорки в договора. Нормата на чл. 230, ал. 2 ЗЗД предвижда, че ако вещта не е
предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно
8
намаление на наемната цена, или да развали договора, както и да иска обезщетение във
всички случаи. Както се посочва в решение №156/01.03.2021г. на ВКС, ІІ т.о., по т.д.
№2711/2019г. и др. ноторно е, че едно от основните задължения на наемодателя е да предаде
на наемателя наетата вещ и то в надлежно състояние, т.е. което отговаря на ползването, за
което е наета. Това, според приетото в непротиворечивата съдебна практика, означава, че
наемодателят е задължен да създаде възможност наемателят да упражнява необходимата за
ползването на вещта непосредствена фактическа власт върху същата и да я постави в
състояние, което я прави годно да служи, съобразно предназначението за което е наета,
освен, ако с договора е уговорено друго. От това свое основно задължение наемодателят се
освобождава само когато наетата вещ не може да бъде предадена на наемателя в надлежното
състояние не по негова вина, като в тази хипотеза приложение намира общото правило на
чл. 89 ЗЗД. Във всички останали случаи при които наетата вещ е предадена от наемодателя с
недостатъци, изключващи или намаляващи годността й за нормалното или уговорено нейно
предназначение, наемателят разполага със създадена му от закона възможност да иска,
съобразно вида на повредите в наетата вещ, както да бъде освободен от задължението си да
плаща наемната цена за периода, през който вещта е била обективно неизползваема, респ. да
бъдат поправени недостатъците от / или за сметка на наемодателя, така и да развали наемния
договор по реда на чл. 87 ЗЗД, с характерните за този договор с продължително изпълнение,
правни последици. Съгласно чл. 230, ал. 2 ЗЗД съществуването на тези изчерпателно
посочените в закона възможности не лишава наемателят от правото му на обезщетение и за
претърпените от него вреди. Или, независимо от предоставения на наемателя избор в
сочената хипотеза, то законодателят е счел, че вредите, които понася от предадената му в
ненадлежно състояние вещ не следва да се поставят в негова тежест. В същия смисъл е и
казуалната практика на касационната инстанция, израз на която са решение № 209 от
02.12.2013 г., по т.д. № 825/13 г. на ІІ т.о. ; решение № 81 от 18.07.2013 г., по т.д. № 143/2012
г. на ІІ т.о.; решение № 97 от 23.07.13 г., по т.д. № 73/2012 г. на І т.о. и др. Изрично посочено
е в същата, че по силата на диспозитивното правило на чл. 230, ал. 1 ЗЗД наемодателят е
длъжен да предаде наетата вещ в състояние, което отговаря на ползването за което е наета,
освен ако в договора е уговорено друго. Това означава, че когато друго не уговорено между
съконтрахентите, задължението на наемодателя за надлежно предаване на наетия обект е
изпълнено, ако към момента на предаването му на наемателя и през времетраенето на
наемния договор, състоянието му отговаря на договореното с договора. Изключение от
соченото правило е предвидено в чл. 230, ал. 3 ЗЗД, според която разпоредба за мълчаливо
уговорено се счита, че наетата вещ ще се предаде в състоянието, в което се намира към
момента на сключване на договора, без задължение за наемодателя да отстрани
съществуващите към този момент недостатъци на вещта, ако наемателят е знаел за тях или
лесно е могъл да узнае и не е поискал своевременно отстраняването им. Следователно са
налице кумулативни предпоставки – знание или възможност да се узнае за недостатъка и
липса на своевременно искане за отстраняване. В случая безспорно видно от книжата по
конкурсната документация и сключения на 01.07.2019г. обектът –помещение за аптека е
описан с площ от 55 кв.м., т.е. по сключения наемен договор ищецът –наемодател се е
9
задължил да предаде на наемателя за ползване помещение с описаната площ и то с приемо-
предавателен протокол по чл. 3 от договора. Безспорно е установено по делото с изрично
изслушаната по реда на чл. 207 от ГПК съдебно-техническа експертиза, че процесният обект
при замерване не е 55 кв.м., а едва 30,46 кв.м. Налице е съществена разлика в площта, почти
25 кв.м., която се отразява на възможността за използване на имота, тъй като съгласно
приложимата НАРЕДБА №28 от 9 ДЕКЕМВРИ 2008г. ЗА УСТРОЙСТВОТО, РЕДА И
ОРГАНИЗАЦИЯТА НА РАБОТАТА НА АПТЕКИТЕ И НОМЕНКЛАТУРАТА НА
ЛЕКАРСТВЕНИТЕ ПРОДУКТИ по ЗЛПХМ, минималната площ за едно работно място в
аптеката е 30 кв.м., а за всяко следващо работно място се изисква допълнителна площ. При
положение, че площта на помещението е 55 кв.м., както е изрично уговорено в договора,
биха могли да бъдат разположени поне три работни места за функционирането на обекта
като аптека в пълен капацитет. Безспорно е между страните по делото, че приемо-
предавателен протокол за предаване на имота по наемния договор от 01.07.2019г. не е
подписван между страните. Вярно е, че ответникът е ползвал процесните помещения от
2012г., но предходното наемно правоотношение не се установява да е било с ищеца, а със
Столична община и затова е ирелевантно предаден ли му е и как имота към онзи момент. В
случая не се касае за наличие на хипотезата на чл. 230, ал.3 от ЗЗД, тъй като макар
ответникът да е ползвал имота и преди сключването на новия наемен договор, то както се
установи от свидетелските показания, и на свидетелите на двете страни, в годините преди
процесния договор от юли 2019г. помещенията, отредени за ползване като аптека, са
претърпели няколко промени. Първоначално аптеката е включвала само приемното
помещение, без тоалетна и склад, но е имало заградена от предходен наемател площ пред
аптеката, ползвана като входно предверие, а след това тези заграждения от общото фоайе са
премахнати, но за сметка на това към аптеката е придаден кабинета на военния лекар,
ползван като склад, както и помещение с тоалетна и предверие, като не се спори, че към
момента на провеждане на конкурса помещението е било в същия вид, а именно с
присъединения кабинет като склад и тоалетна с предверие, но без заградената площ от
общото фоайе. Независимо от горното по процесния договор ищецът се е задължил да
предаде помещение с площ от 55 кв.м., като горната площ е от съществено значение за броя
работни места, с които може да функционира аптеката съгласно нормативните регламенти.
Безспорно е установено по делото, че още след сключване на договора с представените
писма, достигнали до съконтрахента-адресат, тъй като са приложени със съответните
входящи номера, а именно писмо с вх.№274/30.07.2019г., вх.№70-001/23.01.2020г., вх.№ 70-
00-14/13.11.2020г. управителят на „В.Ф.“ ЕООД е претендирал да му се предаде
помещението с площ, така както е уговорено по договор – 55 кв.м., а не реално наличната от
30 кв.м. и е заявено искане с оглед горното наемната цена да бъде съразмерно намалена на
3655 лв. без ДДС. С писмото от 13.11.2020г. е заявено и възражение, че вече е надплатена
наемна цена в посочения размер. Следователно не са налице кумулативните предпоставки
на чл. 230, ал.3 от ЗЗД, както поддържа ищеца, тъй като макар ответникът да е ползвал
аптеката и да е знаел за разликата в площта, която реално ползва и тази, която е описана в
конкурсната документация и посочена като площ на обекта при сключване на договора, то
10
не е налице другата кумулативна предпоставка по чл.230, ал.3 от ЗЗД, а именно да не е
поискал своевременно отстраняването на несъответствието. Напротив, налице са
категорични данни от разменената кореспондеция, че веднага след сключване на договора и
без да му е предаден имота с приемо-предавателен протокол съгласно изрично уговореното,
ответникът своевременно е възразил за този съществен недостатък, а именно значително
несъответствие на площта, като е претендирал отстраняването му и е заявил своята
претенция по чл. 230, ал.2 от ЗЗД за намаляване на наемната страна. Предвид горното,
самият факт дали е знаел, респ. могъл да узнае преди сключване на договора, че реално
помещението за аптека към онзи момент е 30 кв.м., а не обявените в конкурсната
документация и по договор 55 кв.м., е без значение, при положение, че има своевременно и
надлежно противопоставяне и възражение. По друг начин би стоял въпроса, ако наемателят
по никакъв начин не беше възразил срещу горното, но това не е така, тъй като в случая са
представени и приети няколко своевременно заявени и входирани при ответника писма и
искания във връзка с площта. Следователно е основателно възражението на ответника, че
наемодателят е неизправна страна по договора за наем, тъй като не е изпълнил
задължението си да предаде именно уговорената площ като нает имот и то надлежно и
съобразно уговореното по чл. 3 от договора с приемо-предавателен протокол, но също така е
безспорно, че обектът е бил ползван от ответника, който за определен период е заплащал и
наемна цена.
Същевременно съдът намира, че както се приема в практиката на ВКС и съдилищата,
при двустранните договори е възможно и двете страни да не са изпълнили в цялост и точно
насрещните си задължения, като при това положение всяка една от двете неизправни страни
може да иска развалянето на облигационната връзка, като договорът ще бъде развален в
обща вреда и полза. Двустранната вина на страните не е пречка за упражняване на правото
по чл. 87 ЗЗД, доколкото всяка страна е както длъжник по неизпълненото от нея
задължение, така и кредитор на неизпълненото от другата страна насрещно задължение.
Наличието на двустранно неизпълнение на договора ще има само тази последица при
развалянето му, че никоя от страните по него не ще може да иска от другата обезщетение за
неизпълнението й. В този смисъл е и решение № 14/18.01.2002 г. по гр. д. № 842/2001 г. на
ВКС-V г. о., което третира предпоставките за разваляне на срочен наемен договор при
условията на чл. 87 ЗЗД, като безспорната трайно установена практика е, че общите
предпоставки за разваляне на договора са наличието на неизпълнение на договорно
задължение по причина, за която длъжникът отговаря и мн. др. Предвид горното,
независимо от това дали наемодателят е изправна и/или неизправна страна по процесния
договор за наем, то не е невъзможно да бъде развален/прекратен наемния договор, но следва
да бъде съобразено налице ли е такова виновно неизпълнение на ответника, с оглед
заявеното от негова страна насрещно възражение за неизпълнен договор по чл.90 от ЗЗД и
изрично позоваване на претенция за намаляване на наемната цена по чл. 230, ал.2 от ЗЗД,
което е направено веднага след сключване на наемния договор, а именно още през юли
2019г. В настоящото производство съдът, както вече двукратно е мотивирал своето
определение, предвид факта, че няма предявена претенция за парично притезание по иска,
11
не може да разгледа насрещното възражение на ответника за надплащане на наемната цена
като съдебно възражение за прихващане, но тези възражения следва да бъдат обсъдени като
част от преценката налице ли е виновно неизпълнение от страна на ответника на
задължението му за заплащане на наемна цена. Ответникът изрично е уведомил ищеца –
наемодател непосредствено след сключване на договора, с писмото от юли 2019г., че има
сериозно несъответствие между площта на имота, предмет на договора за наем, така както е
уговорено да бъде предоставен и фактически ползваната площ на имота. Разликата е
значителна и се отразява на начина ползването на имота, тъй като при площ от 55 кв.м. би
могло да се обособят повече от едно работни места, а при 30,46кв.м. – само едно единствено.
Твърденията на ищеца, че разликата в площта била техническа грешка и че горното е
ирелевантно, тъй като не само площта на имота е от значение за предлаганата наемна цена,
не могат да бъдат споделени. Вярно е, че в случая уговорената наемна цена не е на кв.м.
предоставена площ, но това не означава, че същата е ирелевантна. Площта е един от
основните компонентните при формиране на наемната цена, като в случая е съществен
такъв, тъй като при уговорената площ от 55кв.м., възможността за ползване на обекта е с
много повече от едно работно място, а при предадена площ от 30 кв.м. площта на аптеката е
на минималната такава и няма никаква законова възможност за откриване и ползване на
повече от едно работно място, а това с колко гишета ще работи обекта е пряко свързано с
подобрено обслужване на клиенти, повишен клиентопоток и съответно приходи/печалба. Не
се касае за хипотезата на чл. 230, ал.3 от ЗЗД, тъй като макар ответникът да е знаел как
изглежда помещението преди сключването на наемния договор, както се изтъква в
изходящата от него кореспонденция до ищеца и от процесуалния му представител, той е бил
уверен, че ще му бъде предоставена уговорената допълнителна площ към аптеката, което не
е технически невъзможно, доколкото в предходен период се установи, че е имало промени
на придадените площи и помещения към аптеката. Следователно, въпреки попълнената като
част от конкурсната документация декларация от ответника, че е запознат с обекта, това не
прави ирелевантно неизпълнението на задължението на наемодателя да му предаде наетия
обект както е уговорено по договора, а именно като такъв с площ от 55 кв.м. В случая в
самия наемен договор обектът е описан общо, а именно като част от сградата на ул.“*******
разположен на първия етаж-фойае със застроена търговска площ от 55 кв.м., като липсва
конкретика на площта на отделните описани помещения и съседи, за да се приеме, че след
като на място площта е 30 ,46кв.м., а не уговорените 55 кв.м., то е налице точно изпълнение
от страна на наемодателя. Следователно безспорно е налице неизпълнение на това
задължение на наемодателя и съдът намира, че ответникът надлежно и своевременно, а
именно веднага след сключване на наемния договор, е упражнил потестативното си право по
чл. 230, ал.2 от ЗЗД да заяви възражение за намаляване на наемната цена, още с първото
писмо, входирано при ищеца вх.№274/30.07.2019г., т.е. това право е упражнено за всички
следващи датата му непадежирали задължения за наем за процесния имот. Както изрично
приема ВКС в определие №451/09.07.2019г. по т.д.№1310/2019г. на 2 т.о. и др. актове,
„правото да се иска намаление на наемната цена в хипотезата на чл. 230, ал. 2 ЗЗД може да
се упражни само спрямо вземания за наемна цена с ненастъпил падеж, т. е. за бъдещите
12
наемни вноски, но не и за вече падежиралите се“. В случая, обаче, това потестативно право е
заявено и упражнено от ответника още в първия месец след сключване на наемния договор,
т.е. през юли 2019г., поради което съдът намира, че е налице редуциране на наемната цена за
месеците след юли 2019г. Дори и да не се възприеме механично редуциране на същата
съобразно кв.м., то при такава съществена разлика от 25 кв.м., безспорно за целия период от
юли 2019г. до октомври 2020г. е налице надплащане на наемна цена. Уговорената наемна
цена е 6700 лв. без ДДС или 8040 лв. с ДДС, но за площ от 55 кв.м., а е предоставена такава
в размер на 30,46 кв.м., т.е. малко повече от половината. Разликата е повече от една трета, а
именно почти 25 кв.м., което е около 45% от уговореното и би следвало да се отрази поне в
такава степен на наемната цена, т.е. същата да е с поне 3600 лв. по-малко. Следователно към
октомври 2020г. и към март 2021г., когато ищецът като наемодател твърди, че е развалил
наемния договор поради неплащане на наемната цена е налице надлежно упражнено
потестативно право на наемателя по чл.230 ал.2 от ЗЗД за намаляване на наемната цена и
макар да не е предмет на настоящото производство дължима ли е такава и в какъв размер
между страните, респ. какъв е размера на надплатената сума, то надплащане следва да се
приеме че има и с оглед изрично заявеното възражение по писмото от № 70-00-
14/13.11.2020г., макар да не може да се приеме, че има настъпило извънсъдебно прихващане
поради липса на ликвидност, доколкото е спорно вземането на ответника, то не може и да се
приеме, че е налице пълно виновно неизпълнение на ответника на задължението му за
заплащане на наемна цена за релевантния тримесечен период – октомври 2020г. – декември
2020г., на който се позовава ищецът за развалянето на наемния договор в исковата си молба.
Дори и редуцирането на наемната цена да е със сума, по-малка от заявената по
потестативното възражение на ответника, а примерно само с 2000 лв., то за процесния
период, за който е упражнено това право, а именно от своевременното му заявяване през
юли 2019г. до октомври 2020г., т.е. за петнадесет месеца са надплатени суми в размер над
дължимата наемна цена за сочените месеци, на които се е позовал ищеца в заповедта за
прекратяване на наемния договор, поради което не може да се приеме, че има неизпълнение
на ответника, което да е основание за разваляне на наемния договор с описаната заповед от
23.02.2021г. Предвид горното съдът намира, че с оглед надлежно упражненото потестативно
право на ответника-наемател по чл. 230 ал.2 от ЗЗД за намаляване на наемната цена за
процесния период до февруари 2021г., респ. до датата на исковата молба – 31.03.2021г. не
може да се приеме, че има пълно неплащане на дължимата наемна цена по договора, тъй
като за предходните петнадесет месеца тя е била надплатена и следователно няма основание
ищецът да упражни правото си на разваляне/прекратяване на наемния договор на това
основание.
Същевременно разпоредбата на чл. 235 ал.3 от ГПК задължава съда да вземе предвид
фактите, които са настъпили след предявяване на иска и са от значение за спорното право.
По делото не се спори, че от октомври 2020г. ответникът не е заплащал наемна цена за
процесния имот нито в размера по договора, нито в редуцирания размер по възражението
му по чл. 230, ал.2 от ЗЗД, а именно той е заявил намаление на наемната цена до сума от
3655 лв. без ДДС / или 4386 лв. с включен ДДС месечно/. За периода от октомври 2020г. до
13
октомври 2021г., дължимият наем за имота при упражнено потестативно право на
редуциране на наемната цена възлиза на сумата от 52 632 лв. / 12 месеца по 4 386 лв./, като
не се твърди от ответника да е заплащал какъвно и да било наем за този период.
Същевременно, като се приеме, че още към юли 2019г. с упражняването на правото на
наемателя по чл. 230, ал.2 от ЗЗД е налице надплащане на наемната цена, то същото за
периода до октомври 2020г. – петнадесет месеца възлиза на сумата от поне 45675 лв., както
се претендира от ответника. Следователно дори и в тази хипотеза и с оглед редуциране на
наемната цена е налице компенсация на надплатените суми към настоящия момент, като
разликата възлиза на сумата от 6957 лв., но не е в размер, който да обуслови извод, че има
неплащане на наема за два пълни последователни месеца, а е в по-малък размер. Следва да
се отбележи, че дори и да е упражнил потестативното си право за намаляване на наемната
цена, то наемателят, за да е изправна страна по договора, следва да заплаща редуцирания
размер на наема, след като е преценил, че за него е налице интерес да не прекратява
облигационното правоотношение въпреки неизпълнението от страна на наемодателя, а да го
запази. Наемателят / ответното дружество/ е имал правото и да развали наемния договор с
оглед възражението му за съществено неизпълнение на договора от наемодателя, а именно
предоставянето на площ в значителен обем по-малка от договорената, но е предпочел да
запази правоотношението, поради което дори и след възражението си, следва да заплаща
поне редуцирана наемна цена, за да е изправна страна по договора, каквито твърдения и
данни няма, но няма и такова виновно неизпълнение, което да попада в хипотезата на
уговореното по договора прекратително основание. Следователно и при отчитане на
правоотношението към момента на приключване на устните състезания, а именно
плащанията с оглед възраженията на ответника, не може да се приеме, че има виновно
неизпълнение на заплащането на наемната цена за пълни два последователни месеца, което
да попада в хипотезата на чл.11, ал.4, т.1 от договора и да е основание за едностранно
прекратяване на наемния договор от наемодателя без предизвестие.
С оглед гореизложените мотиви съдът намира, че предявеният иск се явява
неоснователен, тъй като безспорно се установи по делото, че ответникът-наемател е
упражнил надлежно, а именно своевременно и в писмена форма, при достигане до адресата
си – наемодателя, потестативното си право по чл. 230, ал.2 от ЗЗД за намаляване на
наемната цена поради непредаване на наетия обект съгласно уговореното, а именно
помещение с търговска площ от 55 кв.м., а е ползвано такова с площ 30,46 кв.м., поради
което и с оглед насрещните възражения на страните не може да се приеме за безспорно и
категорично установено по делото, че наемателят е в пълно виновно неизпълнение на
задължението си за заплащане на наемната цена за имота за посочените от ищеца в исковата
молба процесни месеци, респ. за повече от два такива, поради което към настоящия момент
не може да се приеме, че ищецът е упражнил надлежно правото си да прекрати едностранно
наемния договор без предизвестие в хипотезата на виновното му неизпълнение от
наемателя. Предвид горното искът следва да бъде отхвърлен като недоказан и
неоснователен.
14
С оглед изхода на спора разноски не се следват на ищеца, а от ответника изрично е
заявено, че не претендира разноски, поради което също не следва да се присъждат.
Воден от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 233 ал.1, предл.1 от ЗЗД, предявен от „Д.-
К.Ц. ** – София“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище - гр. София, ул.“******* срещу „В.Ф.“
ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление – гр. София, ж.к.“*******, за
опразване на наетото по договор за наем на обект от 01.07.2019г. помещение,
представляващо част от сграда с идентификатор 68134.1203.941.4 /корпус А/, находяща се в
гр. София, ул.“******* разположен на първи етаж – фоайе, предназначен за аптека, състоящ
се от приемно помещение, склад, тоалетна и предверие, като неоснователен и недоказан.
Решението подлежи на обжалване пред СОФИЙСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните, но с начална дата не по-късно от
обявената по чл. 315, ал.2 от ГПК крайна дата за решението -06.12.2021г. При съобщенията
до страните, изрично да се отрази горното, както и указания до връчителя за бързо връчване,
тъй като производството е по реда на чл. 310 и следващите от ГПК.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
15