№ 506
гр. София, 31.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на шести декември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Теменужка Симеонова
Членове:Хрипсиме К. Мъгърдичян
Яна Ем. Владимирова
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Яна Ем. Владимирова Въззивно гражданско
дело № 20221100504028 по описа за 2022 година
Производството е по реда на глава ХХ от Гражданския процесуален кодекс.
С решение № 20011561 от 8.02.2022 г. по гр. д. № 13391/2021 г. на Софийски
районен съд, Гражданско отделение, 154 състав, е отхвърлен предявеният от
ищцата Г. И. А., ЕГН: **********, със съдебен адрес: гр. София, бул.
„*******, чрез адв. С. Г., срещу Е. А. А., ЕГН: **********, с адрес: гр.
София, ж.к. „*******, чрез адв. П. К., със съдебен адрес: гр. София, бул.
„*******, АК „К.“, конститутивен иск с правно основание чл.33, ал.1 ЗЗД за
унищожаване на сключения между страните предварителен договор от
16.09.2020 г. за покупко-продажба на ¼ ид. ч. от недвижим имот с
идентификатор № 68134.40.91.608.2.52, находящ се в гр. София, ж.к.
„*******, с площ 50,23 кв.м., при съседи: стълбище, В. Б.П., държател на
ап.53, двор заедно с 1,134 % ид.ч. от общите части на сградата и идеални
части от правото на строеж върху мястото, и конститутивен иск с правно
основание чл.33, ал.1 ЗЗД за унищожаване на сключения между страните
договор за покупко-продажба на ¼ ид.ч. от недвижимия имот, обективиран в
нотариален акт за покупко-продажба №127 от 14.12.2020 г., т. II, рег. 4063,
дело №251/2020 г. на нотариус Д.Т., рег. № 187, като сключени поради крайна
нужда и при явно неизгодни условия. Ищцата е осъдена да заплати на
ответницата - Е. А. А., ЕГН: **********, сумата от 1000 лева,
представляваща разноски по делото.
В срока по чл. 259, ал. 1 ГПК срещу решението е подадена въззивна жалба от
ищцата Г. И. А., ЕГН: **********, чрез процесуалния представител адв. С.
Г.. Изложени са съображения за неправилност и незаконосъобразност на
1
съдебното решение в неговата цялост. Оспорва се възприетата от съда теза, че
липсват основания за унищожаване на договорите като сключени при крайна
нужда и явно неизгодни условия. Посочва се, че от приетата като
доказателство по делото данъчна декларация за 2019 г. е видно, че доходът на
ищцата, равняващ се на 16 700 швейцарски франка, не би могъл да покрие
основните житейски нужди в страната, които били в размер на 19450 франка
за едно лице и 29620 франка, когато лицето отглежда дете, което към момента
на сключването на договора е било на 17 г. Добавено е още, че от други
доказателства по делото – документи, доказващи размера на задължителните
за Швейцария медицински застраховки и годишна сметка за ток, също е
видно, че ищцата се явява социално слаба, като е изчислено, че разходите
се равняват на 15504 франка годишно, при доход от 16700 франка. Сумата от
12 000 лв., която ищцата е получила при покупко-продажбата на ¼ ид.ч. от
процесния имот, е определена като несправедлива, тъй като е много по-ниска
от пазарната. Твърди се, че изводът, направен от първоинстанционния съд, че
уговорената цена би могла да бъде такава, поради наличието на отделни
фактори, като фактът, че ответницата е живяла в жилището по време на
изплащането му и е полагала грижи за наследодателя – бащата на ищцата, е
неправилен. Твърди се, че не са полагани нужните грижи за имота, като той
се намирал в много лошо състояние. Излагат се доводи, че показанията на св.
В. А. не е следвало да бъдат кредитирани, тъй като тя е дъщеря на
ответницата и същевременно пълномощник на ищцата в нотариалната сделка,
а показанията не били подкрепени с доказателства. Прави се искане
обжалваното решение да бъде отменено и да бъде постановено друго, с което
да бъдат уважени предявените искове. Претендират се разноските за двете
съдебни инстанции.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, от ответницата Е. А. А., чрез процесуалния
представител адв. П. К., е подаден отговор на въззивната жалба. В отговора са
изложени съображения за неоснователност на въззивната жалба. Оспорват се
твърденията, че ищцата не е разполагала с достатъчно средства и се е явява
социално слаба за жизнения стандарт в Швейцария, както и че от събраните
доказателства по делото е видно, че тя упражнява професия на свободна
практика, като оборотът за 2018 г. се равнявал на 26 651 франка, а нетната
печалба – на 20 066,33 франка, което не води до посочените изводи за
затруднено финансово състояние. Добавя се, че всички представени
документи датират от повече от година преди сключването на сделката, което
съставлява пречка за направата на извода, че продажбата се е състояла
именно поради наличието на финансови затруднения. Посочва се, че от
представените доказателства е видно, че всички задължения на ищцата,
включително ипотечните кредити и задължения, по които ищцата е длъжник,
се обслужат редовно и са погасени или изцяло, или частично. Твърди се, че
липсват данни ищцата да е посочила по време на преговорите или при
сключването на сделката, че цената се струва ниска, а офертата е била
приета без възражения, като дори е изказана благодарността на ищцата.
Подчертава се, че и в предварителния, и в окончателния договор е било
уговорено между страните, продажната цена да бъде изплатена в рамките на 6
месеца от сключването на окончателния договор, на няколко вноски, като са
били съобразени финансовите възможности на ответницата-купувач. Твърди
2
се, че от това може да бъде направен изводът, че ищцата не се е намирала в
затруднено финансово състояние. Ответницата поддържа становището, че
следва да бъдат отчетени всички допълнителни факти и обстоятелства, вкл.,
че тя е живяла в процесното жилище, че то е било изплатено по време на
брака с наследодателя, както и че ищцата никога не е живяла в имота.
Прави искане въззивната жалба да бъде отхвърлена като неоснователна и
недоказана, а решението на първоинстанционния съд да бъде потвърдено.
Претендират се разноски пред двете инстанции, както и адвокатско
възнаграждение.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, намира
за установено следното:
Предявени са искове с правна квалификация чл.33, ал.1 ЗЗД за унищожаване
на сключения между страните предварителен договор от 16.09.2020 г. за
покупко-продажба на ¼ ид. ч. от недвижим имот с идентификатор
№68134.40.91.608.2.52, находящ се в гр. София, ж.к. „*******, заедно с 1,134
% ид.ч. от общите части на сградата и идеални части от правото на строеж
върху мястото, и на сключения между страните договор за покупко-продажба
на ¼ ид.ч. от недвижимия имот, обективиран в нотариален акт за покупко-
продажба № 127 от 14.12.2020 г., т. II, рег. 4063, дело № 251/2020 г. на
нотариус Д.Т., рег. № 187, като сключен поради крайна нужда и при явно
неизгодни условия.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно
по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част,
като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, но при
съобразяване с приетото в т. 1, 2 и 3 от Тълкувателно решение № 1 от
9.12.2013 г. по тълк.д.№ 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Настоящият съдебен
състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо.
Решението е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК въззивният съд
препраща към мотивите на първоинстанционния.
В изпълнение на задълженията си да обсъди всички доводи и твърдения
на страните и да изложи свои собствени мотиви по съществото на спора,
въззивният съд намира следното:
По делото е установено, че на 16.09.2020 г. между страните е бил
сключен предварителен договор за покупко-продажба на ¼ ид.ч. от процесния
недвижим имот, както и на 1,134% ид.ч. от общите части на сградата и
идеални части от правото на строеж върху мястото срещу сумата от 12 000лв.
Въз основа на предварителния договор, страните са сключили договор за
покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба №
127 от 14.12.2020 г., т. II, рег. 4063, дело № 251/2020 г. на нотариус Д.Т., рег.
№ 187. Тези обстоятелства са отделени като безспорни от
първоинстанционния съд на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК.
Данъчната оценка на имота към момента на изповядване на сделката е била 7
991,40 лв. Страните не спорят и по отношение на обстоятелството, че преди
сключването на договора, са били съсобственици, притежаващи идеални
части в процесния имот, които придобили като наследство от починалия им
3
съответно баща и съпруг.
По делото са събрани и приети като доказателства финансов отчет за 2019 г.,
от който е видно, че ищцата упражнява професия на свободна практика, като
приходите за посочената година се равняват на 26 651 франка, разходите – 6
584,70 франка, а нетната печалба за предходната година – 20 066,30 франка;
удостоверения за задълженията на страната към 31.12.2019 г., съдържащо
данни, че те възлизат на 288 893 франка, а лихвата върху тях е в размер 5 076
франка; и фактури за електроенергия – на стойност 874,15 франка и
водоснабдяване и пречистване на отпадни води – 13,85 швейцарски франка.
Събрани са и гласни доказателства чрез разпит на свидетеля В. А. – сестра на
ищцата и дъщеря на ответницата. От показанията става ясно, че ищцата
живее в Швейцария, в апартамент на две нива, намиращ се на третия етаж от
триетажна къща, като жилището било сравнително ново и ремонтирано, както
и че упражнява професия на свободна практика. Заявява, че покупко-
продажбата се е осъществила по инициатива на ответницата, която
предложила сумата от 12 000 лева, като тя била определена от множество
фактори, вкл. от финансовото състояние на ответницата, обстоятелството, че
тя живеела в процесното жилище, моментното състояние на недвижимия
имот, както и че майка се грижела за болния от рак баща, след смъртта на
когото от всички тях били наследени съответните дялове от жилището.
Свидетелката посочва, че сестра не възразила срещу предложената сума,
посетила жилището, за да се запознае със състоянието му, както и с цените на
имотите в България и с данъчната оценка за апартамента, която била
предварително изготвена. Посочено е още, че ищцата не живее с трите си
деца. Същите въззивният съд намира, че следва да бъдат кредитирани –
въпреки че свидетелката е дъщеря на ответницата, същата е и еднокръвна
сестра на ищцата, като поддържа нормални отношения и с двете страни по
делото. Показанията са логични, последователни и непротиворечиви, като
съответстват и на приетите по делото писмени доказателства.
По делото е допусната и съдебно-оценителна експертиза, като от
заключението на вещото лице се установява, че към момента на сключване на
предварителния договор – 16.09.2020 г., пазарната цена на имота е била в
размер на 103 927 лева, а към момента на изповядване на сделката –
14.12.2020 г., е била в размер на 109 123 лева. Следователно към момента на
сключване на предварителния договор, пазарната оценка само на
притежаваната от ищцата част възлиза на 25 981,75 лв.
Съгласно чл. 33 ЗЗД договорът, сключен поради крайна нужда при явно
неизгодни условия, е унищожаем. Съдебната практика приема, че следните
две предпоставки следва да са осъществени кумулативно, за да може да бъде
унищожена сделката. Първата е лицето, което иска унищожаване на сделката,
да се е намирало в състояние на крайна нужда при сключването . Такова
положение ще е налице при липсата или притежанието на недостатъчно
материални средства за задоволяване на основни потребности, като например
- недостиг на парични средства за издръжка - лична и на семейството, за
лечение на лицето или на негов близък, за плащане на изискуеми задължения
и др. Това положение следва да е въздействало върху волята на страната по
сделката, по такъв начин, че да е оказало натиск, и да го е мотивирало да я
сключи, като е необходимо да може да се заключи, че при нормални
4
обстоятелства (ако лицето не се е намирало в затруднено финансово
положение и е разполагало с достатъчно средства за издръжка и за погасяване
на задълженията си), то не би сключило сделката. Втората предпоставка е
наличието на явно неизгодни условия от опорочената сделка за лицето,
намиращо се в крайна нужда, които се преценяват конкретно за всеки случай
към момента на сключване на сделката и се състоят в такова съотношение
между престациите на страните, което се явява неблагоприятно за
намиращата се в крайна нужда страна, например - очевидна нееквивалентност
между насрещните престации на продавача и купувача, много съществена
разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната
цена по договора (в този смисъл вж. решение № 87 от 10.07.2017 г. по гр. д. №
3941/2016 г., ІII г. о. на ВКС).
От събраните доказателства по делото не се установява по еднозначен начин,
че ищцата е страдала от липса на материални средства за издръжката си, и то
в степен, която да я мотивира да сключи сделка, която иначе не би сключила.
От доказателствата по делото е видно, че ищцата разполага със собствено
жилище в Швейцария, както и с автомобил, работи, получава доходи,
обслужва редовно кредита си и заплаща задълженията си.
Ищцата не дължи издръжка на двете си пълнолетни деца, а колкото до детето
А., което е навършило 17 години няколко дни след сключване на
предварителния договор, видно от съдебното решение от 8.06.2010 г. на
Окръжен съдия ІІ на Област М.Е.-С.-М., след прекратяването на брака между
ищцата и Е.Р., баща на трите им деца, същият се е задължил да изплаща
месечна издръжка в размер от 900 франка за всяко едно от тях до навършване
на пълнолетие или до завършването на образованието на децата, доколкото
това образование бъде завършено в нормални срокове. Ето защо
неоснователни са доводите във въззивната жалба, че издръжката на детето е
била изцяло в тежест от ищцата.
Въпреки че, видно от посоченото в данъчната декларация, доходът на ищцата
действително не се явява висок за средния стандарт на живот в държавата, в
която се е установила, посочените документи потвърждават, че той покрива
основните нужди и разходи и към момента на сключване на договора
същата не е била в състояние на крайна нужда, което единствено да я
мотивира да се разпореди с идеалната си част.
Обстоятелствата около сключване на договора също не мотивират въззивния
съд да приеме, че същият е сключен при крайна нужда. Инициативата за
сключване на договора е поета от купувача – ответницата, не от ищцата. На
предложената от ответницата цена, ищцата не е противопоставила
възражения. На следващо място от сключения предварителен договор се
установява, че дължимата за имота цена ще бъде платена разсрочено – капаро
в размер на 1200 лв. при сключване на договора, а останалата сума – в срок от
6 месеца след подписване на окончателен договор под формата на нотариален
акт, „на няколко вноски, съгласно възможностите на купувача“.
На е налице и втората предпоставка за основателност на иска – сделката да е
сключена при явно неизгодни условия, тъй като макар и от заключението на
вещото лице да може да бъде направен извод, че пазарната цена се различава
от тази, на която е изповядана сделката, следва да бъдат взети предвид и
5
всички останали фактори около сключването на процесната сделка, като
извод в този смисъл следва от приетото в решение № 26 от 30.01.2012 г. по
гр. д. № 151/2011 г. на ВКС, ІV г.о., съгласно което явно неизгодни условия
по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването на договор за продажба, в
най-често срещания случай са налице тогава, когато има явна, очевидна
нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача по
договора, при наличие на много съществена разлика между действителната
стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора. Преценката за
това следва да е конкретна и комплексна. При извършването несъмнено
следва се вземат предвид най-вече действителното фактическо и правно
състояние на продаваната вещ – с оглед установяване действителната й
стойност към момента на сключването на договора, която да се съпостави с
уговорената в него продажна цена. Освен това следва да се имат предвид и
всички останали клаузи на договора (ако има такива) и уговорените в тях
модалитети или други (освен основните) насрещни договорни задължения на
продавача и купувача, които се отразяват и са от значение за
еквивалентността на престациите им по договора.
Следва да бъде взето предвид състоянието, в което се е намирал имотът. От
заключението на вещото лице, неоспорено от ищцата, което въззивният съд
кредитира като компетентно изготвено и обосновано, се установява, че
жилището се нуждае от ремонт – отстраняване на течове и освежаване. Това
намалява и неговата стойност. В този смисъл са и показанията на
свидетелката В. А..
Следва да бъдат взети предвид близките отношения между страните, както и
обстоятелствата, че ответницата купувач е била съпруга на наследодателя, че
е обитавала жилището и преди то да премине в съсобственост между
страните, че тя се е грижила за починалия си съпруг, който е бил тежко болен
– обстоятелства, които не се оспорват от ищцата. Същевременно от
представената по делото писмена кореспонденция между страните,
осъществявана чрез електронно приложение, която не е оспорена от ищцата,
се установява, че покупко-продажбата е осъществена по повод предложение
на ответницата за доброволна делба – в този смисъл чрез заплащане на
предложената сума между страните явно е имало намерение да се ликвидира
съсобствеността, както и произтичащите от нея правоотношения. Само за
пълнота и с оглед изложените в тази връзка съображения, следва да се
отбележи, че правилно първоинстанционният съд е отбелязал, че в случая
предмет на разпореждане не е правото на собственост по отношение на целия
имот, а на идеална част от него, чиято пазарната стойност на свободния пазар
няма да е толкова висока, колкото ако предмет на продажба е бил целият имот
(каквито оферирани за продажба имоти е ползвало вещото лице при
определяне на пазарната стойност).
Предвид гореизложеното, въззивният съд намира, че от доказателствата по
делото не може да бъде установено, че ищцата се е намирала в състояние на
крайна нужда, която я е принудила да сключи процесните договори, нито че
сделката е била сключена при явно неизгодни условия. Следователно не са
налице предпоставките за унищожаване на процесните договори на основание
чл. 33, ал. 1 ЗЗД и така предявените искове следва да бъдат отхвърлени.
С оглед гореизложеното и доколкото изводите на въззивния съд съвпадат с
6
тези на първоинстанционния, решението на Софийски районен съд като
правилно следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора жалбоподателката няма право на разноски. От
въззиваемата е направено искане за присъждане на адвокатско
възнаграждение в размер на 1000 лв. Представен е договор за правна защита и
съдействие, съдържащ и разписка за платената сума, поради което
жалбоподателката следва да бъде осъдена да заплати на въззиваемата
направените разноски за въззивното производство.
Така мотивиран, Софийски градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20011561 от 8.02.2022 г. по гр. д. №
13391/2021 г. на Софийски районен съд, 154 състав.
ОСЪЖДА Г. И. А., ЕГН: **********, да заплати на Е. А. А., ЕГН:
**********, сумата от 1000 лв., представляваща адвокатско възнаграждение
за въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд по реда на
глава ХХІІ от Гражданския процесуален кодекс в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7