Р Е Ш Е
Н И Е
№43
гр. Несебър, 11.02.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска
колегия, шести състав в публично заседание на двадесет и осми януари две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери
Събев
при участието на секретаря Диана Каравасилева, като разгледа гр. д. № 888 по описа на Районен съд Несебър
за 2019г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
От
ищеца „Е.Е.Е.Х.” ЕООД е предявен иск с правно основание чл. 40, ал.
1 от ЗУЕС, с който се иска отмяната на решенията от 19.08.2019г. на общото
събрание на собствениците на Етажната собственост на сграда с идентификатор ***************1.
Ищецът сочи, че е собственик на самостоятелен обект в сградата. Излага, че не е
спазена процедурата по свикване на ОС, тъй като събранието няма законен
инициатор. В тази връзка навежда, че възможността на чл. 12, ал. 2 ЗУЕС за
свикване на ОС е използвана, без наличието на предпоставките за това. Развива
съображения в насока, че искането за свикване на събранието не е направено от
притежатели на 20 % идеални части от общите части в сградата, тъй като е
подписано от собственици в други сгради. Твърди се, че писмото до председателя
на комплекса не е с авторството на лицата, чиито подписи са положени към него.
Развиват се съображения и за нарушения на чл. 12, ал. 3 и 4 вр. чл. 13, ал. 1 ЗУЕС при свикване на ОС. Навежда се, че липсва покана за свикване на ОС, като в
комплекса са разлепени единствено копие от писмото до управителя и списъка с
подписи, прикачени към него. Сочи се, че вписаният кворум от 69 % не отговаря
на действителния дял от съсобствеността в общите части, тъй като са пресмятани
дялове на собственици от другата сграда. Излага се, че събранието незаконно е
отложено с един час. Оспорват се пълномощните на участвалите в събранието
пълномощници. Твърди се, че изборът на нов управителен съвет не е подготвен с
освобождаване на съществуващия такъв. Навежда се, че няма отчет за дейността и
финансите на комплекса. Обръща се внимание, че не съществува възможност за
свикване на общо събрание, чрез определяне на дата от предишното такова, както
е направено в точка 10 от дневния ред. Оспорва се като незаконно решението за
съдебно представителство на ЕС от търговско дружество. С тези доводи от съда се
иска да уважи претенциите на ищеца. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника – собствениците на Етажната собственост на сграда с
идентификатор ***************1, представлявани от председателя на управителния
съвет Марк Риткоист, чрез упълномощен от него
процесуален представител, е подаден отговор на исковата молба, с който исковете
се оспорват като неоснователни. Твърди се, че двете жилищни сгради в комплекса
– с идентификатори ***************и 5100.507.176.3., формират една обща етажна
собственост – „Самър Дриймс”. Обръща се внимание, че
ищецът не е направил оспорване на протокола по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС. Сочи
се, че съдържанието на протокола отговаря на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС. Твърди се, че А.Б.е
получил искане по чл. 12, ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС за свикване на общо събрание. Сочи
се, че искането е залепено на 08.08.2019г. на видни места. Развиват се
съображения за спазена процедура по свикване на ОС. Излага се, че има изготвен
отчет, като се навеждат доводи в тази насока. От съда се иска да отхвърли
предявените искове. Претендират се разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че се установява следна фактическа
обстановка:
Между
страните не е спорно, а и от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 100, том XIII от 05.08.2005г.,
издаден от нотариус Мария Бакърджиева с рег. № 110 (на л. 13 – л. 14 от
делото), се установява, че „Е.Е.Е.Х.” ЕООД е
собственик на самостоятелен обект – апартамент Е 17А в сграда с идентификатор ***************по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър.
Видно
от писмени доказателства на л. 16 – л. 32 от делото (договор за стопанисване и
поддържане, протоколи от общи събрания, уведомления до Община Несебър) през
2013г., 2015г. и 2017г. били провеждани общи събрание на етажната собственост в
комплекс „Самър Дриймс” в к. к. „Слънчев бряг”. Към
2019г. управител на етажната собственост бил А.Г.Х.(видно и от удостоверение от
община Несебър на л. 142 от делото, в което е вписано, че „Самър
Дриймс” представлява жилищен комплекс, съставен от сгради с идентификатори ***************и
сграда с сграда с идентификатор ***************по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Несебър).
До А.Х.,
в качеството му на управител на ЕС на комплекс „Самър
Дриймс” – жилищна сграда с апартаменти за сезонно ползване, било изпратено
писмо (на л. 42 – л. 48), подписано от собственици (за които не е спорно, че
притежават апартаменти в сграда с
идентификатор ***************и сграда с сграда с идентификатор ***************по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър). В писмото
фигурирало искане за свикване на общо събрание, подписано от собственици на
самостоятелни обекти, притежаващи 36,99 % идеални части от общите части на
сградата, съгласно изискванията на чл. 12, ал. 2 от ЗУЕС. Собствениците отправили
искане до Х.за свикване на общо събрание, в 10-дневен срок от получаването на
писмото, като определили и дата – 19.08.2019г. от 10:00 часа. Бил посочен и
дневен ред на събранието. Писмото било изпратено до Х.чрез „Еконт”,
с определен ден за разнос – 10.08.2019г. От ответника е представена разписка за
връчване на искането на 08.08.2019г. от 18:00 часа (на л. 143 от делото), в
която не фигурира подпис за получател на Г.Х., а единствено подписи на връчител – П.Й.Б.и двама свидетели.
До
19.08.2019г. от Г.Х.не било свикано общо събрание, поради което искането на
собствениците било залепено на видно място в комплекса – на входните врати и
въз основа на него се провело общо събрание от 19.08.2019г., документирано с
протокол (на л. 33 – л. 41 от делото, л. 125 – л. 136 от делото). В протокола
било вписано, че се провежда общо събрание на собствениците на самостоятелни
обекти в сграда, с идентификатор № ***************по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Несебър, с адрес в гр. Несебър, к. к. „Слънчев
бряг – запад”, комплекс „Самър Дриймс”. Било вписано,
че се провежда по искане на собствениците – на основание чл. 12, ал. 2 и ал. 3
от ЗУЕС. На събранието се регистрирали собствениците, притежаващи 69,01 % идеални
части от общите части на ЕС, като на основание чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС поради
липса на кворум провеждането му било отложено с 1 час. Впоследствие било
проведено общото събрание, което взело решения по предварително обявените в
дневния ред точки – избор на управител, на контрольор, обсъждане и приемане на
бюджет за 2020г. и 2021г., разходна и приходна част – формиране на разходите в
бюджета на ЕС, определяне реда за разпределяне на разходите, упълномощаване на
управителя за утвърждаване на условията и клаузите за подписване на договор,
обсъждане и приемане на текста на договора, упълномощаване на управителя за
утвърждаване условията и реда за отдаване под наем на бара, находящ се на
територията около басейна на комплекса, възлагане на правомощията на УС или на
част от тях на юридическо лица, вземане на решение събрание на ЕС да се
провежда всяка година на 01.08, обсъждане и приемане на правилни к за вътрешния
ред на ЕС, разни. Присъствалите на събранието гласували по решенията в
представени таблици (на л. 155 – л. 185 от делото), като вписали гласуването си
и в списък, в който се подписали (на л. 186 – л. 194 от делото). Към протокола
били представени и пълномощни на присъствалите (на л. 195 – л. 233 от делото).
Между страните не е спорно, че в събранието участвали собственици от сгради с идентификатори ***************и сграда с сграда с идентификатор ***************по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър.
При
така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
Пред първата инстанция е предявен
иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС. С иска са атакувани всички
решения, взети на 19.08.2019г. от общото събрание на собствениците на
Етажната собственост на сграда с идентификатор ***************В тежест на ищеца по предявения иск
с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС е да докаже, че е собственик на
самостоятелен обект в сградата, която се намира в режим на етажна собственост
и, че са били взети решенията, чиято отмяна се иска. В тежест
на ответника е докаже, че решенията са взети при спазване на законовите
изисквания, както следва: при спазване на процедурата за свикване на ОС по чл.
12 и чл. 13 ЗУЕС, при спазване на изискуемия кворум, при спазване на чл. 14 ЗУЕС, при спазване на правилата за избор на управителен
съвет, както и при спазване на ЗУЕС във връзка с приетите
отделни решения.
В тази връзка по делото не се спори, а и от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 100, том XIII от 05.08.2005г.,
издаден от нотариус Мария Бакърджиева с рег. № 110, се установява, че ищецът е собственик на самостоятелен обект – апартамент в сградата в режим
на етажна собственост.
Не се спори между страните, че на 19.08.2019г. е проведено общо
събрание на етажната собственост, за което е съставен протокол (на л. 33 – л. 41 от делото, л. 125 – л. 136 от делото).
Следва да се има предвид, че при предявен конститутивен
иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е ограничена само до изрично посочените в исковата молба
нарушения, представляващи самостоятелни основания за отмяна на атакуваните
актове на общото събрание. Това следва от
характера на производството, което е исково и съдът дължи
произнасяне само по заявените в исковата молба основания. В този смисъл е и задължителната практика
на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК - Решение № 58 от
25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о.
В светлината на изложеното настоящият съдебен състав
счита, че следва да бъдат разгледани единствено възраженията за
незаконосъобразност на атакуваните решения, обективирани в исковата молба.
Възраженията на ищеца най-общо могат да се разделят на следните групи: 1. че събранието е
проведено без да са спазени изискванията за свикването му; 2. че при провеждане на
събранието са допуснати процедурни нарушения, свързани с кворума и участието на
пълномощници; 3. че конкретни решения – за избор на нов управителен съвет, за
свикване на последващо общо събрание и избор за дружество да представлява ЕС
пред съда, са приети в нарушение на закона.
По възражението, че заседанието е проведено без да са спазени изискванията за свикване на събранието:
По делото не се спори, че
събранието е свикано по инициатива на част от собствениците, за което те
изготвили и изрична покана до управителя на ЕС. Налице са данни, че поканата е
връчена на управителя Г.Х.А.Б.след 10.08.2019г. (определеният от „Еконт” ден за
разнос). Не се установява поканата да е връчена на 08.08.2019г., тъй като в
представената към отговора на исковата молба разписка на фигурира подпис на
получателя Хал. Впоследствие цитираното писмо до Хал, с инкорпориран в него
дневен ред, е залепено на входовете на етажната собственост и видно от
вписването в протокола от проведеното общо събрание, същото се е провело на
основание чл. 12, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС по дневния ред, вписан в писмото. В чл.
12, ал. 2 от ЗУЕС е предвидена възможност общото събрание да се свика по писмено искане на
собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на
сградата. Искането се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква
общото събрание в 10-дневен срок от получаването му (чл. 12, ал. 3 от ЗУЕС). Когато управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в
срока по ал. 3, общото събрание се свиква от собствениците по ал. 2 по реда,
предвиден в този закон (чл. 12, ал. 4 от ЗУЕС). Т.е. в закона е
предидена поредност от действия, които собствениците, притежаващи най-малко 20
на сто идеални части от общите части в сградата, следва да предприемат, за да
свикат надлежно общо събрание при бездействие на
управителя. На първо място те трябва да отправят писмено искане до управителя
(в случая по делото са събрани доказателства, че такова
искане е отправено). С получаване на искането за управителя възниква задължение
да свика събранието в 10-дневен срок. Т.е. в този срок той следва да предприеме
необходимите действия от неговата компетентност по чл. 12, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС
във вр. с чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. В случай, че той не стори това, компетентността му се делегира по
силата на чл. 12, ал. 4 от ЗУЕС на съответните собственици, но за надлежно
свикване на събранието те следва да спазят реда, предвиден в ЗУЕС – чл. 13.
Съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС общото събрание се
свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която
се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7
дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа.
Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от
лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото
събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на
осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в
неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й. В
случая след бездействието на управителя на ЕС, няма данни съответните
собственици да са предприели надлежните действия по чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС,
изготвяйки покана за свикване на ОС, със съдържанието по чл. 13, ал. 7 от ЗУЕС
и провеждане на ОС на осмия ден след датата на поставяне на поканата.
Вярно е, че в искането до управителя, което впоследствие е разлепено и на видни
места в сградата в режим на ЕС, е инкорпориран дневен ред,
а така също и искане до управителя да насрочи събранието за 19.08.2019г. от 10:00
часа – на територията на комплекса, пред рестораната. Не може да се приеме
обаче, че с това искане, разлепено в рамките на
етажната собственост, са изпълнени изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Това
е така, тъй като поредността на действията, които собствениците следва да
извършат, е ясно разписана в ЗУЕС. Не може да се приеме, че в изготвеното до
управителя искане те са обективирали всички надлежни действия, вкл. и тези по
чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Този извод произтича най-вече
от обстоятелството, че в самото искане, подписано от собствениците, липсва
изрично изразена воля от тяхна страна за насрочване на общо събрание по реда на чл. 12, ал. 4 от ЗУЕС. В искането се съдържа
единствено предложен от собствениците дневен ред,
предложени от тях дата и час на събранието. Самото искане обаче е адресирано до
управителя и волята на подписалите го е била той да изпълни задължението си по
свикване на събранието. Ето защо с разлепянето на това искане не е изпълнена
процедурата по свикване на общо събрание, тъй като за останалите собственици не
е станало недвусмислено ясно, че се свиква такова, а
единствено до тяхното знание е сведено искането управителят да свика общо
събрание.
В
заключение може да се посочи, че принципно не е невъзможно всички действия на
собствениците по чл. 12, ал. 2, ал. 4 и чл. 13, ал. 1 и ал. 7 от ЗУЕС да бъдат
обективирани в един акт. За надлежно свикване на общо събрание в такъв случай
обаче е необходимо в този акт да се съдържа изрично изявление, че при
неизпълнение на задълженията от страна на управителя по чл. 12, ал. 3 от ЗУЕС
поканата по чл. 12, ал. 2 от ЗУЕС следва да се счита за покана за свикване на
общо събрание, което ще се проведе в сроковете по чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС.
При липсата на такава изрична воля, обективирана в поканата до управителя на
ЕС, не може да се приеме, че тази покана инкорпорира в себе си всички
необходими реквизити за надлежно свикване на общото събрание. Последното е от
съществено значение, тъй като правилата на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС са
предвидени, за да могат всички собственици по конкретен и ясен начин да бъдат уведомени за общото
събрание и да им се осигури по този начин възможност да присъстват на него.
Липсата на изрично формирана воля, че такова събрание се свиква на основание чл. 12, ал. 4 от ЗУЕС вр. чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС е пречка
всички собственици да разберат за това свикване и представлява съществено
нарушение на процедурата. Нещо повече – в чл. 12, ал. 2 и чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС
са предвидени и конкретни срокове, които да позволят
на собствениците да организират присъствието си на ОС на ЕС – 10-дневен за
управителя за свикване на общото събрание и 7-дневен, който следва да изтече
между датата на свикването и датата на провеждането. В случая тези срокове не
са съблюдавани като от инициаторите е предвиден единствено 10-дневният срок по
чл. 12, ал. 2 от ЗУЕС, но към момента на изготвяне на поканата от тях все още
не е било ясно ще се свика ли събрание и по какъв точно начин, за да може да се
приеме, че са спазени сроковете за това. Последното
също е нарушение на процедурата, което е препятствало правото на всички
собственици да научат за събранието и да участват на него.
Извън горното следва да се
обърне внимание, че поканата до управителя е изготвена от собственици, които са
се индивидуализирали като такива в „жилищна сграда с апартаменти”. В самия протокол от ОС е вписано изрично,
че същият касае единствено сграда с идентификатор № ***************по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър. Същевременно между
страните не е спорно и от представено към отговора на исковата молба
удостоверение от община Несебър се установява, че комплексът се състои от две
сгради - с идентификатор № ***************и с идентификатор № ***************3.
Принципно няма пречка тези сгради да провеждат съвместни общи събрание, както с
оглед предназначението на комплекса, така и с оглед изричната разпоредба на чл.
18 от ЗУЕС. В случая както в поканата до управителя на ЕС (от която ответника
извлича свикване на събранието), така и в протокола от събранието става въпрос
за една сграда, като дори в протокола от събранието изрично е цитиран
идентификаторът на тази сграда - ***************1. Ето защо липсва ясно
изразена воля за провеждане на общо събрание и за двете сгради в комплекса,
което отново представлява нарушение при свикването. Това е така, тъй като от
една страна по никакъв начин не става ясно, че на събранието следва да участват
и собственици от другата сграда, а от друга страна, макар в протокола да е
цитирана сграда с конкретен идентификатор, при свикването и по време на
събранието очевидно са участвали и собственици на обекти от другата сграда
(последното не се оспорва от ответника). Т.е. и по отношение на тези
обстоятелства са налице съществени неясноти, които са препятствали надлежното
уведомяване на всички собственици за това какво точно събрание се провежда.
Всички
констатирани нарушения по процедурата за свикване на общото събрание са
достатъчно съществени и са основание за отмяна на всички взети решения на
събранието от 19.08.2019г. Ето защо е безпредметно да се обсъждат останалите
доводи на ищеца.
При този изход на спора на ищеца следва да се присъдят
направените по делото разноски. От него е представен нарочен списък (на л. 244
от делото), с който се претендират разноски в размер на 800 лв. – адвокатски
хонорар за осъществено по делото процесуално представителство. В исковата молба
също се претендират разноски в размер по списъка. Ето защо с оглед така
представения списък и като взе предвид, че сумата от 800 лв. е заплатена в
полза на адвоката, осъществявал защита по делото (видно от договор на л. 243 от
делото), сумата следва да бъде присъдена в полза на ищеца.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ по иск с правно
основание чл. 40, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост, предявен от „Е.Е.Е.Х.” ООД, ЕИК ***************, със
седалище и адрес на управление ***, „Иван Вазов” №
21, вх. А, ет. 2, ап. 4, решенията от 19.08.2019г. на общото събрание на собствениците на Етажната собственост на сграда с идентификатор ***************по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Несебър, с адрес в к. к. „Слънчев
бряг - запад”, комплекс „Самър Дриймс”, приети с Протокол от Общо събрание от 19.08.2019г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК собствениците на Етажната собственост на сграда с
идентификатор ***************по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Несебър, с адрес в к. к. „Слънчев бряг - запад”, комплекс „Самър Дриймс”, да заплатят на „Е.Е.Е.Х.” ООД, ЕИК ***************, със седалище и адрес на управление ***, „Иван Вазов” № 21, вх. А, ет. 2, ап. 4, сумата от 800 лв., представляваща направени по делото разноски - платено
адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване
на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: