Р Е Ш Е Н И Е № 129
гр. Монтана, 9 март 2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – МОНТАНА, в открито съдебно заседание на 02 03 2023 г. в състав:
Председател: РЕНИ ЦВЕТАНОВА
при секретаря: ПЕТЯ ВИДОВА, като разгледа докладваното от СЪДИЯ РЕНИ ЦВЕТАНОВА,
V състав, Адм.д. № 58 по описа за 2023 г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл. 38 от Закона за държавната
собственост /ЗДС/ и чл. 145 и сл. от
Административнопроцесуалния кодекс /АПК/.
Образувано е по жалба от А.Д.А.,***, чрез
процесуалния си представител адв. Л.А. против Решение № 12/06 01 2023 г. на
Министър председател на МС за отчуждаване на имоти и части от имоти - частна
собственост, за държавна нужда за изграждане на обект: "Модернизация на
път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък от км. 61+750 /километраж по
съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47 /километраж по проект/ до км.
102+060 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 99+193 /километраж
по проект/ на територията на областите Видин и Монтана, В ЧАСТТА по отношение
размера на паричното обезщетение за поземлен имот с идентификатор 16153.54.19
от КК на с. Г*** В*** , целият имот с площ от 9.501 дка и отчуждена площ от
9.501 дка е оценена на 1944 лева.
В писмена защита адв. А. моли решението
да бъде изменено като се увеличи определеният размер на паричното обезщетение,
в който смисъл е заключението на вещото лице, респ. в размера посочен от същото
вещо лице в с.з. на 02 03 2023 г. по метода на поземлената рента, а именно: 8313
лева, респ. 14845,31 лв. за отчуждените 9.501 дка. Искането обосновава със значително
заниженият размер на определеното с обжалваното решение обезщетение, което не
отговаря на императивното изискване на ЗДС за равностойно обезщетение. Моли за
присъждане на сторените по делото разноски за държавна такса, възнаграждение за
вещо лице и адвокатско възнаграждение в размер общо на 810 лв.
Ответната страна – Министерски съвет на
Република България не изпраща представител в съдебно заседание. В писмени
становища по делото оспорва жалбата като неоснователна с доводи за
законосъобразност на решението на МС в оспорената част. Позовава се на изискванията
на чл. 32 от ЗДС § 1а, т. 4, б. "в" ДР на
ЗДС и счита че за землището има два пазарни аналога, които следва да се вземат
предвид при определяне на обезщетението. Претендира присъждане на
юрисконсултско възнаграждение.
Заинтересованата страна Министърът на
регионалното развитие и благоустройството не се явява и не се представлява в
съдебно заседание. В писмена молба от пълномощник гл. юрисконсулт Б*** Б*** оспорва
жалбата, като излага доводи по съществото на спора. Претендира присъждане на
юрисконсултско възнаграждение.
Заинтересованата страна Министърът на
финансите не се явява и не изпраща представител в съдебно заседание. В
представено писмено становище от пълномощник юрисконсулт В*** И. оспорва
жалбата и моли същата да бъде отхвърлена изцяло като неоснователна.
Заинтересованата страна Агенция
"Пътна инфраструктура" гр. София, чрез пълномощника си юрисконсулт Д.П.,
излага доводи за неоснователност на жалбата и за правилност и законосъобразност
на решението на МС в оспорената част. Претендира юрисконсутско възнаграждение.
Заинтересованата страна – Министър на
земеделието, чрез пълномощника си юрк Г*** счита, че не е заинтересована страна
в производството.
Заинтересованата страна М.Д.А. не се
явява, не се представлява и не изразяват становище по жалбата.
Административен съд Монтана след като
обсъди сочените в жалбата основания, във връзка със събраните по делото
доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
С Решение № 325/19 май 2011г. на
Министерски съвет „Участък от път I-1 /Е-79/, Мездра – Ботевград“; „Видин – Монтана“ обход на гр.
Монтана” е обявен за републикански път и обект с национално значение по
смисъла на § 5, т. 62 от ДР към Закона за
устройство на територията /ЗУТ/ и § 1 от ДР към ЗДС.
С оспореното Решение № 12/06.01.2023 г.
се отчуждават за държавна нужда за изграждане на обект: "Модернизация на
път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък от км. 61+750 /километраж по
съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47 /километраж по проект/ до км.
102+060 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 99+193 /километраж
по проект/ на територията на областите Видин и Монтана, подробно описани в
приложението – неразделна част от решението, по вид, площ, местонахождение,
размер на паричното обезщетение и собственици. Съгласно Приложение № 1 към Решението,
в землището на с. Г*** В*** , обл. Монтана, се отчуждава поземлен имот –
земеделска територия с идентификатор 16153.54.19 от КК на с. Г*** В*** , целият
имот с площ от 9.501 дка и отчуждена площ от 9.501 дка е оценена на 1944 лева.
Въз основа на възложена от АПИ, съгласно
писмо от 30.05.2022 г. и във връзка с договор за възлагане на обществена
поръчка, независим оценител - "Б*** консулт" ООД е изготвил
Оценителски доклад за определяне на равностойно парично обезщетение на
поземлени имоти в земеделска територия, засегнати от одобрен ПУП-Парцеларен
план за обект "Модернизация на път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък
от км. 61+750 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47
/километраж по проект/ до км. 102+060 /километраж по съществуващ път I-1/
съвпадащ с км. 99+193 /километраж по проект/.
Съгласно допуснатата и изслушана съдебно
- оценителна експертиза от вещото лице инж. И.И.Ц., притежаваща правоспособност
на независим оценител по смисъла на Закона за независимите оценители за
извършване на съответната оценка за земеделски земи и трайни насаждения, ПИ с
идентификатор 16153.54.19 от КК на с. Г*** В*** , целият имот с площ от 9,501
дка и отчуждена площ от 9,501 дка, находящ се в землище с. Г*** В*** , общ.
Монтана, обл. Монтана е нива трета категория. Нивата е ползвана по
предназначение и няма данни за друг вид ползване. Имотът се намира на 2528 м северозападно
от с. Г*** В*** и на 1910 м югозападно от с. В*** . Разстоянията са определени
по кадастралната карта. По делото и към материалите, приложени към оценителския
доклад не е предоставена характеристика на имота, както и удостоверение за поливност
и информация за рентни бонификации за ориенталски тютюн и картофи и
характеристики. Достъпът до имота се осъществява по полски пътища. От СВ
Монтана за землище с. Г*** В*** са представени документи за вписани сделки за
периода от 30.05.2021 г. до 30.05.2022
г. във формат .pdf (сканирани копия), съдържащ 6 страници. В периода са
сключени 2 сделки за покупко-продажба на поземлени имоти, представени подробно
в таблица 2 на заключението. И двете сделки са формално приложими, отговаряща
на критериите поставени в чл.32, ал. 2 от ЗДС. И двете сделки са извършени от
едно и също лице: Представляващият на юридическото лице С*** Д. С*** в ролята
на КУПУВАЧ и същото лице С*** Д. С*** същевременно в ролята на ПРОДАВАЧ, като
пълномощник на физически лица. Прави впечатление също, че цената декларирана по
двете сделки е много близка до Данъчната оценка на имотите, което също поставя
под съмнение приложимостта на съответните сделки. И двете сделки са извършени
от едно и също лице, на една и съща дата, на цена много близка до данъчната
оценка на имотите, т.е. и двата документа носят една и съща сходна информация и
могат да се разглеждат като един пазарен аналог. Съгласно данните на НСИ за
2021 година средните цени за ниви в землищата на общините на територията на
Област Монтана са дадени в табл. 3 на заключението, като за Община Монтана са в
размер на 1430 лв/дка. Осреднената цена на поземлени имоти с начин на трайно
ползване нива за землище с. Г*** В*** , съгласно формално приложимите сделки е:
(249,87+159,35)/2=204,61 лв/дка, която осреднена цена е по-ниска и от
нормативно определената по чл. 3, ал. 1 на Наредбата за реда за определяне на
цени за земеделски земи начална цена за III - та категория – 500 лв./дка. Равностойното
парично обезщетение за имота по чл. 32, ал. 2 от ЗДС не може да бъде изведено
поради това, че за разглеждания период от 30.05.2021 г. до 30.05.2022 година за
землище с. Г*** В*** , общ. Монтана, обл. Монтана липсват достатъчно на брой
приложими сделки – пазарни аналози. Равностойното парично обезщетение за имота
по чл. 32, ал. 3 от ЗДС е 9,501 дка х 875 лв/дка=8313,37 лева, закръглено 8313
лева, словом осем хиляди триста и тринадесет лева.
С допълнително изслушаното заключение
вещото лице дава същите цени на имота каквито са при първоначалното заключение.
В констативната част допълнително е разработило вариант за цена на имота, като
е взело за база налични пазарни аналози за съседните землища – с. В*** и с. Д***
В*** . Изведените средни цени на декар за тези землища са както следва: За
землище с. В*** - Вариант 1 – 1170,90 лв./дка при ползване на 5 пазарни
аналога, два от които са близки до данъчна оценка на имотите и Вариант 2 –
1878,11 лв/дка при ползване на три аналога, т.е. като се изключат сделки с
единична цена близка до данъчна оценка. За землище с. Д*** В*** също се
получава резултат от 1878,11 лв/дка при изключване на пазарни аналози с цена
близка до данъчната оценка.
В с.з. вещото лице Ц. на въпросите на
съда пояснява, че при оценка на недвижим имот - земеделска земя, приложим метод
е методът на поземлената рента, в който случай се ползва приходен подход.Той се
базира на настоящата стойност, която ще бъде получена от един бъдещ паричен
поток. В случая това е рентата, която собственика ще получи за години напред от
собствения си имот. В зависимост от размера на рентата може да бъде изведена
пазарна цена за имота към съответния момент. За 2021 г. рентите са средно около
50,00 лв./декар, а за 2022 г. - 75,00 лв./декар за година, като за някои
землища и повече. При рента от 50,00 лв. на година изведената цена е 1250,00
лв./декар, а при рента от 75,00 лв. - 1875,00 лв./декар. Средно-аритметичното на
тези две стойности е около 1560 лева/дка. Резултатите, които се извеждат от
този метод, кореспондират с резултатите, които се извеждат по другия метод, с
осредняване на сделките за двете съседни землища, като за землище Г*** В*** , това
са В*** и Д*** В*** . Методите за оценяване са утвърдени от българските
стандарти за оценяване и от международните такива. В българските стандарти за
оценяване подробно са разписани методите, по които се прави оценка, които са
почти еднакви на международните. Работи се по тези стандарти и всички оценители
работят по тези стандарти. И те са общовалидни и се прилагат по цял свят. И
всички методи за оценяване са към тези стандарти. Пояснява още, че съгласно
закона за държавната собственост - чл. 32 и параграфа се търсят сходни
характеристики между оценявания имот и пазарните аналози, които са открити. При
определяне на пазарна стойност обаче, законът за държавната собственост не
държи сметка за приложението на допълнителни коефициенти, които отразяват
несъответствията на пазарните аналози, защото, ако от един имот, който примерно
е един декар, се вземат 700 кв. метра за собственика ще останат 300 кв. метра,
които реално той не може да ползва по никакъв начин. В случая, това нещо се
отразява с коефициент и цената за неговия имот би била по-висока, защото реално
той е ощетен за целият си имот. Има имоти, в които примерно се отчуждават от
шестстотин/четиристотин квадрата и за собственика остава много малко, което
дори вече не е нива, защото не отговаря на никакви критерии, т.е. не е отчетена
тежестта при отчуждаването, която има значение при оценяването. По отношение на
начините/методите/параметрите при формиране на пазарната цена и данъчната
оценка, вещото лице заявява, че двете оценки са много различни и нямат една
база за сравнение. Данъчна оценка и пазарната цена не са едно и също нещо, тъй
като базата на данъчната оценка е различна. Към момента с настоящото равнище на
цените, между девет и десет пъти има разлика между данъчна оценка и пазарната
цена.
По разпореждане от 16 02 2023 г. на
сьдия М*** Н*** , Агенция по вписванията София предоставя на Административен
съд Монтана справка за всички извършени сделки за периода 2021 – 2022 г. в
землищата, в които се отчуждават поземлени имоти, която справка е предоставена
и на вещото лице, последното такова и по други дела и за други землища.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от правна страна следното:
Жалбата е подадена против акт подлежащ
на оспорване – индивидуален административен акт, от лице, имащо правен интерес
от оспорване – собственик на имот, отчужден с процесното Решение. По делото са
дадени указания за представяне на доказателства за надлежното връчване на
Решението, не са представени такива, поради което съдът приема жалбата за
подадена в законоустановения срок и за процесуално допустима за разглеждане по
същество.
Предмет на съдебен контрол е Решение №
12 от 06.01.2023 г. на Министерски съвет на Република България, с което се
отчуждават имоти и части от имоти – частна собственост, за държавна нужда за
изграждане на обект: "Модернизация на път I-1 /Е-79/ „Видин –
Ботевград“, участък от км. 61+750 /километраж по съществуващ път I-1/, км.
58+128.47 /километраж по проект/ до км. 102+060 /километраж по съществуващ път
I-1/ км.99+193 /километраж по проект/ на територията на областите Видин и
Монтана намиращи се в землищата на с. Р*** , с. Г*** , с. П*** и с. Ч*** поле,
община Р*** , обл. Видин, с. К*** Р*** , общ. Георги Д*** , с. Б*** , с. В*** ,
с. Г*** В*** , с. Д*** В*** , с. С*** , с. В*** и с. К*** , община Монтана,
област Монтана, единствено В ЧАСТТА и ПО ОТНОШЕНИЕ размерът на
паричното обезщетение за поземлен имот с идентификатор 16153.54.19 от КК на с. Г***
В*** , целият имот с площ от 9.501 дка и отчуждена площ от 9.501 дка е оценена
на 1944 лева.
Извън предмета на делото е законосъобразността на цитираното Решение № 12 от
06.01.2023 г. на Министерски съвет на Република България, в частта и по
отношение самото отчуждаване на имоти и части от имоти – частна собственост за
държавна нужда.
Съгласно разпоредбата на чл. 34а, ал. 1 от ЗДС отчуждаването на
имоти и части от имоти – частна собственост, предназначени за изграждането на
национални обекти, се извършва с Решение на Министерския съвет по предложение
на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на
финансите.
Съгласно § 1 от ДР на ЗДС - Национален обект е
обект, определен като такъв със закон, както и инфраструктурни обекти:
изграждане и преустройство на транспортно-комуникационни мрежи и съоръжения -
пътища от републиканската пътна мрежа ..., определени като национални обекти с
решение на Министерския съвет.
При така действащата нормативна уредба и
с оглед на Решение № 325/19 май 2011 г. на Министерски съвет, оспореното Решение,
постановено от Министерски съвет, по предложение на Министъра на регионалното
развитие и благоустройството и Министъра на финансите, се явява издадено от
компетентен орган, в кръга на неговата териториална и материалноправна
компетентност.
Съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗДС, имоти и части от
имоти – собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават
принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат
задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение. Равностойното
парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на
имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди
одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на
национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на
предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики,
намиращи се в близост до отчуждавания – чл. 32, ал. 2 от ЗДС.
Съгласно чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС - В
случай че не могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни характеристики
поради липса на извършени по-малко от две сделки в съответната служба по
вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на наредбата
по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи -
за земеделски земи.
Съгласно § 1а, т. 1 от ДР на ЗДС - По смисъла на този
закон "равностойно парично обезщетение" – това е цената на
отчуждавания имот или част от имот, определена по реда на този закон. Тоест, парично обезщетение е дължимо
само за имота или частта от него, която се отчуждава и то се формира от
оценката на този имот.
Съгласно § 1а, т. 1а от ДР на ЗДС - По
смисъла на този закон "Равностойно имотно обезщетение" е това
обезщетение, при което на собственика на отчуждавания имот се предоставя в
собственост имот частна държавна собственост, представляващ земеделска земя от
държавния поземлен фонд или горска територия, в която горите са с еднакъв
произход и функции с отчуждаваните, в същото или съседно землище, чиято
стойност, определена по реда на наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за
собствеността и ползването на земеделските земи, съответно по реда на наредбата
по чл. 86, ал. 2 от Закона за горите, е равна или надвишава с до 20 на сто
стойността на отчуждавания имот.
Съгласно § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС - "Пазарни
цени" са "осреднените цени от всички сделки с имоти за
покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на
собственост срещу задължение за строителство, ипотека – обезпечаваща
покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки,
с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от
страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане
на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.
Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по
вписванията по местонахождение на имота са вписани повече от 20 сделки, при
определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани 20 сделки.
Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки.
Съгласно § 1а, т. 4, б. "в" от ДР
на ЗДС - "Имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" са имотите,
които са разположени в едно и също землище в земеделските територии и горските
територии.
Съгласно чл. 17, ал. 5 от Конституция -
Принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да
става само въз основа на закон при условие, че тези нужди не могат да бъдат
задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение.
Съгласно член 1 „Защита на собствеността”
от ДОПЪЛНИТЕЛЕН протокол към Конвенцията за защита на правата на човека и
основните свободи, ратифициран със закон, приет от Народното събрание на
31.07.1992 г. - Всяко физическо или юридическо лице има право мирно да се
ползва от своята собственост. Никой не може да бъде лишен от своята собственост
освен в интерес на обществото и съгласно условията, предвидени в закона и в
общите принципи на международното право.
Съгласно чл. 5, ал. 1 и ал. 4 от Конституцията
- Конституцията е върховен закон и другите закони не могат да й противоречат. Международните
договори, ратифицирани по конституционен ред, обнародвани и влезли в сила за
Република България, са част от вътрешното право на страната. Те имат предимство
пред тези норми на вътрешното законодателство, които им противоречат.
Съгласно чл. 15, ал. 1 от ЗНА - Нормативният
акт трябва да съответствува на Конституцията и на другите нормативни актове от
по-висока степен.
Така действащата цялостна нормативна
уредба има за цел, в случаите на принудително отчуждаване на собственост,
собственикът на отчуждения имот да бъде възмезден като предварително му се
изплати равностойно обезщетение – чл. 5 от Конституцията на РБьлгария, чл. 32,
ал. 1 от ЗДС. Това равностойно обезщетение е пазарната цена за имота, която този
собственик би получил при свободното договаряне на пазара на недвижимите имоти,
при отсъствие на каквато и да било принуда и която пазарна цена гарантира и
защитава неговите пазарни интереси.
Самите текстове на чл. 32, ал. 2 и ал. 3
от ЗДС, въвеждат противоречиви материално-правни предпоставки на предвиденото в
първата алинея на тази норма от закона изискване, че отчуждаване на имоти и
части от имоти - собственост на физически или юридически лица се извършва след предварително
и равностойно обезщетение. От една страна законът предвижда, че равностойното
парично обезщетение следва да се определя въз основа на пазарните цени на имоти
с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания, а от друга
обратно на това изискване въвежда такива допълнителни условия, с които на
практика не се постига това първостепенно условие, респ. цел за определяне
пазарната цена на отчуждения имот. Същевременно § 1а от ДР на ЗДС дава легални
дефиниции за понятията „пазарни цени”, „равностойно парично обезщетение” и
"имоти, намиращи се в близост до отчуждавания", които на практика не обуславят
предвидената в чл. 32, ал. 1 и ал. 2 от същия този закон основна предпоставка и
цел за равностойно обезщетяване. Това безспорно е така, предвид необосновано
голямата амплитуда в стойността на процесния имот спрямо стойността на други
поземлени имоти в близост до него, но в съседни землища, за които в Службата по
вписванията има вписани сделки. Оцененият имот е с драстично по-ниска стойност
и от стойността на друг имот продаден в същото землище – Г*** В*** и сключена
октомври 2022 г., в която продавач е самата държава, въпреки че принципът на
определяне е еднакъв, т.е. този на пазарния механизъм.
С оглед на противоречивата правна уредба
в ЗДС, този състав на съда счита, че това противоречие следва да бъде
преодоляно с разпоредби, както от по-висок ранг, в случая Конституцията на
Република Бьлгария и ратифицираните международни договори, последните
действащи, валидни, относими като част и с предимство пред вътрешното право на
страната, когато им противоречат – чл. 5, ал. 4 от Конституцията, така и с оглед
на преследваните от ЗДС цели и императивни условия.
За да отговори на въпроса каква е
пазарната цена за процесния имот, този състав счита, че правно значение имат,
както относимите пазарни аналози, така и различните приложими и общовалидни
методи, които да дадат възможност за съпоставимост и извеждане на една
обоснована пазарна стойност, която да е реална и обективна за имота. В тази
връзка различните сделки между различните контрагенти могат да имат и обикновено
са с различна цена, но тази цена е близка и съответна. С оглед на това следва
да се има предвид, че пазарната цена не е равнозначна на данъчната оценка.
Двете стойности стъпват на различна база, без да могат да бъдат сравнявани,
поради което и сделки с цени близки до данъчната оценка не могат да служат и да
бъдат взети като пазарни аналози. Данъчните оценки, каквито са и поясненията на
вещото лице в с.з,. са в пъти по-ниски от пазарните и същите не могат да служат
и да бъдат релевантни и меродавни за определяне на пазарната оценка за даден
имот. Самият законодател е определил отделен и самостоятелен ред за изчисляване
на данъчна оценка, разграничил е същата от пазарната и не я счита за равностоен
показател на последната. По отношение на предоставените от вещото лице
статистически данни, за които действително няма яснота въз основа на какви
стойности са съставени, а декларираните стойности са и значително по-ниска, като
в случая същите показват една осреднена цена от 1430 лв/дка, която цена дори и
декларирана, остава в пъти по-висока спрямо определената от 205 лв/дка, с оглед
на което тези данни биха могли да служат като условен ориентир и съпоставка с
останалите методи за оценка на това каква би могла да бъде пазарната цена за
отчуждения имот.
Водещото условие, поставено от
законодателя, при определяне пазарната цена на имота са тези с подобни
характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. В случая в близост
до процесния имот са имоти от землище В*** , където вещото лице е установило
конкретна пазарна цена, предвид сключени и вписани сделки, която цена е в
размер на 1878.11 лева/дка при пазарни аналози, в които не се включват сделките
с близки до данъчната оценка и в размер на 1170.90 лв. при пазарни аналози, два
от които са близки до данъчната оценка на имотите. В тази връзка след като
самият § 1а, т. 1а от ДР на ЗДС не изключва възможността за равностойно имотно
обезщетение в съседно землище, което териториално деление е за административни
и различни от настоящата цели, то поради липсата на достатъчно относими сделки
в съответното землище, няма пречка, с оглед допусканата възможност от самия
законодател, да се изведе пазарна стойност за имота от имоти в съседното землище.
Последното валидно на още по-голямо основание, когато поземленият имот е в
значителна и по-голяма близост до това съседно населено място. В случая процесният
поземлен имот е в по-голяма близост до с. В*** , вместо до с. Г*** В*** ,
въпреки, че териториално се причислява в землището на последното населено
място. Това обстоятелство е от съществено значение, тъй като поземлените имоти,
находящи се в землището на с. В*** са в непосредствена близост до процесния
имот, каквото е изискването на закона.
Друг относим и меродавен метод,
включително и когато липсват вписани в Службата по вписванията сделки, от които
да може да се изведе меродавна пазарна цена за конкретен имот, това е метода на
поземлената рента, обяснен от вещото лице в съдебно заседание. При метода на
поземлената рента се ползва приходен подход, който се базира на настоящата
стойност, която ще бъде получена от един бъдещ паричен поток. В случая това е
рентата, която собственикът ще получи за години напред от собствения си имот. Размерът
на рентата позволява да бъде изведена пазарна цена за имота към съответния
момент. За 2021 г. рентите са средно около 50,00 лв. на декар, а за 2022 г. -
75,00 лв. на декар за година, като за някои землища и повече. При рента от
50,00 лв. на година се извежда цена от 1250,00 лв./декар, а при рента от 75,00
лв. - 1875,00 лв./декар или средно за двете години 1563 лева/декар. Изведената
цена по този метод на поземлената рента съответства на пазарната цена получена
при метода на пазарното сравнение със сделки от съседно землище, което
обосновава тяхната достоверност, респ. обективност при изследване на въпроса
каква би била пазарната цена на имота. В тази връзка следва да се отбележи, че
методът на поземлената рента е общовалиден и приложим, по който метод се
извършва оценяване на земеделски земи, утвърден от българските стандарти за
оценяване, в това число и от международните такива, в който смисъл са и поясненията
на вещото лице в с.з. проведено на 02 03 2023 г. За достоверност е извършена
справка на официалната страница на ОД „Земеделие” гр. Монтана, от където и от публикуваните
Протоколи за отдаване
под наем или аренда на свободни земеделски земи от Държавния поземлен фонд
(ДПФ) може да се установят цените, на които държавата отдава под аренда/наем, като
видно от Протокол от 12.07.2021 г. (стр. 37/56) от проведения търг (първа
тръжна сесия) с тайно наддаване на Областна дирекция “Земеделие” – Монтана, за
отдаване под наем или аренда на свободни земеделски земи от Държавния поземлен
фонд (ДПФ), за стопанската 2021/2022 година за землище с. В*** са предложени
цени от 65 до 86 лв/дка/година, а за землище с. Д*** В*** от 59 до 91
лв/дка/година. Видно от Протокол от 20 и 21 07 2022 г. от проведения търг
(първа тръжна сесия) с тайно наддаване на Областна дирекция “Земеделие” –
Монтана, за отдаване под наем или аренда на свободни земеделски земи от
Държавния поземлен фонд (ДПФ), за стопанската 2022/2023 година за землище с. Г***
В*** са предложени цени от 87 и 97 лв/дка/година (средно 92 лв./дка/година или
2300 лева/дка), които цени освен изложеното по-горе, сами по себе си говорят
достатъчно ясно.
Същевременно, както беше отбелязано
по-горе в мотивите на настоящото решение, по делото е приложен Договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 31 10 2022 г. /л. 25, том ІІ/, за
който имот цената е определена по реда на чл. 90 от ППЗДС, т.е. по пазарен
механизъм от независим оценител и същата е в размер на 2.78 лв/кв.м. или 2781
лева/дка. Съдът приема тази сделка за приложима, съответна и даваща релевантна
база за сравнение на договорената цена спрямо изведените, по другите относими и
релевантни методи, цени. Това е така, тъй като с нея се продава единствено
земеделската земя, макар в същата да има застроени сгради. Тези сгради от една
страна не са предмет на сделката, а от друга се оценява самата земя като се
търси нейната пазарна стойност. Продажбата на земя по реда на чл. 90 от ППЗДС
има едно единствено преимущество за купувача, който е собственик на построените
в имота сгради и това преимущество не е в размера на цената, тъй като и в двата
случая се изисква да се определи пазарна оценка, а в това, че същият може да
закупи земята директно, без да участва в търг, какъвто е обичайният ред за
продажба на земи – частна държавна собственост или предвиденото оценяване в чл.
90 от ППЗДС - по пазарен механизъм е равнозначно на предвиденото и в чл. 32 от ЗДС.
В съответствие с направените по-горе
правни изводи е Решение от 14.05.2020 г. на ЕСПЧ постановено по делото Костов и
други срещу България, по жалба № 66581/2012 г. и № 25054/2015 г., която
практика е задължителна по аргумент от чл. 46 от КЗПЧОС. В решението изрично се
казва, че размерът на обезщетението следва да е изчислен въз основа на
стойността на имота към датата, на която собствеността върху него е загубена
/т. 63 и т. 107/, като в случая това е датата на оспореното Решение – 06 01
2023 г., което е в съответствие с целите на закона за получаване на равностойно
обезщетение от собственика на земята /чл. 17, ал. 5 от КРБ/. В същото решение
на ЕСПЧ се казва, че размерът на обезщетението следва да бъде в съответствие
със стойността на отчужденото имущество, за да отговаря на чл. 1 от Протокол 1
от КЗПЧОС. Постоянна е практиката на ЕСПЧ, според която, ако даденото
обезщетение не съответства на пълната пазарна стойност на имота, не е налице
съразмерност, за която цел държавите имат отговорността и задължението да въведат
такава законодателна рамка, която да осигури пълно осъществяване и защита на
тези права. С оглед на което, оценката на независимия оценител, по проведената
от държавата процедура, за имота в размер на 0,20 лв./кв.м. или 204.60 лв./дка
не съответства на пълната пазарна стойност на този отчужден имот. В тази връзка
този състав следва да отбележи, че от 2021 г. до настоящия момент, пазарните
цени на имотите, включително земеделските такива, растат и това е общоизвестно
и съответно проверимо, като дадените от вещото лице цени са за период повече от
половин година преди постановяване на Решението, с което се отчуждава имота.
С оглед на всичко изложено този състав
на съда счита, че една осреднена стойност, т.е. при комбиниране на двата метода
– този за пазарните аналози и този за поземлената рента за периода от 2022 г.
като най-близък период до 06.01.2023 г., обуславя едно равностойно парично
обезщетение, съобразено с относимите и действащи правни норми. В случая тази стойност
е в размер на 1876.50 лв./дка (1878 + 1875) лева/дка / 2) като при отчуждена площ от 9.501 дка, паричното обезщетение възлиза
на 17828,63 лева (1876,50 *9,501). Тъй като съдът е обвързан с направеното от
страната искане, без да може да присъжда нещо в повече, а именно в случая е
поискано обезщетение в размер на 14845.31 лв., с който размер следва да бъде
изменено оспореното Решение.
Този състав на съда счита, че когато се
прилагат различни подходи (методи/коефициенти/тежест), размерът на пазарната
цена би бил различен, което е възможно и допустимо, поради самата същност на
понятието пазарна цена в условията на пазарна икономика, но винаги следва да е
съответен, поради което целта не е определянето на абсолютно точна пазарна
цена, а размер, който да е съответен, а не в пъти по-нисък от действителната такава
за съответния имот. Даден имот винаги има пазарна цена и последната следва
обективно да отразява пазара и да обезщетява адекватно собственика с размер,
който той би получил при свободно договаряне. По този начин ще бъде изпълнено и
изискването на & 62 от цитираното Решение на ЕСПЧ да бъде постигнат "справедлив
баланс" между изискванията на общите интереси на общността и основните
права на отделния индивид в случаите на намеса в правото на мирно ползване на
притежанията.
За пълнота на изложението следва да се
отбележи, че обезщетяването собствениците на имоти с пълната пазарна стойност за
отчуждения им имот, на практика защитава правата на държавата повече отколкото
оставянето в сила на решение, с което е определена стойност, която би била
основание за завеждане на редица дела и осъждане на същата тази дьржава да
заплаща значителни обезщетения поради нарушаване на предвидени и гарантирани
основни права.
При този изход на спора и своевременно
направеното искане от процесуалния представител на жалбоподателя, адв. Л.А., и
на основание чл. 143, ал. 1
от АПК, следва да му се присъдят направените в производството
разноски, които са общо в размер на 810,00лева, от които 10,00 лева държавна
такса за образуване на делото, 300,00 лева внесен депозит за изготвяне на
съдебно – оценителната експертиза и 500 лева адвокатско възнаграждение,
съгласно представен по делото списък с разноски.
Мотивиран от гореизложеното и на
основание чл.172, ал. 2 от АПК и чл. 38, ал. 8
от ЗДС, Административен съд Монтана
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ Решение № 12/06 01 2023 г. на Министър председател на МС за отчуждаване на
имоти и части от имоти - частна собственост, за държавна нужда за изграждане на
обект: "Модернизация на път I-1 /Е-79/ „Видин – Ботевград“, участък от км.
61+750 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с км. 58+128.47 /километраж
по проект/ до км. 102+060 /километраж по съществуващ път I-1/ съвпадащ с
км.99+193 /километраж по проект/ на територията на областите Видин и Монтана, В
ЧАСТТА по отношение размера на паричното обезщетение за поземлен имот с
идентификатор 16153.54.19 от КК на с. Г*** В*** , целият имот с площ от 9.501
дка и отчуждена площ от 9.501 дка, за която е определено парично обезщетение в
размер от 1194,00 лева като УВЕЛИЧАВА размера на паричното обезщетение в
размер на 14845.31 лв.
ОСЪЖДА Министерски съвет на Република България ДА ЗАПЛАТИ на А.Д.А.,***,
сумата от общо 810,00 лева разноски в производството, от които 10,00 лева държавна такса,
300,00 лева депозит за вещо лице и 500 лева адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване,
по аргумент на чл. 38, ал. 8 от ЗДС.
На основание чл. 138,
ал. 3 от АПК препис от решението да се изпрати на страните по реда на чл. 137
от АПК.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: