Р Е
Ш Е Н
И Е № 596
гр.Сливен, 26.06.2020г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Сливенски районен съд, гражданско отделение,
трети състав в публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди и двадесета
година в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: КРАСИМИРА КОДОВА
при секретаря Маргарита Ангелова, като разгледа
докладваното от районния съдия гр.д.№ 6357 по описа за 2019г., за да се
произнесе съобрази следното:
Предявен е иск по реда на чл.422 ГПК, вр.чл.79 и чл. 92 ЗЗД, вр.чл.51 ТЗ.
Ищецът твърди, че на 01.04.2019г.
в гр.Сливен, между страните бил сключен договор за посредничество, съгласно
който ищцовото дружество приело задължението да
посредничи при покупка на недвижим имот, подробно описан в Приложение 1,
неразделна част от договора. Сочи, че за предоставената услуга възложителят
дължал на изпълнителя посредническо възнаграждение в размер на 2% от цената на имота, но не по-малко от
700лв. В договора за посредничество била
предвидена и неустойка в случай, че ответника, негов близък, лице с което се
намира във фактическо съпружеско съжителство или друго свързано с него лице по
смисъла на т.1-5 от §1 ДР на ТЗ, закупи или сключи какъвто и да е вид договор,
даващ му право на ползване на описания в Приложение 1 недвижим имот без
посредничеството на ищеца в размер на 5% от цената на имота. Посочената
неустойка се дължала и в случай, че срокът на договора е изтекъл.
Твърди, че ищовото
дружество изпълнявало задълженията си по договора, като осигурявало срещи и
огледи на ответника със собственика на процесния
имот, като съдействало по всякакъв начин, но до сключване на договор за
покупко-продажба не се стигнало. Ищецът установил, че на 26.07.2019г.,
ответникът сключил договор за покупко-продажба на процесния
имот, обективиран в НА № 12, том II, рег.№ 2044, нот.дело № 185 от 2019г., по описа на Нотариус Николай
Колев. По силата на нотариалния акт ответника и
Диляна Симеонова станали собственици на недвижимия имот, предмет на
договора за посредничество.
Ищцовото дружество сочи, че депозирало
заявление по реда на чл.410 ГПК за претендираните
суми, като било образувано ч.гр.д.№ 4477/2019г. на СлРС
и съответно издадена заповед за изпълнение, срещу която длъжникът ответник
възразил в срок. Това обусловило предявяването на настоящия иск.
Иска се от съда признаване на
установено, че ответника дължи на ищеца сума в размер на 2 200 лв., от която
500 лв., остатък от неплатено възнаграждение по договор за посредничество от
01.04.2019г. и сума в размер на 4 250 лв., неустойка по същия договор, ведно
със законна лихва, считано от датата на подаване на заявлението за издаване
заповед за изпълнение.
Претендират се деловодни
разноски.
В срока по чл.131 ГПК отговор на исковата молба е
постъпил. С него се счита искът за посредническо възнаграждение над 1200 лв. за
недопустим, тъй като след получаване на заповедта за изпълнение ответникът
платил 1200 лв. възнаграждение върху продажната цена на имота и възразил над
тази сума.
Не оспорва
подписването на договора за посредничество между страните, но излага различна
фактическа обстановка от тази представена от ищеца. В тази връзка твърди, че на
01.04.2019г.ответникът направил първи оглед на процесното
жилище, като след това попитал представители на ищеца за намаляване на
обявената цена от 85 000 лв. с 10 000 лв. Отговорили му, че това било
прекалено искане, като тогава бил подписан договора. Сочи, че след два часа
получил обаждане от фирмата ищец, с което бил уведомен, че продажната цена в
сайта на дружеството посредник била объркана и всъщност била 75 000 лв.
Направен бил втори оглед, при който се установило, че продавачите били познати
на бащата на ответника. Освен това ответникът сочи, че установил, че
продавачите имали редица задължения за неплатени данъци към НАП, разходи към ВиК, данъци за жилището, поради което изгубил доверие към
посредника и започнал преговори направо с продавачите. Така договорил продажна
цена в размер на 60 000 лв., на която и закупил жилището. Освен това след
разговори с продавачите на имота, същите заявили на ответника, че не са
предлагали на ищцовото дружество имота си за продажба
и не било ясно от къде била определена цена от 85 000 лв., вписана и в
договора за посредничество. Затова и след като получил заповедта за изпълнение
ответникът платил 2% върху продажната цена на имота и оспорил сумите над тази
платена сума.
Ответникът счита
иска за неоснователен, тъй като ищеца бил недобросъвестен при сключването на
договора, доколкото не било доказано, че продавачите обявили имота на цена от
85 000 лв. Посредникът не бил запознат с проблемите на продавания имот и ответникът
не получил никакво съдействие от посредника.
Ответникът оспорва изцяло претендираната сума за неустойка. Тя била уговорена за
обезпечаване изпълнението на задълженията, респ. за обезщетяване на
евентуалните вреди от неизпълнението. Видно от нейния размер тя била повече от
два пъти по-голяма от самото договорено възнаграждение, поради което била
нищожна, поради противоречието й с добрите нрави. Била договорена като процент
върху една необявена и несъществуваща продажна цена. Съдът следвало да следи
служебно дали неустойката е съобразена при сключването на договора с добрите
нрави. В случая ответникът бил поставен в ситуация да подпише договора,
включително и клаузата за неустойка при неизяснени обстоятелства. Освен това
сочи, че ищеца не е претърпял други вреди, които да се компенсират от
неустойката, освен неполученото посредническо възнаграждение.
В случай, че съдът приеме за
действителна клаузата за неустойка се иска намаление на размера й.
Иска се отхвърляне
на претенцията, като неоснователна.
От
събраните по делото писмени доказателства, съдът прие за установено от
фактическа страна следното:
Установява
се от справка от търговски регистър /л.8 от делото/, че ищцовото
дружество развива предмет на дейност – търговско представителство и посредничество,
консултации и посредническа дейност при сделки с недвижими имоти и др.
На
01.04.2019г. ответникът С., в качеството си на възложител и ищцовото
дружество, като посредник сключили договор за посредничество, по силата на
който ответникът възложил на ищеца да посредничи при покупката на недвижим
имот, описан в приложение № 1 към договора, а именно жилище, апартамент,
находящо се в гр.Сливен, ул.“Полк.Борис Дрангов“ № 31 ет.3 срещу заплащане на
възнаграждение на посредника в размер на 2% от цената на имота, посочена в
Приложението, но не по-малко от 700 лв. В приложение № 1 цената на описания по
–горе имот е в размер на 85 000 лв. Възнаграждението съгласно клаузите на
под писания от страните договор, следвало да се заплати най-рано при подписване
на предварителен договор между страните по продажбената сделка, а при липса на
предварителен договор в деня на изповядване на сделката при нотариус- чл.3.2 от
договора.
Задълженията
на посредника ищец се заключавали в това да осигури възможност на възложителя за
преговори и срещи със собственика на предлагания имот в присъствието на
представител на просредника, както и да предостави
реална и обективна информация за предлагания имот, схематично разположение на
имота, подробно описание, възможност за преустройство и др.
С процесният договор страните уговорили, че в случай на
„скрита сделка“, т.е. ако възложителят, негов близък, лице, с което се намира
във фактическо съпружеско съжителство или друго свързано с него лице закупи или
сключи друг вид договор, даващ му правото да ползва описания в приложение № 1
към договора имот без посредничеството на ищцовото
дружество, то възложителят се задължавал да заплати възнаграждението от 2%
/споменато по-горе в изложението/, както и неустойка в размер на 5% от цената
на имота, посочена в Приложение № 1, дори и срокът на договора да е изтекъл.
Видно
от съдържанието на Приложение № 1 към договора, бил извършен оглед на имота на
датата на сключването на договора 01.04.2019г.
От
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 12, том ІІ, рег.№ 2044,
дело № 185/2019г. на нотариус с рег.№ 514 НК и район на действие СлРС се установява, че на 26.07.2019г. ответникът и
свидетелката Диляна Симеонова закупили имота, описан в Приложение №1 от
договора за посредничество за сума в размер на 60 000 лв.
На
20.08.2019г. ищцовото дружество депозирало заявление
по реда на чл.410 ГПК в съда против ответника. Било образувано ч.гр.д. №
4477/2019г. по описа на СлРС и издадена заповед за
изпълнение за сумата от 1700 лв., посредническо възнаграждение, дължимо по
договор за посредничество от 01.04.2019г. и сума в размер на 4 250 лв.,
неустойка по същия договор, ведно със законната лихва върху сумите, считано от
20.08.2019г. до окончателното изплащане. Присъдени били със заповедта и
разноски в размер на 119 лв. На 03.09.2019г. заповедта за изпълнение била
връчена на ответника длъжник, чрез неговата майка. В срока за възражение
длъжникът депозирал такова, като признал вземането само до размер на 1200лв. и
оспорил останалата част над този размер. Приложил и вносна бележка от
10.09.2019г. за платената от него сума 1200 лв. в полза на ищеца.
Възражението
на длъжника обусловило предявяване на настоящите претенции по реда на чл.422 ГПК.
В
хода на процеса са събрани гласни доказателствени средства, чрез разпит на
свидетели.
Показанията
на свидетеля Стела Иванова, бивш собственик на жилището и продавач установяват,
че имота бил обявен за продажба още през 2016г. в частна обява във вестник „Ало
Сливен“ на цена 85 000 лв. Към него
момент свидетелката била в чужбина, а когато се върнала през 2018г. в страната
ни намалила цената в обявата на 75 000 лв. С продажбата се занимавал друг
човек, който бил упълномощен от свидетелката. От него тя знаела, че имота бил
предлаган и от агенции за недвижими имоти, но договор не бил подписван с нито
една агенция от страна на продавачите. Свидетелката установява също така, че
ответникът се свързал лично с нея по повод продажбата на жилището и тя му го
продала за сумата от 60 000 лв.
Свидетелят
Диляна Симеонова установява, че след първия оглед на жилището, от ищцовата агенция се обадили на съпруга й, настоящ ответник
за да го уведомят, че продажната цена всъщност била 75 000 лв., а не
обявената първоначално 85 000 лв. Извършен бил и втори оглед на жилището
от ответника, неговия баща и свидетелката, а по-късно купувачите се свързали
направо с продавачите и договорили продажна цена от 60 000 лв. Така
сделката била сключена без посредничеството на ищцовото
дружество.
Свидетелят
Гергана Мъндева установява, че процесния
апартамент бил обявен от ищцовото дружество за
продажба, но не лично от собствениците продавачи. Обявата била частна и
агенцията се свързала с тях, чрез свидетеля, който им предложил агенцията да
предлага имота на клиенти. С продавачите не бил сключван договор. По същия начин
процесният имот бил предлаган и от други агенции. С
ответникът били извършени два огледа, като на първия от тях свидетелят участвал
лично. Тогава бил подписан и договора за посредничество. По-късно станало ясно,
че жилището било продадено на ответника лично от продавачите без ничие
посредничество.
Горната фактическа обстановка
съдът прие за безспорно установена, въз основа на представените по делото
писмени доказателства, които съдът кредитира изцяло, като неоспорени от
страните.
Съдът кредитира изцяло и
показанията на всички разпитани свидетели, тъй като същите са хронологично
последователни, житейски логични, вътрешно непротиворечиви, както и сравнени
едни с други и кореспондиращи изцяло с писмените доказателства в процеса.
Съдът прецени показанията на
свидетеля Симеонова на база тяхна евентуална заинтересованост, но прецени, че
същите изцяло кореспондират с показанията на свидетеля Иванова по отношение на
обявената първоначална цена на имота от 85 000 лв., последствие намалена на 75 000 лв., както и договарянето
лично с продавачите без посредничеството на агенцията ищец. Показанията на
свидетеля Симеонова кореспондират и с тези на свидетеля на ответната страна Мъндева по отношение на извършените огледи и продажбената
сделка.
Ето защо съдът кредитира изцяло
показанията на свидетеля Симеонова, като незаинтересовани от изхода на делото,
а като последователни, логични и най-вече непререкаеми
с останалите писмени доказателства и гласни доказателствени средства.
Установеното от фактическа страна
обуславя следните правни изводи:
Предявеният положителен установителен иск по реда на чл.422, вр.чл.415 ГПК е допустим – предявен от правен
субект- заявител, разполагащ с правен интерес от установяване със сила на пресъдено нещо съществуването на вземането си по издадена
заповед за изпълнение по чл.410 ГПК, против която е подадено своевременно
възражение от страна на длъжника.
Предявеният по реда на чл.422 ГПК
иск има за предмет установяване на съществуването, фактическата, материалната дължимост на сумите, за които е била издадена заповед за
изпълнение по чл.410 ГПК. Ищецът следва да установи съществуване на вземането си спрямо ответника - длъжник.
Ищецът носи процесуалната тежест да докаже наличие на фактите, породили
неговото вземане.
В конкретния правен казус, предявената претенция
произтича от сключен между страните договор за посредничество за покупка на
недвижим имот.
Договорът за търговско
посредничество е консенсуален и се смята за сключен с
постигането на съгласие между страните. Договорът е двустранен, поражда
задължения за двете насрещни страни, а именно за посредника възниква задължение
да посредничи при намирането на подходящ имот, респ. за сключване на сделка, а
за едната или двете страни по сделката, според уговорката им – да платят
възнаграждение на посредника. Договорът за посредничество е неформален и е
действителен, дори когато е сключен в устна форма. Поръчка за търговско
посредничество, като правило дава едно лице, което се означава като възложител,
но изпълнението на поръчката налага на търговски посредник да контактува не
само с него, но и с евентуалния му контрагент. Задължение за търговския
посредник е да събере страните, да им съдейства за сключването на сделката и да
удостовери това сключване.
Съдът приема категорично, че
между страните в процеса е сключен договор за посредничество за покупка на
недвижим имот в гр.Сливен, ул.“Полк.Борис Дрангов“ № 3, ет.3 при това в писмен
вид, надлежно подписан и от двете страни
в процеса. От приложение №1 към договора се установява също така, че задължението на
посредника ищец да събере двете страни по сделката, както и да осъществи оглед
на място на имота, предмет на евентуалната бъдеща сделка са изпълнени.
Установи се безспорно в процеса
също така и наличие на „скрита сделка“, тъй като продажбената сделка била
сключена без посредничеството на ищеца, който обаче така или иначе свързал страните по тази сделка и осъществил два огледа. При това положение
възнаграждението уговорено в договора е дължимо.
Съдът обаче намира, че в конкретния
казус възнаграждението, дължимо на посредника следва да бъде определено и платено на база на крайната продажна цена на
имота, която в случая е в размер на 60 000 лв. или възнаграждение от
1 200 лв. Безспорно се установи от съдържанието на договора – чл.3.2, че
възнаграждението на посредника се дължи при подписване на предварителен
договор, а при липса на такъв при изповядването на сделката при нотариус, т.е.
при сключване на окончателен договор. Предварителният договор по чл.19 ЗЗД
трябва да съдържа уговорки, относно съществените условия на окончателния
договор, едно от които е и продажната цена. Това условие е и основен елемент на
окончателния договор за продажба, сключен в нотариална форма. Начинът, по който
е уговорено в договора дължимото възнаграждение на посредника, а именно дължимо
при предварителен договор или окончателен такъв, предполага подписване на
множество последователни приложения към договора за посредничество. Това е
така, тъй като при този вид дейност и преговори цената на недвижим имот варира,
както се установи и в процеса. Първоначалната цена от 85 000 лв.
претърпяла редукция от страна на продавачите на 75 000 лв. в самата обява и
в крайна сметка на 60 000 лв. бил закупен апартамента. При това положение
дори и жилището да беше закупено със съдействието, знанието и посредничеството
на ищеца, то биха се подписали няколко приложения съм договора, последното от
което с крайната продажна цена, върху която би следвало да се плати и
комисионната за посредника.
Съдът счита, независимо от това,
че имота е бил закупен без посредничеството на ищеца, то възнаграждение се
дължи при т.нар. „скрита сделка“, но върху крайната продажна цена на имота, в
случая 60 000 лв. и възнаграждение от 1 200 лв. Обратното би довело
до неоснователно обогатяване на ищцовото дружество.
Изложените съображения сочат, че
искът за заплащане на остатък от неплатено възнаграждение на посредника по
договор за посредничество от 01.04.2019г. в размер на 500 лв. е неоснователен и
бива отхвърлен.
По отношение на претендираната неустойка, съдът намира следното:
Според даденото разрешение в т.3
ТР № 1/15.06.2010г. по тълк.д. №№ 1/2009г. на ОСГТК
ВКС неустойката следва да се прецени като нищожна, когато единствената й цел
излиза извън присъщите й функции- обезпечителна, обезщетителна
и санкционнна. Преценката, относно валидността на неустоечната клауза се извършва към момента на сключване на
договора, съобразно всеки конкретен случай, при спазване на примерно
изброените в ТР критерии - естество и
размер на обезпеченото с неустойката задължение, вид на уговорената неустойка и
на съответното неизпълнение, съотношение на неустойката с очакваните вреди от
неизпълнението. В мотивите на ТР № 1/2009г. е застъпено и разбирането, че съдът
следва служебно да преценява дали клаузата за неустойка съответства на добрите
нрави и на принципа за справедливост в гражданските и търговски отношения.
Въпросът за накърняване на добрите нрави по отношение на уговорената неустойка
следва да бъде разрешен при комплексна преценка не само на съдържанието на договорната
клауза, но и при отчитане на други фактори, като свободата на договаряне,
равнопоставеността на страните, функциите на неустойката, както и възможността
неизправния длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението за да не се
превърне неустойката в средство за неоснователно обогатяване.
В конкретиката
на казуса, съдът намира, че уговорената
клауза за неустойка противоречи на добрите нрави, поради което е и нищожна.
Видно от съдържанието на чл.3.4 и
чл.9 от договора за посредничество, ако възложителят закупи или сключи друг вид
договор, даващ му правото да ползва процесния имот
или това бъде извършено от посочените в същия член лица /близки до
възложителя/, то последния ще дължи освен възнаграждението от 2% върху
продажната цена и кумулативно неустойка от 5% върху тази цена. Тези клаузи не
дават основание да се приеме, че страните са обезпечили изпълнението на
задължение различно по своята същност от основното задължение на възложителя да
заплати възнаграждение на посредника за предложен имот и намерен продавач, с
който по надлежния ред е сключен окончателен договор за продажба, както и, че с
неустойката се цели да бъдат обезщетени различни вреди от настъпилите при
евентуално неизпълнение на задължението за заплащане на договорено
възнаграждение. Обстоятелството, че страните са договорили, възнаграждението на посредника да е дължимо и при
сключване на т.нар.“скрита сделка“, означава, че същата не е изключена от
тях като възможност, но осъществяването й поражда за възложителя същата правна последица, както
и при сключен при нормално развитие на
отношенията предварителен или окончателен договор, т.е. със знание на
посредника – право
да получи възнаграждение.
В
случая принципът на справедливост е нарушен. Налице е не само несъответствие между размера на уговорената неустойка и
очакваните при сключване на договора вреди за кредитора, произтичащи от
неизпълнение на конкретното договорно задължение, но така
уговорена неустойката излиза
извън присъщите и обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции и като целяща единствено
повторно възнаграждаване на кредитора - посредник води до неоснователното му
обогатяване, което е в противоречие с добрите нрави. Още
повече, че неустойката е уговорена само в полза на едната страна и при
отсъствие на очаквани вреди след плащане на дължимото възнаграждение по
договора.
Нищожността на неустоечната
клауза изключва наличието на валидно възникнало в полза на ищеца вземане на
неустойка за неизпълнение.
Вън от всичко изложено по отношение
действителността на неустоечната клауза, следва да се
посочи, че кредиторът има право на неустойка само, ако е
налице формата на неизпълнение на длъжника, за която същата е била уговорена. Когато
договорената неустойка е компенсаторна, както в случая, в единовластна преценка на кредитора в хипотезата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД е
да иска или реално изпълнение, заедно с обезщетение за забава, или уговорената за пълното неизпълнение на длъжника компенсаторна
неустойка /обезщетение за неизпълнение/.
Не
съществува спор в съдебната практика и правна доктрина, че когато кредиторът
предпочете прякото изпълнение на самото задължение, той не може да иска и
договорената между страните компенсаторна неустойка за неизпълнение, защото по този начин би получил дължимото два
пъти - като изпълнение и като равностойност на неизпълнението.
В случая, с оглед данните по делото, не са налице предпоставки
за присъждане на претендираната
компенсаторна неустойка, предвид частичното
изпълнение на задължението от страна на ответника. Както
вече се посочи при неточно изпълнение кредиторът има право на
алтернативен избор - да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или
да иска обезщетение за неизпълнение, но не и двете едновременно, както в случая.
При това положение, след като ищецът претендира заплащане на остатък от дължимото
възнаграждение, претенцията му за заплащане и на
компенсаторна неустойка за неизпълнение на това задължение е неоснователна /в този см.Р. № 159/22.02.2016г. по т.д.№1871/2014г., ІІ т.о. ВКС, Р.№ 118/03.06.2011г. по т.д. №
474/2009г. ІІ т.о ВКС, Р.№ 123/17.11.2010г. по т.д.№698/2009г. ІІ т.о. ВКС РБ/.
По
изложените съображения претенцията за присъждане на неустойка се явява
неоснователна и бива отхвърлена.
С оглед
изхода на спора ищецът дължи разноски на ответника в размер на 600 лв., платен
адвокатски хонорар по договор за правна защита и съдействие от 03.02.2020г.
Ръководен от
гореизложеното, съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ, на
основание чл.422 ГПК, вр.чл.79 и чл. 92 ЗЗД, вр.чл.51 ТЗ, предявеният от „Коевски
недвижими имоти“ ООД гр.София, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление гр.София, ул.“Иван Денкоглу“ № 24,
представлявано от Светлин Славов Коевски, управител
против С.Т.С., ЕГН: ********** ***, установителен иск
за признаване на установено, че С.Т.С., ЕГН: ********** ДЪЛЖИ на „Коевски недвижими имоти“ ООД гр.София, сума в размер
на 2 200 лв. /две хиляди и двеста лева/, от която
500 лв. /петстотин лева/, остатък от неплатено възнаграждение по договор за
посредничество от 01.04.2019г. и 4 250
лв. /четири хиляди двеста и петдесет лева/, неустойка по същия договор, ведно
със законна лихва, считано от 20.08.2019г. до окончателното изплащане, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3 ГПК „Коевски недвижими имоти“ ООД гр.София,
ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление гр.София, ул.“Иван Денкоглу“ № 24, представлявано от Светлин Славов Коевски, управител ДА
ЗАПЛАТИ на С.Т.С., ЕГН: ********** ***, сума в размер на 600 лв. /шестстотин лева/, деловодни разноски.
Решението може да
бъде обжалвано пред Сливенски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
ПРЕПИС от решението ДА
СЕ ВРЪЧИ на страните, чрез пълномощниците им.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: