№ 22334
гр. ......, 05.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 165 СЪСТАВ, в публично заседание на
пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:КРАСИМИР В. СОТИРОВ
при участието на секретаря АМИНА С. ДАВИДКОВА
като разгледа докладваното от КРАСИМИР В. СОТИРОВ Гражданско дело №
20251110134779 по описа за 2025 година
РЕШИ:
Р Е Ш Е Н И Е
№ ... / ...
05.12.2025 г., гр.......
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийски районен съд, 165 граждански състав, в открито заседание, проведено на пети
ноември две хиляди двадесет и пета година, в следния
състав:
Председател: Красимир Сотиров
при секретаря: Амина Давидкова, като разгледа докладваното от съдия Красимир
Сотиров гр.д. №34779 по описа за 2025г. на СРС, 165 състав, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.40, ал. 1 от ЗУЕС.
Образувано е във връзка с постъпила в срок в съда искова молба от етажния собственик
М. Й. К., чрез адв.И. Д. от САК, като собственик на ап..... на сграда- етажна собственост,
1
/СЕС/, в гр......., срещу Етажната собственост на СЕС, представлявана от професионалния
домоуправител ....., ЕИК:...., със седалище и адрес на управление: гр......, представлявано от
Г. С., за отмяна на решения, взети на общото събрание на етажната собственост, /ОС на ЕС/,
от 12.05.2025г., по следните точки от дневния ред: т.1.1.за освобождаване от задължение да
заплащат такса за „ГТП на асансьор“, ел. енергия за асансьор и „Поддръжка асансьор“ ап.1,
2, 3 и 4 и по т.1.2.за освобождаване от задължение да заплащат режийни разноски магазини
и офис на партерния етаж с отделни входове. Изложени са съображения, че неправилно е
разпределена отговорността за режийни разноски от ОС на ЕС по т.1 от протокола, вкл.
неправилно са освободени от отговорност етажни собственици. Оспорва се наличието на
изискуемото се мнозинство. Претендира разноски.
В срока по чл.131 ГПК отв.ЕС, чрез проф. си домоуправител ......, подава отговор на
исковата молба, чрез адв.П. Д. от САК, с който оспорва иска като неоснователен. Твърди, че
процесното ОС е било редовно свикано чрез поставяне на видно и общодостъпно място
покана във входа на сградата – етажна собственост, като същото е било проведено при
необходимия кворум, а решенията – взети при изискуемото мнозинство. Моли за
прекратяване на производството, респ. – за отхвърляне на иска. Претендира присъждане на
разноски.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства и наведените доводи от
страните, както и законовите разпоредби, относими към спора, намира предявения иск за
основателен, поради следните съображения:
Приложен към ИМ е препис на НА за учредяване на право на строеж срещу
задължение за строителство №......г., том LXII, н.д. №...г. на I Нотариус И. Н. при СРС, с
който на ищеца е разпределен ап......, заедно с гараж №4 в едноетажна постройка в дъното на
парцела.
Представен е преписи на протокола от проведеното на 12.05.2025г. ОС на ЕС, като е
направено оспорване на по чл.16, ал.9 от ЗУЕС.
Приложен към ОИМ е препис на Договор за възлагане на управление на ЕС от
08.04.2025г., сключен между ..... и отв. ЕС, ведно със служебна бележка за избран проф.
домоуправител, издадена от СО, р-н „В.“.
Представени са покана за свикване на ОС на ЕС на 12.05.2025г., ведно с протокол за
поставянето й на вътрешната страна на вратата на 02.05.2025г., препис на протокола от
проведеното ОС на ЕС, ведно с присъствен списък, както и съобщение за изготвяне на
протокола от ОС на ЕС
Съдът достигна до следните правни изводи:
Разпоредбата на чл.40 от ЗУЕС дава право на всеки собственик към датата на
събранието да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.
Незаконосъобразността на решение на общото събрание по смисъла на чл.40 от ЗУЕС може
да се изразява в допускането на процедурни нарушения при неговото вземане или
несъобразяването на съдържанието му с изискванията на закона. Искът по чл.40 от ЗУЕС е
конститутивен и независимо от броя на наведените основания за незаконосъобразност на
решението на общото събрание се приема, че е предявен един иск. Решението на общото
събрание на етажната собственост се отменя изцяло, когато съдът намери, че е налице порок
при свикването му и формирането на волята. Решението на общото събрание на етажните
собственици се отменя частично в случай, че порокът е в съдържанието на решението и
касае само отделна част от взетите решения. Предмет на отмяна могат да бъдат само
позитивни решения, т. е. такива с които е прието позитивно решение. При проверка по реда
на чл. 40 от ЗУЕС на законосъобразността на решения на общото събрание на етажна
собственост, предметът на делото се определя от твърденията на ищеца за допуснати
закононарушения относно свикването, провеждането и вземането на решения от общото
2
събрание. Във всички случаи твърдяните нарушения следва да са конкретно посочени.
В случая с ИМ са наведени твърдения за незаконосъобразно определяне на разходите
за управление и поддържане на общите части на ЕС по смисъла на чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС.
Разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС предвижда, че разходите за управление и разходите за
поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя
на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства
независимо от етажа, на който живеят. В параграфи 11 и 11а от ДР на ЗУЕС са дадени
легални дефиниции на горните понятия, съгласно които „разходи за управление“ са
разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на
членовете на управителните и на контролните органи и на касиера, като „разходи за
поддържане“ са разходите за ел. енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно
обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на
сградата. „Поддържане на общите части“ е дейност, насочена към запазване на общите
части в добро състояние. Съгласно чл.51, ал.6 от ЗУЕС, собственик, ползвател или обитател
по ал. 5 заплаща разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на
сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход.
В съд. си практика въззивната инстанция приема, че разпоредбите на чл.51 от ЗУЕС са с
императивен характер. Асансьорът се счита за обща част и разходите за него се разпределят
пропорционално или поравно (според решение на ОС) измежду всички собственици.
Съгласно чл.9, ал.7 от Правилник за управлението, ред и надзора в етажната собственост, приет с
ПМС №1486/13.12.1951г., отм. с ДВ бр.6 от 23.01.2009г., разходите за използуването и
поддържането на асансьорни уредби се разпределят според броя на обитателите без децата
до три години. Общото събрание може да реши разпределението на тези разходи да стане по
друг начин, както и да освободи от тях някои от обитателите на долните етажи. ПУРНЕС е
отменен с влизането в сила на действащия ЗУЕС. Със Заповеди №РД-02-14-1111/15.06.2009г. и
№РД-02-14-1294/01.12.2023г. на министъра на регионалното развитие и благоустройство са
утвърдени образци на Примерен правилник за вътрешния ред в етажната собственост.
Съгласно чл.44 от Примерен правилник за вътрешния ред в етажната собственост, могат да
се освободят от заплащане на консумативни разходи за общите части на сградата
собствениците на магазини, офиси и други, когато за техните самостоятелни обекти е
предвиден отделен вход/входове за търговската дейност и зареждането със стока,
който/които не съвпада/т с входа/входовете, предвидени за останалите собственици,
ползватели и обитатели на сградата. В следващия чл.45 от същия Примерен правилник е
предвидено, че могат да се освободят от заплащане на консумативни разходи за асансьор
обитателите на жилища до втория етаж, при съгласие на всички собственици от съотв. етаж
и осигуряване на фактическа невъзможност за ползване на асансьора от тях. Въпреки
общото законово правило в ЗУЕС и към момента съществува възможност за уреждането по
различен начин на разпределението на разноските за асансьор или тези за управление на ЕС
при съгласието на мнозинството от собствениците в ЕС. Примерният правилник за вътрешния
ред, издаден от министъра на регионалното развитие и благоустройството, има препоръчителен
характер и служи като образец, който ОС на собствениците, съгласно чл.11, ал.1, т.1 от ЗУЕС, може
да приеме и адаптира към нуждите на своята сграда. Етажната собственост представлява
специфична правна форма на съвместно съжителство и управление на сгради, което се
осъществява чрез ОС на собствениците с право на глас в него на всеки собственик, съответстващ
на притежаваните идеални части от общите части на сградата. С решенията на ОС се приемат
правилата за ползване на общите части и вътрешния ред в съотв. сграда. Взети са решения от ОС
на ЕС в този смисъл при мнозинство „за“ от съотв. 37,65 % по т.1.1 и от 46,65 % по т.1.2, при
представителство на 53,26 % от общите части на процесното ОС на ЕС. За решението за
утвърждаване на правила за вътрешен ред в сградата се изисква обикновено мнозинство от
представените идеални части на ОС от общите части на етажната собственост по аргумент от чл.17,
ал.3 от ЗУЕС. Квалифицирано мнозинство от 51 на сто идеални части от общите части се изисква
за приемане за решение по чл.51, ал.9 от ЗУЕС за разпределение на разходите за управление и
3
разходите за поддържане на общите части на ЕС, на осн. чл.17, ал.2, т.8 от ЗУЕС, което не е
приложимо за обжалваните решения. Квалифицираното мнозинство е изискване за по-висок праг
на гласовете (над 50%) от обикновеното мнозинство, необходимо за приемане на дадено решение,
което се прилага за важни въпроси и има за цел да осигури по-широка подкрепа или консенсус.
Изискването за упълномощаване по чл.14 от ЗУЕС за участие в ОС на ЕС, от друга страна, се
отнася до случаите, когато собственик/ползвател не може да участва в ОС и поради това може да
упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната
собственост, или друг собственик, който да го представлява, както е в случая със собственика на
ап.14- Латинка К.а, упълномощила собственика на ап.17- М. К. да го представлява на ОС на ЕС,
/стр.65/. Изискването на чл.14 от ЗУЕС за упълномощаване не се отнася до случай на
съсобственост върху обект в етажната собственост, при който един от съсобствениците участва в
ОС на ЕС, тъй като се касае за вътрешни отношения между съсобствениците. С оглед на горното
искът на ищеца, несъгласен с решението на мнозинството относно вътрешния ред в сградата, се
явява изцяло неоснователен.
По разноските съдът се произнася с крайния за спора съдебен акт. Отговорността за
разноски в гражданския процес се изразява в правото на страна, в чиято полза е решено
делото да иска заплащане на направените от нея разноски, респ. в задължението на
насрещната страна да й ги заплати. Претендират се от отв. страна разноски за адв. хонорар
от 1 000 лв., съгласно представена разписка и следва да бъдат присъдени в тежест на ищеца
съобразно изхода на делото.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Й. К., ЕГН:**********, срещу Етажната собственост на
сграда, намираща се в гр......., ул. „........“ №..... представлявана от професионалния
домоуправител ....., ЕИК:...., със седалище и адрес на управление: гр......, представлявано от
Г. С., иск за отмяна на взети решения на етажната собственост на Общо събрание, проведено
на 12.05.2025г., по т.1.1.за освобождаване от задължение да заплащат такса за „ГТП на
асансьор“, ел. енергия за асансьор и „Поддръжка асансьор“ ап.1, 2, 3 и 4 и по т.1.2.за
освобождаване от задължение да заплащат режийни разноски магазини и офис на партерния
етаж с отделни входове, като неоснователен.
ОСЪЖДА М. Й. К., ЕГН:**********, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК, да заплати на
Етажната собственост на сграда, намираща се в гр......., ул. „........“ №..... представлявана от
професионалния домоуправител ....., ЕИК:...., със седалище и адрес на управление: гр......,
представлявано от Г. С., сума от 1 000 /хиляда/ лв., представляваща сторени деловодни
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред СГС в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Да се връчат преписи на страните, чрез проц. им представители.
Районен съдия:
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4