Р Е Ш Е
Н И Е
№ 260167
гр. Несебър, 21.07.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, шести състав в публично заседание на четиринадесети юли две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: В.С.
при участието на секретаря Р.М.,
като разгледа гр. д. № 1119 по описа на Районен
съд Несебър за 2020г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал.
1 ЗЗД.
От
ищеца от
„И.П.К.“ ЕООД срещу ответника Ю.В.К. са предявени искове за
присъждане на следните суми: 1173,50 лв. – такса за поддръжка и управление на
комплекс „П.б.“ за 2018г., 1173,50 лв. – такса за поддръжка и управление на комплекс
„П.б.“ за 2019г., дължими по Договор за поддръжка и управление на комплекса от
27.07.2015г., сключен между Ю.В.К. и „В.Г.“ ООД, вземанията по който са прехвърлени
на ищеца с Договор за заместване в права и задължения от 03.05.2018г.,
ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане. Претендира се Ю.В.К. да бъде осъден да заплати
сумата от 347,99 лв. – законна лихва върху главницата за 2018г. за периода 01.01.2018г. – 02.12.2020г., както и 229,06 лв. - лихва върху
главницата за 2019г. за периода 01.01.2019г. –
02.12.2020г. Ищецът сочи, че ответникът е собственик на студио № 47А,
представляващо самостоятелен обект с идентификатор 51500.502.447.1.147, с адрес
в Несебър, комплекс „П.б.“, бл. 1, ет. 6, ап. № 147А. Твърди, че на
27.07.2015г. между Ю.В.К.
и „В.Г.“
ООД се сключил Договор за поддръжка и управление на комплекс „П.б.“,
в който се намира притежавания от ответника апартамент. Излага, че дружеството
следвало да изпълнява срещу годишно възнаграждение от 600 евро с включен ДДС
следните дейности: поддръжка, организационно, техническо и административно
управление на общите части и съоръжения в комплекса. Навежда, че по силата на
чл. 2.2Б от договора таксата следвало да се заплаща за всяка следваща година до
31 декември на предходната. Твърди, че ответникът не е заплатил таксите за
2018г. и 2019г. до съответните дати – 31.12.2017г. и 31.12.2018г. Излага, че с Договор за
заместване в права и задължения от 03.05.2018г. „В.Г.“ ООД прехвърлило на „И.П.К.“
ЕООД всички свои права и задължения по договора. Сочи, че за сключването на
договора ответницата била изрично уведомена от двете дружества – на предоставен
от нея e-mail. Твърди, че „И.П.К.“ ЕООД изпълнило задълженията си по
договора. С тези доводи моли предявените искове да бъдат уважени. Претендира
разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК от ответника, чрез
особения му представител, е подаден отговор на исковата
молба, с който претенциите се оспорват като неоснователни,
недоказани и недопустими.
Излага се, че след
02.06.2017г. К. не е бил собственик на апартамента. Сочи се, че договорът
за поддръжка и управление е нищожен. Развиват се съображения в тази насока, като
се акцентира, че сградата не
е жилищен комплекс от закрит тип
по чл. 2 от ЗУЕС. Обръща
се внимание, че дори и комплексът
да се приеме
за такъв от „закрит тип“,
то договорът не е сключен в предвидената форма. Излага се, че договорът
от 03.05.2018г. не може да
породи облигационно задължение за ответника
без неговото изрично съгласие. От съда се иска
да отхвърли претенциите.
Съдът, като съобрази събраните
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
По предявения иск
с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД:
В
доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка –
Договор за поддръжка и управление на комплекса от 27.07.2015г., сключен между Ю.В.К.
и „В.Г.“ ООД, както и, че с Договор за заместване в права и задължения от
03.05.2018г. „В.Г.“ ООД прехвърлило на „И.П.К.“ ЕООД всички свои права и
задължения по договора, по който ищецът е престирал –
изпълнил задълженията си за 2018г. и 2019г., а за ответника, в качеството му на
собственик на студио № 47А, е възникнало задължение за заплащане на
претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и
изискуемостта й. Следва да докаже, че ответника е уведомен за Договор за
заместване в права и задължения от 03.05.2018г.
Ищецът основава претенцията
си на договор за поддръжка и управление на комплекс „П.б.” от 27.07.2015г., сключен между „В.Г.“ ООД, „И.Г.“ ООД и ответника К.
(на л. 10 – л. 16 от делото). С договора „В.Г.“ ООД и „И.Г.“ ООД се задължили срещу възнаграждение да поддържат и извършват организационно, техническо
и административно управление на общите части на
комплекс „П.б.“, представляващ комплекс от сгради, построени в ПИ
с идентификатор 51500.502.447 (чл. 1 от договора). В чл. 1, точки от 1.1 до 1.5
от договора било уговорено, че управлението на посочения комплекс включва
организация на вътрешния ред в отделните сгради и общите части на комплекса,
оказване на всякакво съдействие и помощ на собствениците с цел тяхното спокойно
и безпроблемно използване на собствеността си и комплекса като цяло, техническа
поддръжка на общото оборудване, инсталации и планове или други части на
сградата, както и съоръженията в поземления имот (плувен басейн, зелени площи,
паркинг), осигуряване на охрана на комплекса, организиране на почистване и
санитарно-хигиенна поддръжка на общите части и всички сгради на комплекса и
организиране и управление на платените услуги в комплекса. В чл. 1.6 бил
предвиден и срок на договора – до 01.01.2020г. В чл.
2 от договора било уговорено, че собственикът се задължава да заплаща годишна
такса за покриване на разходите в размер на 600 евро с ДДС за календарна година.
Според чл. 2.1 от договора таксата следвало да се заплаща предходната година
като предплата за следващата. В чл. 2.2Б бил определен падеж за плащане на
таксите – за всяка следваща календарна година до 31.12. на предходната година.
С чл. 5.3 от договора собственикът дал право на управителя да възлага
дейностите, посочени в договора, на трето лице, което да ги извършва според
правилата на договора.
Ответникът К.
подписал договора в качеството си на собственик на студио № 47А с идентификатор
№ 51500.502.447.1.147 по кадастралната карта на гр. Несебър. Именно в качеството
си на „собственик“ на това студио, той възложил на управителя по договора извършването
на дейностите по чл. 1. Съдът намира, че не съществува пречка при спазване на
принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори
за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от
правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение №
37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните
собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато
жилищния комплекс не е от затворен
тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка
не се създават
други, непосочени в закона органи на
ЕС и не се създават права за трети лица,
извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва
само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен
характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (организация
на вътрешния ред, организиране и управление на платените услуги) и на договор
за изработка (техническа поддръжка, осигуряване на охрана на комплекса,
организиране на почистване и санитарно-хигиенна поддръжка). Посочените
задължения на изпълнителя по договора са насочени както към общите части, така
и към други съоръжения в имота – басейн, зелени площи, паркинг. Както е прието
и в цитираното определение на ВКС посредством всеки
от тези договори
не се реализира
забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на
възложената поръчка.
В случая ответникът, в унисон със свободата на
договаряне, е процедирала именно по-горния начин и е сключил с „В.Г.“ ООД и „И.Г.“
ООД договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става
въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите
части в сградата, обитавана от ответника. След като става въпрос за цялостен
общ комплекс, не съществува пречка отношенията, свързани с поддържането и управлението
му, да бъдат уредени с посочения договор.
Следва да се
акцентира на обстоятелството, че договорът е сключен от К. в особено негово
качество – като „собственик“ на самостоятелен обект, който се намира в сграда,
построена в ПИ с идентификатор 51500.502.447. Всички дейности по договора са
свързани с управление и поддръжка на целия комплекс. Поради тази причина
изпълнението на задълженията на „управителя“ по договора е пряко свързано с
притежаваното право на собственост от К. на самостоятелен обект, находящ се в
сграда, построена в поземления имот. Т.е. дейностите по договора са пряко
обвързани с правото на собственост, притежавано от К.. Този извод произтича от
специфичния характер на дейностите в чл. 1.1 – чл. 1.5 от договора, които включват
организация и поддръжка на части, които са за общо ползване от всички
собственици. Налага се извод, че със сключването на договора от 27.07.2015г.
между странните е възникнала облигационна връзка по двустранен договор, по
силата на която управителят се задължил да извършва дейности, пряко насочени
към упражняваното от другата страна право на собственост върху самостоятелен
обект в сграда. Това е и изрично предвидено в договора, в който е вписано, че
се сключва от К. „в качеството на собственик на самостоятелен обект в сграда, а
именно: СТУДИО № 47 А“. За собственика е възникнало задължение да извършва
насрещна престация – заплащане на възнаграждение.
По делото се
установява, че на 02.07.2017г. К. се разпоредил със самостоятелен обект с идентификатор
№ 51500.502.447.1.147 по кадастралната карта на гр. Несебър в полза на друго
лице (с нотариален акт ****от 02.07.2017г. на л. 6 – л. 9 от делото). Т.е. от
този момент той е загубил качеството „собственик“ на самостоятелен обект в
сграда, разположена в ПИ с идентификатор 51500.502.447. Съдът намира, че
считано от 02.07.2017г. за „В.Г.“ ООД е възникнала
невъзможност да изпълнява задълженията си по договора, тъй като от тази дата К.
е загубил качеството си „собственик“ на самостоятелен обект в построена в
комплекса сграда. Както се посочи изпълнението на задълженията на управителя по
договора е пряко свързано с притежаваното от другата страна по договора право
на собственост върху самостоятелен обект на територията на комплекса. След като
К. се е разпоредил със самостоятелния обект и е загубил правото си на
собственост върху него, то управителят по договора (считано от този момент) не
е имало как да осъществява в негова полза организация на вътрешния ред в
сградата и общите части на комплекса, оказване на съдействие на собственика,
техническа поддръжка на общото оборудване, осигуряване на охрана, организиране
на почистване на общите части и сградите, управление на платените услуги.
В разпоредбата
на чл. 89 от ЗЗД е предвидено, че при двустранните договори, ако задължението
на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение договорът се
разваля по право. По арг. от този текст договор за поддръжка и управление на комплекс „П.б.” от 27.07.2015г. следва да се счита за развален по право от
02.06.2017г. По арг. от чл. 288, ал. 2 от ЗЗД в такъв
случай възнаграждение се дължи само съразмерно на извършената работа – т.е.
единствено за периода 27.07.2015г. – 02.06.2017г. Към 01.01.2018г.
между страните по договора не е действала валидна облигационна връзка, поради
което ищецът не доказва първият елемент от фактическия състав на предявения иск
(респ. няма как и правата и задълженията по договор, който не действа, на
03.05.2018г. да са прехвърлени на ищеца). Само на това основание искът следва
да бъде отхвърлен, без да се обсъждат останалите елементи от фактическия състав
на претенцията. Тук е моментът да се отбележи, че в тълкувателната практика на
ВКС също е застъпено разбирането, че развалянето по право е допустимо по действащото
законодателство в хипотезата
на чл. 89
ЗЗД – при двустранните договори, ако задължението на едната страна
се погаси поради невъзможност за изпълнение –
Тълкувателно решение № 1/2019г. от 02.07.2021г.
по тълк. дело № 1/2019г. по описа на ОСГТК на ВКС.
От всичко
изложено до тук може да се направи извод, че предявеният иск за главница следва
да бъде отхвърлен.
По иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца е да докаже наличието на главен дълг и изпадането на
ответника в забава за периодите 01.01.2018г. –
02.12.2020г. и 01.01.2019г. – 02.12.2020г. След като
не се установи за процесните периоди да е възникнал главен дълг, то и
претенцията за лихва следва да бъде отхвърлена.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „И.П.К.“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление ***, срещу Ю.В.К., роден на ***г., гражданин на Р.ф., с постоянен адрес ***, БУЛСТАТ: ****, искове: с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за
присъждане на сумата от 2347 лв.,
представляваща сбор от сумата от 1173,50 лв. – такса за
поддръжка и управление на комплекс „П.б.“
за 2018г. и 1173,50 лв. – такса за
поддръжка и управление на комплекс „П.б.“
за 2019г., дължими по Договор за
поддръжка и управление на комплекса от
27.07.2015г., сключен между
Ю.В.К. и „В.Г.“ ООД, вземанията по
който са прехвърлени на ищеца с Договор за заместване в права и задължения от 03.05.2018г., ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване
на исковата молба – 03.12.2020г., до окончателното
изплащане и с правно основание чл. 86, ал.
1 от ЗЗД за присъждане на сумата от
577,05 лв., представляваща лихва за
забава за периода 01.01.2018г. – 02.12.2020г., от
които 347,99
лв. – лихва върху
главницата за 2018г. за периода
01.01.2018г. – 02.12.2020г. и
229,06 лв. - лихва
върху главницата за 2019г. за
периода 01.01.2019г. – 02.12.2020г.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване
на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: