РЕШЕНИЕ
№ 838
гр. Бургас, 14.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на четвърти юли през
две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Валентина Ж. Кърпичева
Цинцарска
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Валентина Ж. Кърпичева Цинцарска
Гражданско дело № 20222100102081 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по исковата молба на А.
Н. М. ЕГН ********** и А. В. М. с ЕГН ********** и двамата с
постоянен адрес: *** и със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Княз Борис
Първи № 10, вх. 1, ет. 1, адв. Силвия Михайлова срещу А. Д. Ц. с ЕГН
**********, с постоянен адрес: *** и със съдебен адрес: гр. Бургас,
кв. Черно море, ул. Васил Левски № 3 адв. Румяна Славова.
Видно от изложеното в исковата молба, на 18.04.2019г. между
страните е сключен предварителен договор, по силата на който
ответникът се е задължил да прехвърли на ищците следния негов
недвижим имот: Дворно място, находящо се в землището на село
Рудник, Бургаска област, в местността „Край село“, с площ от 1000
/хиляда/ кв.м., представляващо имот планоснимачен номер 1417
/хиляда четиристотин и седемнадесет/ по плана на Зоната за
земеделско ползване, при граници: изток - път, запад - имот № 1418,
север - мера, юг - път, описан съгласно нотариален акт за придобиване
на собственост на недвижим имот № 117, том XV, рег.№ 8871, от
1
18.10.1993г. на нотариус Кремена Консулова, нотариус при PC Бургас,
рег.№ 248 към НК, ведно с всички подобрения и приращения в имота,
съществуващи към датата на подписване на договора и направени в
бъдеще. Окончателния договор е следвало да бъде сключен до
03.10.2022г. Ицщите твърдят, че са платили по договора общо суми в
размер на 25 612,92 евро, като остава за плащане сумата от 387,08
евро, която е предвидено да бъде платена при подписване на
окончателния договор. Въпреки настъпилия краен срок за сключване
на окончателния договор, ответникът не е изпълнил задължението си
за прехвърляне на собствеността, поради което ищците искат
обявяване на предварителния договор за окончателен от съда.
По делото е постъпил отговор на исковата молба, като ответникът
оспорва основателността на предявения иск. На първо място
ответникът твърди, че имотът, предмет на предварителния договор, е
придобит в режим на съпружеска имуществена общност със съпругата
му С.Г.Ц.. Поради нейно заболяване, същата не е присъствала на
сключването на предварителния договор. С оглед на което и
ответникът счита, че същата не е изразила воля за сключването на
договора и същият е нищожен на това основание. На второ място
ответникът твърди, че описания недвижим имот в договора не
отговаря на действителната му идентификация, което е проблем за
сключване на окончателен договор. Ответникът счита, че процесният
договор е нищожен, поради липсата на надлежна идентификация на
имота, който следва да бъде прехвърлен.
Предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за
задълженията и договорите, а именно за обявяване за окончателен на
сключения между страните предварителен договора за покупко-
продажба на недвижими имоти.
Искът е допустим, с оглед предвидената правна възможност за
обявяване на окончателен на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, но неоснователен по следните
2
съображения:
Съдът намира, че по делото се установи, че между страните е
сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба ма
недвижим имот. Продавач по този договор е ответника, а купувачи са
ищците. По делото, се установи също така по безспорен начин от
представените: нотариален акт за легитимиране на продавача като
собственик, удостоверение за сключен граждански брак и актуално
удостоверение за семейно положение, че към момента на сключване
на предварителния договор и към настоящия момент, имотът-предмет
на договора, се притежава в режим на съпружеска имуществена
общност от ответника-купувач и неговата съпруга С.Ц.. По делото не
се спори, а и видно от текста на процесния договор, че същият е
подписан от името на продавач само от ответника, но не и от неговата
съпруга. Не е спорно по делото, че вторият подпис, поставен от името
на продавач на процесния договор, е положен от дъщерята на
ответника Р.Ш.. По делото не се установи съгласие на съпругата на
ответника за сключване на окончателен договор. Установи се по
безспорен начин, че страните не са сключили извънсъдебно
окончателен договор, като срока за сключването му е бил 03.10.2022г.
Установи се, че ищците са изправна страна по договора, като са
изпълнили задължението да платят сумите за продажната цена на
имота към настъпилите падежни дати, с изключение на последната
вноска, която е следвало да бъде платена към момента на сключване
на окончателния договор.
При така установената фактология, съдът намира, че неоснователно
се иска съдът да обяви предварителния договор за окончателен,
защото по делото не се доказа съгласие на съпругата на ответника за
сключване на договора, както и не е налице яснота за недвижимия
имот-предмет на предварителния договор. Неоснователно е
възражението на ответната страна, че процесният предварителен
договор е нищожен, тъй като не е подписан от съпругата на
3
ответника, като имотът-предмет на договора е имот в режим на СИО.
Разпореждането с недвижим имот в режим на СИО от единия от
съпрузите не прави договора нищожен, а относително недействителен
по отношение на другия съпруг, като отделно от това предварителният
договор няма характер на сделка на разпореждане с недвижим имот. С
оглед на което и ответникът е сключил валиден предварителен
договор, като подписването му от страна на дъщерята на ответника и
неговата съпруга, е без значение за валидността на договора, след като
същата не е собственик на имота и не се установява, да е била
упълномощена да представлява майка си. При искане от съда за
сключване на окончателен договор обаче такова съгласие от страна на
неподписалия договора съпруг следва да е налице, при това изразено
във формата, изискуема по закон за сключване на предварителния
договор-писмена такава. Това е така, защото съдът следва да е
сигурен, че е налице воля за разпореждане с имота от страна на
продавачите, които в случая са съсобственици в режим на СИО. В
този смисъл е постановена и съдебна практика на ВКС-решение по
гр.д.№ 4051 по описа за 2019 год на четвърто гражданско отделение и
решение № 196 от 8.04.2009 г. на ВКС по гр. д. № 6367/2007 г., II г. о,
която се споделя и от настоящия съдебен състав. По настоящото дело
не се установи воля на другия съпруг за разпореждане с имота-
предмет на предварителния договор, което е основание за отхвърляне
на исковата претенция.
Отделно от това за да бъде уважен иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
следва да е налице абсолютна яснота и идентификация на имота-
предмет на договора. Неоснователно е твърдението на ответната
страна, че липсата на индивидуализация на имота е основание за
нищожност на договора поради невъзможен предмет, каквато
хипотеза е налице при сключване на договор по отношение на
несъществуващ обект или обект забранен от закона. Липсата на
конкретизация препятсва възможността за сключване на окончателен
4
договор. Това е така, защото обявявайки договора за окончателен, с
конститутивното решение на съда се прехвърля собствеността на
имота, като съдът играе и ролята на нотариус, събиращ дължимите
такси за изповядване на сделката, такси за дължим данък, както и
следи за надлежното вписване на решението. Следователно не трябва
да има никакво съмнение относно имота-предмет на сделката,
неговото местоположение, площ, граници. Видно от процесния
договор, в него имотът, е описан по нотариален кат за собственост от
1993г., като дворно място, с площ от 1 000 кв. м. По актуална скица за
този имот е видно, че освен ответника и неговата съпруга, като
съсобственик в имота е записана и Община Бургас. Неизяснеността на
съсобствеността на имота е самостоятелно основание съдът да
отхвърли иска, след като не е ясно, чия е собствеността към момента.
Отделно от това става ясно, че в имота е изградена сграда, която е с
неизяснен статут, а видно от предварителния договор, страните са
уговорили прехвърляне на имота, ведно с всички приращения и
подобрения. За да може да се сключи окончателен договор трябва да
бъде индивидуализирана и сградата, която е построена, което не е
сторено в производството.
С оглед неоснователността на иска и на основание чл. 78, ал. 3 от
ГПК на ответника следва да се присъдят направените по делото
разноски за адвокат в размер на 4 720 лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на А. Н. М. ЕГН ********** и А. В. М. с ЕГН
********** и двамата с постоянен адрес: *** и със съдебен адрес: гр.
Бургас, ул. Княз Борис Първи № 10, вх. 1, ет. 1, адв. Силвия
Михайлова срещу А. Д. Ц. с ЕГН **********, с постоянен адрес: ***
и със съдебен адрес: гр. Бургас, кв. Черно море, ул. Васил Левски № 3
5
адв. Румяна Славова, с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за
задълженията и договорите, за обявяване за окончателен на
сключения между страните на 18.04.2019г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот.
ОСЪЖДА А. Н. М. ЕГН ********** и А. В. М. с ЕГН
********** и двамата с постоянен адрес: *** и със съдебен адрес: гр.
Бургас, ул. Княз Борис Първи № 10, вх. 1, ет. 1, адв. Силвия
Михайлова, да заплатят поравно на А. Д. Ц. с ЕГН **********, с
постоянен адрес: *** и със съдебен адрес: гр. Бургас, кв. Черно море,
ул. Васил Левски № 3 адв. Румяна Славова, сумата от 4 720 лева,
представляваща съдебна разноска за адвокат.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
6