Р Е Ш Е Н И Е
№…................/29.12.2021 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 51-ви състав,
в открито съдебно заседание, проведено на тринадесети декември през две хиляди двадесет
и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: АНТОНИЯ СВЕТЛИНОВА
при участието на
секретаря Дияна Димитрова,
като разгледа
докладваното от съдията
гражданско дело № 16478 по описа на съда за 2020 година,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на Глава XIII от ГПК.
Образувано е по предявени от М.Д. Й., ЕГН **********,***, срещу Е.С. С., ЕГН **********, с адрес: ***, обективно евентуално съединени конститутивни искове с правно основание чл. 29, ал. 1 ЗЗД и чл. 28, ал. 1, изр. първо ЗЗД за унищожаване поради измама,
евентуално – поради грешка в предмета, на сключените между страните договори,
както следва:
- договор за покупко-продажба от 07.05.2020 г., обективиран в нотариален акт № ***г. на нотариус П.П.с
рег. № *** на НК, вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 9127/07.05.2020
г., акт № 161, том XXIII, дело 5218/2020 г., с който е прехвърлено правото на
собственост върху 1200/3001
кв.м.
идеални
части от поземлен
имот с идентификатор ***по КККР, одобрени със заповед № РД-18-940/18.12.2017 г. на ИД на АГКК,
находящ се в с. ***, общ. Аксаково, обл. Варна,
местност ***целия с площ от 3001 кв.м., при граници по скица: ***,
- договор за покупко-продажба от 05.06.2020 г., обективиран в нотариален акт № ***г. на
нотариус П.П.с рег.№ *** на НК, вписан в Служба по
вписванията с вх. рег. № 11947/05.06.2020 г., акт № 2, том XXXI, дело №
6872/2020 г., с който е прехвърлено правото на собственост върху 1200/3001 кв.м. идеални
части от същия поземлен имот, и
-
предварителен договор за покупко-продажба от 23.09.2020 г. с нотариална заверка на подписите на страните с рег. № 4605/23.09.2020
г. на нотариус П.П.с рег. № *** на НК с предмет
601/3001
кв.м. идеални части от същия поземлен имот,
както и
съединени с тях обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 34 ЗЗД и чл. 82 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищцата сумата от
15200 лв.,
представляваща сбор от заплатените продажни цени по трите договора, от които
8000 лв. по договора за покупко-продажба от 07.05.2020 г., 3200 лв. по договора
за покупко-продажба от 05.06.2020 г. и 4000 лв. по предварителния договор за покупко-продажба
от 23.09.2020 г., и сумата от 1351,62 лв., представляваща обезщетение за имуществени вреди, изразяващи се в
направените разходи по сключване на сделките.
По твърдения в исковата молба, през м. април 2020 г. ищцата
прочела обява във Facebook, че се предлагат за
продажба няколко урегулирани имоти или идеални части от тях, находящи се в
землището на с. ***, общ. Аксаково, при цена 4000 лв. за 600 кв.м., с посочен
телефон за контакт, на който отговаряла ответницата. След проведен разговор по
телефона страните се договорили да извършат оглед на имота, при който
ответницата завела ищцата и нейния брат, който я придружавал, на мястото, което
се намирало на север от центъра на селото и не било оградено, като обяснила, че
се продават 1200 кв.м ид.ч. от посочения там имот с
обща площ от 3000 кв.м., както и че за други 600 кв.м. ид.ч.
вече имало сключен предварителен договор с друг купувач. Ищцата харесала
показания от ответницата имот, тъй като се намирал на около 50-60 метра от
последните къщи на селото и граничел с асфалтиран път. Затова и на 30.04.2020 г. между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба
на 1200/3001 кв.м. ид.ч. от процесния имот с
идентификатор 21988.208.11, а на 07.05.2020 г. – окончателен договор,
срещу продажна цена от 8000 лв., която била заплатена
изцяло, като при сключване на сделките ищцата била с убеждението, че купува
именно имота, който й бил показан при огледа. След окончателния договор ищцата,
ответницата и трето лице Г.В. - купувач по предварителен договор за 601 кв.м. ид.ч. от имота, се консултирали с архитект относно
възможността за делба на имота на три дяла. Становището на експерта било, че
имотът може да се подели само на два реални дяла, поради което ответницата
предложила на ищцата да й продаде нейните 1200 кв.м. ид.ч.
от имота на по-ниска продажна цена. Ищцата се съгласила и на 05.06.2020 г. между тях бил сключен договор за покупко-продажба на въпросните
1200/3001 кв.м. ид.ч. от процесния имот, по който
ищцата заплатила продажна цена от 3200 лв. На 11.06.2020 г. ищцата и Г.В.
