№ 1492
гр. София, 24.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-20, в публично заседание на
двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Нели Маринова
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Нели Маринова Търговско дело №
20241100900444 по описа за 2024 година
Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 233, изр. 1 ЗЗД и чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
Ищецът „Витоша Скай“ ООД твърди, че по силата на договор за наем от
02.09.2013 г. е предоставил на ответника „Ди Енд Би Комерс“ ООД държането
на част от поземлен имот с идентификатор 68134.1971.2984, с площ на частта
от 3 кв. м., и местонахождение съгласно скица към договора, като уговореното
от страните предназначение на ползването било поставяне на билборд /12 м.
ширина х 5 м. височина/. Договорът бил срочен - за пет години, а
първоначално договорената наемна цена била в размер от 200 лв. без ДДС,
увеличена впоследствие с анекс от 16.03.2016 г. на 450 лв. без ДДС. След
изтичане на срока на договора същият се конвертирал в безсрочен на
основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД, а на 12.05.2023 г. ищецът уведомил наемателя, че
прекратява договора с едномесечно предизвестие. С изтичане на
предизвестието договорът бил прекратен, а наемателят следвало да премести
билборда в определен в договора срок. Това не било сторено, поради което
след този момент ползването на имота от страна на ответника било без
основание и последният дължал обезщетение, формирано на база средната
1
месечна наемна цена за ползване на билборд /4000 лв./ след приспадане на
извършените от ответника месечни плащания за периода след прекратяване на
договора в размер на по 450 лв. Иска се от съда да постанови решение, с което
да осъди ответника да премахне за своя сметка поставения билборд и да
предаде на ищеца държането върху заетата част от процесния имот, както и да
заплати на ищеца сумата от 35 500 лв., представляваща обезщетение за
ползване на имота след прекратяване на договора за наем и въпреки
противопоставянето на наемодателя, за периода от 23.06.2023 г. до 06.03.2024
г. /съглано молба – уточнение от 26.02.2025 г./. Претендира разноски.
Ответникът „Ди Енд Би Комерс“ ООД оспорва исковете. Твърди, че
билбордът е бил премахнат преди уведомяването му за настоящото дело, а
претенцията за обезщетение била неоснователна, доколкото ищецът получил
за процесния период сума, равна на уговорения наем, и не се бил
противопоставил на получаването й /напротив, фактурирал наема за юни 2023
г./, нито пък приел насрещно отправеното ответника предложение за
провеждане на преговори за предоговаряне на цената. При условията на
евентуалност подддържа, че претендираната от ищеца сума за обезщетение за
ползване на мястото е завишена и не отговаря на средна пазарна наемна цена.
Моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и събраните по
делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
Не се спори между страните по делото, а и от представения като
доказателство по делото договор за отдаване под наем на част от недвижим
имот за поставяне на билборд от 02.09.2013 г. се установява, че между
„Витоша Скай“ ООД, в качеството на наемодател, и „Ди Енд Би Комерс“ ООД,
в качеството на наемател, е сключен договор за наем, по силата на който
наемодателят е предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване
част от следния недвижим имот – поземлен имот с идентификатор
68134.1971.2984 по КК, одобрена със заповед № РД – 18 – 3/11.01.2011 г. на
АГКК, за монтирането и ползването на билборд, собственост на наемателя,
като частта от имота, предмет на договора за наем, е с площ от 3,00 кв. м. и
разположение съгласно приложена схема /скица/Приложение 1/,
представляваща неразделна част от договора за наем, срещу заплащането на
месечна наемна цена в размер на 200 лв., за срок от 5 години.
С анекс от 16.03.2016 г. е изменена наемната цена на сумата в размер на
450 лв. без ДДС.
С предизвестие от 09.05.2023 г., получено от ответника на 12.05.2023 г.,
ищецът е уведомил ответника, че прекратява договора за наем от 02.09.2013 г.,
2
считано от изтичане на един месец от датата на получаване на предизвестието.
Не се спори между страните по делото, че в периода до края на м.
12.2023 г., ответникът е заплащал на ищеца по банков път месечно сумата в
размер на 540 лв. с ДДС, представляваща обезщетение за ползване на
процесната част от имота.
С уведомление от 22.03.2024 г., получено от ищеца на 26.03.2024 г.,
ответникът е уведомил ищеца, че считано от 17.03.2024 г. рекламният елемент,
намиращ се в наетата част от поземлен имот с идентификатор
68134.1971.2984, е премахнат.
От заключението на съдебно - оценителната експертиза, което съдът
кредитира като компетентно и обосновано, се установява, че средният
месечен наем за процесната част от имота за периода от 12.06.2023 г. до
06.03.2024 г. е в размер на 410 лв. За определяне на месечния наем за периоди,
различни от датата на експертизата, вещото лице е приложило дисконтов
фактор % на инфлацията по месеци, след което е изчислил
средноаритметичната стойност, с която е определил средния месечен наем на
имота.
Като безспорно и ненуждаещо от доказване по делото /с доклада/ е
отделено обстоятелството, че при сключване на договора за наем ищецът е
получил от ответника в брой сумата от 200 лв. /депозит/, която не е върната
или прихваната от съществуващи задължения на ответника.
При така установените фактически обстоятелства по делото, съдът
приема от правна страна следното:
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 233, изр. 1 ЗЗД:
За да се уважи искът по чл. 233, изр. 1 ЗЗД следва да се установи
наличието на следните кумулативни предпоставки: валидно възникнало
наемно правоотношение между страните; прекратяване на договора за наем и
невръщане на наетата вещ от страна на наемателя.
Не се спори между страните по делото, а и от представените
доказателства се установява, че към датата на завеждане на исковата молба в
съда трите елемента от фактическия състав на иска по чл. 233, изр. 1 ЗЗД са
били налице.
С уведомление от 22.03.2024 г., получено от ищеца на 26.03.2024 г.,
ответникът е уведомил ищеца, че считано от 17.03.2024 г. рекламният елемент,
намиращ се в наетата част от поземлен имот с идентификатор
68134.1971.2984, е премахнат.
С молба от ищеца, депозирана в о. с. з. от 26.02.2025 г., ищецът е
потвърдил, че ответникът е премахнал поставения билборд и е освободил
държането върху заетата от него част от процесния имот по време на
висящото съдебно производство.
Ето защо, искът с правно основание чл. 233, изр. 1 ЗЗД следва да се
отхвърли като неоснователен.
3
По иска с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД:
С доклада по делото съдът е разпределил доказателствената тежест по
предявения иск, като е указал, че в тежест на ищеца е да докаже, че след
прекратяване на договора се е противопоставил на договорното ползване на
имота, както и какъв е размерът на средната пазарна наемна цена за
отдадената под наем част от процесния имот за процесния период. В тежест на
ответника е да докаже твърдението си за ползване на частта от имота за
процесния период срещу наемна цена, равна на договорения преди
прекратяването наем.
При така разпределената доказателствена тежест, съдът намира, че
искът по чл. 236, ал. 2 ЗЗД е частично основателен. Съображенията за това са
следните:
Като безспорни по делото /с доклада/ са отделени следните
обстоятелства: че между страните по делото е сключен договор за отдаване
под наем на част от недвижим имот за поставяне на билборд за срок от 5
години, който е изменен с анекс от 16.03.2016 г. по отношение на уговорения
наем; че след изтичането на уговорения срок договорът за наем се
конвертирал в безсрочен при условията на чл. 236, ал. 1 ЗЗД; че на 12.05.2023
г. ответникът е получил 1 – месечно предизвестие за прекратяване на
договора.
С исковата молба са изложени твърдения, че след изтичане на
предизвестието и липса на съгласие за подновяване на договора, наемателят е
следвало да освободи наетата част от поземления имот до 23.06.2023 г.
С молба – уточнение, представена в о. с. з. от 26.02.2025 г., ищецът е
уточнил, че претенцията за обезщетение е заявена, считано от 23.06.2023 г.,
т. е. от датата, на която наемателят е следвало да освободи наетата част от
имота.
Настоящият съдебен състав намира, че от съвкупния анализ на
събраните по делото доказателства се установява, че в периода от 23.06.2023
г. до 06.03.2024 г., ответникът е продължил да ползва процесната част от
имота след прекратяване на договора за наем, въпреки противопоставянето на
наемодателя.
С допълнителната искова молба ищецът не оспорва обстоятелството, че
в периода до 31.12.2023 г. ответникът му е заплащал ежемесечно сумата в
размер на 540 лв., представляваща обезщетение за ползване на процесната
част от имота, съгласно чл. 236, ал. 2 от ЗЗД.
Тъй като в периода от 23.06.2023 г. до 31.12.2023 г. ответникът е
заплащал на ищеца обезщетение за ползване на процесната част от
недвижимия имот в размер на 540 лв. с ДДС /450 лв. без ДДС/, която сума
надвишава средния месечен наем за процесния период /според заключението
на СОЕ – 410 лв./, то за тази част от периода не следва да се присъжда
допълнително обезщетение.
4
За периода от 01.01.2024 г. до 06.03.2024 г. дължимото обезщетение
възлиза на сумата от 899,38 лв. /за м. януари 2024 г. – 410 лв., за м. февруари
2024 г. – 410 лв. и от 01.03.2024 г. до 06.03.2024 г. – 79,38 лв./.
Предвид изложеното по – горе, искът с правно основание чл. 236, ал. 2
ЗЗД се явява основателен – до размера на сумата от 899,38 лв.,
представляваща обезщетение за ползване за периода от 01.01.2024 г. до
06.03.2024 г.
По възражението за прихващане, направено от ответника:
С оглед частичната основателност на иска по чл. 236, ал. 2 ЗЗД се е
сбъднало вътрешно процесуалното условие за произнасяне по възражението
за прихващане, заявено с отговора на исковата молба и уточнено с молба от
21.08.2024 г.
С доклада по делото като безспорно и ненуждаещо от доказване по
делото е отделено обстоятелството, че при сключване на договора за наем
ищецът е получил от ответника в брой сумата от 200 лв. /депозит/, която
сума не е върната или прихваната от съществуващи задължения на ответника.
Следователно в полза на ответника е налице изискуемо и ликвидно вземане за
сумата от 200 лв., представляваща подлежащ на възстановяване депозит,
дължим при прекратяване на договора за наем.
Ето защо, от сумата от 899,38 лв., представляваща дължимо
обезщетение за ползване на част от процесния имот, за периода от 01.01.2024
г. до 06.03.2024 г., следва да се приспадне сумата от 200 лв.
Предвид изложеното по – горе, искът с правно основание чл. 236, ал. 2
ЗЗД следва да се уважи до размера на сумата от 699,38 лв., представляваща
обезщетение за ползване на част от процесния поземлен имот след
прекратяване на договора за наем, за периода от 01.01.2024 г. до 06.03.2024 г.,
като за разликата над сумата от 699,38 лв. до сумата от 899,38 лв. искът следва
да се отхвърли като погасен чрез прихващане със сумата от 200 лв.,
представляваща подлежащ на възстановяване депозит, дължим при
прекратяване на договора за наем, а за разликата над сумата от 899,38 лв. до
пълния предявен размер от 35 500 лв. и за периода от 23.06.2023 г. до
31.12.2023 г., искът следва да се отхвърли като неоснователен.
По разноските:
Всяка от страните претендира разноски.
Въпреки че искът по чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 233, изр. 1 ЗЗД е
отхвърлен като неоснователен, на ищеца се дължат разноски за този иск, тъй
като към момента на подаване на исковата молба, ответникът не е бил върнал
държането на процесната част от имота и е дал повод за предявяването му.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да
заплати на ищеца сумата от 829,05 лв., представляваща дължими разноски по
делото /за държавна такса, за такса за издаване на обезпечителна заповед, за
такса за издаване на препис от определение, за депозит за вещо лице по СОЕ и
5
за адвокатско възнаграждение/.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати
на ответника сумата от 4335 лв., представляваща дължими разноски по делото
/за адвокатско възнаграждение/.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Витоша Скай“ ООД, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Цар Асен“ № 80, вх. Б, ет. 4,
срещу „Ди Енд Би Комерс“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: Столична община, с. Бистрица, ул. „Детелина“ № 4, иск с правно
основание чл. 233, изр. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да премахне за своя
сметка поставения билборд и да предаде държането върху заетата от него част
от поземлен имот с идентификатор № 68134.1971.2984 по КК, одобрена със
заповед № РД – 18 – 3/11.01.2011 г. на АГКК, с площ на частта от 3 кв. м.
ОСЪЖДА „Ди Енд Би Комерс“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление: Столична община, с. Бистрица, ул. „Детелина“ № 4, да
заплати на „Витоша Скай“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ул. „Цар Асен“ № 80, вх. Б, ет. 4, по иск с правно
основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата от 699,38 лв., представляваща
обезщетение за ползване на част от поземлен имот с идентификатор №
68134.1971.2984 по КК, одобрена със заповед № РД – 18 – 3/11.01.2011 г. на
АГКК, след прекратяване на договора за наем от 02.09.2013 г. и въпреки
противопоставянето на наемодателя, за периода от 01.01.2024 г. до 06.03.2024
г., като го ОТХВЪРЛЯ за разликата над сумата от 699,38 лв. до сумата от
899,38 лв. като ПОГАСЕН ЧРЕЗ ПРИХВАЩАНЕ със сумата от 200 лв.,
представляваща подлежащ на възстановяване депозит, предоставен по
договор за наем от 02.09.2013 г., и за разликата над сумата от 899,38 лв. до
пълния предявен размер от 35 500 лв. и за периода от 23.06.2023 г. до
31.12.2023 г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА „Ди Енд Би Комерс“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление: Столична община, с. Бистрица, ул. „Детелина“ № 4, да
заплати на „Витоша Скай“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ул. „Цар Асен“ № 80, вх. Б, ет. 4, на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК сумата от 829,05 лв., представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА „Витоша Скай“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес
на управление: гр. София, ул. „Цар Асен“ № 80, вх. Б, ет. 4, да заплати на „Ди
Енд Би Комерс“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление:
6
Столична община, с. Бистрица, ул. „Детелина“ № 4, на основание чл. 78, ал. 3
ГПК сумата от 4335 лв., представляваща разноски по делото.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в 2 –
седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
7