№ 106
гр. Червен бряг, 31.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЧЕРВЕН БРЯГ, ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на осми юли през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Йохан М. Дженов
при участието на секретаря Елеонора П. Йотова
като разгледа докладваното от Йохан М. Дженов Гражданско дело №
20214440100566 по описа за 2021 година
на Червенобрежки Районен съд на основание данните по делото и закона, за да се произнесе
взе предвид следното: Производството е по чл.108 от Закона за собствеността
В РС – Червен бряг е постъпила искова молба от В. Д. П., с ЕГН ********** и П. Й. П., с
ЕГН ********** и двамата от гр. С..., ж.к. "Д." ***, чрез пълномощника адв. И.М. от ПлАК,
със съдебен адрес: гр. П*, ул. "К. П." *** против ЕТ "С. И.", с ЕИК ..., със седалище и адрес
на управление: гр. К***, обл. П*, ул. "С*" № 11 представлявано от С. Б. И., по която е
образувано гр.д.№ 566 по описа за 2021 г. на съда. Производството е образувано по иск за
предаване на владението на имоти от владеещия без правно основание несобственик на
невладеещия собственик, намирайки своето правно основание в чл. 108 от ЗС. В исковата
молба се твърди, че ищците са собственици на 4/6 ид. части от следните недвижими имоти,
находящи се в землището на гр. К.: Поземлен имот с идентификатор 37863.248.32, местност
„Мечина бара“ с площ 3500 кв.м., четвърта категория, начин на трайно ползване НИВА и
Поземлен имот с идентификатор 37863.36.18. местност „МЕЧКАРА“ с площ 8000 кв.м.,
трета категория, начин на трайно ползване НИВА, придобити по силата на договор за
покупко – продажба № 138, том 5, рег. № 3968, дело 684 от 15.12.2017 г. на Н. Ц. –
помощник нотариус по заместване при И. И. – Нотариус с район на действие
Червенобрежки районен съд, рег. № 023 на Нотариалната камара. Твърди се още, че
съсобственик на имотите с по-малка ид.част от съсобствеността е сключил с ответника
Договор за аренда на процесните земи, с който увреждал интересите им, което обосновало в
тях правния интерес от завеждане на настоящия иск. Съдът е разменил книжата по делото и
в дадения от съда срок ответника е подал възражение, с което оспорва иска, като намира
същия за неоснователен и недоказан. Изказва твърдение, че владее имота на правно
1
основание, а именно сключения със съсобственик на имота Договор за аренда.
ИЩЦИТЕ – редовно призовани, не се явяват лично, за тях адв. И.М. от АК П*, който от
името на доверителя си поддържат предявеният иск. Позовават се на писмени доказателства.
ОТВЕТНИКЪТ – редовно призован, не се явява и не се представлява.
ПО ДОПУСТИМОСТТА НА ИСКА: Притежанието – предмет на иска по чл. 108 от ЗС, е
субективното вещно право в исково състояние, включващо в съдържанието си
правомощието да се иска предаване на вещта от лицето, което я владее без основание. От
твърдяното в исковата молба, отговора на ответника и приложените по делото писмени
доказателства- Договор за покупко – продажба от 15.12.2017г.; Договор за аренда на
земеделска земя от 23.11.2020 г.; Договор за аренда на земеделска земя от 26.02.2021 г.;
Скица на поземлен имот – 2 бр.;Справки за отдалечен достъп от Служба по вписвания – 2
бр.; Данъчна оценка; Актуално състояние; Договор за Аренда на земеделска земя от
23.11.2020 г.; Договор за делба № 1907/10.11.2005 г.; Договор за делба № *** г. скица на
поземлените имоти с № 15-1023682 и № 15 – *** г. се установява активната и пасивната
легитимация на страните в процеса. Последното обуславя допустимостта на иска, поради
което съдът счита, че последният следва да бъде разгледан. С оглед на материалната и
териториална подсъдност съдебният спор е подсъден на Районен съд – гр.Червен бряг.
ПО ОСНОВАТЕЛНОСТТА НА ИСКА: Правото на собственост е субективно материално
право, което дава на титуляра му възможност за пълна фактическа и юридическа власт
върху една вещ. С иска по чл. 108 от ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко
лице, което я владее или държи без да има основание за това. Цитираната правна норма
осигурява на всеки собственик на определена вещ, който е лишен от фактическата си власт
върху нея, възможността да иска тя да му бъде предадена от всяко лице, което упражнява
тази фактическа власт неоснователно. Целта на исковата защита е както връщане на вещта
във фактическата власт на собственика, така и разрешаване на спора, породил отнемането
на вещта, който обикновено касае съществуването на самото вещно право. Предмет на иска
по чл. 108 от ЗС е спорното материално право на собственост. Отнемането на фактическата
власт върху вещта обективира наличието на спор относно правото на собственост и целта на
производството е преди всичко да разреши този спор със сила на присъдено нещо. Активно
легитимиран да води иска по чл. 108 от ЗС е собственикът на вещта, който в
обстоятелствената част на исковата молба или основанието на иска следва подробно да
изложи фактите, въз основа на които е възникнало правото му на собственост върху
претендираните вещи както и, твърдения относно неоснователното упражняване на
фактическата власт от страна на ответника. От друга страна, както е посочено в т.3 от ТР №
2 от 20.07.2017 г. по т.д. № 2/2015 г. на ОСГТК, необходимостта от създаване на
предвидения в Закона за арендата в земед.ето режим на специално регулиране на
обществените отношения, свързани с предоставянето на земеделски земи за ползване и
извличане на плодовете от тях, произтича от особеното им функционално предназначение от
гледна точка на това, че при ползването /обработката/ на земеделската земя същата дава
плодове, докато при типичния договор за наем добиви от ползването на наетия имот не се
извличат. По съществото си договорът за аренда, подобно на договора за наем, има за
2
предмет ползването на земеделската земя, и в този смисъл е изричната разпоредба на чл. 2,
ал. 1 ЗАЗ. Именно поради това законът не забранява земеделска земя да бъде предоставяна
за ползване по силата на договор за наем, като ЗАЗ не съдържа изрична разпоредба,
определяща договора за аренда като изключителен способ за предоставяне ползването на
земеделска земя, и в този смисъл определянето на способа е въпрос на договорна свобода,
която чл. 9 ЗЗД предоставя на правните субекти. Следователно, за времето до влизане в сила
на ЗИД на ЗАЗ /обн. ДВ, бр. 13 от 2007 г., в сила от 07.02.2017 г., с който е създадена нова,
ал. 4 на чл. 3/, сключването на договор за аренда представлява действие на обикновено
управление, което поначало може да извърши всеки съсобственик, без да е необходимо
съгласие на останалите участници в общността /ТР № 91 от 01.10.1974 г., гр. д. № 63/74 г. на
ОСГТК/. Съдебната практика е константна, че при сключен договор за аренда от един
съсобственик, отношенията му с останалите се уреждат по правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС
/Решение № 181 от 17.04.2012 г. по гр. д. № 1315/11 г. на ІV г.о., Решение № 4 от 18.02.2016
г. по гр. д. № 3322/15 г. на ІІ г.о./. В случай, че договори за аренда са били сключени от
отделни съсобственици в полза на различни арендатори, но за съвпадащи периоди от време,
за посочения период, т.е. до 07.02.2017 г., приоритет по принцип следва да се отдаде на
поредността на вписването, тъй като вписването на договора за аренда съгласно чл. 17, ал. 2,
5 и 6 ЗАЗ има оповестително-защитно действие /т. 1 от ТР № 2 от 20.07.2017 г. по т.д. №
2/2015 г. на ОСГТК/. Когато обаче договорите за аренда са били сключени от съсобственици
с различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор,
сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в
съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което
общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от
тях дялове в общността. Следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със
съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим
както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от
съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота /в този
смисъл е и Решение № 314 от 17.02.2012 г. по гр. д. № 1548/10 г. на ІІІ г.о., в което се
приема, че именно по аргумент от чл. 31, ал. 2 ЗС, когато съсобствената вещ е отдадена под
наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от
половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите
съсобственици на имота заедно или поотделно/. На още по-голямо основание такъв договор
за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на
собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на
продължаващото ползване от страна на арендатора. Аргумент в подкрепа на тази теза е
разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания обект на
договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан.
Следователно, законодателят предвижда оповестително-защитно действие на вписването на
договора за аренда по отношение на лице, придобило собствеността от арендодателя, но не
и спрямо трето лице, на което договорът изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като
е придобило повече от половината от имота от съсобственици, които не са страна по
3
договора за аренда.
Съдът, след преценка на събраните в хода на съдебното производство доказателства и
изразените становища на страните, намери от фактическа и правна страна следното:
Като се има предвид, че ищците се легитимират като собственици на 4/6 ид.ч. от процесните
имоте, т.е. на повече от половината идеални части от съсобствеността, следва да се приеме,
че сключеният от ответника договор за аренда не му е противопоставим независимо от
поредността на вписванията. В случая е очевидно, че арендодателят по сключения с
ответника договор /Д* П./ притежава по-малко от 50% от съсобствеността. Нещо повече-
още по силата на договорите за покупко-продажба от 15.12.2017 г., вписани на същата дата,
ищците са придобили 4/6 ид.ч. или повече от половината от имотите, като са вписали
правата си преди сключване на договора за аренда между ответника и Д* П. /вписан на
23.11.2020 г./. По тези съображения следва да се приеме, че ответникът не разполага по
отношение на ищеца с противопоставимо му право да държи процесния имот, с оглед на
което исковата претенция по чл.108 от ЗС се явява основателна и в осъдителната й част.
За да бъде основателен искът по чл.108 от ЗС е необходимо е да бъдат налице посочените
в цитираната правна норма предпоставки, а именно: ищецът да е собственик на процесните
движими вещи; ответникът да се намира във владение или държане на същите;
владението/държането да е без правно основание. Горните три предпоставки са подредени
по степен на важност, като наличието на първоначалната, предполага задължителното
изследване на следващата, докато се установи наличието на всичките. Посочените
предпоставки следва да са налични кумулативно, като липсата дори на една от тях води до
отхвърлянето му. Наведените по-горе доводи обосновават у съда единствения възможен
правен извод, че искът с правно основание чл.108 от ЗС е основателен и доказан, поради
което ищците следва да бъдат признати за собственици на 4/6 ид.ч. от процесните имоти на
основание договор за покупко – продажба № 138, том 5, рег. № 3968, дело 684 от 15.12.2017
г. на Н. Ц. – помощник нотариус по заместване при И. И. – Нотариус с район на действие
Червенобрежки районен съд, рег. № 023 на Нотариалната камара, като ответникът бъде
осъден да им предаде владението на имотите.
По разноските: С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва
да заплати на ищците направените от последните разноски, а именно сумата 428.00 лв. за
държавни такси и заплатено адвокатско възнаграждение.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ЕТ "С. И.", с ЕИК ..., със седалище и
адрес на управление: гр. К***, обл. П*, ул. "С*" № 11 представлявано от С. Б. И., че В. Д.
П., с ЕГН ********** и П. Й. П., с ЕГН ********** и двамата от гр. С..., ж.к. "Д." *** са
собственици, на основание Договор за покупко – продажба № 138, том 5, рег. № 3968, дело
684 от 15.12.2017 г. на Н. Ц. – помощник нотариус по заместване при И. И. – Нотариус с
район на действие Червенобрежки районен съд, рег. № 023 на Нотариалната камара на 4/6
4
ид. части от следните недвижими имоти, находящи се в землището на гр. К.: Поземлен
имот с идентификатор 37863.248.32, местност „Мечина бара“ с площ 3500 кв.м., четвърта
категория, начин на трайно ползване НИВА и Поземлен имот с идентификатор 37863.36.18.
местност „МЕЧКАРА“ с площ 8000 кв.м., трета категория, начин на трайно ползване НИВА,
като на основание чл.108 от ЗС ОСЪЖДА ЕТ "С. И.", с ЕИК ..., със седалище и адрес на
управление: гр. К***, обл. П*, ул. "С*" № 11 представлявано от С. Б. И. да предаде на В. Д.
П., с ЕГН ********** и П. Й. П., с ЕГН ********** фактическата власт върху описаните
имоти.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ЕТ "С. И.", с ЕИК ..., със седалище и адрес на
управление: гр. К***, обл. П*, ул. "С*" № 11 представлявано от С. Б. И. да заплати на В. Д.
П., с ЕГН ********** и П. Й. П., с ЕГН ********** и двамата от гр. С..., ж.к. "Д." ***
направените съдебно-деловодни разноски в размер на 428.00 /четиристотин двадесет и
осем/ лв.
Решението подлежи на обжалване пред ПлОС в двуседмичен срок от съобщението до
страните, че същото е изготвено.
Съдия при Районен съд – Червен Бряг: _______________________
5