№ 196
гр. Варна, 17.05.2023 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Магдалена Кр. Недева
Членове:Д. Д. Митева
Даниела Д. Томова
при участието на секретаря Десислава Ив. Шинева Чипева
Сложи за разглеждане докладваното от Магдалена Кр. Недева Въззивно
търговско дело № 20223001000340 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 14:54 часа се явиха:
Въззивниците Л. К. У. и Н. А. У., редовно уведомени от предходно
съдебно заседание, не се явяват, за тях се явява адв. В., редовно упълномощен
и приет от съда от преди.
Въззиваемата страна Ви Енд Ви Пропърти Инвест ЕООД, редовно
уведомена от предходно съдебно заседание, за нея се явява адв. Х., редовно
упълномощена и приета от съда от преди.
Въззиваемата страна Авмор – шипинг енд трейдинг ООД, редовно
уведомена по реда на чл. 56 ал.2 ГПК, не се явява представител.
Синдикът И. П. Т., редовно уведомен по реда на чл. 56 ал.2 ГПК, не се
явява.
Вещите лица Н. Н. А., В. И. О. и А. Х. В., редовно призовани, се явяват
лично.
Адв.В.: - Да се даде ход на делото.
Адв.Х.: - Да се даде ход на делото.
Съдът, с оглед редовното призоваване на страните, не намира
процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
1
Заключението на съдебно – оценителната експертиза е изготвено и
депозирано в срока предвиден по ГПК.
Страните заявиха, че са запознати със заключението.
Съдът пристъпи към изслушване на заключението на вещите лица и
снема самоличността им:
Н. Н. А., 46 г., неосъждан, без родство и дела със страните по спора,
предупреден за наказателната отговорност по чл.291 НК, обещава да даде
вярно и безпристрастно заключение.
Вещото лице: - Поддържам представеното заключение.
Валери И. О., 59 г., неосъждан, без родство и дела със страните по
спора, предупреден за наказателната отговорност по чл.291 НК, обещава да
даде вярно и безпристрастно заключение.
Вещото лице: - Поддържам представеното заключение.
А. Х. В., 42 г., неосъждан, без родство и дела със страните по спора,
предупреден за наказателната отговорност по чл.291 НК, обещава да даде
вярно и безпристрастно заключение.
Вещото лице: - Поддържам представеното заключение.
От името на тричленната експертиза на въпроси на адв.Х. -вещото
лице А.:- Запознахме се със съдържанието на нот. акт от 2001 г., за да
направим констатациите на стр.2, раздел 4 от заключението. Констатацията,
че има „обособен павилион от 7,26 кв.м., за който през 2015 г. има отреден
идентификатор, тоест като самостоятелен обект за търговска дейност“ я
извличаме от съдържанието на нот. акт и от Кадастъра. Павилион така е
написано в нот. акт. В следващото изречение сме записали „представлява
масивна постройка към триетажната масивна жилищна сграда“, тоест тя е
залепена към основната сграда.
От името на тричленната експертиза на въпроси на адв.Х. - вещото
лице О.: - Не е задача на експертизата да определи дали павилионът е
пристройка, дали е постройка или самостоятелна сграда. Ние стъпваме на нот.
акт, в който е записано самостоятелна постройка с идентификатор. Това, че се
променя предназначението на самостоятелната сграда и е включена към
основната сграда, това не е задача на експертизата. Нашата задача е оценка на
сградата с идентификатор. Ние сме оценявали павилион, така както е
2
поставена задачата и както е отразено в нот. акт.
От името на тричленната експертиза на въпроси на адв.Х. - вещото
лице А.:- Приехме, че павилионът е разположен на партерен, първи етаж на
сградата, на вх. Б, защото е на кота 0 и затова е на партер. Сградата е
изградена на земята, това е партер. Павилионът е извън сградата, но е долепен
до нея. Оценявали сме ид. ч, които са посочени в нот. акт - 102 кв. м.ид.ч.
Адв. В.: - Възразявам срещу въпроса на адв. Х. дали вещите лица са
установили наличие на строителни книжа за павилиона, те не са имали такава
задача.
От името на тричленната експертиза на въпроси на адв.Х. - вещото
лице А.:- Не сме имали задача да установим дали за павилионът има
строителни книжа. Под строителни книжа имам предвид – разрешение за
строеж, удостоверение за въвеждане в експлоатация и т н.
От името на тричленната експертиза на въпроси на адв.Х. - вещото
лице О.: - За да бъде нанесен в Кадастъра един обект, той задължително
трябва да има строителни книжа и с разрешението за ползване - акт 16 се
отива в Кадастъра и се нанася. Това означава, че павилионът е имал
съответните строителни книжа. След като 2015 г. има идентификатор и е
нанесен в Кадастъра, това са условията Кадастърът да го нанесе.
От името на тричленната експертиза на въпроси на адв.Х. - вещото
лице А.:- Огледахме павилиона отвътре. Павилионът има обща стена със
сградата.
Вещото лице О.: - Срещу входа, тясната страна.
Адв.Х.: - Където има един отвор, незнайно от кого отворен и поставена
една ламаринена стълба. Задавам въпроса, защото вещото лице О. на когото
зададох въпрос при изслушване на заключението на единичната оценителна
експертиза в тази връзка, той отговори, че на тази стена е имало прозорец.
От името на тричленната експертиза на въпроси на адв.Х. - вещото
лице О.: - Павилион във френската архитектура е едно, в руската е друго и
това са самостоятелни масивни сгради. Павилион в българския смисъл може
да бъде преместваема будка, може и да бъде масивна постройка, затова нека
да бъдем ясни и конкретни. Може би 2006 г. е било барака, но ние не знаем.
Адв. Х.: - 2006 г. не е релеватна година за предмета на делото.
3
От името на тричленната експертиза на въпроси на Член на
състава - вещото лице О.: - В момента на огледа павилионът е масивна
постройка. За да е масивна една постройка трябва да има четири стени.
Според нас процесната постройка има четири стени, нищо, че едната стена е
обща за сградата.
От името на тричленната експертиза на въпроси на Председателя
на състава - вещото лице А.:- Ако сградата няма четири стени и покрив,
няма да може да се зададе идентификатор в Кадастъра. Стените са изградени
от тухлени зидове.
Адв.Х.: - Напомням, че предмет на сделката е бил павилион и затова
задавам въпроса по този начин – Павилион за търговски услуги.
Адв.В.: - ПротИ.поставям се на въпроса на адв. Х. „Предполага ли
масивната постройка да са използвани при строителството железобетонни
елементи?“. Този въпрос няма нищо общо със задачите на вещите лица, които
имаха. Те трябваше да дадат оценка и те са направили такава.
Адв. Х.: - Този въпрос е относим към използвания от вещите лица
корекционен коефициент за строителна конструкция 0.95, Таблица 1 и моля
да го допуснете.
От името на тричленната експертиза на въпроси на адв.Х. - вещото
лице А.:- От таблица 1, на стр.3 корекцията за строителната конструкция е
направена заради годината, тъй като процесният обект е в сграда строена
1945 г., докато аналозите, които са ползвани от по - нови години, поради това
сме използвали експертен корекционен коефициент 0,95.
От името на тричленната експертиза на въпроси на Председателя
на състава - вещото лице О.: - Не сме изследвали дали павилионът има
железобетонна конструкция или железобетонни елементи, защото сме нямали
такава задача. Има тухлени сгради без железобетонни елементи. Аналозите,
които сме ползвали, не знаем дали имат железобетонни елементи. Това са
нови сгради, предполага се, че имат такива елементи, но това не е
задължително.
От името на тричленната експертиза на въпроси на адв.Х. - вещото
лице А.:- В таблица 1, на стр.3, относно статута сме заложили корекционен
коефициент 0,95. По статут имам предвид, че сме оценявали три сравнителни
4
обекти – офиси, а нашият обект е павилион. Офисите се намират на ет.2 и ет.3
в тухлени сгради, най - вероятно ще имат стоманобетонни елементи в
конструкцията. В Таблица 1 има корекционен коефициент за площ – 0,9. Това
е експертен корекционен коефициент, който сме приели да използваме при
определяне на пазарната цена. Експертен корекционен коефициент имам
предвид, че няма нормативно определени коефициенти, това е експертно
определен коефициент. Корекционият коефициент за разположение на етаж –
0,95 е също експертно определен. Следващия коефициент за техническо
състояние отразява, че павилионът е едно помещение без санитарен възел и
затова коефициентът е 0,9. Използваните аналози представляват офиси със
санитарни възли, по – голяма площ от павилиона и намиращи се на горни
етажи в масивни сгради, затова и сме посочили корекционен коефициент за
площ – 0,9; за година на построяване – 0,95; статут – 0,95; за етажност – 0,95;
за липса на санитарен възел 0,9. Няма канализация, защото санитарния възел
е обвързан с канализация, вода няма. Ел. захранването е външно и за него сме
поставили коефициент 0,9 и считам, че той е достатъчен.
Аналозите, които сме използвали, това са най – близките, които сме
намерили от Агенция по вписвания за реално сключени сделки, тъй като в
този период плюс, минус шест месеца назад и шест месеца напред нямаше
нито един магазин за търговия, поради което намерихме на близки улици
офис - помещения на по – малка площ, които са реално сключени и можеше
да ги използваме. И затова използвахме тези корекционни коефициенти, за да
ги приравним към нашия оценяван обект.
В Таблица 2, сме имали в предвид, че аналозите са незастроени
парцели, затова е използван този коефициент 0,66, като парцелът, в който
трябва да оценяваме е 102 кв.м. ид. ч. и е застроен с триетажна жилищна
сграда плюс павилион. Коефициент за съсобственост - 0,73, това е
отношението между 102 кв.м. към целия парцел, тъй като е ид. ч, съответно
той е в съсобственост с останалата площ на парцела. Нямаме задача да
посочваме свободната площ. Този коефициент 0.73 сме определили само при
изчисляване на съотношение на процента ид.ч. към целия парцел, защото така
е най – правилно.
Адв.Х.: - Не сте взели предвид застроената площ, останалата малка
свободна площ установена от предходните вещи лица само на 118 кв.м., не
5
сте установили и не сте съобразили застрояването на сградата по
регулационните линии, което изключва разпокъсването на парцела на две
части, което затруднява съсобствеността мисля с още 11 съсобственика, което
затруднява ползването. Изчислявали сте само процентите ид.ч. към общата
площ на парцела.
От името на тричленната експертиза на въпроси на адв.Х. - вещото
лице А.:- За земята успяхме да намерим само два аналога.
Адв.Х.: - Нямам повече въпроси към вещите лица.
Адв. В.: - Нямам въпроси към вещите лица.
Съдът по доказателствата, намира че заключението по допуснатата
съдебно – оценителна експертиза следва да се приобщи към доказателствения
материал по делото, поради което и
О П Р Е Д Е Л И :
Приема заключението по съдебно – оценителната експертиза, като
определя окончателно възнаграждение на вещите лица в размер на по 400 лв.
за всяко вещо лице, 300 лева да се изплатят от внесения за целта депозит,
като задължава въззиваемата страна в 3 - дневен срок от днес да представи
доказателства за внесен депозит още по 100 лв. за всяко вещо лице или общо
300 лв.
При неизпълнение сумата ще бъде събрана по реда на чл. 77 ГПК.
Адв. В.: - Нямам други искания по доказателствата.
Адв.Х.: - Оспорвам заключението на вещите лица. Вярно е, че тяхната
задача беше да оценят двата имота, но от отговорите, които получих в
днешното с.з. моето становище категорично е, че начинът, по който е
изготвена оценката не съответства на характеристиките и особеностите на
двата имота. Вещите лица бяха длъжни да се съобразят не само с процента ид.
ч от парцела, който е плътно застроен, но и с особеностите на павилиона, за
който едното вещо лице тук се опита да отрече, че има характеристика на
павилион. Моля да бъде допусната комплексна експертиза от вещо лице
строителен - инженер и оценител. Ще се мотивирам не само със
заключението на тройната експертиза и отговорите, ще се мотивирам и с
това, че при проверка на електронното досие на делото установих, че
6
ищцовата страна е направила искане за снабдяване с удостоверение за
идентификатора на обекта Павилион. Аз също направих неофициална справка
в Кадастъра и установих, че има разминаване в номерацията, не знам дали
колегата се снабди и ми направи впечатление, че в Кадастъра, че този
Павилион е отразен като селскостопанска постройка. Павилионът следва да
се оцени към м.11.2015 г. Към м.11.2015 г. вещите лица изказаха едно
предположение, че имало строителни книжа и няма как да му бъде даден
идентификатор ако няма такива. Само, че това е едно предположение и то не
е установено по никакъв начин по делото. Има въпроси възникващи в хода на
делото и на тези въпроси, аз считам, че трябва да се даде отговор, в противен
случай, оценката ще бъде недостоверна. Не съм съгласна с отговора и
обосновката на вещите лица, че при оценяването на ид.ч. от парцела е
достатъчно да се съобразят само с процента ид.ч и затова, че беше така
поставена задачата. Аз мисля, че когато имаме трима експерти - оценители ще
се подходи по – отговорно, ще се съобразят с всички характеристики и
особености на двата имота. Това не е направено. Твърдя, че този павилион
няма четвърта задна стена, той е залепен към основната сграда, той е
пристройка към нея. Някой е избил самата стена на сградата, за да направи
този отвор, който виждате и някой да постави някаква стълба. Моите
доверители не са собственици на помещението, което се намира зад
павилиона, а в момента виждаме на снимките, че то е свързано. Той не е
партера, той е на земята на самия терен. Правя искане за назначаване на
комплексна експертиза от строителен инженер и оценител, тоест двамата да
работят съвместно. Подготвила съм задачите за една такава експертиза и моля
за Вашето произнасяне в този смисъл.
Адв.В.: - ПротИ.поставям се на така направеното искане. Предмет на
делото е продажбата, която се е случила м.11.2015 г. на описания търговски
обект като Павилион за търговски услуги с идентификатор последни две
цифри 17, с площ от 7,26 кв.м за сумата от 9 000 лв., тоест към момента на
сключване на сделката, която доверителите ми оспорват, тази сделка се е
осъществила като такава за търговски обект. Нито едно от вещите лица, които
до момента е работило не е оценявало нещо различно от търговски обект,
това е било предмета на сделката. Така, че искането и твърденията, че това е
нещо друго са неотносими към предмета на спора. Всички вещи лица и по
единичната и по тройната експертизи са категорични, че става въпрос за
7
масивна постройка. Има наредба, там са описани, кои постройки са масивни.
Масивни са тези постройки, които стени са направени от тухли, не е нужно
да има стоманобетонни елементи. Това го потвърдиха и вещите лица. По
отношение на твърденията, че това е пристройка, всички вещи лица в
заключенията си посочват, че този търговски обект е свързан с кухнята на
съществуващ ресторант. Това е видно и от приложените снимки, където в
стената, която е обща за търговския обект и за ресторанта, на партерния
етаж, има направен отвор. Това е описано. Първоначално единичната
експертиза работи по пазарни аналози, тъй като не можа да намери точно за
търговски обект нот. актове, които да са за реално сключени сделки, затова
беше назначена и тройната експертиза, която вече намери реални обекти.
Всички квадратури, местоположения и стойност са намалени от вещите лица
с корекционни коефициенти, за да преведат в съответствие с реалните сделки,
както го посочих. Изследването от тук нататък, дали някога е имало
строителни книжа или нещо друго е ирилевантно за предмета на делото.
2001 г. дружеството Авмор – шипинг енд трейдинг ООД е закупило този
Павилион като търговски обект, така е описан в нот. акт от 2001 г., така е
описан и в нот. акт в 2015 г., поради което се протИ.поставям на исканията за
изследване на конструкции и други подобни, защото считам, че те са
неотносими към предмета на делото. Оценката се извършва 2015 г., когато е
извършена оспорената сделка. Към този момент това е фигурирало като
търговки обект Павилион и така е било описано.
Съдът се оттегля на съвещание в 15:30 часа
Съдебното заседание продължава в 15:46 часа
Съдът като изслуша становището на страните и след съвещание
намира, че искането на процесуалния представител на въззиваемата страна за
допускане на допълнителна съдебно – оценителна експертиза за
неоснователно предвид на това, че депозираното и прието в днешно съдебно
заседание заключение не е непълно, неясно и неточно и не страда от
пороците посочени в чл. 201 ГПК, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
Оставя без уважение доказателственото искане направено в днешното
съдебно заседание от процесуалния представител на въззиваемата страна.
Съдът докладва получено служебно от Агенция по геодезия,
8
картография и кадастър по искане на въззивниците Л. К. У. и Н. А. У. скица
на имота с отразяванията към днешна дата.
Адв.В.: - Представям тази скица, тъй като видях, че има промяна в
кадастралния идентификатор и тъй като ние не сме собственици, няма как да
поискам скица и затова го поисках, за да видя защо е сменен този
идентификатор на имота. Исках да имаме актуален идентификатор на имота.
От удостоверението разбрах само, че има нов идентификатор с нова площ, за
който няма никакви данни, които да са отразени в Кадастъра. В този смисъл
не поддържам искането да бъде прието писмото от Агенция по геодезия,
картография и кадастър ведно с приложените към него документи.
Адв.Х.: - Аз правя искане да бъде прието, защото преди малко аз казах,
че Павилионът там е отразен като селскостопанска сграда, а има разминаване
и в идентификаторите. Вещите лица оценяват Павилион за търговски услуги
с идентификатор последни цифри 217.1.17. В удостоверението издадено от
Кадастъра идентификаторът е друг 217.2. При това положение аз не мога да
твърдя, че обектът е един и същ. Оценката, която е извършена е на обект с
друг идентификатор. Релевантният момент за нас е 2015 г. Това е от 2008 г. и
няма промени след 2008 г. Аз настоявам писмото от Кадастъра да бъде
приобщено към доказателствата. Във връзка с това аз твърдя, че вещите лица
са оценявали друг обект. Вещите лица са оценявали обект с идентификатор
217.1.17, в Кадастъра обект с такъв идентификатор не съществува.
Съдът като взе предвид, че служебно изпратената справка от Агенция
по геодезия, картография и кадастър с посочване на нов идентификатор и нов
площ на процесния имот не касае релевантия за спора момент на
осъществяване на атакуваната сделка през 2015 г. и като взе предвид, че
вещите лица са оценили имота, така както той е посочен и с
характеристиките, които той има в нот. акт през 2015 г., намира, че това
доказателство е неотносимо към предмета на доказване във въззивното
производство, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
Оставя без уважение искането на процесуалния представител на
въззиваемата страна за прилагане като доказателство по делото на
представеното удостоверение.
9
Адв. В.: - Представям списък за разноски.
Адв.Х.: - Правя възражение за прекомерност на претендираното от
насрещната страна адв. възнаграждение. Представям списък за разноски.
Страните заявиха, че нямат други искания по доказателствата.
Съдът счете делото за изяснено от фактическа и правна
страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
Адв.В.: - Моля да уважите жалбата по съображенията, които сме
подробно изложили в нея. Моля да обезсилите решението, тъй като считам,
че съдът не се е произнесъл по предявените от доверители ми искове.
Евентуално ако не приемете, че са налице основания за обезсилване, да го
отмените като неправилно. Видно е, че заключенията, които бяха представени
по извършените оценки на процесния имот, че това което е получило лицето
при отчуждаване на имота от дружество Авмор – шипинг енд трейдинг ООД е
значително по - голямо като имущество в сравнение с това, което е получил
като сума, описана в нот.акт от 9000 лв., поради което считам, че са ощетени
кредиторите на несъстоятелното дружество и тази сделка би следвало да бъде
обявена за недействителна спрямо тях. Моля да ни присъдите направените
разноски за две инстанции и да ми дадете срок за писмени бележки в кратък
срок.
Адв. Х.: - Моля да отхвърлите въззивната жалба и да потвърдите
първоинстанционното решение като присъдите на моя доверител сторените
разноски по представения списък. Нито единичната, нито тройната съдебно –
оценителни експертизи, назначени в настоящата инстанция, се съобразиха с
всички характеристики на оценяваните имоти. Използваха аналози, които
имат съществени несъответствия с характеристиките на процесните имоти
към 2015 г. Липсва и не бе дадено логично обяснение от вещите лица от
състава на тройната съдебно – оценителна експертиза за голямата разлика в
общата оценка и в частност тази на оценяваните от тях 102 кв.м ид ч от
парцела. Обяснението беше абсолютно нелогично и несъобразено именно с
особеностите на това дворно място, защото парцелът е застроен. Колегата при
оспорване на експертизата в първа инстанция е поискал тройна, която да
10
оцени ид. ч от дворно място, а не от парцела, но първоинстанционният съд не
го е допуснал, поради това считам, че те не са и не представляват обективен
израз на пазарната стойност както на павилиона, така и на недв. имот.
Допълнителни съображения ще изложа в писмени бележки в определен от
Вас срок. Считам, че именно предвид спецификата на имотите, тяхното
предназначение и липсата на абсолютно идентични аналози, вещите лица
сравняваха Павилион за търговски услуги с офис. Ако Вие считате, че са
относими аналози, аз не считам, че това е така. По отношение на исковата
претенция по т.3, всъщност процеса се развива само по исковата претенция
по чл. 647 ал.1 т.3 ТЗ. За т.6 ищците, съответно настоящи въззивници, не
ангажираха доказателства. По отношение на т.3, практиката е единодушна, че
несъответствие на договорената цена с действителната стойност на
придобитото имущество не е самостоятелно основание за обявяване на
сделката за относително недействителна, то трябва да е значително, но така
или иначе, това не означава да е значително нито в абсолютна стойност, нито
като процент, нито като дроб. Дали неравностойността на престацията е
значителна и оттук дали обуславя недействителност на сделката подлежи на
конкретна преценка от съда при съобразяване на всички особености на
предмета на сделката при нейното сключване, поради което моля за Вашето
решение в смисъла, в който поисках да се отхвърли жалбата и потвърди
първоинстанционното решение като валидно, допустимо и правилно. Моля
за срок писмени бележки, за да изложа допълнително аргументите си в тях в
определен от съда срок.
СЪДЪТ обяви, че ще се произнесе с надлежен съдебен акт в
определения от закона срок като дава възможност на страните да представят
писмени бележки в 7 - дневен срок за въззивника и в 10 – дневен срок за
въззиваемата страна от срока за изготвяне на протокола.
Разглеждането на делото приключи в 15:59 часа.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
11