№ 230
гр. ***, 28.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ***, XII-И СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети март през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Надежда Д. Кирилова
при участието на секретаря Теменужка Б. Димитрова
като разгледа докладваното от Надежда Д. Кирилова Гражданско дело №
20213630102677 по описа за 2021 година
Предявен е осъдителен иск, с правно основание чл. 51 от Търговския закон ТЗ/.
Производството по настоящото дело е образувано по искова молба от „Дом – Ко“
ООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. ***, ул. “Московска“ № 1, ет. 3,
ап. 3, представлявано от управителя Д.С.И, със съдебен адрес: гр. ***, пл. “Освобождение“
№ 12, ет. 3, чрез адв. Г.Б. от ШАК срещу Р. Р. Н., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.
***, ул. ”Кръстю Кючуков” № 3, вх. 2, ет. 4, с адрес на призоваване: гр. ***, ул. „Цар
Освободител“ № 7, бл. 1, вх. 1, ет. 10, ап. 55.
Ищцовото дружество твърди, че по повод на осъществяваната от него основна
търговска дейност – посредничество при сделки с недвижими имоти, ответницата Р. Р. Н.
потърсила съдействие от тяхна страна при откриване и впоследствие закупуване на жилище.
Излага, че на 07.07.2021 г. бил проведен и първият организиран от тяхна страна, в
качеството им на брокери, оглед на апартамент, находящ се в гр. ***, ул. „Цар
Освободител“ № 7, бл. 1, вх. 1, ет. 10, ап. 55, като на посочената дата бил подписан и
Договор за посредничество при покупка на недвижим имот. В исковата молба сочи, че
ответницата, противно на своето задължение, да води преговори с продавачите на имота,
единствено посредством агенцията, на 01.09.2021 г. подписала Нотариален акт за покупко-
продажба на горепосочения имот, без да уведоми ищцовото дружество. Ищцовото
дружество твърди, че ответницата не заплатила дължимото възнаграждение за
посредничество по чл. 3, ал. 2, във вр. чл. 3.3 от сключения между страните договор в размер
на 1 125 лв. В исковата молба сочи, че първоначално са потърсили извънсъдебно
удовлетворение на своето вземане чрез покана за доброволно изпълнение, но до датата на
депозиране на исковата молба не било извършено плащане от страна на ответницата. Излага
1
се също, че след изпращане на поканата за доброволно изпълнение била проведена среща с
ответницата, при която последната предложила частично плащане от 500 лв., а от своя
страна ищцовото дружество й отправило предложение за разсрочено плащане, но
ответницата не се съгласила.
С настоящата искова молба предявява осъдителен иск, като моли съда да осъди Р. Р.
Н., с ЕГН ********** да заплати на „Дом – Ко“ ООД, с ЕИК *** сумата от 1 125.00 лева,
уговорена като възнаграждение за посредничество съгласно сключения помежду им
Договор за посредничество от 07.07.2021 г., ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното изплащане на сумата,
както и направените по делото разноски.
В съдебно заседание за ищцовото дружество, редовно призовано, явяват се
представляващите дружеството лично и с упълномощен представител – адв. Г.Б. от ШАК,
като поддържат исковата молба, а в съдебно заседание излагат конкретни мотиви в тази
насока. Молят предявеният иск да бъде уважен изцяло, както и присъждане на извършените
по делото разноски.
Препис от исковата молба, ведно с приложенията към нея са били редовно връчени на
ответницата, като в законоустановения едномесечен срок от нейна страна е депозиран
писмен отговор. В отговора ответницата излага, че счита предявеният иск за допустим, но
неоснователен и недоказан, излагайки правни и фактически доводи и възражения.
Ответницата заявява, че оспорва изпълнението на задълженията на брокера да свърже я в
качеството й на възложител по договора с продавача на имота, който впоследствие е бил
закупен, тъй като освен документирания на гърба на договора за посредничество извършен
оглед на апартамента, други действия от страна на брокера не били предприемани. Сочи
също, че в действителност бил извършен оглед на посочения апартамент, но на този оглед
не присъствал продавача, нито негов представител. Освен това категорично оспорва и
твърдението за признание на иска, изразено от ответницата пред брокера преди
депозирането на исковата молба, като излага, че такова признание не е извършвано.
В съдебно заседание ответницата, редовно призована, се явява лично и с
упълномощен процесуален представител - адв. В.П. от ШАК, като поддържат отговора на
исковата молба и направените с него възражения.Молят предявеният иск да бъдеотхвърлен
изцяло като неоснователен и недоказан, както и присъждане на извършените по делото
разноски.
ШРС, след като взе предвид събраните по делото доказателства и становища на
страните, преценени поотделно и в тяхната съвкупност и като съобрази разпоредбите
на закона, намира за установено от фактическа страна следното:
Ищцовото дружество „Дом – Ко“ ООД, с ЕИК *** е със седалище и адрес на
управление: гр. ***, ул. “Московска“ № 1, ет. 3, ап. 3 и се представлява от управителите
Д.С.И и Д.Г.К.. Ищцовото дружество е с основен предмет на дейност: осъществяване на
посредничество при сделки с недвижими имоти.
По повод на осъществяваната от ищцовото дружество дейност, ответницата Р. Р. Н.
потърсила съдействие от тяхна страна за откриване и впоследствие закупуване на жилище.
2
На 07.07.2021 г. бил проведен организиран от тяхна страна, в качеството им на брокери,
оглед на апартамент, находящ се в гр. ***, ул. „Цар Освободител“ № 7, бл. 1, вх. 1, ет. 10,
ап. 55. По време на огледа присъствала и свидетелката В.Н.Г., живееща на съпружески
начала със сина на ответницата – свидетеля К.В.К.. След осъществяване на огледа, на
посочената дата бил подписан и Договор за посредничество при покупка на недвижим имот,
по силата на който ищцовото дружество поело задължение да търси активно имот,
отговарящ на изискванията на ответницата, да я информира незабавно за подходящите
предложения, да я уведомява за изправността на всички документи, свързани с покупко-
продажбата, както и да съдейства за снабдяването с необходимите документи за сделката.
Основното насрещно задължение на ответницата било да заплати на ищцовото дружество
посредническо възнаграждение в размер на 2.5% от договорената покупна цена, но не по-
малко от 1 000лв. Също така ответницата се задължила да води преговори с продавачите на
имоти, предложени от агенцията само чрез нея.
Впоследствие, на 01.09.2021 г. ответницата закупила горепосочения имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 83510.664.387.1.55 по КККР
на гр. ***, с адрес: гр. ***, ул. „Цар Освободител“ № 7, ет. 10, ап. 55, за който бил съставен
Нотариален акт № 104, том III, peг. № 6982, дело № 455 от 2021 г. на нотариус Х-И.Т. с peг.
№ 716 на Нотариалната камара. До осъщестяване на сделката на 01.09.2021 г., се стигнало
след като ответницата Р.Н. продала свой собствен недвижим имот и била свързана със
собственичката на посочения имот – К.М.В.Ж, чрез брокерката, продала собственото й
жилище.
Ответницата не заплатила дължимото възнаграждение в размер на 1 125 лв. за
посредничество по сключения между страните договор от 07.07.2021 г.
Така установената фактическа обстановка се потвърждава от всички събрани по
делото писмени доказателства и по-специално от: заверено копие на Договор за
посредничество при покупка на недвижим имот от 07.07.2021 г.; заверено копие на
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 104, Том III, рег. № 6982, Дело
№ 455 от 2021 г.; заверено копие на придружително писмо от частен съдебен изпълнител
Даниела Златева, рег.№ 876, Район на действие – *** до „ДОМ-КО ***“ ООД; заверено
копие на Покана до Р. Р. Н. от „ДОМ-КО ***“ ООД от 10.09.2021 г.; извадка за актуално
състояние на „ДОМ-КО ***“ ООД от Търговски регистър; пълномощно, ведно с Договор за
правна защита на адв. Г.Б. от Адвокатска колегия – ***; Декларация от К.М.В.Ж. от
14.01.2022 г.; заверено копие на Адвокатско пълномощно на адв. В.П. от Адвокатска
колегия – ***.
При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна
следното:
Няма спор между страните, а се установява и от приетите по делото писмени
доказателства, че предмета на дейност на ищцовото дружество включва посредничество при
сделки с недвижими имоти. Прието е за безспорно между страните, че на 07.07.2021 г.
страните са сключили договор за посредничество, именуван „Договор за посредничество
при покупка на недвижим имот“, по силата на който ищцовото дружество поело основно
задължение да осъществява посредничество на ответницата при покупката на недвижим
имот. Не се спори, а се установява и от приетия по делото частно заверен препис от Договор
за посредничество /стр. 4, 5 от материалите по делото/, че основното насрещно задължение
на ответницата е да заплати на ищеца възнаграждение, в размер на 2.5 % от договорената
3
продажна цена, но не по-малко от 1 000 лева, както и че на посочената дата преди
сключването на цитирания договор за посредничество бил проведен организиран от
ищцовата страна, в качеството им на брокери, оглед на апартамент, находящ се в гр. ***, ул.
„Цар Освободител“ № 7, бл. 1, вх. 1, ет. 10, ап. 55. Няма спор, че гореописаният имот, на
01.09.2021 г., е закупен от ответницата, която сделка е оформена с Нотариален акт № 104,
том III, peг. № 6982, дело № 455 от 2021 г. на нотариус Х-И.Т. с peг. № 716 на Нотариалната
камара. Последното се установява и от приложения по делото частно заверен препис от
Нотариален акт № 104, том III, peг. № 6982, дело № 455 от 2021 г. на нотариус Х-И.Т. с peг.
№ 716 на Нотариалната камара. Безспорен е и фактът, че сделката не е осъществена с
посредничеството и съдействието на ищцовото дружество. Видно от текста на процесния
договор за посредничество, страните са уговорили възнаграждение за ищцовото дружество в
размер 2.5 % от продажната цена, но не по-малко от 1 000 лева. Съгласно т. 3.3 от договора
възнаграждението се дължи при всички случаи, в които намери и представи на възложителя
/свърже с възложителя/ продавач и впоследствие бъде подписан нотариален акт за продажба
или замяна между възложителя и представения от агенцията продавач, роднини на
възложителя /съпруг/а, роднини по права линия и сватовство и свързани лица/, съгласно ал.
1 от Търговския закон/ и друг фирми с участие на възложителя или негови роднини,
независимо дали агенцията е изпълнила другите си задължения по договора и независимо
кога е подписан нотариален акт. От събраните гласни доказателства, показанията на
свидетелите К.Ц.К. /син на ответницата/ и В.Н.Г., се установи, че информация за продажбата
на имота е придобита от ответницата от обяви в сайтове за покупко-продажба на имоти,
поради което е потърсила ищцовото дружество. От същите доказателства, се установи, че е
бил извършен един единствен оглед на имота, след което бил сключен договор за
посредничество, на гърба на който бил документиран извършения оглед на апартамента,
както и че по време на имота не е присъствал продавача, нито негов представител. По
делото е представена и Декларация от К.В. - Желева /собственичката на имот с адрес: гр.
***, ул. „Цар Освободител“ № 7, ет. 10, ап. 55/, от които е видно, че като собственик на
посочения апартамент не е присъствала на оглед на дата 07.07.2021 г., както и на огледа не
са присъствали и децата й, които живеят и работят в гр. София. Свидетелите Кирилов и
Георгиева заявиха също, че след сключване на договора, други действия от страна на
брокера не били предприемани, в т. ч. не е свързал ответницата с продавача или негов
представител по никакъв начин - нито в деня на огледа, нито впоследствие, за да
посредничи по сделката. Свидетелите излагат, че до покупката на апартамента на 01.09.2021
г. се стигнало след като ответницата Р.Н. е продала свой собствен недвижим имот и била
свързана с К.В. - Желева /собственичката на имот с адрес: гр. ***, ул. „Цар Освободител“ №
7, ет. 10, ап. 55/, именно във връзка с това, че търсила жилище, което да закупи, както и че
при срещата се оказало се, че двете /Р.Н. и К.В./ се познавали от деца, като майките им били
братовчедки, като тогава К.В. предложила на ответницата Р.Н. да го закупи, след което
сделката била обективирана в нотариалния акт.
Предвид това налице е един елемент за ангажиране на отговорността на ответницата –
последната явно е била заведена на първия оглед в имота от ищцовото дружество.
4
Както бе посочено по-горе претенциите, предявени в настоящото производство
произтичат от договор за търговско посредничество, уреден нормативно в текстовете на чл.
49 - чл. 51 от Търговският закон. Естеството на договора за посредничество обаче
предполага посредникът да създаде всички условия за сключване на сделка. В тази насока
по данни от труда на проф. Огнян Герджиков – „Коментар на търговския закон. Книга
първа”, второ издание, 2007 г. – стр. 256 „Предмет на договора е преследването на
определен резултат – свързване на страните и подпомагането им да сключат договор. Затова
посредническият договор не е нито .. договор за изработка, ... нито наем на работа ...”
Следователно в търговско правен смисъл посредничеството е дейност по свързване на
две лица с цел сключване между тях на сделка, като търговският посредник не участва в
сключването на сделките и принципно действа в интерес и на двете страни по
правоотношението. Според правната доктрина договорът за търговско посредничество може
да се сключи както с едната, така и с двете страни по сделката. Посредническият договор
дефинитивно е неформален, консенсуален, двустранен и възмезден. Няма пречка този
договор да бъде оформен и в писмена форма преди, по време или след сключването на
основния договор. Основно задължение на посредника е да свърже доверителя с друго лице
/евентуално друг доверител/, т. е. основното задължение за посредника е за резултат, а не за
поведение. В съдържанието на това задължение принципно не влиза участие на посредника
в преговорите /в подготовката и сключването на сделката/. Основното насрещно задължение
на доверителя е да плати възнаграждение на посредника, като разпоредбата на чл. 51, изр.
първо от ТЗ предвижда, че възнаграждението се дължи от едната или двете страни съобразно
уговорката им. Ако не е уговорен размер на възнаграждението на посредника се дължи
обичайното възнаграждение за този вид дейност /чл. 51, изр. второ от ТЗ/, като
възнаграждението възниква и става изискуемо от момента на сключване на сделката.
Възнаграждение се дължи от едната или двете страни по сделката дори и когато тя е
сключена след прекратяване на посредническия договор /оттегляне на заявката/, ако се
установи, че посредникът е свързал страните и те са сключили същата по предмет и условия
сделка, за която е извършено посредничество. Възнаграждението се дължи дори, когато
свързаните от посредника лица са внесли някакви промени в сключената между тях сделка.
В настоящия случай безспорно се установи както от събраните писмени доказателства, така
и от събраните гласни доказателства, че ищецът не е свързал страните по прехвърлителната
сделка, т. е. не е съдействал за сключване на договора за покупко-продажба, каквото
безспорно съобразно легалната дефиниция и процесния договор за посредничество е негово
основно задължение, обуславящо правото му да получи възнаграждение за посредничество.
За да обоснове правото си да получи възнаграждение, ищецът се позовава на уговорка
между страните, обективирана в т. 3.3 от договора, цитирана по-горе. Но тълкувайки
смислово и систематично тази клауза от посредническия договор, съдът стига до извода, че
правото на възнаграждение на ищеца, в качеството му на посредник, възниква след
изпълнение на основното му задължение да свърже страните по предвидената
прехвърлителна сделка, какъвто е и смисълът на всеки един договор за посредничество.
Съдът не споделя съжденията на ищцовото дружество, че страните изрично са предвидили,
5
че възнаграждение за посредничество се дължи и в случай, че сделката, предмет на договора
за посредничество, се сключи и без съдействието на посредника, т. е. без изпълнение на
основното му задължение да свърже страните по сделката. Тази логика противоречи и на
основни принципи на договорното право, в частност на принципите, отнасящи се за
двустранните каузални сделки, при които насрещните права и задължения са във взаимна
връзка, т. е. изпълнение на задължението на едната страна е основание /кауза/ за възникване
на задължението на другата страна. Ако би се предположило, че за ищеца възниква право на
възнаграждение в пълен размер и в случай на неизпълнение на основното му задължение за
свързване на страните по сделката, предмет на договора за посредничество, би се стигнало
до случай на неоснователно разместване на блага, което безспорно облигационното право
не позволява. Ето защо и доколкото няма спор, че договорът за покупко-продажба е
сключен от ответницата без посредничеството и съдействието на ищцовото дружество,
съдът заключава, че искът на последното за заплащане на възнаграждение е неоснователен и
следва да се отхвърли.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, на ответницата следва да се присъдят направените
от нея деловодни разноски в размер на 300.00 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Дом – Ко“ ООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: гр. ***, ул. “Московска“ № 1, ет. 3, ап. 3, представлявано от управителя Д.С.И,
със съдебен адрес: гр. ***, пл. “Освобождение“ № 12, ет. 3, чрез адв. Г.Б. от ШАК срещу Р.
Р. Н., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ***, ул. ”Кръстю Кючуков” № 3, вх. 2, ет. 4,
с адрес на призоваване: гр. ***, ул. „Цар Освободител“ № 7, бл. 1, вх. 1, ет. 10, ап. 55,
осъдителен иск, с правно основание чл. 51 от ТЗ, за заплащане на сума от 1 125.00 лева
/хиляда сто двадесет и пет лева/, представляваща уговорено възнаграждение за
посредничество съгласно сключения между страните Договор за посредничество при
покупка на недвижим имот от 07.07.2021 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА „Дом – Ко“ ООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. ***,
ул. “Московска“ № 1, ет. 3, ап. 3, представлявано от управителя Д.С.И, със съдебен адрес:
гр. ***, пл. “Освобождение“ № 12, ет. 3, чрез адв. Г.Б. от ШАК, да заплати Р. Р. Н., с ЕГН
**********, с постоянен адрес: гр. ***, ул. ”Кръстю Кючуков” № 3, вх. 2, ет. 4, с адрес на
призоваване: гр. ***, ул. „Цар Освободител“ № 7, бл. 1, вх. 1, ет. 10, ап. 55, сумата от 300.00
лева /триста лева/, представляваща извършените по делото разноски, съгласно представен
списък.
Решението подлежи на обжалване пред ***ски окръжен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
6
Съдия при Районен съд – ***: _______________________
7