РЕШЕНИЕ
№ 2669
гр. Варна, 10.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Мартин Стаматов
при участието на секретаря Ана Ст. Ангелова
като разгледа докладваното от Мартин Стаматов Гражданско дело №
20213110110566 по описа за 2021 година
И за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на гл. „ХVІІІ-та” вр. гл. „ХІІІ-та” ГПК.
Делото е образувано въз основа на искова молба подадена от „Н. Х. Е.” Е., ЕИК
*****, с адрес на управление: гр. В., к.к. „З. п.“, х. „Е.“, представлявано от управителя
И. П. А., чрез пълномощник, с която претендира да бъде осъдено „Ф.***“ ООД, ЕИК
*****, със седалище и адрес на управление: гр. В., бул. „В. В.“ № ****, вх.*, ет. ***, ап.
**, представлявано от управителя П. С. П., да му заплати сумата от 20 317, 78 лева,
представляваща дължимо договорно обезщетение /неустойка/ по писмен договор за
наем от 03.10.2016г. на обект – магазин, находящ се в хотел „Е.“, к.к. „З. п.“, ведно със
законната лихва от датата на завеждане на иска – 19.07.2021г. до окончателното й
изплащане.
В исковата молба са изложени следните обстоятелства, на които се основават
претендираните права: Между страните бил сключен писмен договор за наем на обект
– магазин, находящ се в хотел „Е.“, к.к. „З. п.“. Договорът бил сключен за срок от шест
години, с крайна дата 30.10.2022 г. Със споразумение от 02.10.2019г. срокът на
договора бил намален на четири години – до 20.10.2020г., както и наемната цена на 36
000 лева с ДДС. След изтичане на срока на договора страните не сключили нов. С
писмо-покана получено от ответникът на 19.11.2020 г., ищецът го поканил да предаде
държането на процесния магазин в едноседмичен срок, което не било направено. След
изпращане на допълнителни писма и покани ответникът уведомил ищеца на
04.02.2021г., че ще предаде държането на обекта на 10.02.2021г., както и направил.
Съгласно чл. 4 от раздел VI-ти на сключения между страните договор за наем от
03.10.2016г., при освобождаване на обекта от наемателя след изтичане на договора,
същият е длъжен да заплати на наемателя обезщетение за периода, в който не е
освободил обекта, на база удвоения размер на общата наемна цена. Последната
съгласно чл. 2.2 от споразумението от 02.10.2019г. била в размер на 36 000 лева.
1
Периодът на задържане на процесния магазин от страна на ответника при
противопоставяне на ищеца – наемодател, бил от 31.10.2020г. до 10.02.2020г. (103
дни). Моли се за постановяване на положително решение по спора. Претендират се
разноски.
В проведеното по делото първо открито съдебно заседание ищецът уточнява,
че с обратна разписка за доставяне на писмо на 19.11.2020 година, ответникът е
получил представеното в същото съдебно заседание уведомително писмо с изх. № 4 от
12.11.2020 година, а приложеното към исковата молба писмо-покана е изпратено по ел.
поща на 25.01.2021г. от имейл *****, който е на управителката на ответното дружество
„Ф.П.“ ****.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен
отговор от ответника, с който оспорва исковата молба по основание и размер над
сумата от 398, 52 лева, представляваща договореното между страните обезщетение за
периода 09.02.2021г.- 10.02.2021г. Не оспорва, че между страните е бил сключен
договор за наем, както и че е било подписано споразумение. Посочва, че съгласно
сключения между страните договор за наем процесният магазин е следвало да бъде
върнат в 30-дневен срок от прекратяването на договора. Не оспорва, че на 19.11.2020г.
е получил покана за предаване владението на обекта, но посочва, че наемодателят
неправилно е определил срок за предаване на имота от 3 дни, като същият е следвало
да бъде посочен като 30-дневен. Следващата посочена дата била 09.02.2021г. Твърди,
че между управителите на двете дружества са били водени преговори за сключване на
нов договор за наем на процесния магазин, които били безрезултатни. Поради това по
вина на наемателя се стигнало до предаване на обекта с приемо-предавателен протокол
не на 09.02.2021г., а на 10.02.2021г., за който срок признава иска. Претендират се
разноски.
Съдът, след като прецени събраните в процеса доказателства, поотделно и
в съвкупност, прие за установено от фактическа страна, следното:
От писмените доказателства – договор за наем със споразумение към него;
уведомително писмо с изх. № 4/152.11.2020г. с обратна разписка от 19.11.2020г.;
молба от 04.02.2021г., се установява, че: На 03.10.2016г. между „Н. Х. Е.” *** като
наемодател и „Ф. ***“ *** като наемател бил сключен договор за наем на обект –
магазин, находящ се в хотел „Е.“, к.к. „З. п.“ за срок от шест години, с крайна дата
30.10.2022г. и наемна цена от 103000 лева на сезон. Съгласно раздел VI т. 4, при
освобождаване на обекта от наемателя след изтичане на договора, същият е длъжен да
заплати на наемателя обезщетение за периода, в който не е освободил обекта, на база
удвоения размер на общата наемна цена. Със споразумение от 02.10.2019г. срокът на
договора бил намален на четири години – до 20.10.2020г., както и наемната цена - на 36
000 лева с ДДС за сезон 2020г.
С писмо съдържащо печат с изх. № 4/12.11.2020г. „Ф. ****“ *** било поканено
от „Н. Х. Е.”*** в седмодневен срок от получаването му да възстанови наетата вещ в
състоянието й при приемането от наемателя, чрез извършване на съответни СМР за
негова сметка, както и да освободи помещението, като в противен случай тези СМР ще
бъдат извършени от наемодателя, но за сметка на наемателя и ще се претендира
обезщетение в размер на 200 лева на ден. На 19.11.2020г. „Ф.П.“ *** получил с обратна
разписка писмо от „Н. Х. Е.” Е***.
От представените електронни документи - писма от М. П. изпратени от
електронната поща ******* на 24.11.2020г. в 14:57ч. и на 04.02.2021г. до електронна
поща *********; писмо-покана изпратено от електронната поща ***** до електронна
поща *****на 25.01.2021г, които са оспорени, поради което са били предмет на
допусната и приета съдебно-техническа експертиза, се установява, че на 24.11.2020г. от
електронна поща на М. П. от името на „Ф. ****“ О.. било изпратено писмо до
управителя на „Н. Х. Е.” Е****, с прикачен текстови файл, съдържащ становище по
отправена покана и телефонен разговор от 22.11.2020г., като се сочи, че във връзка с
2
Пандемията от Ковид-19 страните са постигнали устна уговорка авансово платеният
наем за 2020-та година да се счита за такъв и за 2021-ва година. Поради това договорът
е бил продължен при тези условия и за 2021г., поради което изразява несъгласие да
плати 20000лв. наем за сезон 2021г. и предлага три варианта – да плати 5000лв. и да
продължат договора за 2021-ва година, или да освободи помещението в двуседмичен
срок и извърши съответните СМР за връщане на състоянието му към момента на
сключване на договора като му бъде възстановена половината от платения наем за
2020г., или да освободи помещението в двуседмичен срок без да му бъдат налагани
такси. На 25.01.2021г. от ел. поща ********* било изпратено писмо до ел. поща *****
съдържащо прикачен тестови файл - покана адресирана до П. П. – лично и като
управител на „Ф.П**“ **** да предаде на „Н. Х. Е.” Е**** в седмодневен срок от
получаването на писмото наета вещ – магазин, и да възстанови наетата вещ в
състоянието при приемането й от наемателя, чрез извършване на съответни СМР за
негова сметка. Писмото съдържа и уведомление, че наемодателя определя дата
08.02.2021 от 12,00ч. за предаване държането на обекта. На 04.02.2021г от ел. поща
********* до ел. поща ********* било изпратено писмо съдържащо текстови файл –
молба от управител на „Ф. ***“ *** адресирана до управител на „Н. Х. Е.” Е**** И. А.,
че във връзка с писмо от 25.01.2021г. се моли за удължаване на срока до 10.02.2021г.,
когато ще предаде държането на обекта, на което било отговорено отново с ел. писмо
между тези ел. пощи от 08.02.2021г., че се уважава искането.
Въз основа на така установената фактическа обстановка, Варненският
районен съд, приема от правна страна следното:
Предявеният осъдителен иск е с правно чл. 92 вр. вр. чл. 79 вр. чл. 232 ЗЗД.
Основателността на иск с посочената правна квалификация е обусловена от
наличието на следните кумулативни предпоставки: между страните да е бил сключен
договор за наем; действието на договора да е отпаднало, поради прекратяване, респ.
разваляне; ползването на вещта от страна на наемателя да е продължило и държането й
да не е било върнато; наличието на уговорена валидна неустоечна клауза в договора
относно размера на обезщетението което се дължи след разваляне респ. прекратяването
на наемното правоотношение.
В конкретния казус това означава, че ищецът носи доказателствената тежест за
установяване на обстоятелствата относно: изправността си по процесния договор;
получаване от ответника на покана за връщане на процесния имот, чрез която се е
противопоставил да бъде продължено ползването му и предварително уговорения
размер на обезщетението имащо характера на неустойка. Респ. ответникът, при
успешно проведено доказване от ищеца, следва да докаже твърдяното обстоятелство,
което изключва отговорността му в частта, в която оспорва иска – договорно или
нормативно основание за задържането на наетата вещ след края на срока на договора за
наем.
Задължението за връщане на наетата вещ от страна на наемателя след като
облигационната връзка престане да съществува е предвидено от закона с разпоредбата
на чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД. Имотът е върнат, когато наемателят осигури достъп до него
във вида му, в който е бил към момента на сключване на наемния договор – напълно
опразнен от вещи и друго имущество на наемателя. Сложният състав на връщането по
см. на чл. 233 ал.1 пр.1 ЗЗД приключва с предаване на ключа за имота от наемателя на
наемодателя, като за приемане държането на веща следва да се окаже съдействие и от
страна на наемодателя.
По делото не се спори, че с раздел VI т. 4 от процесния договор, страните по
реда на чл. 92 вр. чл. 9 ЗЗД предварително са определили размера на обезщетението за
ползване на наетия имот след прекратяването на договора за наем, което е допустимо с
оглед трайната съдебна практика – пр. решение № 68 от 21.04.2009 г. по т. д. №
697/2008 г., ІІ т. о. на ВКС , решение № 227 от 07.09.2010 г. по т.д. № 409/2009 г, ІІ т. о.
на ВКС, решение № 18 от 05.03.2010 г. по т.д. № 527/2009 г., І т. о. на ВКС и др.
3
В настоящия случай, не се спори, че срокът на писмения договор сключен между
страните е изтекъл, но видно от представените от ищеца доказателства, между тях е
имало преговори по ел. поща за продължаването му или за преуреждане на условията
по прекратяването му в контекста на ноторно известния факт за обявена от СЗО
пандемия от вирусно заболяване и наличието на други спорни вземания между тях
възникнали във връзка с наемното правоотношение.
Наемателят е бил поканен от наемодателя да върне вещта, с писмо получено на
19.11.2020г., като в отговор е предложил с писмо по ел. поща три варианта за
продължаване или прекратяване на договора, доколкото твърди наличие на неуредени
задължения към наемателя във връзка с предплатени суми за наемна цена и извършени
подобрения в наетия имот. Наемодателят не оспорва, че е получил това предложение
на датата на отправянето му – 24.11.2020г., но следващото установено по делото
негово волеизявление във връзка с договора за наем е от 25.01.2021г., съдържащо
отново покана за предаване държането на наетата вещ и посочване на точна дата на
която това да бъде извършено - 08 .02.2021г.
В контекста на гореизложеното и обстоятелството, че страните са търговци и са
се намирали в процесното правоотношение четири години, съдът намира за приложима
по отношение на отправеното от наемателя предложение от 24.11.2020г., нормата на
чл. 292 ал.1 ТЗ, според която предложението до търговец, с когото предложителят е в
трайни търговски отношения, се смята за прието, ако не бъде отхвърлено веднага. В
случая предложенията на наемателя са повече от едно и са алтернативни, поради което
е невъзможно да се определи кое от тях е прието, но в съвкупност установяват
приемане от наемодателя на предложение за преговори предвид липсата на изричното
им отхвърляне. Такова изрично отхвърляне е извършено от наемодателя на
25.01.2021г., когато е посочил и нов срок за предаване на вещта – 08.02.2021г. При
това положение, тази дата следва да се приеме за меродавна в отношенията на
страните, считано от когато за наемодателят е налице право да бъде овъзмезден за
претърпените вреди, в предварително уговорения размер. В тази част искът не се
оспорва от ответника и следва да бъде уважен.
На основание чл. 78 ал.1 от ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати
на ищеца направените по делото разноски, които според приложения списък по чл. 80
ГПК и доказателствата за реалното им извършване – договор за правна помощ, вносни
бележки за държавна такса, депозити за експертизи, са в общ размер от 2637,72 лв.,
съразмерно на уважената част от иска – 51,22 лв.
На основание чл. 78 ал. 3 от ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника направените по делото разноски, които според приложения списък по чл. 80
ГПК и доказателствата за реалното им извършване – договор за правна помощ са в общ
размер от 1878 лв., съразмерно на отхвърлената част от иска – 1841,53лв.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 92 вр. чл. 232 вр. чл. 79 ЗЗД „Ф. ***“ ***, ЕИК
*****, със седалище и адрес на управление: гр. В., бул. „В. В.“ № ****, вх. *, ет. **, ап.
*** да заплати на „Н. Х. Е.” ***** ЕИК *****, с адрес на управление: гр. В., к.к. „З. п.,
**** „Е.“ сумата от 394,52 лева, представляваща дължима неустойка за период от
08.02. до 09.02.2021г. вкл. по т. VI.4 от писмен договор от 03.10.2016г. за наем на обект
– магазин, находящ се в *** „Е.“, к.к. „З. п.“ в размер на удвоената стойност на общата
наемна цена по чл. 2.2 от споразумение от 02.10.2019г. към договора в размер на 36
000 лева годишно, ведно със законната лихва от датата на завеждане на иска –
19.07.2021г. до окончателното й изплащане, като ОТХВЪРЛЯ иска до пълния
4
претендиран размер от 20 317, 78 лева като неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал. 1 ГПК „Ф. ***“ ООД, ЕИК ******* да
заплати на „Н. Х. Е.” *****, ЕИК ****** сумата от 51,22 лева представляващи
разноски по настоящото дело и в производството по обезпечаване на иска.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал. 3 ГПК „Н. Х. Е.” ****, ЕИК ***** да
заплати на „Ф. ****“ ****, ЕИК ******* сумата от 1841,53 лева представляващи
разноски по настоящото дело и в производството по обезпечаване на иска.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненския окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5