Р
Е Ш Е
Н И Е
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
№……………………гр.С.,
05.07.2017г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
ГО, ІV-В
състав в публично съдебно заседание на шестнадесети
февруари две хиляди и седемнадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Eлена Иванова
ЧЛЕНОВЕ: Златка Чолева
мл.съдия Калина Христова
при
участието на секретаря Валентина
Илиева, като разгледа докладваното от съдия Зл.Чолева гр. дело № 9478 по описа
за 2016 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 – чл273
от ГПК.
Обжалва се решение от 26.02.2016г. на СРС, ГО, 32 състав по гр.д. № 483/2012г., в частта, с която М.Р.З. е осъдена да заплати на Е.С.С., на
основание чл.59, ал.1 ЗЗД- сумата от 2 085,44 лв., както и сумата от 400,40лв.- разноски по
делото, на основание чл.78,ал.1 от ГПК, в частта, Е.С.С. е осъдена да заплати на М.Р.З.
по предявения от последната насрещен иск с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД- сумата от 1002,44лв., както и сумата от
73,04лв.- разноски по делото и в частта,
с която е отхвърлен насрещният иск, предявен от М.Р.З. срещу Е.С.С., с правно основание чл.236 ЗЗД – за сумата от
3 115,12лв. , претендирана като обезщетение в двоен размер на наемната цена по
чл.12,ал.6 от наемния договор от 29.03.2009г. за периода 05.01.2012г.-
31.05.2012г.
Решението са обжалва в
горепосочените части от двете страни по делото.
Въззивницата
- ищец по първоначалния иск и ответник
по насрещните искове Е.С.С. обжалва първоинстанционното решение в частта, с
която е уважен предявеният срещу нея насрещен иск с правно основание чл.232,
ал.2 ЗЗД. Въззивницата поддържа , че първоинстанционният съд в нарушение на
процесуалните правила е отказал приемането на представените от нея разписки за
платен наем за периода 01.10.2011г.-15.01.2012г. , с мотива, че искането за
приобщаването им към доказателствения материал по делото е преклудирано. Счита , че в нарушение на процесуалните
правила първоинстанционният съд не
е обсъдил и заявеното от нея възражение
по чл.230, ал.2 ЗЗД. С изложените
доводи, подробно развити в жалбата ответницата по насрещните искове мотивира
искането си за отмяна на първоинстанционното решение в обжалваната от нея част
и постановяването на друго, с което насрещният иск с правно основание чл.232,
ал.2 ЗЗД да бъде отхвърлен като неоснователен. Не претендира разноски за
въззивното производство.
Въззивницата
- ответникът по първоначалния иск и ищец по насрещните искове
М.Р.З. обжалва първоинстанционното решение в частта, с която е уважен
предявения срещу нея иск с правно основание чл.59 ЗЗД за сумата от 2085,44лв.,
както и в частта, с която е отхвърлен предявеният от нея насрещен иск с правно
основание чл.236, ал.2 ЗЗД за сумата от 3115,12лв. Поддържа, че искът с правно
основание чл.59, ал.1 ЗЗД е недопустим при наличие на договор между страните,
регламентиращ отношенията им във връзка с извършените от ищцата по тази
претенция Е.С. ремонтни работи. Възразява, че не е налице неизпълнение на
договора от нейна страна, като наемодател и в частност – не е налице
неизпълнение на задължението за предаване на имота в състояние, годно за
използването по предназначение. Поддържа, че дори и да е било налице
неизпълнение на договора от нейна страна, насрещната страна-наемател е разполагала
с правната възможност да развали договора на основание чл.87 ЗЗД, а не да извършва
ремонт на имота по свое усмотрение, без съгласието на наемодателя и в нарушение
на договора. Счита за неправилен извода на първоинстанционния съд, че по делото
не е установено ответницата по насрещния иск да е продължила да ползва
апартамента след 04.01.2012г. т.е в периода 05.01.2012г.-31.05.2012г. В тази връзка моли настоящата инстанция да
съобрази, че с отговора по насрещната
искова молба, ответницата по нея С. е оспорила единствено обстоятелството, че
нотариалната покана, с която е прекратен
наемния договор й е връчена при отказ, но не е оспорила факта, че не е
освободила имота и не е предала държанието му на наемодателя. Отделно от
гореизложеното поддържа, че установяването на последното обстоятелство е било в
доказателствената тежест на ответницата по насрещния иск. С оглед изложените
доводи, подробно развити в жалбата и писмени бележки на процесуалния
представител-адв.Т., ответницата по първоначалния иск и ищец по насрещните
претенции, заявява искане за отмяна на решението на СРС в атакуваните от нея
части и вместо него- постановяването на друго, с което първоначалният иск с
правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД да бъде отхвърлен, а насрещният иск с правно
основание чл.236, ал.2 ЗЗД да бъде уважен. Претендира присъждане на направените
по делото разноски.
Всяка от страните оспорва подадената от
насрещната страна въззивна жалба като неоснователна, като подробни съображения
в подкрепа на заявеното становище развива в депозирания в срока по чл.263,ал.1
от ГПК писмен отговор.
Софийски
градски съд, като взе предвид становищата и
доводите на страните и след като обсъди събраните по делото доказателства по
реда на чл.235, ал.3 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и
правна страна:
При извършената
проверка по реда на чл.269, предл.1 от ГПК, настоящият съдебен състав установи,
че обжалваното решение е валидно и допустимо. Ето защо съдът дължи произнасяне
по съществото на правния спор в рамките
на доводите, заявени с въззивните жалби, от които е ограничен съгласно нормата
на чл.269, предл.2 от ГПК. Съдът намира за неоснователно заявеното от
ответницата по първоначалния иск възражение за недопустимост на решението в
частта на уважената първоначална претенция с правно основание чл.59 от ЗЗД,
основано на твърдението, че наличното договорно правоотношение между нея и
ищцата изключва защитата със субсидиарния иск по чл.59 от ЗЗД. Съдът извършва преценка за допустимостта на
иска на база заявените с ИМ твърдения за факти и формулираното искане. В
конкретния случай ищцата изрично уточнява, че претендираната от нея сума е за
извършени подобрения в процесния имот, собственост на ответницата, които са
изпълнени от нея и са извън обхвата на ремонтните работи, за които е постигната
договореност със сключения договор за наем да бъдат изпълнени от нея – за
сметка на отбив от наемната цена в рамките на съществуващото облигационно
правоотношение. Т.е., претендират се разходи за ремонт, за които ищцата изрично
поддържа ,че между нея и ответницата по този иск липсва договореност за
извършването му, които разходи са били необходими за привеждането на наетия
имот в състояние, годно за ползването му по предназначение. Със сумата на извършените
разходи ищцата поддържа, че ответницата неоснователно се е обогатила за нейна
сметка и именно тази сума се претендира със субсидиарния иск по чл.59 от ЗЗД.
При така заявените твърдения за липса на постигнато между страните съгласие за
извършване на процесните рамонтни работи, уточнени във въззивното производство
с молба от 11.01.2017г., искът по чл.59 от ЗЗД е допустим, с оглед спазването на основния
принцип за недопустимост на неоснователното обогатяване. В този смисъл е и константната съдебна практика
– ТР № 85/ 1968г. на ОСГК на ВС и постановеното по реда на чл.290 от ГПК –
Решение № 120/ 01.07.2009г. по т.д.№ 21/2009г. на ІІ ТО на ВКС.
По предявените искове,
настоящият съдебен състав приема за установено следното от фактическа страна:
Безспорно е по делото, а и от събраните
доказателства се установява, че на 29.03.2009г. между страните е сключен договор за наем, по силата на който
ответницата М.Р.З., в качеството на наемодател, е предоставила на ищцата Е.С.С.,
в качеството на наемател, за временно и възмездно ползване собствения си
недвижим имот-апартамент с адрес гр.С., ул. ,,**********, състоящ се от две
стаи, кухня и сервизни помещения, срещу заплащане на месечна наемна цена в
размер на 250 евро, платима до пето число на текущия месец. Уговорено е имотът
да се ползва от наемателя Е.С. за живеене, без право на пренаемане от трети
лица. Съгласно чл.3, ал.1 от договора наемодателят е длъжен да предаде наетия
имот в състояние, в което да изпълнява предназначението си, като в чл.8, ал.2
от договора страните са постигнали съгласие наемателят да направи освежаване на
апартамента срещу отпускане от страна на
наемодателя на гратисен период от 40 дни, считано от 01.05.2009г. до 10.06.2009г.
Договорът за наем е сключен за срок от две години, считано от 01.04.2009г.
Видно от двустранно подписан
приемо-предавателен протокол от 29.03.2009г., на посочената дата ответницата М.З.
е предала на ищцата Е.С. процесният апартамент, предмет на договора за наем, с
отчетени показания на уредите и обзавеждане, описани в протокола.
С анекс към договора за наем /л.15 от
делото на СРС/, страните са уредили отношенията си във връзка с извършване на
ремонтни работи по наетото жилище от ищцата Е.С., като са се съгласили тя да
извърши следните ремонтни работи:
стая
без балкон- изцикляне
и лакиране на паркета;
боядисване с бяла емайл лак боя на прозорец (четирикрилен двоен), на радиатор и тръби, на врата; поставяне на лайстни за кабели по
стени и таван;
кухня- боядисване с бяла емайл лак боя на прозорец двукрилен и врата към
балкона, на радиатор и тръби, на врата (вкл. изчистване на напукана стара
боя); ремонт
на врата към коридора, поставяне на нов контакт-двоен, поставяне на нов корниз; баня- боядисване с бяла емайл лак
боя на прозорец, на лира и тръби, на врата, вкл. почистване от ръжда и напукана
стара боя, грундиране;
поставяне на огледало, ремонт на вратата за затварянето й; стая с балкон- изцикляне и
лакиране на паркета, боядисване с бяла емайл лак боя на прозорец и врата към
балкона, на радиатор и тръби, на врата към антре, шпакловане на участък от
стената;
антре-боядисване с бяла емайл лак боя на междинна врата. С анекса страните са
приели, че стойността на посочените в него
ремонтни работи възлиза на сумата от 973,50лв. , като са се съгласили тази сума
да бъде приспадната от дължимия от ищцата наем за месеците юли, август, септември и
октомври 2009г.
С анекси към договора за наем /л.16 и
л.17 от делото на СРС/ страните са се съгласили за изменение на клаузата, касаеща
размера на дължимата месечна наемна цена, като последната е намалена на 400
лв., считано от 01.02.2010г., и на 320 лв., считано от 01.07.2010г.
По делото са представени разписки,
удостоверяващи плащане на наемна цена от ищцата Е.С., съответно получаването й
от ответницата М.З., както следва:
за
м. април 2009г. в размер на 489 лв., за периода 10.06.2009г.-30.06.2009г. в
размер на 326 лв., за периода м.юли 2009г.-м.октомври 2009г. общо в размер на 984лв.,
при месечен наем 246 лв., за периода м.11.2009г.-м.01.2010г. общо в размер на 1470
лв. при месечен наем 490лв., за периода от м.02.2010г. до м.06.2010г. общо в
размер на 2000лв. при месечен наем 400 лв., и за периода от м.юли 2010г. до м.09.2011г.
общо в размер на 4800лв., при месечен наем 320 лв. Представени са и два
пощенски записа от 28.10.2011г. и 29.11.2011г., всеки от които за сумата от 320
лв., равняваща се на размера на дължимата наемна цена за месеците октомври и
ноември 2011г., с подател Е.С..
С нотариална покана, връчена на ищцата
по първоначалния иск и ответник по насрещните искове - наемател Е.С., при отказ
на 04.12.2011г., тя е уведомена от наемодателя
М.З., за прекратяване на договора за наем, трансформиран в безсрочен на
основание чл.236, ал.1 ЗЗД, в 1 месечен срок от връчване на поканата, след
изтичане на който ищцата-наемател следва да освободи имота.
От заключението на приетата в
първоинстанционното производство съдебно-техническа експертиза се установява,
че при извършения от експерта оглед на
място в процесния апартамент е
констатирано наличието на извършени
следни ремонтни работи на обща стойност 3435,44 лв.:
І. Кухня:
1. Частично шпакловане
на стени и таван-на пукнатини, дупки и
неравности- 15лв.
2. Боядисване с латекс
стени и таван в бяло-замърсена, износена боя- 133,12 лв.
3. Боядисване с бяла
авто гланц боя вкл. почистване на напукана стара боя, на ръжда, запълване с кит
за дърво на пукнатини и неравности на участъци-прозорец двукрилен и врата към
балкона двойни-57,34 лв., радиатор и тръби- 80лв., врата-30,55 лв.
4. Поставяне на нов
спирателен кран- 5
степенен, на радиатора, поради повреден стар спирателен кран, блокирал на пълна
мощност, вкл. демонтаж на радиатор, изкъртване на стена за достъп до вградени в
стената тръби и повреден спирателен
кран, подмяна на холендер на връщаща вода, монтаж на нов спирателен кран-5
степенен, монтаж на радиатор, вкл. източване и пълнене на абонатна станция-220
лв.
5. Монтаж на нов корниз
над прозорец-доставка и монтаж- 8,75лв.
6. Подмяна на 2 броя
ел.контакти-силови (двойни)-18лв.
7. Ремонт на
осветление-подмяна на нагорели кабели и фасунга-15лв.
8. Ремонт на дървена
врата-балконска-25 лв.
9. Подмяна на батерия
на мивка-55 лв.
ІІ. Стая:
1.
Боядисване с латекс-таван в
бяло-95,24лв., стени с цветен латекс-245,71лв.
2.
Боядисване с бяла авто гланц боя, вкл.
почистване на напукана стара боя, запълване с кит за дърво на пукнатини и
неравности на участъци-прозорец четирикрилен двоен-78,92 лв., чугунен радиатор
и тръби-120лв., врата-34,86лв.
3.
Поставяне на первази на открити кабели
за електричество по стени и тавани-42 лв.
4.
Изцикляне и лакиране на паркета-изтрит
лак, захабен, на петна-229,68лв.
5.
Изцикляне и лакиране на паркетни
первази-изтрит лак, захабени, на петна-18 лв.
6.
Поставяне на нов корниз на прозорец поради
липса на такъв-12,25лв.
7.
Поставяне на нова дръжка с фиксиращи
планки на вратата, поради разнебитеност на старите-25лв.
ІІІ.
Дневна:
1.
Изцикляне и лакиране на много замърсен и
захабен мокет, без лак, черно-кафяв-305лв., изцикляне и лакиране на паркетни
первази много замърсени и занемарени-16,30лв.
2.
Сваляне на боя и мазилка от таван-41,19лв.
3.
Гипсова шпакловка на таван-105,30лв.
4.
Боядисване с латекс, вкл. шпакловани
участъци, поради дефекти в стените-дупки, неравности-на таван-бял-146,48лв., по
стени-цветен върху замърсени и потъмнели тапети-269,68лв.
5.
Ремонт на част от стената поради теч от
банята на съседно жилище-възстановяване на разрушена мазилка от вода и мухъл с
хидроцимент и водно стъкло-около 5 кв.м.-14 лв., шпакловане с гипс на стена
около 7 кв.м.-21,84лв.
6.
Боядисване с бяла автогланц боя, вкл.
почистване на напукана стара боя, запълване с кит за дърво на пукнатини и
неравности на участъци-прозорец и врата към балкона двойна-54,74лв., на ниша
към прозореца-15,63лв., на чугунен радиатор и тръби-210лв., на врата
дневна-34,17лв.
7.
Демонтаж на стар, дървен корниз от
рамката на прозореца, поради провисналост и монтаж на стена над
прозореца-9,50лв.
8.
Подмяна на 2 бр. ел. контакти-силови, с
нови (двойни), поради неизправност на
старите-16лв.
9.
Ремонт на осветление-подмяна на нагорели
кабели-12лв.
10. Поставяне на нова дръжка с фиксиращи
планки-22лв.
ІV. Баня:
1. Боядисване
с латекс на стени и таван в бяло поради замърсеност-38,78лв.
2. Боядисване с бяла автогланц боя, вкл.
почистване на напукана стара боя, на ръжда, запълване с кит на пукнатини и
неравности-прозорец двоен-9,58лв., на лира
и тръби-75лв., на врата-23лв.
3. Ремонт на дървена врата-25лв.
4. Уплътняване на луфт между рамката на вратата
на банята и стените двустранно-35лв.
5. Поставяне на огледало-3лв.
6. Подмяна на батерия за душ-65лв.
V.
Антре:
1. Боядисване
с латекс-стени-33,85лв., таван на входно антре-18,99лв.
2. Боядисване с бяла автогланц боя-врата на междинно
антре-33,42лв.
3. Поставяне на нова дръжка с фиксиращи планки-22лв.
VІ.
Мазе:
1.
Изнасяне на отпадъци-120лв.
2.
Почистване-20лв.
3.
Укрепване тристранно на рамката на
вратата към стената с циментова замазка-30лв.
4.
Поставяне на заключващи механизми-30лв.
От събраните по делото
гласни доказателства се установяват следните обстоятелства: Св.Д.И.заявява, че
е посещавал процесния апартамент преди да бъде извършен ремонтът в него - през
месец март 2009г. Заявява, че апартаментът
бил в много лошо състояние, със силно замърсени стени и тавани, наложила се
шпакловка с цел поставяне на латекс. Хладилникът бил много стар и от него
течала вода, имало ламинат единствено в кухнята, масата в кухнята била разбита,
столовете също. Осветлението в кухнята било с изгорял кабел, печката била
допотопна, с един работещ и един неработещ котлон. Паркета в апартамента бил
силно захабен и на петна. В хола зад един стар шкаф имало теч и мухъл.
Изхвърлили се няколко лопати от мазилката, свалили се тапетите зад шкафа и се
извършил ремонт. Направила се гипсова шпакловка на таваните, сложил се и
бороконтакт. Вратите и прозорците се боядисали и радиаторите също се боядисали
с автоемайл лак. Вратите и прозорците имали огромни луфтове от порядъка на 2-3
см., наложили полагане на изолационни
материали, изчистили се и се фугирали. В кухнята се направило прогонване на
прозореца и вратата, радиаторът имал счупен кран и нямал термо-вентил, сменил
се с нов вентил. Изциклил се паркета, на места бил изгнил и имало мухъл.
Наложила се смяна на три-четири контакта, поради силна амортизация. Извършил се
и ремонт на мазето поради факта, че една част от старите мебели били свалени
там. През 2009г. се направил ремонтът на кухнята, спалнята и банята, а през
2010г. се направил ремонтът в хола и антрето. В банята се боядисала лирата и се
прогонил прозорецът, на някои места се фугирали и плочките в банята. Сменили се
душ батериите в банята и кухнята.
От показанията на св. А.К.се
установява, че е посещавала процесния апартамент
няколко пъти, като първото й посещение е било през пролетта на 2009г., преди
ремонта, за да види къде живее ищцата. Апартаментът бил в лошо състояние, като
било видно, че не му е правен ремонт от много години-стените били замърсени,
прозорците и вратите с олющена боя, паркета бил изтъркан.
При така установена фактическа обстановка
съдът приема от правна страна следното:
По иска с правно
основание чл.59 ЗЗД, предявен от Е.С.С. срещу М.Р.З. - за заплащане на сумата
от 2085,44лв.
Настоящата инстанция приема,
че исковата претенция се явява доказана и основателна до размера на сумата от
785,02лв.
Фактическият състав на чл.59 ЗЗД, на който
ищцата основава исковата си претенция, включва следните елементи, които следва
да бъдат установени от ищцата, съгласно правилото за разпределение на
доказателствената тежест по чл.154 от ГПК:
1/ обедняване на ищеца; 2/ обогатяване
на ответника; 3/ обедняването
на ищеца и обогатяването на ответника да произтичат от един общ факт или от
обща група факти; 4/ липса на валидно основание за
имущественото разместване в отношенията между субектите; 5/ липса на друга възможност за защита
на правата на обеднелия ищец. Настоящият съдебен състав приема, че елементите
на този фактически състав се установяват само по отношение на направените
разходи за ремонт в общ размер на 785,02лв.,
По
делото е безспорно установено наличието на облигационна /договорна/ връзка между страните за периода 29.03.2009г.-04.01.2012г.,
възникнала от сключения между тях договор за наем на недвижим имот- апартамент, находящ се в гр.С., ул*********,
собственост на ответницата М.З.. Видно от представения по делото наемен договор
от 29.03.2009г., наемодателят М.З. е поела задължение да предаде наетия имот в
състояние, годно да изпълнява
предназначението си-чл.3, ал.1 от договора. По делото не е представен
приемо-предавателен протокол, нито друг документ, установяващ състоянието на
имота към датата на сключване на договора- 29.03.2009г. или към 01.04.2009г.- датата на влизането му, от
който да е видно, че наемодателят е
изпълнил задължението си по чл.230, ал.1 ЗЗД, възпроизведено и в клаузата на
чл.3 от договора. Напротив, от събраните по делото непротиворечиви гласни
доказателства се установява по безспорно, че към момента на предаване на имота за
ползване на наемателя Е.С., същият е бил в изключително лошо състояние-силно замърсени
и захабени стени, тавани и паркет;
износена,
олющена и напукана стара боя;
повреди
в отоплителната, електрическата и ВиК инсталации-повреден стар спирателен кран
на радиатор, блокирал на пълна мощност, нагорели кабели и фасунга, неизправни
ел. контакти;
разрушена
мазилка на стена от вода и мухъл, луфтове между рамки на врати и стени. Това състояние
на процесния имот е наложило извършването на основни ремонтни работи от ищцата,
необходими за привеждането му в състояние, годно за ползване по предназначение-боядисване
на стени и тавани, изцикляне и лакиране на паркет, монтаж на корнизи, ремонт на
осветление-подмяна на нагорели кабели и фасунга, смяна на ел.контакти с нови,
подмяна на батерия на мивка и на батерия за душ, поставяне на нов спирателен
кран-петстепенен, монтаж на радиатор, възстановяване на разрушена мазилка от
вода и мухъл, уплътняване на луфт между рамка на врата и стени и др. Изпълнението
на ремонтните работи, както и разходите за тяхното извършване се установява от
събраните гласни доказателства и от приетото по делото и неоспорено от страните
заключение на СТЕ. Видно от
заключението, стойността на изпълнените в процесния имот ремонтни работи от
ищцата възлизат на общата сума от 3435,44 лв. От тази сума, настоящият съдебен
състав приема, че следва да бъде приспадната стойността на ремонтните работи,
за които между страните е била постигната изрична договорка за извършването им
от наемателя срещу отбив от наемната цена със сключения договор и анекса към
него. Това са ремонтните работи на обща стойност 2 650,42лв., извън тези, посочени в заключението на СТЕ,
както следва: за кухнята - по т.1, т.4,
т.6 /само за 1 контакт, тъй като вторият е включен в договорката , постигната с
анекса/ , по т.7, т.8 и т.9 ; за стаята – по т.3 ,т.6 и т.7; за дневната- по
т.2, т.3, т.7, т.8, т.9, т.11; за банята – по т.4, и т.6 и за антрето – по
т.3. При доказаното по делото изрично
постигнато между страните съгласие с договора и анекса, ремонтните работи,
описани в заключението на СТЕ на обща стойност 2 650,42лв., извън
горепосочените, /като боядисването на стените и таваните на жилището съдът
приема, че попада в приложното поле на
клаузата на чл.8,ал.2 от договора – наименовано „освежаване“/, да бъдат изпълнени от ищцата – наемател, срещу
отбив от наемната цена, искът за заплащане на обезщетение за тях, на основание
чл.59 от ЗЗД, се явява неоснователен. Ищцата е възмездена на договорно
основание за тези ремонтни работи, чрез по-благоприятни условия на наемния
договор (отбив
от наема).
Искът по чл.59 от ЗЗД
съдът намира, че се явява основателен и доказан само по отношение на следните
ремонтни дейности, изпълнени от ищцата, посочени в заключението на СТЕ, както
следва: за кухнята - по т.1, т.4, т.6
/само за 1 контакт, тъй като вторият е включен в договорката , постигната с
анекса/ , по т.7, т.8 и т.9 ; за стаята – по т.3,т.6 и т.7; за дневната- по
т.2, т.3, т.7, т.8, т.9, т.11; за банята – по т.4, и т.6 и за антрето – по т.3,
на обща стойност 785,02лв. По отношение
на тях по делото не се установява между страните да е постигната договореност
за извършването им . От друга страна, необходимостта от изпълнението им е
безспорно установена, тъй като без тях , наетият имот не бил могъл да бъде
ползван по предназначение от ищцата- наемател. Ищцата е извършила тези ремонтни работи в качеството
й на наемател по процесния наемен договор, т.е. на държател. При тази хипотеза,
в отношенията между ищцата-наемател и ответницата – наемодател и собственик на
процесния имот, се явяват неприложими
правилата за подобренията и разходите в чужд имот по чл. 72
и чл.
74 ЗС, които се отнасят само до извършени подобрения и разходите, извършени
от владелеца на имота. Отношенията по извършени от държател подобрения и
разходи подлежат на уреждане в съответствие с договора, сключен със собственика
на имота, а при липса на договорно уреждане - в съответствие с правилата за
водене на чужда работа без пълномощие и за неоснователното обогатяване . В този
смисъл ТР № 85/2.12.1968 г. на ОСГК на
ВС и ППВС № 6/27.12.1974г., постановеното по реда на чл.290 от ГПК – Решение №
120/ 01.07.2009г. по т.д.№ 21/2009г. на ІІ ТО на ВКС, с които е прието, че при прекратяване на наемното правоотношение
наемателят може да се претендира стойността на разходите за вещта,извършени за привеждането й в състояние, годно за
ползването й по предназначение, когато страните не са уговорили заплащане от
страна на наемателя на тези разходи, по правилата за неоснователното
обогатяване, съгласно нормата на чл.230,ал. 2, предл.посл. от ЗЗДД, вр. с чл.59
от ЗЗД. Извършването на ремонти за привеждане на жилището в състояние, годно за
обитаване по предназначение, не може да се квалифицира като ,,текущи ремонти”, нито като повреди, появили се по
време ползването на имота, за които приложима е ал. 2 на чл. 231 ЗЗД.
В конкретния случай, както вече бе посочено по-горе в
мотивите, процесният договор не урежда
отношенията на страните по извършените от ищцата ремонтни работи по горепосочените точки от заключението на СТЕ
на обща стойност 785,02лв., които са били необходими за привеждането на наетия
от нея имот в състояние, годно да бъде ползван по предназначението му, поради
което за тях приложими се явява правилото
на чл.59 от ЗЗД, обуславящо ангажирането на извъндоговорната отговорност на
ответницата.
С оглед изложените
мотиви, настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение следва да бъде
отменено в частта, с която предявеният иск с правно основание чл.59 ЗЗД е
уважен за разликата над дължимата на ищцата сума от 785,02лв. - до уважения размер
от 2085,44 лв. и вместо това да бъде постановено решение за отхвърляне на иска
за тази разлика. В останалата обжалвана част, с която искът по чл.59 ЗЗД е
уважен за сумата от 785,02 лв. , първоинстанционното решението следва да бъде
потвърдено като законосъобразно и правилно.
По
предявения насрещен иск с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД:
По делото не е спорно, че през целия период, за който се
претендира заплащане на наемна цена, страните са били обвързани от валидно
договорно наемно правоотношение, в рамките на което ищцата е ползвала наетия
имот. Спорният въпрос между страните по делото е дали претендираните вземания
за наемна цена за процесния период от време са платени от наемателя Е.С..
Съгласно правилото на чл.154 от ГПК, в доказателствена тежест на ответника по
тази претенция- наемател, е установяване факта на плащане на дължимите наемни
вноски. От ответницата са представени по делото два пощенски записа от 28.10.2011г. и
29.11.2011г., всеки от които за сумата от 320лв., равняваща се наемната цена за
месец октомври 2011г. и за месец ноември 2011г., с подател ответницата Е.С. и
получател ищцата М.З., като ответницата поддържа, че с тях е изпълнила
задължението си по чл.232,ал.2 от ЗЗД. Настоящият съдебен състав намира, че тези
доказателства не установяват твърдяния
от ответницата факт на изпълнение на договорното й задължение, тъй като по
делото не са налице доказателства ищцата-наемодател да е
била уведомена за изпращането на
пощенските записи, както и за получаването на сумите по тези записи от страна
на последната. По делото не са представени други доказателства, които да
установяват факта на заплащане на наемната цена от ответницата за процесния
период месец октомври-месец януари 2011г. Настоящият съдебен състав приема, че не
следва да бъде обсъждано, като
преклудирано, на основание чл.266,ал.1 от ГПК, заявеното от ответницата
по този иск– наемател, за пръв път във въззивното производство възражение по
чл.230,ал.2, предл.1 от ЗЗД.
С оглед изложените съображения, настоящият
съдебен състав приема, че исковата претенция по чл.232,ал.2 от ЗЗД се явява
доказана и основателна и като такава- правилно е уважена с обжалваното
първоинстнационно решение, което следва да бъде потвърдено в тази му част.
По
предявения на насрещен иск – за заплащане на обезщетението
3115,12лв за ползването на процесния имот от ответницата, след прекратяването
на наемния договор с правно основание чл.236,ал.2 от ЗЗД, вр. с чл.92 от ЗЗД
Настоящият съдебен състав приема, с оглед заявените от ищцата М.З. факти в
насрещната искова молба, че точната и прецизна правна квалификация на
предявения иск е с основанието по чл.236,ал.2 от ЗЗД, вр. с чл.92 от ЗЗД,
доколкото ищцата изрично е посочила, че размерът на претендираното и дължимо от
ответницата обезщетение за ползването на процесния имот за времето след прекратяването
на наемния договор, е предварително установено с договора по размер - чл.12, ал.6 от наемния договор.
Основателността
на предявения иск с правно основание чл.236,ал.2 от ЗЗД, вр. с чл.92 ЗЗД се
обуславя от установяване на фактически състав, който включва следните елементи: валидно възникнало между страните
правоотношение по договор за наем, прекратяване действието на договора и
неизпълнение на задължението на наемателя да върне на наемодателя държането на
наетата вещ, както и наличие на договорка, с която страните предварително са се
съгласили какъв ще бъде размерът на дължимото обезщетение.
Между страните по делото не е спорно обстоятелството,
че след изтичане на установения с клаузата на чл.11 от договора - 2 годишен срок на действие, договорът е
трансформиран в безсрочен по реда на чл.236, ал.1 ЗЗД. С нотариалната покана,
връчена при отказ на ответницата Е.С. на 04.12.2011г., наемното правоотношение
между страните е прекратено на основание чл.238 ЗЗД, на 05.01.2012г., с
изтичането на 1 месечния срок, определен с поканата. От ответницата не е
оспорено обстоятелството, че след прекратяването на наемния договор в рамките
на исковия период от време е продължила да ползва наетия имот. Този факт не е
оспорен изрично от нея и във въззивното производство. Единственото оспорване,
заявено от ответницата с отговора на ИМ и поддържано само в рамките на
първоинстационното , но не и във въззивното производство, касае връчването на
нотариалната покана. Ето защо, настоящият съдебен състав приема, че исковата
претенция по чл.236,ал.2 от ЗЗД се явява основателна . Размерът на дължимото от
ответницата обезщетение следва да бъде определен в съответствие с нормата на
чл.92 от ЗЗД и клаузата на чл.12, ал.6 от договора за наем – от
3 115,12лв. Настоящият съдебен
състав намира за неоснователно възражението на ответницата, заявено във
въззивното производство- за нищожност на клаузата на чл.12,ал.6 от договора, на
основание чл.26,ал.1 от ЗЗД - като противоречаща на морала, поради прекомерност
на договорената неустойка. Уговорената от страните неустойка в рамките на
договорната свобода, установена от чл.9 от ЗЗД , в размер- двоен на наемната цена, не е прекомерен, тъй като с
него не се излиза извън присъщата обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функция на неустойката.
С оглед изложените мотиви, настоящият
съдебен състав приема, че исковата претенция по чл.236,ал.2 от ЗЗД , вр. с
чл.92 от ЗЗД се явява доказана и основателна и като такава- следва да бъде
уважена, а първоинстанционното решение в частта, с която тя е отхвърлен-
отменено.
Воден от горните
мотиви, Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решението
от 26.02.2016г. на СРС, ГО, 32 състав, постановено по гр.д. № 483/2012г. в частта, с която М.Р.З. е осъдена да заплати на Е.С.С. на
основание чл.59, ал.1 ЗЗД разликата над сумата от 785,02 лв. до размера на
сумата от 2085,44 лв., както и в частта,
с която е отхвърлен предявения от М.Р.З. срещу Е.С.С. насрещен иск за
присъждане на обезщетение за непредаване на нает имот в размер на сумата от
3115,12 лв. за периода от 05.01.2012г. до 31.05.2012г., ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Е.С.С. срещу М.Р.З. иск с правно основание чл.
59, ал. 1 от ЗЗД за разликата над сумата от 785.02 лв.- до размера на сумата от 2085,44 лв., претендирана
като обезщетение за извършени от Е.С.С. в периода 2009г.-2010г. ремонтни работи
в собствения на ответницата М.Р.З. недвижим имот, представляващ апартамент, находящ
се в гр.С., ул.,,Бряст”15,
в периода на действие на договор за наем
на имота, сключен между страните на 29.03.2009г.
и прекратен през 2011г., които ремонтни работи
са били предмет на този договор.
ОСЪЖДА Е.С.С. да заплати на
М.Р.З., на чл.236,ал.2 от ЗЗД, вр. с чл.92 ЗЗД - сумата от 3115,12 лв.,
представляваща неустойка по чл.12, ал.6 от договор за наем от 29.03.2009г. за ползването
на гореописания имот след прекратяването на наемния договор в периода от
05.01.2012г. до 31.05.2012г.
ПОТВЪРЖДАВА
решението от 26.02.2016г. на СРС, ГО, 32 състав, постановено по гр.д. № 483/2012г. в останалата обжалвана част, с която М.Р.З. е осъдена да заплати на
Е.С.С. на основание чл.59, ал.1 ЗЗД сумата от 785,02лв., както и в частта, с която Е.С.С. е осъдена да заплати на М.Р.З. на
основание чл.232, ал.2 ЗЗД- сумата от 1002,44 лв.
В останалата отхвърлителна част на иска по
чл.59, ал.1 ЗЗД за разликата над сумата
от 2085,44 лв. - до пълния предявен размер от 3435,44лв., първоинстанционното
решение е влязло в сила, като необжалвано
Решението е окончателно и не подлежи на
касационно обжалване на основание чл.280, ал.2 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.