подписали с архитекти договор за проектиране – изготвяне на ПУП-ПЗ за
поземления имот и възложили на геодезист да изготви проект за разделяне на
имота на два реални дяла, но същият не бил одобрен от СГКК-Варна. Затова и
ответницата предложила на ищцата да й продаде и останалите 601 кв.м. ид.ч. от имота, предмет на сключения с Г.В. предварителен
договор, на когото щяла да предложи друг неин имот. Ищцата се съгласила и след
прекратяване на договора между ответницата и третото лице, на 23.09.2020 г. страните сключили предварителен договор за покупко-продажба на
601/3001 кв.м. ид.ч. от процесния имот срещу продажна
цена от 4000 лв., която била изплатена изцяло
и уговорен срок за сключване на окончателен договор до 31.01.2021 г. На
16.10.2020 г. ищцата възложила на геодезист да извърши трасиране на имота, с
цел да бъде ограден, като при посещение на място геодезистът заявил, че
закупеният имот по документи за собственост се намира на 700 м. от показания му
такъв от ищцата, както и че същият е земеделски, а не урегулиран. Така ищцата
разбрала, че закупила друг имот, различен от този, който бил предмет на
извършения оглед и който всъщност мислела, че купува. След извършена от
геодезиста проверка в общинската администрация било установено, че показаният
на място от ответницата имот се формирал от имоти с пл. № 11 и 12, записани по
разписен лист като собственост на „Делджоунс“ ЕООД,
попадащи в УПИ XII-11 и XIII-12 в кв. 2 по действащия план на с. ***.
Ищцата
поддържа, че е
налице порок във волята й при сключване на процесните сделки поради измама от
страна на ответницата по смисъла на чл. 29 ЗЗД, тъй като била подведена от нея да
сключи договорите чрез умишлено въвеждане в заблуждение относно
местоположението и характеристиките на имота. В условията на евентуалност
твърди, че е налице грешка в предмета по смисъла на чл. 28 ЗЗД. Изтъква, че не
би сключила процесните договори, ако знаеше, че купува процесния имот, различен
от харесания от нея при извършения оглед, поради което намира, че договорите са
унищожаеми.
Претендира
и връщане на заплатените продажни цени по тях в общ размер на 15200 лв.,
като се позовава на чл. 34 ЗЗД. Счита, че ответницата й дължи още и обезщетение
за извършените разходи по сключването на оспорените сделки от общо 1351,62 лв., от които: 68,82 лв. такси за нотариални удостоверявания по
предварителния договор от 30.04.2020 г., 86,40 лв. такси по предварителния договор от 23.09.2020 г. и по 598,20 лв.
разходи по всеки от двата окончателни договора, включващи нотариална такса от
343,20 лв., местен данък от 243 лв. и такса за вписване в Службата по
вписванията от 12 лв.
По изложените
съображения по същество моли за уважаване на предявените искове и претендира
разноски по делото, вкл. и разноски по предхождащото исковия процес
обезпечителното производство по ч.гр.д. № 13451/2020 г. по описа на ВОС.
В срока по чл. 131 ГПК ответницата депозира отговор на
исковата молба, в който излага становище за неоснователност на предявените
искове. Не оспорва, че ищцата се свързала с нея по повод публикувана в
социалните мрежи обява, както и че извършили оглед на имота. Поддържа, че в
местността имотите не били трасирани и оградени, но при посещението на място
запознала ищцата с основните параметри на имота, вкл. местонахождение, площ,
статут на земята, начин на трайно ползване, като изрично я уведомила и за
проведена предходна процедура по смяна на статута на имота и изготвяне на плана
за застрояването му. Отделно от това, непосредствено преди подписване на първия
предварителен договор връчила на ищцата
и копия на документи, касаещи целия имот с площ от 3001 кв.м. и неговите
характеристики, в т.ч. и скица от 2008 г., в която имотът бил със статут „нива“
и скица от 2019 г., според която територията била урбанизирана, с начин на
трайно ползване – за друг вид застрояване.
Счита, че не е
налице твърдяната грешка в предмета на оспорените договори, доколкото в тях
имотът бил описан коректно и тези съществени негови качества били известни на
ищцата предварително, тъй като били видни от представените й документи.
Поддържа, че поведението й при преговорите било коректно и добронамерено, респ.
волята на ищцата не била опорочена и поради измама от нейна страна.
По изложените
съображения моли за отхвърляне на предявените искове.
В открито съдебно заседание ищцата, лично
и чрез процесуалния й представител адв. С.Б.,
поддържа исковата молба и представя списък на разноски по чл. 80 ГПК.
Ответницата, също
лично и чрез процесуалния й представител адв. А.А., поддържа отговора и претендира разноски за адвокатско
възнаграждение.
След като съобрази
доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съдът намира за установено от фактическа страна следното:
Безспорно по делото е, а се потвърждава и от представените писмени
доказателствени средства (л. 11-19), че между страните са сключени договори за
покупко-продажба на следните идеални части от процесния недвижим имот, целия с
площ от 3001 кв.м, а именно: договор за покупко-продажба от 07.05.2020 г.
на 1200 кв.м. идеални части срещу
продажна цена от 8000 лв., договор за покупко-продажба от 05.06.2020 г. на 1200 кв.м. идеални части срещу продажна цена
от 3200 лв. и предварителен договор за покупко-продажба от 23.09.2020 г. на 601
кв.м. идеални части срещу продажна цена от 4000 лв. и уговорен срок за
сключване на окончателна сделка до 31.01.2021 г. в нотариалната кантора на
нотариус П.П.с рег. № *** на НК и посочен
административен адрес на кантората.
Във всеки от договорите имотът е описан по идентичен начин – като поземлен
имот с идентификатор № ***по КККР, одобрени със заповед № РД-18-940/18.12.2017 г. на ИД на АГКК, находящ
се в с. ***, общ. Аксаково, обл. Варна, местност ***целия
с площ от 3001 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана,
начин на трайно ползване – за друг вид застрояване, с номер по предходен план: ***,
при граници по скица: ***.
Такива са и характеристиките на имота според приобщената скица № ***г. (л. 12),
която е била представена пред нотариуса при сключване на окончателните сделки
от 07.05.2020 г. и от 05.06.2020 г., съобразно извършеното удостоверяване в
този смисъл в нотариалните актове. Във всеки от договорите се съдържа и
отбелязване, че при сключването му продавачът е получил изцяло уговорената
продажна цена.
Представени към исковата молба са и счетоводни документи
- сметки за нотариални такси (л. 28,29,31) и платежни нареждания (л. 30, 35) за
заплатени разходи по сключване на сделките в общ размер на 1351,62 лв.
Не е спорно, че идеалните части от имота –
предмет на процесния предварителен договор от 23.09.2020 г., са били предмет и на
друг предварителен продажбен договор от 03.02.2020 г., сключен между
ответницата, като продавач, и трето за спора лице – Г.В., като купувач (л. 98).
С последния договор е уговорена продажна цена от 4000 лв., платима на 24
месечни вноски с посочен размер и падеж, и срок за сключване на окончателната
сделка при изплащане на цялата продажна цена, но не по-късно от 03.02.2022 г.,
когато е и падежът на последната вноска от цената. На гърба на първата страница
от предварителния договор от 03.02.2020 г. са обективирани подписани от
ответницата 8 бр. разписки, удостоверяващи плащането на първите осем вноски от
продажната цена по договора в общ размер на 1440 лв., като последната вноска за
м. септември е платена на 15.08.2020 г. На същата страница се съдържа и
разписка от 12.10.2020 г., подписана от Г.В., според която на посочената дата
същият е получил обратно от ответницата сумата от 1440 лв. и няма към нея
никакви претенции.
Приобщена към доказателствения материал е и
представената от ответницата преписка от 2009 г. по изготвяне на ПУП-план за
застрояване на *** (л. 73 и сл.), от материалите по която се изяснява, че процесният
имот е бил със статут на земеделска земя – *** по КВС в землището на с. ***,
общ. Аксаково, с начин на трайно ползване – изоставена нива, шеста категория на
земята при неполивни условия, като през 2008 г. предишният собственик (праводател
на ответницата) е инициирал процедура по промяна предназначението на земята по
реда и при условията на ЗОЗЗ, в хода на която е издадено решение № 2 от 27-28
април 2011 г. на комисия по чл. 17, ал. 1, т. 1 от ЗОЗЗ при Областна дирекция
„Земеделие“ – Варна за промяна предназначението на 3001 кв.м земеделска земя за
изграждането на обект „Жилищно строителство“ в землището на с. ***, м-ст ***имот № ***, при граници и съседи, посочени в
приложена скица и влязъл в сила ПУП, на основание чл. 24, ал. 2 от ЗОЗЗ и чл.
41, ал. 1 от ППЗОЗЗ (л. 90). С решението е определена държавна такса по чл. 30
от ЗОЗЗ за промяна предназначението на земеделската земя в размер на 2430,81
лв., платима от собственика на земята, като същата е заплатена на 12.09.2011 г.
(л. 91), съответно решението е заверено като влязло в сила на посочената дата.
Няма данни след това решение да е поискано издаване на разрешение за строеж,
съответно изграждането на обекта да е започнало.
Ангажиран от ищцата е договор за проектиране от 11.06.2020 г. (л. 16),
сключен между нея и Г.Н.В., от една страна, като възложители, и арх. С.К.и арх.
М.Б., от друга страна, като изпълнители, за последващо изготвяне на ПУП-ПЗ на
ПИ с идентификатор № ***по КККР,
одобрени със заповед № РД-18-940/18.12.2017 г. на ИД на АГКК.
Не е спорно, че през 2020 г. ищцата е
инициирала и процедура по чл. 51 и сл. ЗКИР за изменение на КККР чрез разделяне
на процесния УПИ, като това обстоятелство се потвърждава от представената от
ответната страна архивирана преписка с вх. номер от 06.07.2020 г. по описа на
СГКК гр. Варна (л. 127 и сл.). От материалите по същата се изяснява още, че
проектът за разделяне на имота предвижда обособяване на три самостоятелни УПИ,
два от които с площ от 1200 кв.м. и третия – с площ от 601 кв.м.,
индивидуализирани подробно в съставената обяснителна записка на инж. Р.И.и
предложеното в същата изменение на кадастралната карта. По преписката е
приложен и протокол от 02.07.2020 г. за извършено трасиране на имота, ведно със
скица към протокола на проектните линии от проекта за промяна на ПИ № 21988.208.11, в
която са онагледени трите проектни имота, формирани при разделянето, със
съответните граници и проектни идентификатори, както и скици-проект на всеки от
тях. Налични по преписката са и декларации от 16.06.2020 г., подписани от Г.В.
и М. Й., обективиращи съгласие на деклараторите инж. Р.И.,
в качеството й на правоспособно
лице по кадастър,
да подаде от тяхно име пред АГКК изработения от нея проект за изменение на КККР
за ПИ № 21988.208.11, на основание чл. 51, ал. 6 ЗКИР. Последният
наличен документ по представената преписка е уведомление от СГКК – гр. Варна с
изх. номер от дата 29.07.2020 г. за отстраняване на недостатъци в предложения
проект за изменение на КККР, с което са дадени указания за представяне на
мотивирано предписание (разрешение) за изработване на ПУП, придружено от скица
с предложение за изменението му, съобразно изискванията на чл. 59, ал. 1, т. 1
от Наредба № РД-02-20-5/15.12.2016 г.вр. чл. 19, ал.
1 ЗУТ. В уведомлението се съдържа и предупреждение, че при неизпълнение на
указанията в предоставения 14-дневен срок от получаване на уведомлението,
преписката по заявлението ще бъде прекратена и проектът – архивиран.
Видно от приобщените нотариални покани
и констативни протоколи от 29.01.2021 г., 01.02.2021 г. и от 01.03.2021 г.,
последните съставени и подписани от П.П., като помощник-нотариус
по заместване при нотариус П.П.с рег. № *** на НК (л. 102 – 106), ответницата Е.С.
трикратно се е явила на посочените дати в кантората на нотариуса за сключване
на окончателен договор за покупко-продажба на 601 кв.м. идеални части от
процесния имот, съобразно уговореното в предварителния договор за продажбата им
от 23.09.2020 г., но ищцата М. Й. или неин представител не се е явила в нотариалната
кантора в посочения в протоколите часови диапазон на съответната дата.
Приобщена към доказателствения материал е и представена към исковата молба
сателитна снимка на Google Maps
(л. 20) с отразена на нея локация в района на Аксаково с посочени точни
координати на местоположението, която снимка е копирана от екран на мобилен
телефон в 23:20 ч. (съобразно отразените в горния десен ъгъл на снимката
символи).
За установяване идентичността на така отбелязания имот с процесния такъв по
искане на ищцата е допуснато провеждането на съдебно-техническа експертиза. От
приетото и неоспорено от страните експертно заключение (л. 163 и сл.) и
изслушването на вещото лице по реда на чл. 200 ГПК се установява, че двата
имота не са идентични, като отбелязаният на картата имот попада в строителните
граници на с. *** и от югозапад граничи с асфалтова улица, а процесният ПИ № ***по КК е в земеделска територия,
разположен е на разстояние от 600 м. в северна посока и няма излаз на улица (а
само на земеделски път). Към заключението е приложена и изготвена от инж. Ст. К.
комбинирана скица между КП и РП на с. *** от 1977 г., на която са отразени
определените от експерта граници на отбелязания имот според заснетите негови
гранични точки (повдигнати в син цвят на скицата). Съгласно заключението
отбелязаният имот на запад е с граница – откос с гранични точки от двата края
на границата, определена от по едно дърво и стигащ до път, от юг границата е
откос и съборена каменна ограда или укрепен синор, а от север границата е
пътека, на която на места има оградна мрежа – бодлива
тел, като така посочените ориентири са онагледени в приложения към заключението
снимков материал. Към момента на извършения от експерта оглед на място е била
налична в така определения имот и маркировка за сондажи за кладенец на вода.
По делото са събрани и гласни доказателствени средства посредством разпита
на ангажираните от ищцата двама свидетели (л. 178 и сл.).
От показанията на св. П.Д. (брат на ищцата) се установява, че същият е
придружил ищцата на уговорения с ответницата оглед на продавания имот, като се срещнали
с последната в центъра на с. *** и от там тримата тръгнали с неговия автомобил към
местонахождението на имота. Свидетелят твърди, че според указанията на
ответницата той паркирал автомобила веднага след последната къща на селото, на
покрит с чакъл път, явяващ се отклонение на главния асфалтиран път, като
ответницата им посочила, че имотът се намира на 30-40 крачки навътре (посока
север) и граничи с асфалтирания път от запад. Твърди, че времето било много
студено и бързали да се приберат, поради което той отбелязал показаната им
локация на телефона си, за да може при по-добри атмосферни условия да посетят
отново мястото. Отбелязването извършил, докато бил на асфалтирания път, като
тази локация съвпадала с изобразената такава на приложената към исковата молба
сателитна снимка. По негови данни след огледа същия ден той изпратил въпросната
локация на съпруга на ищцата заедно с направените с неговия телефон снимки на
мястото, като впоследствие посетили още веднъж отбелязания имот заедно със
съпруга на ищцата. При разпита свидетелят заявява още, че телефонът, с който отбелязал
локацията и направил снимките, след това бил счупен. Споделя също, че на място
не е имало никакви конкретни ориентири, а имотът представлявал „разградена нива“.
Твърди, че преди огледа ответницата им предоставила набор от документи за
имота, вкл. и скица, както и че индивидуализираният според скицата имот също
граничел с път, какъвто видели при огледа, поради което не се усъмнили относно идентичността
на продавания и посочения на място имот. Твърди, че ищцата мислела, че купува идеални
части от земеделска земя с променен статут, за която имало издадено разрешение
за строеж и ПУП, както и че намерението й било да построи къща в имота, където
да живее със семейството й. Излага, че в тази връзка тя се консултирала с
архитект Стефан Коев, който той лично познавал и й препоръчал, но не е запознат
с резултатите от консултацията. Ищцата му обяснила, че имотът се продава на пет
отделни части от по 600 кв.м всяка, като едната част вече била закупена от
трето лице и тя имала финансова възможност да купи само две от останалите
четири части. Впоследствие обаче (след консултацията с архитекта) разбрала, че делбата
на имота би била безумно скъпа и счела, че е по-изгодно да закупи и останалите
четири части от имота и да ползва изготвения за него ПУП. Твърди, че тя
разбрала, че е купила друг имот, различен от показания на огледа, едва когато
завела на място геодезист, който да трасира имота, като свидетелят отново
присъствал лично на трасирането. Посочва, че завели геодезиста на показаното им
при огледа място, но след като направил съответни замервания той им обяснил, че
закупеният имот не се намира там, а извън границите на селото в северна посока,
като граничи с черен, а не с асфалтов път.
От свидетелските показания на св. Г.В. (без дела и родство със страните) се
установява, че въз основа на публикувана от ответницата в интернет обява за
продажба на земя той се свързал с нея и през м. февруари 2020 г. заедно отишли
на оглед, като ответницата го завела до неоградено място в края на с. ***,
разположено след края на асфалтовия път, в близост до което имало кошари на
овчари в съседство. Представила му също документи за имота, вкл. скица. Твърди,
че след огледа сключили нотариално заверен предварителен договор за
покупко-продажба на 600 кв.м. в североизточната част на имота, целия с площ от
3 дка, тоест крайното място, което се падало до гората по документи, при уговорено
разсрочено плащане на продажната цена, и той започнал да я изплаща. При
продажбата ответницата му обяснила, че трябва да продаде и останалата част от
мястото на друг купувач и така впоследствие го запознала с ищцата, която била
този купувач. Двамата заедно посетили архитекти и геодезист с цел разделяне на
мястото, като разбрали, че бил изтекъл срокът за застрояването на имота и преди
да го разделят трябвало да започнат отначало процедура по регулацията му, което
било свързано с много документи, време и странични непредвидени разходи. Отделно
с нея обсъждали прекарването на вода и ток до имота, като ищцата се заела с
проучването на този въпрос и след това му обяснила, че извикала на място човек,
занимаващ се с търсене на подземни води за сондаж за кладенец, и той потвърдил,
че има вода. Ищцата му казала обаче, че водоснабдяването и електроснабдяването
на имота ще бъде трудно и скъпо, понеже мястото било отдалечено на 50 м. от
жилищните сгради в селото. По данни на свидетеля ищцата се занимавала с
документалната част по разделянето на имота, понеже тя бързала и имала време за
това, за разлика от него. След като разбрал за посочените трудности по
разделянето и необходимите разходи за това, свидетелят се отказал от
предварителния договор с ответницата, тя му върнала заплатената до тогава част
от продажната цена и той й предал наличната у него документация за имота, вкл.
и оригинал от предварителния договор. Впоследствие ищцата го уведомила, че извикала
геодезисти да замерват мястото се е оказало, че всъщност били закупили друг имот.
При така установената фактическа обстановка,
съдът намира от правна страна следното:
Предмет на разглеждане
са обективно евентуално съединени конститутивни
искове с правно основание чл. 29, ал. 1 ЗЗД и чл. 28, ал. 1, предл.
първо ЗЗД за унищожаване на сключените между страните два
окончателни и един предварителен договор за покупко-продажба на идеални части
от един и същ недвижим имот, поради измама, евентуално – поради грешка в
предмета, съединени с осъдителни искове
с правно основание чл. 34 ЗЗД и чл. 82 ЗЗД за връщане на заплатената
продажна цена по договорите и възстановяване на разходите по тяхното сключване.
Претенциите са допустими,
предвид наличието на законоустановените положителни процесуални предпоставки за
съществуването и надлежното упражняване на правото на иск и липсата на
процесуални пречки за това. По основателността им съдът намира следното:
По предявените
искове за унищожаване на договорите поради измама:
Според чл. 29, ал. 1 ЗЗД измамата е
основание за унищожение на договора, когато едната страна е била подведена от
другата да го сключи чрез умишлено въвеждане в заблуждение.
Според съдебната практика по приложението на посочената
разпоредба фактическият състав на измамата, като основание за унищожаване на
сделка, е сложен и включва следните елементи (юридически факти), а именно: 1.)
сключването на сделката; 2.) заблуждение на едната (измамена) страна по тази
сделка; 3.) умишлено предизвикване, създаване или поддържане на това
заблуждение от другата страна, както и 4.) сключването на сделката от измамената
страна поради (вследствие) на заблуждението. Последното се определя като
невярна представа относно определени обстоятелства, които може да касаят както
вида, характера и съдържанието на сделката (вкл. съществено съдържание или модалитети), така и нейните правни последици. Именно тези
обстоятелства следва да са мотивирали („подвели“) измамената страна да сключи
сделката, тоест заблуждението до такава степен да е опорочило волята й, че при
отсъствието му и съзнаване на действителното положение, тя не би се обвързала по
правоотношението. Насрещната страна пък – автор на измамата, която умишлено е
изопачила посочените обстоятелствата, следва да съзнава действията си, тяхната
насоченост и правните им последици, тоест влиянието им върху волята на
измамения при вземане на решението му относно сключване на сделката (в този
смисъл – решение № 427/10.06.2015 г. по гр.д. № 1436/2014 г. на ВКС, IV г.о., решение
№ 25 от 24.04.2012 г. по т.д. № 63/2011 г. на ВКС, I т.о., решение № 193 от
30.07.2013 г. по гр.д. № 1025/2012 г. на ВКС, IV г.о.).
В разглеждания случай ищцата поддържа, че порокът във волята й е обусловен
от заблуждението й относно точното местонахождение и характеристики на купувания
имот (земеделска земя извън населеното място, без достъп до улица), поради което
за успешното провеждане на претенцията й по чл. 29, ал. 1 ЗЗД тя носи
доказателствената тежест да установи, при условията на пълно и главно
доказване, че при сключване на всеки от оспорените договори е била с невярна
представа, че купува друг имот (УПИ в рамките на населеното място, граничещо с
асфалтов път), че заблуждението й е предизвикано от ответницата, която при
огледа на място умишлено е показала другия имот, както и че именно така
създадените у нея неверни представи са я мотивирали да сключи сделките.
Настоящият съдебен състав намира, че
събраните по делото доказателствени средства, обсъдени подробно по-горе, не
обуславят положителен извод за наличие на твърдяното заблуждение у ищцата
относно характеристиките на имота - предмет на сключените договори. За установяване на тези нейни неверни представи страната е ангажирала сателитна
снимка с отразена локация, която твърди да съвпада с посочения от ответницата
при огледа на място имот, различен от продавания. Тези твърдения са оспорени
изрично от ответната страна, като ищцата не е ангажирала други обективни
доказателства, установяващи по безспорен начин авторството и момента на
отразеното на снимката отбелязване. Съобразявайки условията на чл. 172 ГПК, съдът
не кредитира събраните в тази връзка свидетелски показания на св. П.Д., предвид
неговата заинтересованост, следваща от роднинската му връзка с ищцата (неин
брат), и изложените при разпита му подкрепящи ищцовата теза обстоятелства, за
осъществяването на които не са налице никакви други обективни данни по делото.
Нещо повече – показанията му се опровергават от останалия доказателствен
материал, вкл. представения от ответницата преди огледа набор от документи
относно действително продавания имот и точната му индивидуализация, както и
експертното заключение на допуснатата съдебно-техническа експертиза, според
което на място в така локализирания по сателитната снимка имот, описан от
свидетеля като „разградена нива“ без никакви конкретни ориентири, са налице
множество такива, имащи траен характер, вкл. дърво, откос и синор и др. Дадените от
свидетеля Дойчев сведения също така са противоречиви – той твърди да е направил
отбелязването от асфалтовия път, а локализацията е разпозната във вътрешността
на имота, твърди непосредствено след огледа да е изпратил снимката от екрана на
телефона на съпруга на ищцата, а заснемането е извършено в 23:20 ч., което
несъмнено е неприсъщ за оглед час от денонощието. Не са представени и никакви
други доказателства за потвърждаване на обсъжданите показания, вкл. направените
от свидетеля снимки, които той твърди да е изпратил на съпруга на ищцата, ел.
кореспонденция помежду им, свидетелски показания на последния и/или на
геодезиста, трасирал действителния имот, на което трасиране свидетелят твърди ищцата
да е узнала за заблуждението си.
Вместо това е ангажирано от ищцовата страна като втори свидетел лицето Г.В.,
от чийто показания не само не се подкрепят твърденията на ищцата, но се и
опровергават. От неговите показания се изяснява, че преди той да сключи
предварителен договор за покупката на идеални части същия имот с ответницата,
последната му е показала при огледа действително продавания имот, описан от
разпитаното лице като неоградено място в края на селото, разположено след края
на асфалтовия път, в близост до кошари. Свидетелят описва в детайли
предприетите от него и ищцата действия по разделяне на имота, вкл. консултации
с архитект и геодезист, обсъждане на процедурата по промяна предназначението на
имота поради изгубване действието на предишното решение за това, и прекарването
на вода и ток до имота, които дейности по данни на самата ищца, сведени до
знанието на свидетеля, биха отнели време и значителни разходи поради
отдалечеността на имота от населеното място. Последното обстоятелство само по
себе си пряко отрича твърдяното заблуждение на ищцата, че имотът всъщност бил в
строителните граници на селото. Съдът цени като достоверни показанията на св. Воев, явяващ се незаинтересовано лице по смисъла на чл. 172 ГПК, тъй като същите са последователни, логични и съответни на останалия
доказателствен материал, вкл. влязло в сила на 12.09.2011 г. решение на
ОДЗ-Варна за промяна предназначението на процесната земеделска земя, което е
изгубило правното си действие към 2020 г., когато е изтекъл както тригодишният
срок по чл. 24, ал. 5, т. 2 ЗОЗЗ за издаване на разрешението за строеж, така и
шестгодишният срок по чл. 24, ал. 5, т. 3 ЗОЗЗ за започване на строителството в
имота; договор от 11.06.2020 г. за изготвяне на ПУП-ПЗ процесния имот, по които
ищцата и св. Воев са възложители, както и подадено от
ищцата на 06.07.2020 г. заявление до СГКК-гр. Варна за изменение на КККР чрез разделяне на процесния имот.
Изолирана от кредитирания доказателствен
материал и лишена от всякаква житейска логика е тезата на ищцата, че в продължение
на повече от пет месеца (в периода 07.05.2020 г. – 16.10.2020 г.) тя е била с
погрешна представа, че купува друг имот, който е урегулиран, находящ се в
урбанизирана територия и граничещ с асфалтов път, като междувременно се е
консултирала с архитекти и геодезисти за промяна в предназначението на реално
закупената земеделска земя, инициирала е процедура по чл. 51, ал. 2 ЗКИР за
изменение в КККР и се е снабдила с множество документи, съдържащи точна
индивидуализация на закупения имот, неговото местонахождение, статут и граници,
вкл. скици, протокол за трасиране (приложен към заявлението от 06.07.2020 г. пред
СГКК-Варна) и др. Нещо повече – в този период ищцата последователно е сключила
процесните три продажбени договора за идеални части от същия този имот, като
най-късно преди сключване на втория окончателен договор на 05.06.2020 г. тя несъмнено
е била напълно наясно с точното местоположение и предназначение на имота,
доколкото преди тази дата вече се е била консултирала със съответните специалисти
и непосредствено след това (на 11.06.2020 г.) е сключила договора за изработка
на ПУП-ПЗ.
Вероятно в този
период ищцата е узнала, че желаното от нея строителство в закупения имот е
обусловено от неизвестни й до тогава разходи на значителна стойност и
продължителен период от време (за което се съдържат данни в свидетелските
показания и на двамата свидетели), но това обстоятелство не касае нито
съдържанието на сключените сделки, нито правните им последици, за да бъде
квалифицирано като заблуждение по смисъла на чл. 29, ал. 1 ЗЗД, опорочаващо
трикратно изразената от нея воля за закупуване на съответните части от
процесния имот. Следователно предявеният иск за унищожаване на сделките поради
измама е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По евентуално
предявените искове за унищожаване на договорите поради грешка в предмета:
Според чл. 28, ал. 1, изр. първо ЗЗД
грешка в предмета е основание за унищожение на договора, когато се отнася до
съществени качества на същия.
Така регламентираната грешка
представлява несъзнавано
несъответствие между представите на страната относно съществените качества на
договорения предмет на сделката и действителните такива, които са от значение
за формиране на вътрешната й воля. Подобно на измамата, фактическият състав на
грешката изисква сделката да е сключена именно вследствие на това несъзнавано несъответствие.
Грешка е налице, когато насрещната страна или трето
лице е предизвикало невярна представа без умисъл, при непредпазливост или дори
неволно, както и когато страната сама е изпаднала в заблуждение, преценявайки
погрешно фактите и обстоятелствата. Въпросът за наличие на грешка не се отнася
само до неформалните договори, но и за формалните такива, вкл. и тези, сключени
в нотариална форма, т. е. грешка може да съществува и във волеизявление,
записано в нотариален акт (в този смисъл - решение
№ 396 от 28.10.2011 г. по гр. д. № 472/2010 г. на ВКС, ІV г.о., решение № 169
от 04.06.2012 г. по гр.д. № 950/2011 г. на ВКС, І г.о., решение
№449/2015/06.04.2016 по дело №1455/2015 на ВКС, ГК, IV г.о. и др.).
В разглеждания
случай безспорно местонахождението и статута на процесния имот – предмет на
оспорените договори, касаят съществени качества на вещта. По изложените по-горе
съображения обаче, относно липсата на твърдяното заблуждение у ищцата за тези
качества на имота, не е налице и твърдяното несъзнавано
несъответствие по отношение на тях. От съвкупния анализ на доказателствата не
следва недвусмислено, че при сключване на сделките ищцата не е знаела кой точно
имот купува, респ. не е доказана грешката в предмета на сделките и волеизявленията й за
обвързване по сделките са действителни. Затова и този иск за
унищожаването им поради сочения порок подлежи на отхвърляне като неоснователен.
По осъдителните искове:
Доколкото възникването
на вземанията на ищцата за връщане на продажната цена по договорите и
възстановяване на разходите по тяхното сключване са обусловени от
недействителността на сделките, то при извода за неоснователност на конститутивните искове по чл. 29, ал. 1 ЗЗД и чл. 28, ал. 1 ЗЗД за тяхното унищожаване, претенциите по чл. 34 ЗЗД и чл. 82 ЗЗД, чийто
предмет са въпросните вземания, също се явяват неоснователни и подлежат на
отхвърляне.
По разноските:
С оглед изхода на
делото, разноски на ищцата не се следват.
Такива не следва
да се присъждат и на ответницата, тъй като не са представени доказателства за
реалното заплащане на претендираното от нея адвокатско възнаграждение, което
според задължителните указания, дадени в т. 1 от Тълкувателно решение № 6/2012
г. ОСГТК на ВКС, е условие за присъждане на възнаграждението като съдебни
разноски по реда на чл. 78 ГПК.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от М.Д. Й.,
ЕГН **********, с адрес: ***, срещу Е.С.
С., ЕГН **********, с адрес: ***, обективно
евентуално съединени конститутивни искове за
унищожаване поради измама, на
основание чл. 29, ал. 1 ЗЗД, евентуално – поради грешка в предмета, чл. 28, ал.
1, предл. първо ЗЗД, на сключените между страните
договори, както следва: 1.) договор за покупко-продажба от 07.05.2020 г., обективиран в нотариален
акт № ***г. на нотариус П.П.с рег. № *** на НК,
вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 9127/07.05.2020 г., акт № 161, том
XXIII, дело 5218/2020 г., с който е прехвърлено правото на собственост върху 1200/3001
кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ***по КККР, одобрени със
заповед № РД-18-940/18.12.2017 г. на ИД на АГКК, стар идентификатор – няма,
номер по предходен план – ***, находящ се в с. ***,
общ. Аксаково, обл. Варна, местност ***целия с площ
от 3001 кв.м., при граници по скица: ***;
2.) договор за покупко-продажба от 05.06.2020 г., обективиран в нотариален
акт № ***г. на нотариус П.П.с рег.№ *** на НК, вписан
в Служба по вписванията с вх. рег. № 11947/05.06.2020 г., акт № 2, том XXXI,
дело № 6872/2020 г., с който е прехвърлено правото на собственост върху 1200/3001
кв.м. идеални части от същия поземлен
имот, както и 3.) предварителен договор за покупко-продажба от 23.09.2020 г. с нотариална заверка на подписите на страните с рег. № 4605/23.09.2020
г. на нотариус П.П.с рег. № *** на НК с предмет 601/3001
кв.м. идеални части от същия поземлен имот, както и съединени с тях обективно кумулативно съединени осъдителни
искове за
осъждане на ответницата да заплати на ищцата сумата от 15 200 лв. (петнадесет хиляди и двеста лева), представляваща сбор от заплатените
продажни цени по трите договора, от които 8000 лв. по договора за
покупко-продажба от 07.05.2020 г., 3200 лв. по договора за покупко-продажба от
05.06.2020 г. и 4000 лв. по предварителния договор за покупко-продажба от
23.09.2020 г., на основание чл. 34 ЗЗД, и сумата от 1351,62 лв. (хиляда триста петдесет и
един лева и шестдесет и две стотинки), представляваща обезщетение за
имуществени вреди, изразяващи се в направените разходи по сключване на
сделките, на основание чл. 82 ЗЗД.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните, чрез процесуалните им представители,
на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: