Решение по дело №3250/2021 на Районен съд - Русе

Номер на акта: 265
Дата: 4 март 2022 г.
Съдия: Татяна Тодорова Илиева
Дело: 20214520103250
Тип на делото: Гражданско дело
Дата на образуване: 14 юни 2021 г.

Съдържание на акта

РЕШЕНИЕ
№ 265
гр. Русе, 04.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на седми февруари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Татяна Т. Илиева
при участието на секретаря Миглена Ц. Кънева
като разгледа докладваното от Татяна Т. Илиева Гражданско дело №
20214520103250 по описа за 2021 година
Ищецът „Б.“ ООД твърди, че е собственик на офиси №№ 2 и 3, находящи се на
партерен етаж в жилищна сграда на шест етажа с магазини на първия етаж, в гр. Русе,
по ул. „Л." № 9-11, подробно описани в исковата молба. Правото на cтpoeж на офисите
той закупил на 07.11.2007 г. от „Европартньори" ООД, съгласно нот. акт за покупко-
продажба на право на строеж и идеални части от терен, № 166, том XIІ, peг.№ 19940,
дело № 862/ 07.11.2007 г. Управители на „Европартньори" ООД били ответникът П. П.
П. и неговият син П. П. П.. Сградата, в която се намирали офисите им, била въведена в
експлоатация на 11.03.2009 г. „Европартньори" ООД първоначално отказвало да им
предостави ключове за офисите, като твърдяло, че ищецът му дължи още пари за
имотите. Водил две дела – гр.дело № 5618/2010 г. по описа на РРС и търг.дело №
126/2012 г. по описа на РОС, по които с влезли в сила решения предявените от
„Европартньори" ООД срещу „Б." ООД искове били отхвърлени като неосноватeлни.
На 20.01.2011 г., след отправена от ищеца нотариална покана, „Европартньори" ООД
му предало ключове за вратите, водещи към офисите им, както и за самите офиси, като
за предаването бил съставен констативен протокол с нот.заверка на подписите. Така
ищецът влязъл във владение на същите. В периода 20.01.2011 г. - края на м.04.2016 г.
той периодично посещавал офисите си. В края на м.04.2016 г. ищецът решил да ги
почисти, за да ги отдаде под наем. На 01.05.2016 г. той установил, че ключалката на
междинната врата, водеща към офисите им, е сменена и няма достъп до тях. Тъй като
зад тази междинна врата се намирал и един офис на „Европартньори" ООД, ищецът
предположил, че те са сменили патрона на междинната врата. Неколкратно им се
обаждал по телефона и настоявал да му дадат ключ, но те отказвали. На 02.08.2016 г.
заради задължение на „Б.“ ООД, ЧСИ Венцислав Маринов насрочил опис на офис 4. В
деня на описа дошъл П. П. П. и отключил междинната врата. След като влязъл в
коридора, водещ към офисите му, ищецът установил, че вратите на трите му офиса: №
2, № 3 и № 4 са сменени и бравите им не могат да се отключат с неговите ключове. П.
П. заявил, че офисите се владеят от „Европартньори" ООД, което ги е отдало под наем
на трети лица.
1
По подадена от ищеца жалба в РП-Русе била образувана преписка вх.№
5059/2016 г. и от събраните материали по нея се установило, че „Европартньори" ООД
като наемодател отдало под наем: с писмен договор за наем от 01.05.2016 г. офис № 2
на наемател „Джей Ер Ем", с писмен договор за наем от 12.05.2016 г. офис № 4 на
наемател „Национален дистрибутор" ООД и офис № 3 отдало под наем на „Роспбери"
ООД.
На 11.07.2017 г. ищецът предявил пред РС-Русе ревандикационен иск срещу
„Европартньори" ООД. Образувано било гр.дело № 4659/2017 г., в писмения си
отговор по което ответникът изрично заявил, че владее офисите. Защитната му теза
била, че ги владее, защото били негова собственост. В хода на делото като
доказателство бил представен и нот.заверен договор за наем от 11.01.2018 г., с който
„Европартньори" ООД отдава трите офиса № 2, 3 и 4 под наем на Б.Н. за срок от 4
години, до 10.01.2022 г. С влязло в сила решение на 25.06.2020 г. предявеният иск бил
уважен по отношение на офиси 2 и 3, а досежно офис 4 претенцията била оттеглена,
тъй като по изп.дело № 20168330400429 по описа на ЧСИ Венцислав Маринов имотът
бил продаден. По същото изп. дело имало многобройни жалби от „Европартньори"
ООД, в които дружеството твърдяло, че владее офисите на ищеца. Същото предявило
установителен иск срещу „Б.“ ООД за собственост на процесните офиси, придобити по
давност. Впоследствие образуваното гр.дело № 3613/2018 г. по описа на Районен съд-
Русе било прекратено поради оттегляне на иска. Въз основа на влязлото в сила на
решение по гр.дело № 4659/2017 г. по описа на Районен съд-Русе ищецът се снабдил с
изп. лист и образувал изп.дело № 202091420400772 по описа на ЧСИ Васил Николов
срещу „Европартньори" ООД, за да му бъде предадено владението на офиси № 2 и № 3.
След насрочване на въвод, по изп.дело от името на П. П. П. било получено
уведомление, в което твърдял, че е собственик на офиси 2 и 3 и ги владее от 11.03.2009
г., когато било издадено Удостоверение за въвеждането им в експлоатация, владеел ги
и сега. Към уведомлението бил приложен нот.акт за собственост на недвижимите
имоти по давност № 193, том V, рег.№ 8392, дело №751 от 08.10.2020 г., според който
офиси № 2 и № 3 били придобити по давност от физическото лице П. П. П..
Ищецът твърди, че ответникът не е владял имотите лично като физическо лице
непрекъснато в продължение на 10 години, нито твърдяното от него „владение" е било
постоянно, непрекъсвано, спокойно, явно и несъмнено. Офисите му били владяни от
„Европартньори" ООД в периода 11.03.2009 г. - 20.01.2011 г., в периода 20.01.2011 г. -
01.05.2016 г. от „Б." ООД и в периода от 01.05.2016 г. най-вероятно до влизане в сила
на решението по гр.дело № 4659/2017 г. на РС-Русе отново от „Европартньори" ООД.
Ответникът никога и с нищо не бил показал, че владее офисите лично за себе си като
физическо лице. Напротив, демонстрирал, че представляваното от него дружество е
техен владелец. Затова и всички действия за защита нарушеното владение на ищеца
били срещу дружеството. След влизане в сила на решението по гр.дело № 4659/2017 г.
„Европартньори" ООД най-вероятно предало владението на имотите на П. П. П., с цел
да бъде осуетено изпълнението на решението.
Ето защо моли да бъде постановено решение, с което да се признае за
установено, на основание чл.108 от ЗС, по отношение на П. П. П., че „Б." ООД е
собственик на процесните два имота и ответникът да бъде осъден да предаде на ищеца
владението на същите. Моли, на основание чл.537, ал.2 от ГПК да бъде отменен нот.
акт за собственост на недвижими имоти, придобити по давност, № 193, том V, рег.
№8392, дело № 751 от 08.10.2020 г., по описа на нотариус Адриана Филчева.
Претендира и направените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК ответникът П. П. П. депозира отговор на исковата молба,
в който излага подробни съображения за неоснователност на претенциите. Депозира
2
насрещна искова молба срещу „Б.“ ООД, в която твърди, че дружеството не е
собственик на спорните два офиса. Решение № 217/12.02.2019 на Районен съд-Русе
нямало законна сила спрямо ищеца, защото той не бил страна по делото и
собствеността му била обективирана в констативен нотариален акт след постановяване
на решението. На ответника по насрещния иск било продадено право на строеж с
нот.акт от 07.11.2007 г. Преди тази сделка между „Б.“ и „Европартньори“ ООД бил
сключен предварителен договор от 23.07.2007 г., който уреждал отношения относно
продажбата на правото на строеж и изпълнението му, като с него се възлагало
изпълнението на строежа на посочените недвижими имоти възмездно, срещу
заплащане на посочената в него цена в общ размер 25 659.20 лв. с ДДС за офиси 2 и 3 и
извън този договор 52 228.13 лв. с ДДC за oфис 4, от които останали незаплатени 150
194.80 лв. - дължима и незаплатена сума за извършените СМР. Твърди, че ответникът
следвало да докаже заплащане на цената, договорена за извършване и изпълнение на
строежа, посочена в договора. В случай, че същата не била заплатена изцяло,
договорът не можел да породи правна сила и да бъде основание за придобиване право
собственост пo отношение на учредената суперфиция, тя ще останела неосъществена и
неизпълнена и не можела да му се противопостави на правото на собственост,
придобито след нейното учредяване. От нито един от представените по делото
документи не било видно и не се твърдяло от страна на ответника, че е изпълнил
правото на строеж лично или че е заплатил стойността му в случай на изпълнение от
трето лице, което водело до извода за липса на осъществяването му. Дори да се приеме,
че е започнало частично изпълнение на правото на строеж от страна на ответника чрез
заплащане на суми по две фактури, издадени му от „Европартньори“ ООД, който факт
доказвал започнато, но недовършено изпълнение по клаузите на предварителен
договор между двете фирми, с това се доказвала и действителната воля на страните по
него. Фактът, че било прекъснато изпълнението по плащането по договора, доказвал
недовършването и неосъществяване изпълнението на правото на строеж от ответника,
което водело до невъзможността му да се противопостави на правото на собственост
на ищеца. Другата невъзможност на ответника да докаже, че е собственик спрямо
ищеца била, че предметът на правото на строеж не бил осъществен, налице били
обекти на строежа извън тези, предвидени по първоначалния архитектурен проект и
право на строеж. Нямало изпълнен и осъществен строеж по предмет и обекти,
включени в суперфицията, от която се ползвала ответната страна. Дори да се приеме,
че това, което е построено, не е със статут на самостоятелен обект, а само
допълнителна квадратура, нямало доказателства за заплащане на цена за увеличената
пазарна стойност на обекта от ответника към изпълнителя, за да може да се реализира
евентуално право на собственост на ответника, спрямо което и да било трето лице,
което му се противопоставя като собственик. Твърди, че ответникът никога не е владял
процесните имоти, не е упражнявал и фактическа власт върху тях. Моли да бъде
постановено решение, с което да се признае за установено, че ответникът не е
собственик на описаните по-горе имоти.
Ответникът по насрещния иск „Б.“ ООД депозира отговор на насрещната искова
молба, в която излага съображения за нейната недопустимост и неоснователност. Моли
отрицателният установителен иск за собственост да бъде отхвърлен, като му се
присъдят направените по делото разноски.
Съобразявайки събраните по делото доказателства, становищата на
страните и приложимия закон, съдът приема за установено от фактическа страна
следното:
С нот.акт № 166, том ХІІ, нот.дело № 1862/07.11.2007 г. по описа на нотариус
Румяна Падалска, „Европартньори“ ООД, като едноличен собственик на правото на
3
строеж за индивидуално обособени недвижими имоти по правилата на етажната
собственост, учредява /продава/ на „Б.“ ООД правото на строеж за изграждане на
процесните недвижими имоти: офис № 2, представляващ самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 63427.2.5554.1.27 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със заповед РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на
партерен етаж на жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор
63427.2.5554, гр. Русе, ул. “Л.“ №9-11 с площ 46.44 кв.м., прилежащи части 2.608 %
ид.ч. от общите части на сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж 63427.2.5554.1.26, 63427.2.5554.1.28, под обекта 63427.2.5554.1.34,
63427.2.5554.1.30, 63427.2.5554.1.31, над обекта 63427.2.5554.1.5, 63427.2.5554.1.1 и
офис № 3, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
63427.2.5554.1.28 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на
жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул.
“Л.“ №9-11 с площ 60.11 кв.м., прилежащи части 3.241 % ид.ч. от общите части на
сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж 63427.2.5554.1.29,
63427.2.5554.1.27, под обекта 63427.2.5554.1.31, 63427.2.5554.1.30, над обекта обекта
63427.2.5554.1.2 И 63427.2.5554.1.1.
Представено е Удостоверение на основание чл.181, ал.2 от ЗУТ затова, че
сградата е завършена в груб строеж, има съставен Акт образец 14/19.11.2007 г. и в този
си вид може да бъде предмет на прехвърлителна сделка.
На 11.03.2009 г. е издадено Удостоверение № 73 за въвеждане в експлоатация на
строеж „Жилищна сграда с магазини с външни ВиК връзки“.
На 17.01.2011 г. на „Европартньори“ ООД, представлявано от управителя П.П., е
връчена нот.покана от „Б.“ ООД за предоставяне на ключове за горните офиси, което,
видно от констативен протокол на нотариус Любен Шилков, е извършено на
20.01.2011 г.
„Европартньори“ ООД сключва договор за наем с „Джей Ер Ем“ ЕООД, гр.Русе,
на 01.05.2016 г. на офис № 2 за срок от 1 година.
На 11.01.2018 г. офиси 2, 3 и 4 са отдадени под наем от „Европартньори“ ООД на
Бойко Георгиев Никифоров за срок от 4 години.
В жалба, депозирана от „Европартньори“ ООД до ОС-Русе срещу насрочен опис
по изп.дело 429/2017 г. по описа на ЧСИ Венцислав Маринов, жалбоподателят твърди,
че владее офис № 3 от изграждането му като самостоятелен обект.
С влязло в сила решение № 207/12.02.2019 г., постановено по гр.дело №
4659/2017 г. по описа на РС–Русе, са уважени предявените от „Б.“ ООД
ревандикационни искове срещу „Европартньори“ ООД досежно офиси 2 и 3. В
отговора на исковата молба по същото дело ответното дружество заявява, че владее
процесните имоти.
Приложено е гр.д.№ 3613/2018 г., образувано по предявени от „Европартньори“
ООД срещу „Б.“ ООД положителни установителси искове за собственост на офиси
№№ 2, 3 и 4. В исковата си молба ищцовото дружество твърди, че от 20.11.2007 г. е
започнало да владее процесните обекти за себе си, като владението продължавало и до
момента /30.05.2018 г./. Исковете са оттеглени след влизане в сила на решението по
гр.дело № 4659/2017 г. по описа на РС–Русе и производството по делото е прекратено.
С нотариален акт № 193/08.10.2020 г., н.д.№ 751/2020 г. по описа на нотариус
Адриана Филчева, ответникът П.П. е признат за собственик по давностно владение на
4
спорните офиси №№ 2 и 3.
Във връзка с твърденията си в отговора на исковата молба, че владението на
процесните имоти му е предадено на 21.04.2009 г. от „Европартньори“ ООД,
ответникът представя молба от свое име до цитираното дружество /с управители той и
синът му П. П./, с искане да му бъде предадено владението и собствеността върху
офиси 2, 3 и 4 в сграда, находяща се в гр.Русе, ул.Л.“ 9-11, тъй като все още използва
имотите за складови помещения във връзка с допълнителни довършителни работи и
поддръжка на инсталацията.
Приложен е протокол от проведеното на 21.04.2009 г. общо събрание на
„Европартньори“ ООД, на което се одобрява сключването на договор между П.П. и
търговското дружество за поддръжка и стопанисване на горните три офиса.
Съгласно договор от 07.11.2007 г. „Европартньори“ ООД възлага на изпълнителя
П.П. изработването на проектна документация за сградна и битова инсталация за
природен газ на жил.сграда в гр.Русе, кв.427, УПИ ІV-1991, 1992, направа, монтаж,
изпитания и въвеждане в експлоатация на сградна и битови инсталации, на жилищни
отоплителни и ВиК инсталации, направа и монтаж на стълбищни и балконски парапети
в същата сграда, за сумата 82 500 лв.
На 21.01.2011 г. между „Европартньори“ ООД и П.П. е подписан приемо-
предавателен протокол, с който П. П. предава на баща си по един ключ за вратите на
горните три офиса, поради извършена от П. П. смяна на патрони на всички врати на
20.01.2011 г.
Представен е договор от 16.11.2015 г., с който П.П. възлага на „Европартньори“
ООД да поеме поддръжката на офиси 2, 3 и 4, както и стопанисването на тези
собствени на възложителя имоти безсрочно.
Ответникът представя Удостоверение № Р002/14.02.2006 г., издадено от
Държавна агенция за метрология и технически надзор затова, че „Европартньори“ ООД
е вписано в Регистъра на лицата, извършващи дейности поддържане, ремонтиране и
преустройване на съоръжения с повишена опасност като лице, което извършва
„поддържане, ремонтиране и преустройване на тръбопроводи за пара и гореща вода,
съдове, работещи под налягане, разпределителни газопроводи, съоръжения,
инсталации и уреди за природен газ и газови съоръжения и инсталации за втечнени
въглеводородни газове“.
Приложени е предварителен договор от 23.07.2007 г., сключен между
„Европартньори“ ООД и „Б.“ ООД за покупко-продажба и построяване на офиси 2 и 3,
както и фактури и квитанции, издадени от „Европартньори“ ООД, за заплащани суми
от ищеца през 2007 г. за прехвърляне право на строеж и по договор за строителство на
офиси 2 и 3.
По делото страните ангажират гласни доказателства, които установяват
следните обстоятелства:
Според свид.Д.П., която живее на семейни начала с настоящия управител на
ищцовото дружество, офисите на ул.“Л.“ № 9-11 били във владение на „Б.“ ЕООД още
от края на януари 2011 г., когато „Европартньори“ ООД връчили ключовете за тях. В
края на януари 2015 г. тя ходила в офисите със съдружниците П. Б. и С.Б.. Като
отключили междинната врата видели в коридора вещи, отключили и офисите,
проветрили ги. От офис 1 излязла някаква дама и казала, че е наемател на
„Европартньори“ ООД и че вещите били нейни. Месец след това свидетелката отново
отишла до офисите, проветрила ги, като вещите от коридора били махнати. В края на
април 2016 г. вече нямали достъп до външната врата на офисите, управителят Борис
5
Борисов звъннал на „Европартньори“ ООД, за да иска ключ за достъп до офисите, но
му отказали. Когато м.август 2016 г. отишли с ЧСИ Венцислав Маринов установили,
че офисите били отдадени под наем от „Европартньори“ ООД на друг. През периода
2011 – 2016 г. не е имало проблеми с влизането в офисите. Докато И.Б. бил управител
на „Б.“ ООД изключително дейно ходел там, но колко пъти в месеца съдружниците са
посещавали офисите, свидетелката не може да каже.
Свид.Б.Н. твърди, че наел трите офиса на П.П. чрез сина му. През 2010-2011 г.
ответникът си ползвал офисите като работилници, имал тръби, газови бутилки,
инструменти, било затрупано. След 2018 г. свидетелят ползвал който от трите офиса е
свободен. Същият два пъти сменял патроните на бравите. Началото на 2011 г. му се
обадил синът на П. – П. и му казал, че спешно трябва да се сменят всички патрони на
бравите. Договорът му за наем бил сключен с „Европартньори“ ООД, което
представлявало П.П. и сключвало договорите от негово име. П. казал на свидетеля, че
не искал да се занимава със счетоводството и отстъпил правото да се дават под наем
вещи на сина си. Като започнал договорът му, там нямало ток. Ел.инсталацията била
изградена под ръководството на П., който лично е работил.
В качеството на свидетел по делото е разпитан и синът на ответника – П.П.,
който е и управител, заедно с баща си, на „Европартньори“ ООД. Същият заявява, че
собственик на офиси 2 и 3 бил баща му, който ги владеел от 2009 г. до сега. Като
инженер-проектант той се занимавал с проектиране, изграждане и поддръжка на
взривоопасни съоръжения, имал техника, документация, служители и активно
използвал тези помещения за нуждите на своята дейност до края на 2015 г. След това с
възрастта намалил активната си дейност и преценил, че няма нужда повече от тези
офиси и те могат да бъдат отдадени под наем. През януари 2011 г. свидетелят бил
поканен да предаде ключовете и владението на офиси 2, 3 и 4 и в тази връзка той
освободил багажа в тези три помещения и предал ключовете за тях. Още същата вечер
извикал приятеля си Б.Н. да му помогне да сменят всички патрони, тъй като имал
копие на ключовете за входната врата и за трите офиса. Свид.П. счита, че никой от
представителите на „Б.“ ООД никога не е имал достъпи не е използвал тези имоти,
като текущата им поддръжка извършвал лично той, но от името на баща си.
Твърденията му в исковата молба по гр.д.№ 3613/2018 г. като управител на
„Европартньори“ ЕООД са били становището на адвоката му. Свидетелят направил
това, което го е посъветвал адвокатът и защото баща му не е могъл да се легитимира
като собственик, защото не е имал документ.
Свид.М.К., чиято дъщеря е съпруга на свид.П. П., излага твърдения, че от 2009 г.
е ходил в офиси 2 и 3 и го е посрещал П.. Единият офис бил канцелария с маса,
резервни части, консумативи за неговата работа и документация, а другият бил склад.
След 2015-2016 г. зет му се занимавал с отдаването им под наем, доколкото П. му е дал
това право. Свидетелят не може да каже дали офисите са лично на сват му или на
фирмата им.
В качеството на свидетел по делото е разпитан и бившият управител на
ищцовото дружество – И.Б.. Същият заявява, че дружеството винаги е било във
владение на офиси 2, 3 и 4 докато той е бил управител. След като нотариално заверили
предаването на ключовете за въвеждане в собственост на офисите, те ги ползвали като
складови помещения и имали достъп до тях до 30.01.2015 г., когато е влизат в тях и
предал ключовете на четиримата съдружници и двете счетоводителки. Седмица преди
това единият от преподавателите, който имал складирани вещи, си ги прибрал.
Складирали чинове, столове, маси, плоскости, гуми, табла. Твърди, че много пъти през
това време е ходил в офисите, разхождал е и съдружниците си, за да ги измерят.
Свидетелят признава, че откакто е получил владението върху тези офиси постоянно е
6
имал проблеми с П. П., който сменя патрони, после и свид.Б. сменял патрони.
Свид.И.Б. е била наемател на офис 1 от 2010 г. до средата на 2016 г. Твърди, че
останалите три офиса били празни, хора не е имало. В седмицата по един-два пъти П.
идвал да работи там с мъж на име П.. Имало инструменти за работа, бутилки, маса,
стол. Един път, есента на 2015 г. идвали някакви хора, единият от които бил Б.,
звъннали на свидетелката да им отвори, защото били новите собственици, а нямали
ключ. Опитали да влязат и в офисите, но не успели. Освен П., други хора да носят
вещи свидетелката не е виждала. Малко след като се нанесла, П. сменил ключа на
общата врата към коридора. Офиса наела от П., но договорът й бил с „Европартньори“.
П. споменавал, че другите офиси са ги купили, но не са си платили. През цялото време
докато била там, П., П. и техни работници извършвали някакви ремонти, подобрения,
довършвали.
Последният свидетел И.Ц. заявява, че с П.П. са приятели. В неговата фирма се е
пенсионирал през 2008 г. и продължил да работи там до 2015 г. Офисите ги ползвал П.,
като единият бил работилница, а другият се ползвал за резервни части. Ключове за тях
имал П., а по едно време и свидетелят. През 2012 или 2013 г. той правил калкана. П. го
пратил да вземе ламарина и да каже, че е за „Европартньори“.
Установената фактическа обстановка налага следните правни изводи:
За защита правото си на собственост всяко лице може да предяви
ревандикационния иск по чл.108 от ЗС. Последният включва две свързани помежду си
искания – да се установи съществуването на правото на собственост на ищеца и да се
осъди ответникът, който владее без основание, да прекрати по-нататъшното
упражняване на фактическото владение върху спорния имот и да го предаде във
владение на собственика. Следователно ищецът, за да проведе успешно защитата си по
ревандикационния иск, следва да докаже, че е собственик, че имотът се намира във
владение или държане на ответника, че ответникът владее или държи без основание.
В настоящия случай е налице конкуренция за право на собственост между
ищцовото дружество и ответника. „Б.“ ООД основава правото си на собственост върху
спорните два недвижими имота на договор за покупко-продажба правото на строеж и
идеални части от терен, обективиран в нот.акт № 166, том ХІІ, рег.№ 19940, дело №
1862/07.11.2007 г. по описа на нотариус Румяна Падалска. С упражняване правото на
строеж суперфициарят придобива собствеността върху построената сграда,
респективно обект, предмет на правото на строеж. Без правно значение относно
вещноправните последици е кой и с чии средства е осъществил строителството.
Понятието „упражняване“ правото на строеж следва да се тълкува в смисъл на
реализиране правомощието, чрез което се постига крайната цел – придобиване на
суперфициарна собственост. Собственост върху сграда, построена въз основа на
учредено право на строеж, може да възникне само ако тя е обособена като вещ,
съдържаща минимални признаци за самостоятелност, за да може да бъде годен обект
на вещни права според изискванията на съответните строителни норми. В случая това
обстоятелство се установява от представените Удостоверение по чл.181, ал.2 от ЗУТ
затова, че сградата е завършена в груб строеж и Удостоверение за въвеждане в
експлоатация на строеж „Жилищна сграда с магазини с външни ВиК връзки“ от
11.03.2009 г. Следователно, въз основа на сключения валиден договор за учредяване
(прехвърляне) право на строеж върху процесните обекти между „Б.“ ООД и
„Европартньори“ ООД и след изграждане на сградата в груб строеж, както и на
обектите, предмет на договора /19.11.2007 г./, това право на строеж се е
трансформирало в правото на собственост върху спорните два офиса.
От своя страна ответникът се легитимира като техен собственик въз основа на
нот.акт № 193/08.10.2020 г. на нотариус Адриана Филчева, като придобити по давност.
7
П.П. заявява, че владението на имотите му е предадено още на 21.04.2009 г. от
„Европартньори“ ООД.
Ангажираният по делото доказателствен материал безспорно установява, че
ищцовото дружество е влязло във владение на офисите си на 20.01.2011 г. Това
обстоятелство се установява както от приложения на стр.22 по делото Констативен
протокол от същата дата на нотариус Любен Шилков, така и от свид.показания на един
от управителите на „Европартньори“ ООД и син на ответника - П. П.. Същият заявява,
че януари 2011 г. освободил багажа в помещенията на офиси 2 и 3 и предал владението
и ключовете за тях на „Б.“ ООД. Следователно, дори да е вярно твърдението на
ответника, че от преди това е владял офисите, това негово владение е прекъснато на
20.01.2011 г., независимо дали веднага след това то отново е установено, а до
снабдяването му с констативния нот.акт на 08.10.2020 г. не са изтекли 10 години, за да
се твърди, че е придобил собствеността на основание чл.79 от ЗС.
Спорен е и въпросът след 2011 г. от кого са владяни офисите - от ищеца, от
„Европартньори“ ООД или от ответника. Посочените от „Б.“ ООД свидетели излагат
твърдения, че ищцовото дружество е имало достъп до двата офиса и периодично
тогавашният управител или някой от съдружниците са посещавали имотите. Доста
противоречиви и нелогични са ангажираните от ответника писмени и гласни
доказателства за това кой е владял и кой е отдавал офисите под наем и от чие име. По
водените до момента дела относно собствеността и дължимата цена за строителството
на офисите страни са единствено „Б.“ ООД и „Европартньори“ ООД. По тях
нееднократно последното дружество, чиито управител е и П.П., заедно със сина си, е
заявявало, че то е собственик и владелец на офиси 2 и 3 още от 2009 г. Не може да бъде
възприето твърдението на свид.П. П., че е направил това, за което е бил консултиран от
обслужващия го адвокат. Няма пречка защитата на собствеността си срещу ищцовото
дружество да е била упражнявана от ответника и преди настоящото производство в
случай, че той действително е владял офисите до момента като физическо лице.
Представените писмени доказателства на л.48 - л.54 по делото са с недостоверна
дата и съдът намира, че същите са изготвени за целите на именно на настоящия спор.
Според тях, на 20.04.2009 г. П.П. е адресирал молба до собственото си дружество, с
което иска да му бъде предадено владението и собствеността върху офиси 2, 3 и 4.
Преди това, обаче, още на 07.11.2007 г. отново ответникът и „Европартньори“ са
сключили договор за изработване на проектна документация за процесната сграда, за
което на П.П. се дължало възнаграждение от 82 500 лв. Веднага след предаване
владението на офисите на „Б.“ ООД, с Приемо-предавателен протокол от 21.01.2011 г.
синът на ответника, като представляващ дружеството им, предава на баща си ключове
за вратите на офиси 2 и 3. Последният пък от своя страна, на 16.11.2015 г. възлага на
дружеството си поддръжката на двата имота. Във връзка с тези изготвени за целите на
делото документи са и гласните доказателства, ангажирани от П.П.. Твърденията на
Б.Н., П. П., М.К. и И.Б., че офисите били на П.П., но договорите им за наем били
сключвани с „Европартньори“, противоречат на останалия доказателствен материал по
делото, поради което не могат да бъдат възприети за достоверни. Не почиват на
житейската логика и твърденията на част от тях, че още от построяването си офисите
били собственост на П.П., но тъй като през 2015 г. той спрял активно да ги използва,
тези помещения се отдавали под наем от дружеството въз основа на договора за
поддръжка и стопанисване. Довършителните работи и подобренията в имотите са
правени от „Европартньори“ ООД, като материалите са закупувани от дружеството, а
до 2015 г. ответникът е ползвал офисите за работилница и склад, но не като физическо
лице, а като представител на търговеца. Това се потвърждава от факта, че като лице,
което извършва „Поддържане, ремонтиране и преустройване на тръбопроводи за пара и
гореща вода….“ в Регистъра по чл.36, ал.1 на ЗТИП е вписано юридическото лице
8
„Европартньори“ ООД, а не физическото лице П.П. и на първото, представлявано от
ответника, е правена периодична проверка на техническата база с местоположение
гр.Русе, ул.“Л.“ 11. Следователно, именно търговското дружество „Европартньори“
ООД е ползвало офисите до 2015 г. за негова техническа база, а след това ги е отдавало
под наем на трети лица.
Едва след влизане в сила на решението по гр.дело № 4659/2017 г. по описа на
РС–Русе /на 25.06.2020 г./, ответникът се снабдява с титул за собственост и няколко
дни след това депозира молба до ЧСИ по изп.дело № 772/2020 г. - Васил Николов за
спиране въвода във владение.
С оглед изложеното следва да се приеме, че собственик на процесните два
недвижими имота и към настоящия момент е ищецът. С цел осуетяване изпълнението
на решението по горното гражданско дело, „Европартньори“ ООД е предало
владението върху офисите на ответника и към настоящия момент именно той
упражнява фактическа власт върху тях. Фактическият състав на чл.108 ЗС по
отношение офиси 2 и 3 е осъществен и П.П. следва да бъде осъден да предаде
владението върху тях на ищеца.
Съобразно изхода от ревандикационния иск, следва да се уважи и акцесорната
претенция на „Б.“ ООД по чл.537 ГПК за отмяна на издадения в полза на ответника
констативен нотариален акт, а предявените насрещни отрицателни установителни
искове за собственост като неоснователни следва да се оставят без уважение.
На основание чл.78, ал.1 ГПК в тежест на ответника са направените от ищеца
разноски по делото. Съгласно представения списък на разноските, такива се
претендират в общ размер 3 536 лв., от които 736 лв. държавна такса и 2800 лв.
адвокатски възнаграждения по предявените искове и по насрещната претенция. Тъй
като заплатената от ищеца държавна такса е в по-малък размер – 706 лв., дължимите
деловодни разноски следва да бъдат присъдени в общ размер 3 506 лв.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на П. П. П., с ЕГН **********,
от гр.Русе, ул.“Б.“ 2В, ет.1, ап.1, че „Б.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр.Русе, ул.“Плиска“ 83, представлявано от управителя Борис Илиев
Борисов, е собственик на: офис №2, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 63427.2.5554.1.27 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със заповед РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на
партерен етаж на жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор
63427.2.5554, гр. Русе, ул. “Л.“ №9-11 с площ 46.44 кв.м., прилежащи части 2.608 %
ид.ч. от общите части на сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж 63427.2.5554.1.26, 63427.2.5554.1.28, под обекта 63427.2.5554.1.34,
63427.2.5554.1.30, 63427.2.5554.1.31, над обекта 63427.2.5554.1.5, 63427.2.5554.1.1 и
офис №3, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
63427.2.5554.1.28 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на
жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул.
“Л.“ №9-11 с площ 60.11 кв.м., прилежащи части 3.241 % ид.ч. от общите части на
сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж 63427.2.5554.1.29,
63427.2.5554.1.27, под обекта 63427.2.5554.1.31, 63427.2.5554.1.30, над обекта
9
63427.2.5554.1.1 и ОСЪЖДА П. П. П., с ЕГН **********, от гр.Русе, ул.“Б.“ 2В, ет.1,
ап.1, ДА ПРЕДАДЕ НА „Б.“ ООД, гр.Русе, с ЕИК *********, ВЛАДЕНИЕТО на
горните два недвижими имота.
ОТМЕНЯ, на основание чл.537, ал.2 от ГПК, нотариален акт за собственост на
недвижими имоти, придобити по давност, № 193, том V, рег.№8392, нот.дело № 751 от
08.10.2020 г. по описа на нотариус Адриана Филчева, с който П. П. П., с ЕГН
**********, е признат за собственик по давностно владение на: офис №2,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.27 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-
18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на жилищна
сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул. “Л.“ №9-11 с
площ 46.44 кв.м., прилежащи части 2.608 % ид.ч. от общите части на сградата, съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж 63427.2.5554.1.26, 63427.2.5554.1.28,
под обекта 63427.2.5554.1.34, 63427.2.5554.1.30, 63427.2.5554.1.31, над обекта
63427.2.5554.1.5, 63427.2.5554.1.1 и офис №3, представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.28 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със заповед РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ
се на партерен етаж на жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор
63427.2.5554, гр. Русе, ул. “Л.“ №9-11 с площ 60.11 кв.м., прилежащи части 3.241 %
ид.ч. от общите части на сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж 63427.2.5554.1.29, 63427.2.5554.1.27, под обекта 63427.2.5554.1.31,
63427.2.5554.1.30, над обекта 63427.2.5554.1.1.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от П. П. П., с ЕГН **********,
против „Б.“ ООД, ЕИК *********, отрицателни установителни искове за собственост
върху същите два недвижими имота. ОСЪЖДА П. П. П., с ЕГН **********, от
гр.Русе, ул.“Б.“ 2В, ет.1, ап.1, да заплати на „Б.“ ООД, с ЕИК *********, разноски по
делото в размер на 3506 лева.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – гр.Русе в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
10