О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр. София, 31.10.2019 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в закрито съдебно заседание на тридесет и първи октомври
през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛИЦА ЙОРДАНОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ЕЛЕНА АНДРЕЕВА
РАДОСТ БОШНАКОВА
като разгледа докладваното от съдия Р. Бошнакова
в.ч.гр.д. № 10197 по описа на съда
за 2019 година и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 274 и сл. във вр. с чл.
577 от ГПК и чл. 32а от ПВп.
Образувано е по подадена от молителя Е. АД частна жалба срещу
определение № 731 от 13.06.2019 г., постановено от съдия по вписванията при
СРС, с което е отказано вписване на законна ипотека по молба с вх. рег. № 36743
от 13.06.2019 г.
Частният жалбоподател твърди, че обжалваното определение
е неправилно, тъй като молбата за вписване на законната ипотека има всички
изискуеми реквизити и съдията по вписванията е постановил отказа си в
противоречие с възложените му правомощия по чл. 32а от ПВп, а и в чл. 60, ал. 4
от ЗКИ е предвидена възможност за учредяване на законна ипотека в полза на
банката при отпускането на средствата за закупуване изцяло или отчасти на
недвижим имот, за връщането на които в случая двамата длъжници отговаряли
солидарно. Иска обжалваният отказ да бъде отменен и да бъде постановено вписването
на законната ипотека.
Жалбата е подадена в срока по чл. 275, ал. 1 от ГПК.
Същата е допустима – насочена е срещу подлежащ на обжалване съгласно чл. 32а от
ПВп акт на съдията по вписванията, а именно – отказ за извършване на вписване
на заявената с молбата законна ипотека.
Разгледана по същество жалбата се явява и основателна.
Частният жалбоподател с молба, приложена към заявление с
вх. № 36743 от 13.06.2019 г. на нотариус И.Н.и с нотариално удостоверен подпис
на представител на банката по пълномощия, е поискал вписване на законна ипотека
в полза на банката върху недвижими имоти в гр. София, представляващи апартамент
№ А9 и гараж № 16, част от продажната цена за които в размер на 78233.20 лева
по договор за покупко-продажба по нотариален акт № 161 от 03.06.2019 г., вписан
в СВп на 03.06.2019 г. по вх. рег. № 33486, акт № 122, том 82/2019 г., е
следвало да се заплати от купувачите С.М.и Б.Б., съответно кредитополучател и съдлъжник,
на продавача П.Е.В.И.ООД чрез ползване на банков кредит по договор за жилищен
кредит № 602 от 20.05.2019 г. и след представяне пред банката на вписания
нотариален акт за покупко-продажба, доказателства за вписана в СВп при АВп законна
ипотека върху имотите в полза на банката и удостоверение за тежести за имотите,
от което да е видно, че върху тях няма други такива.
За вписването на законната ипотека в полза на банката към
заявлението са приложени и нотариално заверен препис на договора за жилищен
кредит № 602 от 20.05.2019 г., нотариален акт № 161 от 03.06.2019 г.,
декларации по чл. 264, ал. 1 от ДОПК на С.М.и Б.Б. и удостоверение за данъчни
оценки на имотите, валидни до 30.06.2019 г., съответно с нотариално удостоверени
подпис и препис.
По заявлението съдията по вписванията е постановил отказ,
като в обжалваното определение е изложил съображения, че представеният препис
от договор за банков кредит е само проект, тъй като липсвала дата на сключване
на такъв, а и същият е представен без приложение № 1 към него, което не изпълнявало
изискването на чл. 16, ал. 2 от ПВп. Изложил е съображения, че по договора за
кредит кредитополучател е само един от купувачите – С.М., а другият е съдлъжник,
което изключвало приложимостта на чл. 60, ал. 4 от ЗКИ, съответно на чл. 168 от ЗЗД, които уреждали правопризната възможност за вписване на законна ипотека в
полза на банката при придобиване на вещни права при изцяло или частично ползван
кредит и ипотеката само върху имот, придобит по този ред от кредитополучателя, но
не и от съдлъжника, отговарящ за чужд дълг, както и поради непредставяне на удостоверения
за данъчна оценка за имотите по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, които да удостоверяват
липсата на данъчни задължения на С.М.и Б.Б..
Съгласно разпоредбата на чл. 60, ал. 4 от ЗКИ банката има
право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях,
които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит, като
това право на банката е предназначено да обезпечи вземането й по договора за банков
кредит.
Законната ипотека върху недвижимия имот по чл. 60, ал. 4
от ЗКИ във вр. с чл. 168 от ЗЗД се вписва по молба на банката, предоставила
банковия кредит, съдържаща всички данни по чл. 167, ал. 2 от ЗЗД: трите имена,
местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, а така също и на
собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако
някое от тия лица е юридическо лице - точното му наименование; имотът, върху
който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на
лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява
ипотеката, ако вземането не е парично. Съгласно изискването на чл. 16, ал. 2 от
ПВП при вписване на законна ипотека в полза на банка към молбата се прилага
договорът за банков кредит в оригинал или препис.
За вписването на законната ипотека в полза на банката –
жалбоподател в настоящото производство, към молбата е бил представен договор за
жилищен кредит № 602 от 20.05.2019 г., а не проект от такъв, надлежно датиран в
т. 14 на част І от договора и подписан от страните по него. С представянето на
договора за банков кредит, макар и без приложение № 1 - погасителен план, е
било изпълнено изискването на чл. 16, ал. 2 от ПВп за представянето на договора
за банков кредит, тъй като последният съдържа всички данни за вноските по
кредита – размер (357.89 лева всяка вноска), брой (360 вноски) и падеж (12-то
число на месеца), определяем към този момент съобразно усвояването на
предоставения банков кредит, а погасителният план само детайлизира тези данни
за яснота на длъжниците по договора за кредит. Предвид тази съображения не е имало
основание за отказ за вписване на законната ипотека в полза на жалбоподателя
поради неизпълнение на изискването на чл. 16, ал. 2 от ПВп.
Описаните в заявлението (молбата) на банката, което е с
нотариално заверен подпис на нейния представител по пълномощия съгласно
изискването на чл. 3, ал. 1 от ПВп, недвижими имоти несъмнено са закупените от
кредитополучателя и солидарния длъжник, встъпил в дълга по договора за банков
кредит съгласно чл. 101 от ЗЗД, частично чрез ползването на банков кредит. Част
от продажната цена на имотите, видно от договора за банков кредит и нотариалния
акт, в размер на 78233.20 лева, е следвало да се заплати със средствата по
договора за банков кредит, а останалата част от цената в размер на 23469.96
лева – с лични средства, получени от продавача към момента на сключването на
договора за покупко-продажба. С настоящата молба по чл. 60, ал. 4 от ЗКИ е
поискано вписване на законна ипотека върху имотите именно за размера на сумата 78233.20
лева, представляваща част от общата им продажна цена, която ще се изплати със
средствата по отпуснатия банков кредит, заедно лихвите, разноските и неустойки,
уговорени по договора за кредит. По този договор съдлъжникът Б.Б. не е трето
лице, обезпечаващо чужд дълг, а встъпил в дълга съдлъжник съгласно чл. 101 от ЗЗД, който има самостоятелно задължение при условията на договора за кредит и е
солидарно отговорен заедно с кредитополучателя. Предвид изложените съображения и
същността на регламентираното в чл. 60, ал. 4 от ЗКИ право да се обезпечи
вземането на банката по такъв целеви договор за кредит, жалбоподателят Е. АД, в
качеството на кредитор, има правото на законна ипотека върху недвижимите имоти,
придобити частично чрез ползване на отпуснатия от него банков кредит от
купувачите - кредитополучател и встъпил в дълга съдлъжник по договора за кредит
при условия на солидарност.
Настоящият състав на съда споделя и изложените в частната
жалба възражения, че доводите на съдията по вписванията при СРС за
приложимостта на чл. 60, ал. 4 от ЗКИ са извън предметния обхват на проверката,
която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а от ПВп и за която са
дадени задължителни разяснения в Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по
тълк. дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС. Съгласно задължителните разяснения,
дадени в т. 6 от решението, тази проверка се ограничава до преценката дали
актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма
(официален документ или частен документ във формата на нотариален акт или с
нотариална заверка на подписа) и има ли предвиденото в ПВп съдържание
(индивидуализация на страните и на недвижимия имот). На друго основание съдията
по вписванията не може да откаже исканото вписване. Основната цел на вписването
е осигуряване на публичност и противопоставимост и не може да се възложи на
съдията по вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписания
акт. Ако този акт страда от някакви пороци, оповестяването му улеснява защитата
срещу тях, защото дава възможност на заинтересованите да се запознаят със
съдържанието на акта и при наличие на правен интерес да го атакуват пред съда,
като именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да
бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписания акт лица и спорът да
бъде решен със сила на пресъдено нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията
не може да бъде заявен, нито пък той би имал право да откаже вписване на това
основание. Затова всяка друга проверка от съдията по вписванията извън посочената,
би била в противоречие със закона и израз на недопустимо превишаване на правомощия.
Неправилно е също и приетото от съдията по вписванията,
че липсвали удостоверения за данъчни оценки на имотите, които да установявали
липса на данъчни задължения за имота на С.М.и Б.Б.. Настоящият състав на съда
намира, че разпоредбата на чл. 264, ал. 1 от ДОПК е неприложима в случаите на
вписване на законна ипотека по чл. 60, ал. 1 от ЗКИ във вр. с чл. 168 от ЗЗД в
полза на банката върху недвижим имот, придобит изцяло или отчасти с ползването
на банков кредит. Законната ипотека се учредява чрез едностранно волеизявление
на правоимащото лице - кредитор по договор за банков кредит, от който произтича
обезпеченото с ипотеката вземане. Едностранното волеизявление на кредитора за
вписване на законната ипотека представлява упражняване на субективно
преобразуващо право да се иска нейното вписване в книгите по вписванията с оглед
произтичащите от вписването конститутивно и оповестително-защитно действие. Характерът
на това право изключва съгласието на другата страна по договора, която е и
носител на правото на собственост, а изискването на чл. 264, ал. 1 от ДОПК е от
естество да осуети действието на ипотеката и е несъвместимо с потестативния
характер на субективното право на кредитора да иска вписването й, поради което
представянето на удостоверения за данъчна оценка на имотите по чл. 264, ал. 1
от ДОПК за непогасени публични задължения на носителите на вещното право не е
предпоставка за вписването на ипотеката (в този смисъл определение № 702 от
04.11.2015 г. по ч. гр. д. № 4945/2015 г. на ВКС, ІV ГО). Въпреки изложеното
заедно с декларациите по чл. 264, ал. 1 от ДОПК на С.М.и Б.Б., към молбата за
вписване на законната ипотека са представени и удостоверения за данъчни оценки
на имотите, валидни до 30.06.2019 г., които удостоверяват липсата на непогасени
данъчни задължения за имотите съгласно чл. 264, ал. 1, изр. второ от ДОПК.
С оглед на гореизложеното и предвид представените по
делото доказателства, съдът намира, че е налице акт, подлежащ на вписване,
съставен съобразно изискванията за форма и с предвиденото в ПВп съдържание,
поради което не са налице пречки исканото вписване да бъде извършено. Затова,
като е отказал вписване на законна ипотека, съдията по вписванията при СРС е постановил
незаконосъобразно определение и същото следва да бъде отменено.
По изложените съображения Софийски градски съд
О П Р Е Д Е Л И:
ОТМЕНЯ определение № 731 от 13.06.2019 г. на съдия по
вписванията при Софийски районен съд, с което е отказано вписване на молба за
вписване на законна ипотека на Е. АД с удостоверен подпис на пълномощник на
изпълнителния директор по рег. № 9579 от 13.06.2019 г. на нотариус И.Н.с район
на действие СРС по молба с вх. № 36743 от 13.06.2019 г. на СВп – София при АВп.
ВРЪЩА преписката на съдията по вписванията при Софийски районен съд за извършване
на действия по вписване на заявеното с молба на Е. АД по молба с вх. № 36743 от
13.06.2019 г. на СВп – София при АВп вписване на законна ипотека.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.