Р Е
Ш Е Н
И Е
№
гр.Ловеч, 27.01.2023 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ЛОВЕШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, пети граждански състав в публичното заседание на двадесети юни, през две хиляди двадесет и втора година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ИРЕНА РАБАДЖИЕВА
при участието на секретаря ПРЕСЛАВА ДИЧКОВА, като разгледа докладваното от
съдията гр.дело № 2082 по описа за 2020год, за да се произнесе съобрази:
Производството
е образувано по реда на чл.422 вр. чл. 415 от ГПК въз основа на искова молба, подадена
от „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр. София, р-н
Красно село, ул.“Церова Гора“ 12-14, вх.от бул.“България“, представлявано от
управителя Радостин Атанасов Балдев, действащ чрез
пълномощника си адв. Т.Х.Т. – САК против Е.С.С., с
пост.адрес: ***.
Ищецът
излага в исковата молба, че „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД е регистрирано на 19.03.2012 г.
в Търговския регистър към АВ и от този момент извършва активна търговска
дейност с основен предмет – управление на недвижими имоти или сгради в режим на
етажна собственост. Счита, че дружеството е легитимирано да предяви настоящия
иск срещу ответника С. на основание сключен мандатен Договор за управление на
недвижими имоти от 29.05.2013 г. между В. Г. К. – собственик на недвижим имот:
Апартамент №1, находящ се в ****, от една страна в качеството му на доверител и
„УПРАВЛЕНИЕ. БГ“ЕООД, от друга страна в качеството му на довереник. Посочва, че
съгласно договора Дружеството е упълномощено да замества доверителя в качеството му на наемодател, да
участва в наемното правоотношение, да действа лично, от името и за сметка на доверителя,
да поема имуществена отговорност във връзка с грижата за имота и навременното
получаване на наемната цена. Изтъква, че в тази връзка страните по договора за
управление на недвижими имоти, изрично са договорили, че всички обезпечения и
неустойки, произтичащи от договора за наем, сключен с трети лица, са за сметка
на „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД, което има право да получава всички плащания в брой или
по своя банкова сметка. ***, че собственикът на апартамента е упълномощил ищеца
да отдава имота под наем, както и да участва самостоятелно в наемното
правоотношение с нотариално заверено пълномощно № 3715 от 29.05.2013 г. на нотариус
Н. Л.с рег.№ ***на НК . След изтичане на договора за управление между страните,
облигационните отношения, касаещи управлението на имота, са продължили чрез упълномощаване от Т. Т. К., в качеството
й на собственик на имота с нотариално заверено пълномощно от 27.04.2016 г. на
нотариус Р. Д. с рег. № *** на НК в полза на „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД. Твърди се, че
на 22.12.2016 г. е сключен нов договор за управление на ***, действащ между
страните „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД и А. В. К..а, по време на процесния договор.
Ищецът твърди, че в изпълнение на
задълженията си,още на 12.07.2013 г. „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД, действащо лично и в качеството
си на пълномощник на собственика В. Г. К., сключил Договор за наем на недвижим
имот с наемателя Е.С.С.. Състоянието, в което е
предаден имота на наемателя е констатирано в Приемо-предавателен протокол за
недвижим имот от същата дата. Твърди, че след посочената дата ответникът е
ползвал апартамента непрекъснато до 31.08.2019 г. , като преди изтичането на
наемния срок наемателят е отправил писмено уведомление за непродължаване на
Договора за наем от 31.07.2019 г. на основание чл.27, буква „б“ от същия.
Наведени са твърдения, че на
31.08.2019 г.,съгласно приемо-предавателен протокол, подписан от страните,
имотът е предаден на „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ ЕООД от наемателя в състояние,
несъответстващо на състоянието, в което е бил предаден при сключването на
договора за наем като се вземе предвид обичайното изхабяване. Сочи се, че при
предаване на държането на апартамента, Е.С. е подписал декларация, с която
заявява, че предаването на имота е извършено в негово присъствие, съответно не
е направил възражения относно неговото състояние или това, че същото се
различава от отразеното в приемо-предавателния протокол. Отразено е писмено в
протокола състоянието, в което е заварен имота. Твърди се, че имотът и неговия
инвентар, които са били увредени и от своя страна на наложили извършването на
почистващи и ремонтни дейности от страна на ищеца, са или под надзора и
съхранението на ответника по време на действието на договора за наем до
31.08.2019 г.
Ищецът твърди, че за поправка на щетите „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД е извършило
разходи по почистване и ремонти. Установени са и неплатени задължения към
комунални дружества. Излага, че до ответника е изпратено Уведомление ID-219/22.11.2019 г. и Покана за доброволно изпълнение
от 09.12.2019 г. с тридневен срок за доброволно изпълнение на посочените
задължения. Счита, че е налице валидно изявление от ищеца за прихващане с
депозитната сума, което е достигнало до наемателя. Тъй като остатъкът от
задължението му по договора остава неплатен
„УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД предявява заявление пред заповедния съд.
Ищецът твърди, че с Уведомление ID-219/22.11.2019 г. на „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД наемателят е
уведомен за прихващането на заплатената от него гаранционна сума (1 140
лв.) ведно със заплатена сума депозит за смяна на „Master cod“ от техник на СОТ в размер на 20 евро за сметка на
наемателя – общо 1 180 лв. със стойността на разходите, извършени оот дружеството за привеждане на недвижимия имот в
състояние на годност за ново ползване, за заплащане на дължимите такси за
комунални услуги, начислени към датата на прекратяване на договора за наем и
незаплатени от наемателя, за дължимма годишна такса
от наемателя, както и за дължимо доплащане на наемна цена за периода 01.09.2018
г.-31.08.2019 г. / спрямо анекс за увеличаване на наемната цена от 01.09.2018 г. същата е договорена в размер
на 650 лв, но наемателят е заплащал предходната
наемна цена – 620лв. до приключване на облигационните отношения между
страните/, която стойност възлиза на обща сума в размер на 4 212,85 лв.
Твърди, че общият размер на дължимите суми, свързани с неизпълнение на
задълженията на наемателя по договора след прихващането, възлиза на 3032,85 лв.
Ищецът излага, че се е възползвал от правото си да се удовлетвори от
предоставената гаранционна сума в размер на 1 140 лв. от наемателя
съгласно чл.17 от Договора за наем от 12.07.2013 г. Извършено е прихващане със
заплатената гаранционна сума по прекратения договор за наем и с депозита за
смяна на кода за СОТ от „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД като ответникът не е възразил във
връзка с направените в уведомлението констатации и извършеното извънсъдебно
прихващане.
От страна на ищеца са наведени
твърдения, че останалите неплатени суми от наемната цена, такси, консумативи и
други разходи, извършени от „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД и предмет на настоящата
претенция, са както следва:
-360.00лв. – наем от наемателя
доплащане за периода 01.09.2018 г. –
31.08.2019 г. прямо анекс за увеличение на наема от 01.09.2018 г.;
-47,16лв. – ел.енергия по ф-ра №*********/10.09.2019 г. на ЧЕЗ Електро България АД;
-2 935,80лв. – извършени
ремонтни дейности, съгласно ф-ра № 01-1186/25.09.2019
г., издадена от „ХИТИС“ЕООД за извършване на ремонтни дейности, като разходът е
префактуриран от „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД на Е.С.;
-108,00 ЛВ. – РАЗХОДИ ЗА
ПОЧИСТВАНЕ ПО Ф-РА ОТ 30.09.2019 Г., ИЗДАДЕНА ОТ „Ирбис Сейфти“ЕООД;
-1,69 лв. –за заплатена топлинна
енергия хо ф-ра
**********/08.2019 г. на „Топлофикация София“ЕАД;
-325,00 лв. – годишна такса от
наемателя за 2018-2019 г.;
-36,13лв. – за заплатена студена
вода по ф-ра **********/12.09.2019 г. на Софийска
вода АД;
-30,00 лв. – за заплатени входни
такси от м.юни 2019 г. до 31.08.2019 г.;
-340,68лв. – за заплатена студена
вода по ф-ра **********/13.11.2019 г. на Софийска
вода АД;
-28,39 лв. – за заплатена студена
вода по ф-ра *********/10.10.2019
г. на Софийска вода АД.
Ищецът твърди, че правото на прихващане
произтича, съгласно чл.17, ал.1, изр.3, а именно „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД има право
да прихване необходимата сум за покриване на повреди, надхвърлящи обичайното
изхабяване, от гаранционната сума по чл.20 от договора.
Заявява, че следва да се има
предвид, че имотът, предмет на договора, е предаден от наемателя на ищеца, след
прекратяване на договора за наем, в състояние, надхвърлящо неговото обичайно
изхабяване, което е причина за извършване на ремонтните дейности от
„УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД, описани подробно в
количествено стойностна сметка от 25.09.2019 г. и констативен протокол
за извършените дейности. Счита, че от
документите е безспорно, че ищецът действително е извършил разходите за
ремонтни дейности в размер на 2 935,80 лв. с ДДС за ремонт и закупуване на
предмети от същия вид на липсващите.
Твърди се, че с последното
споразумение между страните от 23.07.2018 г., срокът на договора е удължен с 12
месеца, съответно за периода от 01.09.2018 г. до 31.08.2019 г., както и между
страните е договорено заплащане на еднократна годишна такса за управление на
имота в размер на 325.00лв. Посочва се, че с подписване на споразумението,
наемателят се е задължил с условията му и със заплащане на таксата на
„УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД в срок до 01.09.2018 г. Твърди, че наемателят не е изпълнил
и това свое облигационно задължение, което дава основание на ищеца да търси по
съдебен ред удовлетворяване на претенцията си.
По отношение на дължимите консумативни
разходи и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост
излага, че същите следва да бъдат заплащани от наемателя, съгласно чл.13 от
договора, ведно с месечния наем, но ответникът не е заплатил дължимите
консумативи за м.юли и август 2019 г.Доколкото същите не са заплатени от
наемателя, дължимите консумативи са заплатени изцяло от ищеца, за което са
представени разписки от Изипей за извършено плащане. Твърди се, че от ищеца са
заплатени и дължимите входни такси за етажната собственост за периода м.юни до
м.август 2019 г., чието договорно задължение е било на наемателя и същото не е
изпълнено.
Ищецът твърди, че е заплатил всички горепосочени
разходи и се явява легитимен кредитор на вземането. Счита, че поведението на
ответника Е.С. е недобросъвестно и представлява неизпълнение на договорни
задължения, установени в чл.13, 14 и 17 от Договора за наем.
Посочва, че на 22.05.2020 г. за
реализиране на правния си интерес да получи процесната сума „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД
е подало Заявление за издаване на заповед за изпълнение против длъжника Е.С. ***,
в качеството му на наемател на процесния
апартамент №1, находящ се в гр. София, р-н „Оборище“, ул.“Ал. Константинов“№36
по Договор за наем от 12.07.2013 г. за парични задължения, представляващи
доплащане на наем, заплащане на дължима годишна такса, незаплатени консумативи
за ползвана ел.енергия, студена вода, отопление, почистване, ремонти, във
връзка с което е издадена заповед за изпълнение № 289/22.05.2020 г.по описа на
РС- Ловеч в полза на дружеството на основание чл.410 от ГПК.
В петитумната част е изведено
искане съдът да постанови решение, с което да признае за установено, че Е.С.С., в качеството си на наемател по прекратено наемно
правоотношение от 12.07.2013 г., дължи на
„УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД сумата от 3032,85 лв., ведно със законната лихва от
датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение до
окончателното изплащане на сумата, съгласно издадената Заповед за изпълнение по
реда на чл.410 от ГПК по ч.гр.д.№ 586/2020 г на РС – Ловеч.
Претендирани са разноските в
настоящото производство, както и направените в заповедното производство
разноски.
Ответникът Е.С.С., чрез
процесуалния си представител адв. Д. П., е депозирал писмен отговор, в който е
изразил становище по допустимостта и основателността на предявения иск. Счита,
че искът е недопустим, тъй като липсва активна процесуална легитимация за
воденето му. Подчертава, че „УПРАВЛЕНИЕ. БГ“ ЕООД не е титуляр на
претендираното право. Изтъква, че договорът за наем на недвижим имот от
12.07.2013 г. е сключен между Е.С.С. – наемател и В. Г.
К. – наемодател, както и че пълномощникът не е страна по наемното
правоотношение, а е лице, извършващо действия на обикновено управление. Сочи,
че съгласно чл.36, ал.2 от ЗЗД „ последиците от правните действия, които
представителят извършва, възникват направо за представлявания“. Излага, че от приложените от ищеца писмени
доказателства – пълномощно от 29.05.2013 г., рег.№ 3715 на нотариус Н.Л.,
пълномощно от 27.04.2016 г. на нотариус Р.Д.и пълномощно от 22.12.2016 г. на
нотариус Н. Л.се установява, че предела на делегираните му правомощия е
ограничен – само обикновени действия на управление. Поддържа становище, че
пълномощникът не разполага с права да предявява искове спрямо трети лица от
името на упълномощителя, както не разполага и с права
да събира вземания по съдебен ред. Моли съдът да обърне внимание, че от
приложените от ищеца писмени доказателства – договор за управление на недвижим
имот от 29.03.2013 г., сключен между В. К. и „УПРАВЛЕНИЕЛБГ“ООД и договор за
управление на недвижим имот от22.12.2016 г., сключен между А. В. К..а и
„УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД са частни документи, които нямат обвързващо действие спрямо
ответника Е.С.. Твърди, че страните по посочените мандатни правоотношения
изрично изключват от предмета на доверителната сделка права и/или задължения,
„които са постановени по съдебен ред“ / чл.2.1 от договорите/. Счита, че според
тълкуването на договора, съобразно правилото на чл.20 от ЗЗД, съдебната
отговорност се носи от наемодателя В. К., а не от пълномощника му
„УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД. На следващо място, моли съдът да обърне внимание, че
заместването на страна по облигационното правоотношение може да настъпи
единствено по силата на постигнато изрично съглашение между страните по това павоотношение или по силата на законова разпоредба, а не по
силата на друго външно за страните
правоотношение.
Изтъква, че наемателят Е.С.
не е страна по договор или друго споразумение, по силата на което наемателят му
В. К. да е заменен като страна по наемното правоотношение с лицата А. К.а, по
отношение на която също се твърди, че е доверител на Управление.БГ ЕООД, както
и с лицето Т. Т. К. – упълномощител на Управление.БГ
ЕООД. Моли още да се обърне внимание, че от приложеното от ищеца Споразумение
за прекратяване на договор за управление на недвижим имот по взаимно съгласие
от 26.04.2016 г. се установява, че считано от 31.05.2016 г. договорът за
управление на недвижим имот от 29.03.2013 г, сключен между В. К. и
„УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД, е бил прекратен. Независимо от горното, на 12.07.2016 г.,
след прекратяване на договора за управление, е сключено допълнително
споразумение между В. К.и Е.С. за продължаване действието на договора за наем.
Отбелязва, че в това споразумение наемодателят К. отново е представляван от
пълномощника си – „УПРАВЛЕНИЕ.БГ, в качеството му на лице, извършващо действия
на обикновено управление. Счита, че от горното се установява, че договорите за
управление на недвижим имот не делегират претендираните права от пълномощника
на наемодателя, като правата и задълженията настъпват директно в патримониума на наемодателя В. Г. К..
В случай, че съдът счете исковата молба
за допустима, моли да отхвърли исковата претенция, като неоснователна и
недоказана. Навежда довод, че договорът за наем на недвижим имот от 12.07.2013
г. е сключен между Е.С.С. – наемател и В. Г. К. –
наемодател, като ищецът не е страна по процесното правоотношение. Твърди, че
имотът е предаден в състояние, съответстващо на състоянието, в което е получен
от наемателя, отчитайки и обичайното му изхабяване, както и че повредите се
дължат на причина, за която наемателят не отговаря. Според ответника,
строително-ремонтните дейности значително надхвърлят по обем и по вид /
количествено и качествено/ репарацията на твърдените повреди. Отрича
строително-ремонтните дейността да са извършени въобще. Поддържа твърдения, че
наемателят е ремонтирал и почистил имота преди предаването му на наемодателя.
Прави се възражение, че сметките за комунални услуги не се отнасят за периода
на действие на договора за наем. Оспорва извършеното извънсъдебно прихващане на
вземания, като прави възражение за прихващане пред съда. На последно място
поддържа, че вещите, чиято липса се твърди, не са предмет на договора за наем,
тъй като не са част от инвентар по опис.
Ищецът
„УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД се представлява от адв.Г.. Поддържа предявените искове,
като счита, че с оглед всички доказателства по делото исковата претенция е
напълно основателна и доказана в пода на производството. Моли съдът да признае
за установено, че ответникът, в качеството си на наемател по прекратеното
наемно правоотношение, дължи на „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД сумата от 3032,82 лв.,
ведно със законната лихва от датата на подаване на Заявлението за издаване на
заповед за изпълнение до окончателното изплащане на с,мата, включително и
всички сторени във връзка с повеждане на делото разноски. По искане на пълномощника е определен срок за
представяне на писмени бележки, но такива не са постъпили по делото.
Ответникът Е. С.С. взема лично участие в процеса, като се явява с договорно упълномощен представител – адв. П.. По същество, поддържа, че ищецът не разполага с активна легитимация да води този иск срещу ответника и моли съдът да се произнесе по материалната легитимация на „Управление.БГ“, като счита, че това е основният правен въпрос по делото. Поддържа и останалите неоснователност на исковата претенция, направени с отговора на исковата молба. Правни и фактически доводи са изложени в писмена защита.
Съдът като съобрази становището на страните, събраните по делото писмени и гласни доказателства, както и заключението на вещото лице по СТЕ, преценени поотделно и в съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
От приложеното ч.гр.д.№ 586/2020 г. по описа на РС – Ловеч се установява, че въз основа на заявление вх. № 4395 от 22.05.2020 г. заявителят „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД се е снабдил със Заповед № 289 от 22.05.2020 г. за изпълнение по чл. 410 от ГПК, с която съдът е разпоредил длъжникът Е.С.С., с пост.адрес: *** да заплати на кредитора „УПРАВЛЕНИЕ. БГ”ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, ул.”Церова гора”№12 - 14, представлявано от управителя Радостин Атанасов Балдев, сумата от 3032.85 лв/ три хиляди и тридесет и два лева и 85ст./, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението /21.05.2020г./до окончателното изплащане на вземането, както и направените по делото разноски: 60.65 лв/ шестдесет лева и 65ст/ - внесена държавна такса.
В срока по чл.414 от ГПК длъжникът е подал възражение с вх.№ 262315 от 28.10.2020 г., с което е оспорил вземането, поради което с Разпореждане № 260662 от 29.10.2020 г. заповедният съд е указал на заявителя „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД възможността в едномесечен срок от съобщението да предяви иск за установяване на вземането си по отношение длъжника, като довнесе дължимата държавна такса.
Установява се, че съобщението с указания относно възможността за предявяване на установителен иск е получено от ищеца на 09.11.2020 г., като ищецът е упражнил правото си на иск и в рамките на законоустановения едномесечен срок е предявил настоящият положителен установителен иск с правна квалификация по чл. 422 вр.415, ал.1, т.1 от ГПК – за установяване със СПН вземане на ищеца в размер на 3 032,85 лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение до окончателното изплащане – предмет на посочената по-горе Заповед № 289 от 22.05.2020 г , издадена по ч.гр.д.№ 586/2020 г. по описа на РС – Ловеч, която длъжникът/ответник Е.С. е оспорил.
Предявеният иск е процесуално допустим - предявен е от активно и респ.пасивно процесуално легитимирани страни, доколкото процесуалната легитимация следва от твърденията на ищеца, че именно с ответната страна е налице спорно материално правоотношение, а доколко страните действително са носители на субективното право, респ. на правното задължение от съдържанието на спорното материално правоотношение е въпрос по съществото на спора. / В този см. Опр. № 211 от 14.03.2016 г. на ВКС по т.д.№822/2015 г., II т.о., ТК/. Налице е за ищеца правен интерес от водене на установителния иск, който е предявен при спазване наличието на положителните процесуални предпоставки и при липсата на процесуални пречки за надлежното му упражняване.
По делото не е спорно, че на 29.05.2013 г. между В. Г. К., от една страна като доверител, и „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД, от друга страна като довереник, е сключен Договор за управление на недвижими имоти. По силата на така сключения договор, доверителят възлага, а довереникът приема и се задължава да управлява от негово име и за негова сметка срещу възнаграждение, чрез отдаване под наем собствения на доверителя недвижим имот, а именно: ***, на партерния етаж, във вход I, със ЗП от 59,11 кв.м. Съгласно клаузата на чл.2 от Договора, под „управление на имоти“ двете страни ще разбират: Довереникът да замести доверителя в качеството му на наемодател в неговите права и задължения при отдаване на имотите, предмет на настоящия договор, под наем на трети лица, да действа лично, за сметка и от името на доверителя, като всички обезпечения и неустойки, произтичащи от Договора за наем с трети лица са за сметка на довереника с изключение на тези, които са постановени по съдебен ред. Довереникът се задължил ежемесечно, в срок от 3 работни дни от получаване на договорения наем от наемателите на имотите, да го превежда по банкова сметка ***, с титуляр В. Г. К.. В чл.9 от Договора е предвидено, че доверителят поема за своя сметка всички трайни подобрения и ремонтни дейности, свързани с имотите, повреди на инсталации, общи части на сградите, данъци и такси, свързани със собствеността на имота /данък „сгради“, такса „смет“ и други финансови задължения, които могат да бъдат определени във връзка с получаваната от него наемна цена. Съгласно чл.15, договорът за управление на недвижими имоти е сключен за срок от 3 години, с начало 01.06.2013 г. и край на изпълнението 01.06.2016 г.
С пълномощно с нотариална заверка на подписа – рег.№3715/29.05.2013 г. на нотариус Н.Л., с район на действие РС – София, рег.№***на НК, В. Г. К., в качеството си на собственик на процесния имот, още един апартамент и ателие, е упълномощил „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД, да отдава под наем недвижимите имоти; да получава наемната цена и плащанията на консумативите на имота от Наемателя; да го представлява пред Общото събрание на етажната собственост и дружествата Топлофикация – София, Чез България, Софийска вода, Софиягаз, Телекомуникационни компании, във връзка с гореописаните имоти, като в това число има право да заплаща, както и получава суми; да прекратява договора за наем, както и да променя месечната наемна цена на имотите; да води извънсъдебни процедури по отстраняване от имота на Наемателя и събиране на вземания по договори за наем.; да извършва неотложни ремонтни дейности в случаи на аварии в имотите, след предварително ценово и технически одобрен план на дейностите с доверителя. Валидността на горното пълномощно е до 01.06.2016 г. съгласно срока на договора за управление между страните, сключен на 29.05.2013 г.
По силата на сключения договор за управление и в съответствие с учредената с пълномощното представителна власт, „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ ООД, в качеството си на пълномощник на собственика В. Г. К. (изрично отбелязано в договора), е сключил Договор за наем на недвижим имот с дата 12.07.2013 г., с който предоставил за временно и възмездно ползване процесния апартамент, при уговорен месечен наем в размер на 570.00лв., за срок до 01.09.2014 г. В чл.9 от договора е уговорено, че предаването на имота и неговото състояние се удостоверяват с писмен двустранно подписан приемо-предавателен протокол, който се прилага към договора и е неразделна част. Съгласно чл.10 от договора, Наемодателят се задължава да отстрани за своя сметка всички повреди, които не са причинени от наемателя и не се дължат на обикновено ползване на наетия имот, като наемодателят може да иска обезщетение за причинените вреди, само когато повредата се дължи на причина, за която Наемателят отговаря. С клаузата на чл.15 е предвидено, че наемателят дължи обезщетение в пълен размер за нанесените щети, причинени от него или от други лица, които той е допуснал до имота през време на действието на договора, с изключение на вредите причинени в резултат на естественото износване. Съгласно чл.17, наемателят е длъжен да върне на наемодателя имота в срок от 3 дни от прекратяването на договора, в същото състояние, в което е бил предаден, като се отчита обичайното изхабяване. Връщането на имота и евентуалните възражения на наемодателя се удостоверяват с писмен двустранно подписан приемо - предавателен протокол. За повреди, надхвърлящи обичайното изхабяване, наемодателят има право да прихване необходимата за покриването им сума от гаранционната сума по чл.20. В специалната разпоредба на чл.20 от договора, страните са постигнали съгласие при подписване на договора наемателят да предаде на наемодателя сума в размер на 1140 лв, която да служи за обезпечение, в случай на извършване на посочените в договора хипотези от страна на наемателя, като тази сума ще остане у наемодателя през целия период на действие на договора.
В деня на сключване на наемния договор е съставен приемо – предавателен протокол за недвижим имот, в който са направени констатации относно състоянието, в което имотът е предаден на наемателя – настилки на имота, обзавеждане и инвентар, допълнения, касаещи показанията на водомери, електромер и топломер.
Установява се, че съгласно постигнати допълнителни споразумения към договора за наем на недвижим имот, срокът на договора е удължен до 31.08.2019 г.
По делото е приложено споразумение от 26.04.2016 г., сключено между собственика В. Г. К., /доверител/ и „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД, /довереник/,с което са постигнали споразумение за прекратяване на сключения между тях Договор за управление от 29.05.2013 г., с предмет ***, на партерния етаж, във вход 1, със ЗП от 59,11 кв.м., считано от 31.05.2016 г.
Установява се, че с последващо пълномощно с нот.заверка на подписа – рег.№ 12805 от 27.04.2016 г. на нотариус Р.Д.в район РС – София Т. Т. К. е учредила представителна власт в полза на „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД – за отдаване под наем на собствени имоти, между които и процесния апартамент, да получава наемната цена и плащанията на консумативите на имотите от Наметаля, да прекратява договора за наем, както и да променя месечната наемна цена на имотите, да води извънсъдебни процедури по отстраняване от имотите на Наемателя и събиране на вземания по договори за наем и др.
Поради промяна в собствеността на процесния имот на 22.12.2016 г. е сключен нов договор за управление на недвижим имот между приобретателя А. В. К..а, доверител, и „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД. С този договор довереникът е приел и се задължил да управлява от името на доверителя и за негова сметка, срещу възнаграждение, чрез отдаване под наем процесният апартамент. Изрично е отбелязано, че под „управление на имоти“ двете страни ще разбират: довереникът да замести доверителя в качеството му на наемодател в неговите права и задължения при отдаване на имотите, предмет на договора, под наем на трети лица, да действа лично, за сметка и от името на доверителя, като всички обезпечения и неустойки, произтичащи от Договор за наем с трети лица са за сметка на довереника с изключение на тези, които са постановени по съдебен ред. Договорът е сключен за срок до 31.08.2019 г. с начална дата 01.02.2017 г.
Не е спорно, че процесният имот е ползван от ответника Е.С. до 31.08.2019 г., като преди изтичането на срока /на 31.07.2019 г./ е отправил писмено уведомление за непродължаване на договора за наем, като е заявил, че в срок до 12.00 ч. на 31.08.2019 г. (събота) ще предаде държането на имота, съгласно приемо - предавателен протокол в почистен вид и без щети.
С оглед прекратяване на наемния договор имотът е предаден на представител на „Управление.БГ“ЕООД с приемо – предавателен протокол за недвижим имот от 31.08.2019 г., в който е описано състоянието на апартамента към момента на предаване на държането. Ръкописно е записано, че наемателят предава на наемодателя имота в следното състояние: „Обзавеждането е налице; имотът е за почистване, зацапан латекс в коридор, нестабилен двукрилен гардероб в коридор, изгорена лайсна на барплот до котлони, зацапани и изгорени кухненски столове – 4 бр, наранено шкафче на холна секция, раздут паркет, изгорен и зацапан диван, скъсани завеси, зацапан латекс (в кухня/хол/спалня), наранена врата на спалня, раздута каса на врата в банята, липсващи предмети: декоративна ваза, стъклена купа, чайник, поставка за тоалетна хартия в баня, метална закачалка за стена в баня, осветително тяло над огледало в баня“. Ответникът е подписа декларация, в която е декларирал, че предаването на недвижимия имот е извършено в негово присъствие.
За установяване състоянието на процесния апартамент към датата на прекратяване на наемния договор и извършените ремонтни дейности преди предаването му от наемателя на представител на ищеца, по делото са събрани гласни доказателства чрез разпита на свидетелите: С.Т.С. /разпитан по делегация/, К.И.Б., Н.П.Н., Адриан С.С. и М. Л. Б..
На основание чл.195, ал.1 от ГПК по делото е изслушана съдебно-техническа експертиза. Съгласно даденото заключение, към момента на извършения оглед вещото лице не е установило наличие или следи от течове в имот, а именно апартамент №2 , находящ се в гр. ***. В отговор на поставен въпрос експертът е посочил, че наличието на влага в помещения над нормативно приетия % за съдържание на влага във въздуха (оптимално около 55% влажност на въздуха, при стайна температура 18-22 С) води до конденз по стените, а в случаите когато няма вентилация в обитаемите помещения – естествена (при отваряне на прозорци за проветряване) или принудителна(чрез осови вентилатори, монтирани в тоалетни и бани) – може да се развият плесени и мухъл. В депозираното заключение вещото лице изрично е отбелязало, че не е извършен оглед на процесния апартамент №1, като в присъствие на представител на ищеца и“ Управление.БГ“ООД е извършен оглед на Апартамент №2, различен от процесния имот. При устното депозиране на заключението в.л. пояснява, че е установила това различие между апартамента, за който се говори по делото и този, който й е бил показан от представителя на ищеца . апартамент №2. Поради това е направила опит да се запознае и с акта за собственост на апартамента, тъй като в кадастъра апартамент №1 е съседният апартамент на същата площадка, но в отговор ищецът е заявил, че не разполага с исканите документи.
Въз основа на така
установеното от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Предявен е положителен установителен иск с правна квалификация по чл. 422 вр.415, ал.1, т.1 от ГПК – за установяване със СПН вземане на ищеца „УПАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД в общ размер на 3032,85 лв., ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане – предмет на Заповед №289 от 22.05.2020 г., издадена по ч.гр.д.№ 586/2020 г. по описа на РС – Ловеч, която длъжникът Е.С.С. е оспорил в срока по чл.414, ал.2 от ГПК.
В случая, за да обоснове активната си легитимацията по делото ищецът се е позовал на сключен мандатен Договор за управление на недвижими имоти от 29.05.2013 г. със собственика на имота В. К., по силата на който „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД, в качеството на довереник, е упълномощен да замества доверителя в качеството му на наемодател, да участва в наемното правоотношение, да действа лично, за сметка и от името на доверителя, като всички обезпечения и неустойки, произтичащи от Договора за наем с трети лица са за сметка на довереника. Приложил е и нотариално заверено пълномощно № 3715 от 29.05.2013 г. на нотариус Н. Л.с рег. №***на НК, с което собственикът на апартамента го е овластил да участва в наемното правоотношение
С отговора на исковата молба ответникът е оспорил активната легитимация на ищеца за предявяване на иска, като поддържа възражението си и в хода на процеса, вкл. и в изложените съображения по същество. Счита, че „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД не е титуляр на претендираното право.
За да даде отговор на основния правен въпрос по делото съдът съобрази следното:
Договорът за поръчка /мандат/ е съглашение, по силата на което едно лице наречено доверител възлага на друго лице наречено довереник да извърши определени правни действия. Правното действие може да се извърши по два начина – чл.292 от ЗЗД – от името на доверителя и от свое име. За да извърши правното действие от името на доверителя, на довереника му е необходима и представителна власт, респ. следва да има упълномощаване. В тази хипотеза има две сделки – поръчка и упълномощаване между довереника и доверителя. Довереникът извършва сделката с едно трето лице от името на доверителя, като правните последици възникват директно между третото лице и доверителя. Тъй като съставляват различни правни действия, е нужно договорът за поръчка и упълномощаването да се разграничат. При договора за поръчка довереникът действа от свое име, но за сметка на доверителя, докато упълномощаването е сделка, която предоставя представителна власт на довереното лице. Договорът за поръчка не поражда представителни права, но ако се съчетаят с упълномощаване довереникът вече ще може да действа и от името на доверителя, и за негова сметка, като тогава придобитото преминава директно в патримониума на доверителя.
В конкретния случай, при анализа на събраните по делото доказателства се установява, че между собственика на имота – В. Г. К. и ищеца „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД е възникнало облигационно правоотношение по писмен договор за поръчка /мандат/ - Договор за управлението на недвижими имоти от 29.05.2013 г., по силата на който доверителят е възложил действия по „управление на имоти“, които са изчерпателно посочени в чл.2 от договора: довереникът да замести доверителя в качеството му на наемодател в неговите права и задължения при отдаване на имотите, предмет на договора, под наем на трети лица, да действа лично, за сметка и от името на доверителя, като всички обезпечения и неустойки, произтичащи от Договор за наем с трети лица са за сметка на довереника с изключение на тези, които са постановени по съдебен ред.
Мандатното правоотношение в настоящия случай е съчетано и с упълномощаване от собственика на ищеца да извърши от негово име и за негова сметка правни действия по отдаване под наем на имота, като в представителната власт е включено и правото да води извънсъдебни процедури по отстраняване от имота на Наематели и събиране на вземания по договори за наем. По силата на даденото пълномощно – с нотариално удостоверен подпис – рег.№ 3715/29.05.2013 г. на нотариус Н.Л., в р-н на действие РС – София ищецът „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД е разполагал с надлежно учредена представителна власт да представлява собственикът в наемното правоотношение. Налице е надлежно упълномощаване по смисъла на чл.36 и сл. от ЗЗД. Съгласно разпоредбата на чл.36, ал.2 от ЗЗД, последиците от правните действия, които представителят извършва, възникват направо за представлявания. Следователно, пълномощникът действа за страната, а не за себе си, и правата и задълженията по сделката, която сключва с трети лица /в случая с наемателя Е.С./, възникват направо за доверителя / чл.292, ал.1 от ЗЗД/. В качеството си на довереник ищецът е действал от името на доверителя и като негов пълномощник, поради което правата и задълженията по сключения договор за наем са възникнали направо за доверителя.
От приложения по делото препис от договор за наем от 29.05.2013 г. е видно, че същият е сключен от Е.С.С. /наемател/ и В. Г. К., чрез пълномощника си „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД /наемодател/. В случая ищецът, действащ като пълномощник при сделката, не се явява страна по договора и поради това последният не поражда действие спрямо него. Съгласно правилото на чл.21, ал.1 от ЗЗД „договорът поражда действие между страните, а спрямо трети лица – само в предвидените в закона случаи.“
Съгласно разпоредбата на чл.39, ал.1 от ЗЗД, обемът на представителната власт на пълномощника спрямо третите лица се определя според това, което упълномощителят е изявил. От текста на приложеното към делото пълномощно - рег.№ 3715 от 29.05.2013 г. на нотариус Н. Л.с рег. №***на НК се установява, че собственикът е учредил представителна власт в поза на „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД, като е ограничил същата до действия на обикновено управление, като в т.5 от пълномощното изрично е предвидено: Да води извънсъдебни процедури по отстраняване от имотите на Наемателя и събиране на вземания по договори за наем. Установява се, че в настоящия случай не е налице упълномощаване за съдебно предявяване на собствени права на основание договорно отношение, по което пълномощникът не е страна. Представителството пред съд е изключено от представителната власт на пълномощника. Такова е допустимо само при наличието на изрично овластяване от страна на представлявания. В същия смисъл е и уговореното в чл.2 от Договора за управление, който изрично са изключени от предмета на доверителната сделка права и задължения, които са постановени по съдебен ред.
С оглед на всичко изложено дотук съдът намира, че учреденото с договора за управление мандатното правоотношение не обуславя материалноправна легитимация на ищеца „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ООД да претендира по съдебен ред процесните вземания от ответника Е.С.. В рамките на този мандат и предоставените пълномощия довереникът не разполага с материалноправна легитимация да претендира за себе си вземания, възникнали във връзка с управлението на имота. В решение № 304 от 19.02.2019 г. на ВКС по гр.д.№ 1262/2018 г., IV г.о., ГК е възприето разбирането, че материалноправното упълномощаване не легитимира пълномощника да предяви по съдебен ред от свое име правата на упълномощителя. Прието е, че при упълномощаване да се упражнят правата по договор с трето лице, пълномощникът не придобива свои материални права по отношение на произтичащите от договора последици, поради което не е легитимиран да предяви правата по съдебен ред – правото да се предявяват съдебно чужди права е допустимо само в изрично предвидените в закона случаи /чл.26, ал.2 от ГПК/, а процесуална субституция чрез суброгация по уговорка между страните е недопустима. Съгласно горепосоченото решение на ВКС, „когато мандатът не е за придобиване, а за упражняване на права (например за събиране на вземане), представителят не може да предяви тези права от свое име, освен ако не са му прехвърлени, т.е., когато мандатът е за упражняване на права, то той трябва да е явен.“
Предвид изложените по-горе
съображения, релевираното и поддържано от ответника възражение за липса на активна
материалноправна легитимация на ищеца „УПРАВЛЕНИЕ. БГ“ООД
да предяви по съдебен ред вземанията, се
явява основателно. Материалноправната легитимация не следва да се смесва с процесуалноправната
такава. Процесуалната легитимация обуславя допустимостта на иска, докато
материалноправната - неговата основателност. Липсата на активна материалноправна легитимация на ищеца не прави иска
недопустим, а води до отхвърлянето му като неоснователен.
С оглед изхода на спора по въпроса относно легитимацията на ищеца съдът намира, че е безпредметно да се обсъждат по същество заявените по съдебен ред претенциите от ищеца за неплатен наем, консумативи, извършени ремонтни дейности и разходи за почистване.
При този изход на процеса предявеният от
„УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр. София, р-н Красно
село, ул.“Церова Гора“, представлявано от управителя Радостин Атанасов Балдев против Е.С.С., с
пост.адрес: *** иск с правно основание чл.422 във вр. с чл.415 от ГПК – за
установяване, че Е.С.С., в качеството си на наемател
по прекратено наемно правоотношение от 12.07.2013 г. дължи на
„УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД сумата от 3032,85 лв., ведно със законната лихва от датата
на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение до
окончателното изплащане на сумата, съгласно издадената Заповед за изпълнение по
р на чл.410 от ГПК по ч.гр.д. № 586/2020 г. на РС – Ловеч, включително
направените в заповедното производство разноски, като неоснователен и недоказан
следва да се отхвърли.
С оглед отхвърляне на предявения иск, на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът следва да заплати на ответника направените по делото разноски в общ размер на 1750,00 лв., от които: 300.00 лв.- адвокатско възнаграждение за оказана правна помощ и подаване на писмено възражение на основание чл.414, ал.1 от ГПК, 900,00 лв. – адвокатско възнаграждение за оказана правна помощ и процесуално представителство по делото, 200,00 лв. – адвокатско възнаграждение за защита по дело с повече от две съдебни заседания и 350.00 лв. – депозит за вещо лице.
Направеното от процесуалния представител на ищеца възражение по реда на чл.78, ал.5 от ГПК за прекомерност на заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение съдът намира за неоснователно. Съдът като съобрази броя на обективно съединените искове и предвидения за всеки от тях минимален размер на адвокатско възнаграждение, броя на проведените съдебни заседания и дължимото съгласно чл.7, ал.8 от Наредбата допълнително възнаграждение от 100 лв., както действителната фактическа и правна сложност по делото и положените усилия от процесуалния представител на ответника, намира, че договореното и заплатено възнаграждение в общ размер на 1100.00лв. в исковото производство и 300.00лв – заповедното производство не се явява прекомерно и следва да се присъди в пълен размер.
На ищеца с оглед изхода от спора не следва да бъдат присъждани направените по делото разноски.
Мотивиран от горните съображения , съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения
от «УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. София, р-н Красно село, ул.“Церова Гора“, представлявано от управителя
Радостин Атанасов Балдев против Е.С.С., ЕГН ********** с пост.адрес: *** иск с правно основание
чл.422 във вр. с чл.415 от ГПК – за установяване, че Е.С.С.,
в качеството си на наемател по прекратено наемно правоотношение от 12.07.2013
г. дължи на „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД сумата от 3032,85 лв., ведно със законната
лихва от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение
до окончателното изплащане на сумата, съгласно издадената Заповед за изпълнение
по р на чл.410 от ГПК по ч.гр.д. № 586/2020 г. на РС – Ловеч, включително
направените в заповедното производство разноски, като НЕОСНОВАТЕЛЕН И
НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, „УПРАВЛЕНИЕ.БГ“ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. София, р-н Красно село, ул.“Церова
Гора“, представлявано от управителя Радостин Атанасов Балдев
ДА ЗАПЛАТИ на Е.С.С.,
ЕГН ********** с пост.адрес: *** сумата от 1750,00 лв
(хиляда седемстотин и петдесет лева) – сторени разноски в настоящото
производство и по заповедното
производство - ч.гр.д.№586/2020 г. по
описа на ЛРС.
Решението подлежи на обжалване пред Ловешки ОС в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
На основание чл.7, ал.2 от ГПК препис от решението да се връчи на всяка от страните.
Препис от решението, след влизането му в сила, да се приложи по ч.гр.д.№586/ 2020 г. по описа на Ловешки РС, V състав.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: