Решение по дело №1429/2011 на Окръжен съд - Варна

В исковата молба Н.Ш. твърди, че на 15.12.2005 г. е сключил предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в строеж с ответното дружество „ОДИСЕЙ 96” ЕООД. Сочи по-натам, че в изпълнение на ангажиментите си е заплатил сумата от 39 000 евро, отпусната му като кредит от Банка ДСК. Твърди, че през м. 06.2006 г. е потърсил ответника за изповядване на окончателната сделка в нотариална форма, тъй като съгласно чл. 5 от договора това е следвало да стане в срок до 30.06.2006 г. Ответното дружество е търсило причини да отлага срещите и последващите опити на ищеца да осъществи контакт с продавача са останали безуспешни. През м. 06.2010 г. при поредната среща между представляващия ответното дружество и ищеца за уточняване на дата и час за прехвърляне на имота ищецът се усъмнил в искреността на ответното дружество и извършил справка в службата по вписвания, където установил, че имотите са прехвърлени на трето лице още на 29.12.2006 г. Счита, че договорът е прекратен поради виновното неизпълнение на задълженията от страна на продавача.

В съдебно заседание исковете се поддържат от процесуален представител на ищеца на изложените основания и при идентично становище по същество на спора. Счита, че от събраните доказателства по безспорен начин се е установила валидността на облигационно правната връзка както и задължението на ответника да прехвърли собствеността върху имота през 2006 г. Установени са многократните опити на ищеца да осъществи контакт с ответника за нотариално изповядване на сделката, които са останали безуспешни. Не се оспорва и получаването на сумата от ответника. Претендира присъждане на разноски.

Становището на процесуалния представител на ответника е за недоказаност на претенцията. Претендира за се отхвърлят исковете и присъдят разноските.

Нито една от страните не се възползва от предоставеното й право да представи писмена защита по делото.

Съдът, след съвкупен анализ на доказателствения материал по делото, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

По иска с правно основание чл. 55 ал.1 от ЗЗД ищецът следва да установи валидност на възникналата облигационно правна връзка, собствената си изправност /покана до ответника за изповядване на сделката, плащане на сумите/, неизправност на продавача.

По валидността на договора:

На 15.12.2005 г. между Н.Ш. и „ОДИСЕЙ 96” ООД, тогава представляван от Д.А.Н. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на апартамент – апартамент № 8, находящ се в сграда на бул. „Вл. Варненчик” 142-144. Жилището, обект на бъдещо нотариално изповядване е подробно индивидуализирано в чл. 1.1. от договора. Съгласно клаузата на т.1 купувачът се е задължил да заплати сумата от 39 000 евро с кредит от банка ДСК ЕАД.

В открито съдебно заседание на 14.03.2012 г. е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че цялата сума от 39 000 евро е заплатена на продавача /чрез банково кредитиране/.

От заключението по неоспорената СПЕ се установява, че подписът, положен в договора за продавач от името на „ОДИСЕЙ 96” ООД е на лицето Д.А.Н., който към него момент, видно от справки в ТР е представляващ ответното дружество, факт по който не възниква спор между страните.

По изправността на ищеца-купувач: безспорно е между страните, че ищецът е изпълнил задължението си за заплащане цената на недвижимия имот, която сума е получена от ответника в размер на 39 000 евро.

По неизправността на ответника и развалянето на договора:

В чл. 5 от договора е уговорен краен срок на предаване владението върху имота на купувача, а именно 30.06.2006 г. В чл. 8 т.1 от договора е предвидена неустойка за забава на неизправната страна, която не се е явила пред нотариус за изповядване на сделката в срока по чл. 5. В текста препратката е към чл. 3, но съдът счита, че се касае за техническа грешка доколкото чл. 3 няма касателство към задълженията за нотариално изповядване на сделката, а към ипотечните тежести на имота, свързани с кредитиране на плащането.

Неустойката за забава по чл. 8 е лимитирана до 30 дни след крайния срок, т.е. до 30.07.2006 г. В чл. 8.2. от договора е предвидено, че при изтичане на горния срок /т.е. по чл. 8.1./ договорът се счита прекратен без предизвестие.

Как следва да се тълкуват коментираните разпоредби: според съда волята на страните е окончателният договор за покупко-продажба на имота да се сключи до 30.06.2006 г. Така чл. 8.1. вр. чл. 5 от договора. Отделно от това страните в чл. 8.1. са приели толеранс от един месец забава, в която може да се изповяда нотариално сделката, но със санкциониране на неизправната страна за периода на забавата в размер на предвидената неустойка. Едва след изтичане на този един месец, съдът счита, че страните са приели да считат договора за прекратен без предизвестие /презумпция за отпадане на интерес от запазване на облигационно правната връзка/. Т.е. настоящата инстанция приема, че под „горния срок” в чл. 8.2. от договора следва да се разбира 30.07.2006 г., когато изтичат и 30 дни след уговорения падеж на задължението за прехвърляне на правото на собственост /30.06.2006 г./.

За установяване желанието на ищеца да сключи окончателен договор за покупко-продажба свидетелстват разпитаните в производството лица Росен Р. и Симеон Ц., чиито показания съдът кредитира като безпристрастни и непротиворечиви с останалия доказателствен материал по делото. От показанията се установява, че ищецът многократно е посещавал офиса на дружеството – продавач за преговори да се сключи окончателен договор, но същите са били безрезултатни. Ответникът се е отказал от допуснатите му свидетели, поради което и не установява да е отправял покана до ищеца за нотариално изповядване на сделката.

От представеният нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот /л. 13 по делото/ е видно, че в края на 2006 г. ответникът е продал процесното жилище на трети лица.

При горното съдът счита, че ищецът е изцяло изправна страна по предварителния договор заплащайки цената и правейки опити да постигне съгласие за сключване на окончателен договор с насрещната страна. Ответникът обратно е неизправна страна, тъй като не доказва да е канил ищеца за подписване на окончателен договор нито в срока по чл. 5, нито в удължения по чл. 8.1. от договора.

Съдът счита при горното, че облигационно правната връзка между страните по договора от 15.12.2005 г. е развалена на 30.07.2006 г.

Ответникът дължи връщане на заплатената цена в размер на 39 000 евро, което и налага извода за доказаност по основание и размер на претенцията по чл. 55 ал.1 от ЗЗД. Върху главницата се присъжда и законната лихва от завеждане на иска до окончателното й изплащане.

По разноските:

По представения от ответника списък са посочени разноски 150 лева за експертиза и 8357.25 лева за юрисконсултско възнаграждение. Съдът счита, че възнаграждението за юрисконсулт не следва да се присъжда, тъй като ответникът е защитаван от адвокат. При материален интерес в отхвърлителната част 40510.32 лева, ищецът трябва да заплати на ответника разноски в размер на 52.03 лева.

По компенсация се присъждат в полза на ищеца разноски в размер на 4468.60 лева, платими от ответника.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОСЪЖДА „ОДИСЕЙ 96” ЕООД, ЕИК *********, гр. В., ул. „*” № 27-29, ет.1 да заплати на Н.Г.Ш.,*** сумата от 39000 евро, подлежаща на връщане по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.12.2005 г., на осн. чл. 55 ал.1 от ЗЗД, ведно със законната лихва от датата на завеждане на иска 10.06.2011 г. до окончателното й изплащане, както и сумата от 4468.60 лева разноски в производството пред настоящата инстанция, на осн. чл. 78 ал.1 от ГПК, след компенсация.

Решението може да се обжалва пред Варненския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

                                                           ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: