№ 4478
гр. София, 11.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА
при участието на секретаря СОНЯ Д. КОНСТАНТИНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА Гражданско дело
№ 20211110161726 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на М. ЯНК. К. против М. С. по иск с
правно основание чл. 79, ал. 1, във вр. с чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 01.06.2011г. сключила, заедно с наследодателя й * К., като
наемодатели и ответникът, като наемател, договор за наем на описания в исковата молба
недвижим имот. Твърди, че прекратила наемното правоотношение с нотариална покана,
връчена на ответника на 27.06.2021г. Въпреки това ответникът не напуснал имота и не
предал фактическата му власт. Ето защо, моли съда да постанови решение, с което
ответникът да бъде осъден да освободи процесния имот. Претендира разноски.
Ответникът, в срока по чл. 131 от ГПК, е подал отговор, с който оспорва предявените
искове. Твърди, че през м. 08.2021г. сключил нов договор за наем с ищцата в устна форма за
същия имот и наемна цена от 300 лв. на месец, като е заплащал същата, за което представя
доказателства. Твърди, че новият договор за наем не е прекратен.
Софийски районен съд, след преценка на всички доказателства и доводи на
страните съгласно чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа
страна:
По делото е представен договор на наем от 01.06.2011г. между страните по делото, от
който е видно, че ищецът и * К. са предоставили на ответника за временно и възмездно
ползване следния собствен на ищеца имот: мезонет от 160 кв.м., заедно с гараж и
1
прилежащо мазе, находящи се в гр. София, ***, ул.*** № 11, срещу наемна цена от 400 лв.
месечно. Съгласно чл. 6.1 от договора същият се прекратява при изтичане на срока му или
при неизпълнение на задълженията на една от страните, по силата на чл. 6.2 от договора.
Видно от представените нотариален акт № 17/1995г., договор за доброволна делба от
19.12.1997г. и удостоверение за наследници № РСЦ21-УГ01-5848/27.09.2021г. ищецът е
собственик на имота.
Представена е нотариална покана от ищеца до ответника, получена от С. на
27.06.2021г., с която същият е уведомен за прекратяването на наемния договор.
Като доказателство по делото е приета разписка за паричен превод за сумата от 600
лв. от 22.11.2021г. и разписка за получен наем от 10.09.2021г. в размер на 300 лв. за м.
август.
Представени са разписки за платени консумативи и справка за задължения към
„Софийска вода”.
По делото е разпитан св. Яна *нова К., която твърди, че познава ответника от 19
години, като наемател в наследствен имот, притежаван от майка й. Поддържа, че С.
продължава да живее в имота за периода, за който няма договор. С. отказвал да осигури
достъп до имота на майка й.
Други доказателства не са ангажирани по делото в предвидените от процесуалния
закон преклузивни срокове.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
За да бъде уважен искът по чл.79, ал.1 във вр. с чл. 233, ал.1, изр. І от ЗЗД, ищецът
следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че между него и ответника
валидно е възникнало твърдяното облигационно правоотношение, че имота продължава да
се ползва от ответника, както и че действието на договора е било валидно прекратено.
Разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД урежда претенция с облига-ционно
основание, при разглеждане на която въпросът за собствеността не се изследва. Въпросът за
собствеността не е елемент от фактическия състав на иска по чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД –
той би имал значение само при установителен иск за собственост. Без значение дали някоя
от страните по наемното правоот-ношение е собственик на имота - щом са страни по такова
правоотношение, то наемателят е длъжен да върне вещта на наемодателя след прекратяване
дейст-вието на договора. Правото на наемодателя да получи вещта обратно в състоя-нието, в
което тя е била предадена при сключване на договора, произтича от закона. Договорът е
облигационен по своя характер и поражда само облигационни последици.
От представения по делото договор за наем, се установява, че между страните е било
налице валидно облигационно правоотношение.
Установява се и следващата предпоставка за уважаване на иска, а именно:
прекратяване на наемния договор. Съгласно чл. 6.1 от договора същият се прекратява при
2
изтичане на срока му или при неизпълнение на задълженията на една от страните, по силата
на чл. 6.2 от договора.
Видно от чл. 3.1 от договора, същият влиза в сила от 19.09.2011г. и се сключва за
срок до 01.01.2014г. Ето защо, договорът е прекратен на тази дата. В този смисъл не е било
необходимо изпращането на нотариална покана за разваляне на договора поради
неизпълнение, тъй като същият е прекратен по силата на чл. 6.1 от договора. Съгласно чл.
7.1 всички изменения по договора са валидни, само ако са в писмена форма и са подписани
от двете страни. В случая не се установява страните да са се споразумели писмено за
продължаване срока на договора, поради което същият е прекратен с изтичане на срока му
на 01.01.2014г., а не на посоченото от ищеца основание. Действително съгласно чл. 236 ал.1
ЗЗД, договорът за наем се превръща в безсрочен, ако след изтичане на срока със знанието
или без противопоставянето на наемодателя продължи ползването. В чл. 7.1 от договора
обаче е уговорено, че същият може да бъде изменян и допълван по взаимно съгласие на
страните, изразено писмено. Въз основа на така представения договор, съдът приема, че
доколкото между страните е уговорено друго – продължаването на срока на договора да
стане само по взаимно съгласие, а такова не е било постигнато, действието на договора е
прекратено на 01.01.2014 год. Не е налице приложението на чл. 236, ал. 1 ЗЗД за
трансформиране на срочния договор в безсрочен, тъй като нормата не е императивна и се
прилага само доколкото страните не са уговорили нещо различно в договора, а съгласно чл.
20а, ал. 1 ЗЗД договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Следователно,
при наличие в договора на изрична писмена уговорка за прекратително бъдещо сигурно
събитие /срок/, то договорът е прекратен с изтичането на срока съгласно чл. 6.1 от договора.
В случая, за да бъде продължено действието на наемното правоотношение е било
необходимо писмено изразено съгласие на всяка от двете страни.
Не се установиха твърденията на ответника за сключен нов договор в устна форма
след изтичане на срока на представения по делото договор. Не са събрани никакви
доказателства в тази насока.
Установява се и последната предпоставка за уважаване на иска, а именно ответникът
да владее имота. От показанията на разпитаната по делото свидетелка се установява, че
имотът се полза от ответника и същият не осигурява достъп до него.
С оглед на изложеното искът следва да бъде изцяло уважен.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца се дължат
направените по делото разноски в размер на 162 лв. за държавна такса. В представеното на
л. 33 от делото адвокатско пълномощно от ищцата към процесуалния й представител липсва
уговорен конкретен размер на платеното адвокатско възнаграждение, както и доказателства
за плащането му, поради което такова не следва да се присъжда.
По изложените съображения Софийски районен съд
3
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. С., ***, ЛНЧ **********, роден на 22.05.1968г., със съдебен адрес: гр.
София, бул.“**“ № 140 да опразни и предаде на М. ЯНК. К., ЕГН **********, с адрес, гр.
София, ул.****, ет. 1, ап. 1, на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД следния недвижим имот:
„мезонет от 160 кв.м., заедно с гараж и прилежащо мазе, находящи се в гр. София, ***,
ул.*** № 11“.
ОСЪЖДА М. С., ***, ЛНЧ **********, роден на 22.05.1968г., със съдебен адрес: гр.
София, бул.“**“ № 140 да заплати на М. ЯНК. К., ЕГН **********, с адрес, гр. София,
ул.****, ет. 1, ап. 1, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата от 162 лв., представляваща
направените по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в двуседмичен срок , считано от 11.05.2022г.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4