Р Е Ш
Е Н И Е
№ 628
гр. Русе, 20.02.2024 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Административен
съд-Русе, ІХ-състав, в публично заседание на петнадесети февруари през две
хиляди двадесет и четвърта година, в състав:
Съдия:
ГАЛЕНА ДЯКОВА
при секретаря Цветелина Димитрова като разгледа докладваното от съдия Дякова адм. дело № 674 по описа за 2023 год., за да се
произнесе, съобрази:
Производството
е по реда на чл. 38 от Закона
за държавната собственост /ЗДС/ вр. чл. 145 и сл.
от АПК.
Образувано е по жалба на С.П.А. с ЕГН ********** *** против Решение № 744
от 20.10.2023г. Министерски съвет на Република България за отчуждаване на имоти
и части от имоти – частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект
Автомагистрала Русе – В.Търново, участъци Русе –Бяла и обход на гр.Бяла в
частта му, която касае оценката на отчуждени недвижими имоти по реда на чл.34а
и следващите от ЗДС – имот с идентификатор 57368.14.523 – земеделска територия,
нива в землището на с.Полско Косово, общ.Бяла, обл.Русе, местността Русалча, с
площ 4724кв.м., имот под № 17 от Приложение към т.1 на решението. Искането е за
изменение на решението в посочената му част относно определената пазарна
стойност на отчуждения недвижим имот.
В жалбата се твърди, че определените размери на паричните обезщетения са
занижени и несъобразени с нормативните изисквания. Считат, че е приложен
неправилен метод при определяне на средната цена на имотите. Претендират изменение
на размера на обезщетението, като искат същото да бъде увеличено, съобразно
пазарните цени. Претендират се разноски. В с.з. жалбоподателят се представлява
от упълномощени процесуални представители – първо от П. Н.П.-баща, а
впоследствие и от адв.Н. от АК В.Търново. Поддържат жалбата и правят
доказателствени искания – назначаване на допълнителна и повторна съд.оценителна
експертиза.
Ответната страна – Министерският съвет на Република България, в
придружителното до съда писмо вх.№4918 от 20.11.2023 г., с което е представена
административната преписка по издаване на оспореното частично решение, оспорва
чрез процесуалния си представител жалбата като неоснователна с доводи за
законосъобразност на решението на МС в оспорената част. Изложени са
допълнителни съображения в представено становище вх.№ 5082 от 24.11.2023г., вх.№5192
от 28.11.2023г., вх. 146 от 09.01.2024г. и вх.№968 от 13.02.2024г. по описа на
АС-Русе. Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение. Оспорват
заключението по назначената повторна оценителна експертиза, като изтъкват
съображения, че същата не е изготвена по реда, предвиден в Закона за държавната
собственост.
Заинтересованата страна - Министърът на регионалното
развитие и благоустройството, чрез процесуален представител гл.юрисконсулт Б.Б.,
в писмена молба вх.№5082 от 24.11.2023 г. по описа на АС-Русе, оспорва жалбата,
като излага доводи по съществото на спора. Представят писм. доказателства във
връзка с надлежното обявяване на започналата процедура по отчуждаване на недвижими
имоти по реда на чл.34а, ал.3 ЗДС. Претендира присъждане на юрисконсултско
възнаграждение.
Заинтересованата страна - Министърът на финансите, в
представено писмено становище с вх.№5192 от 28.11.2023г. по описа на съда,
подадено от пълномощник ст. юрисконсулт Р. С., оспорва жалбата и моли същата да
бъде отхвърлена изцяло като неоснователна. Претендира
присъждане на юрисконсултско възнаграждение.
Заинтересованата страна - Агенция "Пътна
инфраструктура" /АПИ/гр. София, чрез своя пълномощник – юрисконсулт Р.П., излага
доводи за неоснователност на жалбата и за законосъобразност на решението на МС
в оспорената част. Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение.
Съдът, след като обсъди събраните по делото
доказателства, приема за установено от
фактическа страна следното:
С решение № 660 на Министерския съвет от 15 септември
2022 г./л.105 преписка/ Обект „Автомагистрала „Русе – Велико Търново“ е обявен
за национален обект по смисъла на § 1 от ДР на ЗДС и за обект с национално
значение по смисъла на § 5, т. 62 от ДР на Закона за устройство на територията.
Със Заповед № РД-02-15-110 от
10.10.2022г./л.110 пр./ на Министъра на
регионалното развитие и благоустройството е одобрен проект на подробен
устройствен план за посочения горе обект в землищата на населени места от обл.Русе,
сред които и землището на с.Полско Косово, общ.Бяла, обл.Русе. Срещу обнародваната в бр. 82/14.10.2022 г. на „Държавен
вестник“/л.113 пр./ Заповед с №
РД-02-15-110/10.10.2022г. на министъра на регионалното развитие и
благоустройството за одобряване на подробен устройствен план-парцеларен план за
процесния обект, касаещ и землището на с.Полско
Косово, общ.Бяла, не са постъпили възражения и същата е влязла в сила на
29.10.2022 г. С писмо изх.№АУ13-8/03.11.2022г./л.116пр./ зам.министърът на
регионалното развитие и благоустройството е уведомил председателя на АПИ за
влизане в сила на заповедта. С възлагателно писмо изх.№ 53-00-14574 от
02.12.2022г. /л.117пр./ инвеститорът на обекта – АПИ възлага на „Бачовски
консулт“ООД гр.Пловдив/избрани след проведена обществена поръчка/ изготвянето
на оценителни доклади, за определяне на равностойни парични обезщетения,
полагащи се при отчуждаването на имоти и части от имоти, находящи се в
землищата на населени места, сред които и с.П.Косово, общ.Бяла за държавна
нужда за изграждане на АМ“Русе – В.Търново“, участък Обход на гр.Бяла от км0+500
до км 76+040“. При спазване разпоредбите на Глава три, чл.32 от ЗДС от „Бачовски
консулт“ООД гр.Пловдив е изготвен оценителен доклад/л.130и сл. пр./ Чрез
използване на сделки като пазарни аналози за землището на с.П.Косово за периода
02.12.2021г. до 02.12.2022г. в доклада е определена осреднената цена за 1дка за
землището в с.Полско Косово в размер на 970,81лв/л.138 пр./ Въз основа на определената
осреднена цена е изготвена работна таблица за землището на с.П.Косово,
съдържаща информация за имотите и размера на определеното им обезщетение. С мотивирано
искане изх.№04-16-2280/08.09.2023г./л.99и сл.пр./до Министерството на
регионалното развитие и благоустройството /МРРБ/ и Министерството на
финансите/МФ/ по реда на чл.34 от ЗДС АПИ предлагат провеждане на процедура по
принудително отчуждаване на засегнатите имоти – частна собственост в землищата
на населени места, сред които и с.Полско Косово, общ.Бяла, попадащи в обхвата на одобрения ПУП-парцеларен план.
Предложена е финансова обосновка /л.92 пр./ от министъра
на регионалното развитие и благоустройството, която е одобрена от министъра на
финансите. Според нея средствата, необходими за изплащане на дължимите парични обезщетения на собствениците на
засегнатите имоти – частна собственост, са в размер общо на 1 769 541
лв, които ще бъдат осигурени в рамките
на капиталовите разходи от бюджета за 2023г. на МРРБ, респективно от АПИ. С
доклад/л.42 пр./ от министъра на регионалното развитие и благоустройството и
министъра на финансите е предложено на МС на РБългария да разгледа и приеме
предложения проект за решение за отчуждаване на имоти и части от имоти- частна
собственост за държавна нужда за изграждане на обект Автомагистрала „Русе – В. Търново“ участъци Русе – Бяла, обход
на гр.Бяла в определени участъци, на територията на община Бяла, обл.Русе. Докладът е изпратен до
МС с писмо вх.№ 104.13-104 от 10.10.2023г/л.40/.
На основание чл.34а, ал.1, вр. чл. 34б от ЗДС Министерски
съвет издава Решение № 744 /20.10.2023 г./л.6сл. пр./ за отчуждаване на имоти и
части от имоти – частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект
"Автомагистрала" Русе-Велико Търново“, участъци от „Русе-Бяла“ и
обход на гр.Бяла от км 0+500 до км 76 +040“ в участък „Обход на гр.Бяла“ от км
40+071 до км 49+497, от км 55+780 до км 56+372, от км 58+122 до км 59+657, от
км 69+696 до км 70+788, от км 70+788 до км 72+379, от км 72+379 до км
74+741,
от км
74+741 до км 76+040 на територията на Област Русе.
В Приложение към т.1 на издаденото решение, отнасящо се за имотите
от землището на с.П.Косово, обл.Бяла, в позиции под № 17/л.24гръб пр./ е
посочен поземлен имот с идентификатор № 57368.14.523,
собственост на С.П.А., като е определено обезщетение от 4586лв за площ от 4,724дка
. Целият имот, част от който е отчужден е с местонахождение в землището на с.
Полско Косово, общ.Бяла, обл.Русе. От приложения в преписката НАкт за дарение
на недвижими имоти /л.219пр./, вписан в Служба вписвания гр.Бяла с вх.р.№3306
от 21.08.2019г., акт№65,т.9, н.д.№1641, се установява, че С.П.А. е придобила
чрез дарение поземлен имот с идентификатор № 57368.14.65 по кадастралната карта
и кадастралните регистри на с.П.Косово, в местността Русалча с площ 5390кв.м.,
представляващ земеделска земя-нива. Приложена е скица/л.218пр./, издадена на
26.05.2023г. от Служба по геодезия, картография и кадастър гр.Русе, отнасяща се
за поземлен имот с идентификатор № 57368.14.523, с предишен идентификатор 57368.14.65,
видно от която 4724кв.м. е предназначена за територия на
транспорта-автомагистрала. Като собственик на имота е посочена С.П.А.. След
указания на съда до АПИ да представят доказателства кога е съобщено решението
на жалбоподателя, по делото е представено писмо с изх.№94-00-12711 от
25.10.2023г./л.11д./ от АПИ до СтелаП.А., с което я уведомяват за отчуждаването
на нейния имот за държавна нужда – изграждане на АМ. Указана е възможността за
обжалване на решението на МС. В съпроводителното писмо изх.№11-00281/14.11.2023г./л.10д./
АПИ посочват, че не могат да посочат дата на връчване на писмото, като в с.з.
ще представят доказателства за връчването. Въпреки указанията, такива
доказателства по делото не са представени. Жалбата е изпратена по пощата с
пощенско клеймо на плика от 09.11.2023г./л.6д./В нея се посочва, че
жалбоподателката е узнала за акта на 27.10.2023г. Предвид липсата на
представени доказателства от страна на АПИ, както и поради липса на възражение
от тяхна страна за просроченост на жалбата, съдът приема, че същата е подадена
в предвидения от закона 14дневен срок за обжалване от връчване на акта.
При така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът намира, че
жалбата е допустима. Оспорването е от лице, притежаващо активна процесуална
легитимация и интерес от оспорване. По делото е доказано, че жалбоподателят е
собственик на имота, който е предмет на отчуждаване. Жалбата е подадена пред местно компетентния административен съд
по местонахождение на отчуждавания имот, предвид разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗДС, поради което е процесуално допустима.
По съществото жалбата е неоснователна по
следните съображения: Предмет на съдебен контрол е Решение на
Министерски съвет на Република България № 744 /20.10.2023 г. за отчуждаване на имоти и части от
имоти – частна собственост, за държавна нужда за изграждане на обект
"Автомагистрала" Русе-Велико Търново“, участъци от „Русе-Бяла“ и
обход на гр.Бяла от км 0+500 до км 76 +040“ в участък „Обход на гр.Бяла“ от км
40+071 до км 49+497, от км 55+780 до км 56+372, от км 58+122 до км 59+657, от
км 69+696 до км 70+788, от км 70+788 до км 72+379, от км 72+379 до км 74+741,
от км 74+741 до км
76+040 на територията на Област Русе, в частта, с която е определен размерът
на паричното обезщетение за отчуждения за държавна
нужда за изграждане на обекта поземлен имот с
идентификатор № 57368.14.523, собственост на С. А., за който е определено
обезщетение за площ от 4724кв.м. - 4586лв. Няма спор, че посоченият земеделски имот е собственост на
жалбоподателя, видно от представения и приложен по преписката НАкт за
дарение на недвижими имоти /л.219пр./, вписан в Служба вписвания гр.Бяла с
вх.р.№3306 от 21.08.2019г., акт№65,т.9, н.д.№1641.
Съгласно
разпоредбата на чл. 34а, ал. 1 от ЗДС
отчуждаването на имоти и части от имоти – частна собственост, предназначени за
изграждането на национални обекти, се извършва с решение на Министерския съвет
по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и
министъра на финансите. Според § 1 от ДР на ЗДС,
национален обект е обект, определен като такъв със закон, както и подробно
посочени инфраструктурни обекти, определени като национални обекти с решение на
Министерския съвет. По делото няма спор, че „Автомагистрала „Русе – Велико Търново“ е национален обект по смисъла на § 1 от ДР на ЗДС и за обект с национално значение по смисъла на § 5, т.
62 от ДР на Закона за устройство на територията и като такъв, компетентен да издаде
административен акт за отчуждаване на имоти за изграждането му е Министерският
съвет. Оспореният административен акт е издаден от оправомощен
за това орган, в границите на неговата териториална
и материалноправна компетентност, по реда предвиден в ЗДС.
Решението
е издадено в изискуемата от закона писмена форма. В него е посочена държавната нужда, за която се отчуждават
имотите, видът, местонахождението и размерът им, стойността на дължимото
обезщетение и собствениците на имотите, поради което са налице
всички реквизити на съдържанието, посочено в
чл.34б от ЗДС. При издаване на
обжалваното решение не е допуснато съществено нарушение на административно производствените правила. Спазена е поредността на процедурните изисквания за вземане му,
посочена в чл.34, чл.34а и чл.34б, ал.2 от ЗДС.
В съответствие на чл.33, ал.1 от закона за обекта, за
чиито нужди е извършено процесното отчуждаване, е налице влязъл в сила ПУП - парцеларен план /ПП/, съответно одобрен от Министъра на регионалното
развитие и благоустройството. Отчуждаването
на имотите е предприето в съответствие с
изискванията на чл. 33, ал.2 ЗДС –
за държавна нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, с оглед
влязъл в сила подробен устройствен план за изграждане на национален обект. В чл.32, ал.1 от ЗДС е предвидено, че
имоти и части от имоти, които са собственост
на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за
задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг
начин, след предварително и равностойно обезщетение. Равностойното парично обезщетение
за имотите, предмет на отчуждаване, се определя в съответствие с
предназначението, което са имали преди влизането в сила на подробния
устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е
налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз
основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в
близост до отчуждавания-чл.32, ал.2 от ЗДС.
Легалната дефиниция на понятието "равностойно
парично обезщетение" е в разпоредбата на § 1а, т. 1 от ДР на ЗДС
– цената на отчуждавания имот или част от имот, определена по реда на този закон. Парично
обезщетение е дължимо само за имота или частта от него, която се отчуждава и то
се формира от оценката на този имот. Предвид разпоредбата на § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС
"пазарни цени" са "осреднените цени от всички сделки с имоти за
покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на
собственост срещу задължение за строителство, ипотека – обезпечаваща
покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки,
с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от
страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане
на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.
Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по
вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при
определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки.
Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. Стремежът на законодателя е да бъде определено справедливо парично
обезщетяване за имота, като по този начин се защитят интересите
на засегнатите собственици и същите бъдат
възмездени парично с цена близка до цената, която биха получили при свободно
договаряне на пазара на недвижими имоти, при отсъствие на каквато и да било
принуда. Съгласно § 1а, т. 4, б. "в"
от ДР на ЗДС, приложим с оглед изискването на чл. 32, ал. 2 от ЗДС
и съотнесен към настоящия случай, "имоти, намиращи се в близост до
отчуждавания" са имотите, които са разположени в едно и също землище в
земеделските територии. Съобразявайки се с тези критерии, АПИ в хода на адм.
производство, е възложила изготвяне на
Оценителски доклад на независим оценител - "Бачовски
консулт" ООД за определяне на равностойно парично обезщетение на поземлените
имоти, предмет на отчуждаване. Въз основа
на експертната оценка на оценителя е
определено обезщетението на база вписани сделки за имоти за периода от 02.12.2021
г. до 02.12.2022 г.,
със сходни характеристики, в землището на същото
село. Размерът
на обезщетението, изчислен по реда на § 1а, т.2 от ДР на ЗДС
е 970,81лв за 1дка
земеделска земя в землището на с.Полско Косово. При тази цена, за отчуждения земеделски имот, собственост на жалбоподателя, е определено съответното обезщетение в размер на 4586лв, посочено в решението.
В хода на
съдебното призводство по искане на страните и за изясняване на
обстоятелствата по делото, съдът е
допуснал съдебно-оценителна експертиза със задача да даде заключение за
пазарната стойност на отчуждените поземлени
имоти. Експертизата е възложена на вещо лице,
което отговаря на изискванията, предвидени в § 1а, т. 3 от
ДР на ЗДС. Според
заключението на оценителната експертиза, стойността на дължимото обезщетение за отчуждения процесен имот е 4586 лв.
С определение съдът е приел по делото заключението
на в.л., което изцяло кредитира, като изготвено по предвидения в закона метод от
професионалист с необходимата компетентност и квалификация. Вещото
лице е изследвало сделките със земеделски земи – ниви в
землището на с.П.Косово, за относимия период 02.12.2021 г. до 02.12.2022 г. по предоставените данни от СВ-гр. Бяла. Ползвало
е пазарни аналози по три от
осемнадесет от представени нотариални актове /по останалите актове сделките не
отговарят на критериите на закона/. Представеното заключение на в.л., е изготвено
по критериите, посочени в чл.32,ал.2 от ЗДС, а именно: определен е размер на
обезщетение за процесния имот, посочен в
позиция 22 на Приложение към т.1 на атакуваното решение, отнасящо се за
землището на с.Полско Косово, обл.Бяла, общ.Русе, като се съобрази разпоредбите
на чл.32, ал.2 от ЗДС, а именно оценката трябва да се извърши съобразно
предназначението на имотите преди влизане в сила на ПУП, предвиждащ изграждане
на националния обект, по пазарните цени на имоти с подобни характеристики,
намиращи се в близост до отчуждавания, като се съобразят изискванията и
дефиницията на закона, за определяне на пазарната цена по смисъла на ЗДС:
"Пазарни цени" са усреднените цени от всички сделки с имоти за
покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на
собственост срещу задължение за строителство, ипотека, обезпечаваща
покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавни институции, общините, както и други възмездни сделки с
изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от
страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане
на оценката и вписани в Службата по вписванията по местонахождението на имота.
Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в Службата по
вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при
определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки.
Усредняването се извършва въз основа на не по-малко от 2 относими сделки. При
липса на пазарни аналози, т. е. ако има по-малко от 2 относими сделки, които са
вписани в съответната Служба по вписванията, отговарящи на законовите критерии,
вещото лице следва да определи оценката на отчуждавания имот по реда на
Наредбата по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ съгласно чл. 32, ал. 3, т. 2 от Закона за
държавната собственост и Наредбата за реда за определяне на цени на
земеделските имоти.При изготвяне на заключението вещото лице изрично да
съобрази и сключени сделки в релевантния период със съответната община за имоти
от вида на процесните, след проведени
търгове /ако са налични такива/, както и евентуално реализирани продажби от
съответния държавен поземлен фонд. По
делото са представени изисканите от Служба вписвания Бяла нотариални актове за
относимите сделки. При така зададените критерии оценката на в.л. потвърждава
оценката на административния орган относно стойността на процесната земеделска
земя и размера на дължимото за нея парично обезщетение в размер на 4586 лв при цена за 1дка -970,81лв.
По искане на жалбоподателя на в.л. е поставен допълнителен въпрос – да се оцени процесния имот по
стандарт „нова възстановителна стойност“, т.е. като се приложи т.нар. разходен
метод - да се посочат разходите за придобиване на подобни или еднакви
земеделски земи, които са със същото предназначение. От страна на жалбоподателя
изрично е поискано да не се използва стандарт „пазарен аналог“. В отговора си
експертът е посочил, че спрямо процесния земеделски имот този метод е
неприложим. Този метод, според в.л., се прилага по отношение на сгради, машини,
съоръжения, но не и по отношение земеделска земя, тъй като този подход дава
възможност на оценителя да определи
стойност, отчитайки разходите на създаването на обекта, като се отчете
износването, поради което спрямо земеделска земя е неприложим.
От страна на жалбоподателя е поискано назначаване на повторна оценителна
експертиза, в която да се отговори на въпроса каква е пазарната стойност на
процесния имот, без да се използва стандарт „сравнителен подход“/стандарт
„пазарен аналог“/, който вече е прилаган в предходната експертиза. В
експертизата, въпреки, поставеното условие в задачата – да не се използва
стандарт „сравнителен подход“/стандарт „пазарен аналог“/, експертът е посочил:
„ Съгласно Българските
стандарти за оценяване /БСО/ от 2018г., Раздел Първи, т. 1.1.3 - Възлагане
изготвянето на оценка - общи и специфични изисквания, ограничения при възлагане
на оценката: Недопустимо е Възложители/ Потребители, при възлагане на
оценителска дейност съгласно ЗНО, да определят подходите, методите,
приложенията, формата и съдържанието на оценителския доклад. Предвид
гореизложеното, за изясняване на всички обстоятелства по административното
дело, за извеждане на пазарната стойност на имота, ще бъдат използвани подходи
и методи от Българските стандарти за оценяване от 2018г., както следва: 1.използвани
метод на пазарните сравнения /аналози/ от сравнителния подход и 2.метод на
директна капитализация на доход от приходен подход за оценяване, регламентирани
в БСО.“ В обстоятелствената част на експертизата в.л. посочва: „База/норма на стойността на недвижимите
имоти:
Пазарната стойност - отразява данни и обстоятелства, свързани с възможната
пазарна реализация на оценявания обект/ актив. Пазарната стойност не отчита
характеристики и/или предимства на даден обект/ актив, които имат стойност за
конкретен собственик или конкретен купувач, а отразява характеристики и/или
предимства, отнасящи се до физически, технически, технологични, географски,
икономически, юридически и други съществени обстоятелства за оценявания обект/
актив. При определяне на пазарна стойност водещи следва да бъдат единствено
условията на свободен пазар.
Пазарна стойност - оценената сума, срещу която към датата на оценката
обекта/актива би трябвало да бъде разменен между желаещ продавач и желаещ
купувач в сделка при пазарни условия, след подходящ маркетинг, при което всяка
от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда.
Сравнителен подход
Базира се на пазарна информация, съдържаща данни от реално състояли се
продажби или оферти за продажба на имоти с характеристики, близки до оценявания
имот. Анализираните сделки или оферти са в района на оценявания обект и са
извършени и/или оферирани към момент близък до датата на оценката.
Метод на пазарните сравнения (аналози)
Методът е приложим при наличието на достъпна пазарна информация, на която
оценителят се позовава в доклада. При оценка по Метода на пазарните сравнения
(аналози), стойността се определя чрез сравняване на оценявания имот с други
подобни имоти, разположени в близост до него сходен ценови район, които са били
оферирани, наети или продадени в период, близък до датата на оценката.
Характеристиките на пазарните аналози съответстват в максимална степен на
характеристиките на оценявания имот, като следва да се отчетат всички сходства
и различия. За целите на оценката по Метода на пазарните сравнения (аналози) е
извършено проучване характеристиките на оценявания имот по отношение на вид,
особености и местоположение на земеделските земя и трайните насаждения;
Проучване на пазарната информация и анализ на факторите, които формират
пазарните цени от продажби, наеми, арендни плащания и на оферти на
подобни/аналогови обекти; След сравнение и анализ на характеристиките на
оценяваните земеделски земи и аналозите се извършват корекции съобразно
различията между тях, които включват, но не се ограничават до: начин на трайно
ползване, категория, площ, местоположение, ограничения в земеползването и др.
Със сумата от корекциите се определя с колко следва да се увеличи или намали
пазарната цена на аналога, за да се определи пазарната стойност на оценявания
обект/актив.“ По тези критерии и предвид изисканите от Служба вписвания Бяла
нотариални актове за сделки със земеделски земи, пазарната стойност по метода
на пазарните сравнения на оценявания имот с идентификатор 57368.14.523 –
земеделска територия, нива в землището на с.Полско Косово, общ.Бяла, обл.Русе, категория
5, с площ за отчуждаване 4,724дка при средна пазарна цена 2527лв за един декар
е определена от в.л. - 11 938лв.
Вещото лице е
определило стойността на имота и по реда на т.нар. приходен метод или метод на капитализация
на доход. Относно него в експертизата се посочва : „ Приходен подход - Базира
се на настоящата стойност на всички права върху бъдещите приходи, които
произтичат от правото на собственост. Стойността на земята представлява,
настоящата стойност на очакваните бъдещи доходи от нея.
Метод на директна капитализация на доход - Прилага се при оценка на
земеделски земи с „безкрайно" получаван доход/поземлена рента, който се
капитализира, по-широко известен като формула на „вечната рента". Прилага
се при оценка на земеделски земи, доходът от които нараства с постоянен темп.
Темпът на нарастване следва да е по-нисък от нормата на възвръщаемост или
разликата между нормата на възвръщаемост и темпа на нарастване да е по-голяма
от 1%. Формирането на цената на услугите на фактора земя всъщност е израз на
начина за формиране на поземлената рента. Самата рента е „цена за ползване на
земята". Поземлената рента има характер на чиста „икономическа рента"
т. е. възнаграждение за уникално качество на земята. Плодородието на земята е
предпоставка за по-голяма рента. Рентата е притежание на собственика на земята.
Когато арендатора и собственика са две различни лица рентата приема форма на
аренда. Данни за средния размер на рентата за минали периоди съществуват, по
тази причина това е един надежден метод за прилагане.
Настоящата стойност на такъв вечен актив се определя чрез разделяне на
дохода от него на нормата на възвращаемост /коефициента на капитализация/, т.е.
доходът се капитализира.
По тези критерии и след прилагане
на съответната формула, пазарната стойност по приходен метод /метод на
капитализация на дохода/ на оценявания имот с идентификатор 57368.14.523 –
земеделска територия, нива в землището на с.Полско Косово, общ.Бяла, обл.Русе,
категория 5, с площ за отчуждаване 4,724дка при средна пазарна цена 1778лв за
един декар е 8399лв.“
Съдът с определение е приел заключението на в.л. по назначената повторна експертиза,
което заключение кредитира и обсъжда в общата доказателствена съвкупност, като
изготвено от в.л. специалист-оценител. От страна на жалбоподателя не се
противопоставят заключението да бъде прието, като в писмените бележки в хода по
същество се пледира имено заключението на експерта с приложения метод на пазарните сравнения по
БСО за оценяване на имота да се приеме за адекватно и справедливо определяне на
размера на обезщетението, което обезщетение по този метод е в размер на
11938лв. Съдът намира, че жалбоподателят сам си противоречи, тъй като в задачата,
поставена от него е посочено този метод/стандарт“сравнителен подход“, стандарт
„пазарен аналог“/ да бъде изключен. Вещото лице е обосновало използването му,
приложил го е съгласно БСО и в хода по същество от жалбоподателя се сочи, че
именно по него обективно и справедливо е определен размерът на обезщетението.
Считат, че в този вид обезщетението е в съответствие с практиката на
Европейския съд по правата на човека.
Настоящият съдебен състав не споделя доводите на жалбоподателя и счита, че
паричното обезщетение за процесния имот е правилно определен в първата назначена
по делото оценителна експертиза. В нея е приложен методът на пазарните аналози, но за разлика от
повторната експертиза, първата експертиза е изготвена в съответствие с
изискванията и критериите, заложени в ЗДС. В.л. е ползвало пазарни аналози по
три от осемнадесет от представени нотариални актове /по останалите актове
сделките не отговарят на критериите на закона/. Случайно една от сделките е със
страна бащата на жалбоподателката и неин процесуален представител в качеството
му на ЕТ. По тази сделка стойността на
1дка земеделска земя по сделката е многократно по-ниска от оценката на в.л. В повторната експертиза в.л. е използвало
метода на сравнителния подход и на пазарните сравнения от БСО, които в случая
са неприложими, тъй като са изключени от ЗДС. Освен това, в повторната
експертиза в.л. не е фиксирало към кой момент е определено паричното
обезщетение, не е посочен ясен период, за който са използвани сделки – аналози,
поради което определената от него стойност на 1дка земеделска земя не може
категорично да се отнесе нито към меродавния момент, посочен в ЗДС/датата на
възлагане на оценката/, нито към датата на отчуждаването, т.е. към датата на
постановяване на решението на Министерски съвет, така както е възприето в
практиката на Европейския съд по правата на човека. Представеното заключение на
в.л. по първата оценителна експертиза потвърждава оценката на административния
орган относно стойността на процесната земеделска земя и размера на дължимото
за нея парично обезщетение, поради което оспорването на Решението на МС е
неоснователно и жалбата срещу него следва да бъде отхвърлена.
Предвид
изложеното, доводите в жалбата, че обезщетението е занижено и следва да бъде в по-голям
размер, са неоснователни. При така
събраните доказателства, съдът намира, че оспореното решение на МС е
законосъобразно, а жалбата – неоснователна.
С оглед отхвърлянето на жалбата,
направените от жалбоподателя разноски в общ размер на 2210 лв./10лв. за внесена
държавна такса, депозити за в.л. – 600лв, 100лв и 500лв и 1000лв адвокатско
възнаграждение / следва да останат в негова тежест. Страните са направили
искания за разноски, които са поискани своевременно, с представените становища
по жалбата. Предвид изхода на делото – отхвърляне на
оспорването и на
основание чл.143, ал.3 и ал.4 от АПК се дължат разноски на ответника –
МС и на заинтересованите лица, за
които актът е благоприятен - Министър на регионалното развитие и
благоустройството, Министър на финансите и АПИ. Претендираното
юрисконсултско възнаграждение от ответника и заинтересованите страни следва да бъде в
минимален размер
от
100лв, предвид еднотипния
характер на водените дела по обжалване на решението на МС. Разноски в този
размер следва да се присъдят на всяка от страните, съобразно нормата
на чл. 78, ал. 8 ГПК, вр. чл. 37, ал. 1
от ЗПП и чл. 24 от
Наредбата за заплащането на правната помощ.
Предвид изложеното и на основание чл.172,
ал.2 от АПК, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ жалбата на С.П.А. с ЕГН ********** с постоянен адрес гр.София,
ж.к.Дружба № 282, вх.Г, ет.4, ап.3, с адрес за призоваване гр.В.Търново,
ул.“Патриарх Евтимий“ №15 против Решение № 744 от 20.10.2023г. Министерски
съвет на Република България за отчуждаване на имоти и части от имоти – частна
собственост, за държавна нужда за изграждане на обект Автомагистрала Русе –
В.Търново, участъци Русе –Бяла и обход на гр.Бяла в частта му, която касае
оценката на отчуждени недвижими имоти по реда на чл.34а и следващите от ЗДС –
имот с идентификатор 57368.14.523 – земеделска територия, нива в землището на
с.Полско Косово, общ.Бяла, обл.Русе, местността Русалча, с площ 4724кв.м., имот
под № 17 от Приложение към т.1 на решението,
за който имот е определено
парично обезщетение в размер на 4586/четири хиляди петстотин осемдесет и шест/лв, както неоснователна .
ОСЪЖДА С.П.А. с ЕГН **********, да заплати на Министерски съвет на Република България, сума
в размер на 100 /сто/ лева, представляваща възнаграждение
за юрисконсулт.
ОСЪЖДА С.П.А. с ЕГН **********, да заплати на Министерството на регионалното
развитие и благоустройството на Република България, сума в размер на 100 /сто/
лева, представляваща възнаграждение за
юрисконсулт.
ОСЪЖДА С.П.А. с ЕГН **********, да заплати на Министерството на
финансите на Република България, сума в размер на 100 /сто/ лева,
представляваща възнаграждение за юрисконсулт.
ОСЪЖДА С.П.А. с ЕГН **********, да заплати на Агенция „Пътна инфраструктура“ гр.София, сума
в размер на 100 /сто/ лева, представляваща възнаграждение за юрисконсулт.
Решението
е окончателно съгласно чл.38, ал.8 от ЗДС.
Решението
да се съобщи на страните чрез изпращане на преписи от него по реда на чл. 137 от АПК.
СЪДИЯ: