Р Е Ш Е Н И Е
Номер 21.07.2022г. Град С.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Първо
ГО, 30 състав
На тринадесети
май
Година 2022
В публичното заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАЛЕРИЯ БАНКОВА
и секретар ДИАНА БОРИСОВА
като разгледа докладваното от съдия Банкова гр. дело N2854 по описа
за 2021 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищцата В.Л.М.
поддържа, че 02.03.2016г. е сключила с ответника „Я.“ ЕООД предварителен
договор за покупко-продажба и строеж на следните недвижими имоти, находящи се в
новоизграждаща се сграда в гр. С., кв. Дървеница, в УПИ 1-197,198,1460, в
кв.15в, с адм. адрес гр. С.,***№ В 303 /В, триста и три/, разположен на 3 /трети/ жилищен етаж,
кота + 8,55, със застроена площ на апартамента от 53,04/петдесет и три цяло и
нула четири стотни/ квадратни метра, състоящ се от: антре, дневна с кухненски
бокс, стая, склад, баня с тоалетна и тераса, при съседи: вътрешен двор,
коридор, апартамент В302 и апартамент В304, заедно с припадащите му се 1,50 %
идеални части от общите части на РЗП-то на сградата, понастоящем с
идентификатор 68134.1602.6277. 2.15;
2)
ГАРАЖ № 17 /седемнадесет/, находящ
се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ от
20,98 кв.м., заедно с 0,59 % идеални
части от общите части на РЗП-то на сградата, понастоящем с идентификатор 68134.1602.6277.2.104;
3)
ГАРАЖ № 18 /осемнадесет/, находящ
се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ от 18,08
кв.м., заедно с 0,51 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата,
понастоящем с идентификатор 68134.1602.6277.2.103.
Съгласно условията на договора,
ищцата следвало да заплати на части продажната цена от 62 700 евро, а в
срок от 39 месеца от влизането в сила на разрешението за строеж, ответникът
следвало да й предаде обектите. Срокът изтекъл на 29.01.2019г., но въпреки това
ищцата не се възползвала от правото си да развали договора и добросъвестно
продължила да плаща вноските от договорената цена. През м. февруари 2021г.
установила, че сградата вече е въведена в експлоатация, но въпреки това
ответникът не я е уведомил и страните не са пристъпили към сключване на
окончателен договор. На 01.03.2021г. тя превела последната част от дължимата
сума по договора, с което изцяло изпълнила задължението си за заплащане на
продажната цена. На следващия ден обаче, ответникът й върнал 15 000лв. от
заплатената сума с посочено основание – прекратяване на договора.
Поддържа, че не е уведомявана
за прекратяването, счита договорът за обвързващ страните и предвид изправността
си, иска същият да бъде обявен за окончателен по съдебен ред.
Ответникът депозира писмен
отговор, в който оспорва иска по допустимост и основателност.
На първо място, сочи, че в
същия ден, в който е вписана възбраната върху процесния недивижим имот -
апартамент, наложена като обезпечителна мярка по предявения от ищцата иск, но
преди нейното вписване, е продал същия имот на трето за делото лице. По
отношение на гаражите, искът също е недопустим, т.к. сключеният между страните
предварителен договор е била развален валидно от ответника с уведомление,
изпратено до ищцата по ел. поща на 25.02.2021г. Като основание за развалянето
ответникът изтъква, че ищцата е била в забава от над година по отношение на
задължението си за заплащане на продажната цена. Оспорва и твърденията на
ищцата, че не е била уведомявана за степента на завършеност на сградата. Сочи,
че същата е била не само уведомена, но и подписала Акт обр.14. Акт обр.15 по
молба на самата ищца й бил изпратен чрез ел. платформа Viber и на ел. поща. Едва
след като ищцата била уведомена за развалянето на договора, на 26.02.2021г. същата е заплатила останалата част от
дължимата сума – 24 060лв., която незабавно й била върната от ответника.
На 02.03.2021г. ищцата отново превела сумата, която отново й била върната от
ответника – на две части.
Въз основа на изложеното, моли
производството по делото да бъде прекратено, респ. иска – отхвърлен.
Съдът, като обсъди доводите на
страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено
следното от фактическа и правна страна:
Предявен е конститутивен иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. С него се упражнява потестативното
право да се иска сключване на окончателен договор, насочено към постигане
правните последици на несключения договор чрез съдебно решение, което го замества.
За да може да бъде обявен
предварителен договор за окончателен е необходимо да са налице следните
предпоставки: договорът, чието обявяване за окончателен се иска, да е валиден,
да е сключен в изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма, да съдържа
уговорки относно съществените условия за окончателния договор ( чл. 19, ал. 2
от ЗЗД ) и да има характера на предварителен договор, т.е. да съдържа клауза за
сключване на окончателен договор. За да бъде налице основание за обявяване на договора
за окончателен следва да са настъпили правопораждащите условия, уговорени от
страните, касаещи правото да се иска сключване на окончателен договор. За да
може да бъде обявен за окончателен предварителния договор, той трябва да има за
предмет сключването на окончателен договор и ищецът да е изправна страна по
договора.
Разглеждайки предявен иск на
процесното правно основание в тежест на съда е да извърши проверка и за
предпоставките за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимост по
нотариален ред - чл. 362 ГПК, в това число и факта, дали ответникът е
собственик на имота и дали има годен за прехвърляне обект и да съобрази
специалните изисквания на ДОПК и ЗННД.
Ето защо, в тежест на ищцата по
предявения конститутивен иск е установи валидно възникнало между страните
правоотношение от сключен предварителен договор за продажба на описаните
недвижими имоти, елемент от съдържанието на което е задължението на процесуално
легитимирания ответник да обективира волеизявление за сключване на договор за
продажба в изискуемата форма, настъпила изискуемост на задължението, като
процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост, с обект
процесните недвижими имоти, да е елемент от правната сфера на продавача към
приключване на устните състезания.
Установява се от приетите по
делото писмени доказателства, че на 02.03.2016г. между страните е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. По силата на същия
ответникът се е задължил да построи и да продаде на ищцата следните обекти,
находящи се в новоизграждаща се жилищна сграда с апартаменти и подземни гаражи,
съгласно Разрешение за строеж №58, издадено на 09.10.2015г. от СО – р-н
Студентски, която сграда ще бъде построена в поземлен имот, находящ се в гр. С.,
кв. Дървеница и представляващ УПИ I-197,
198, 1460 в
кв.15, а именно: АПАРТАМЕНТ № В 303 /В, триста и три/, разположен на 3 /трети/
жилищен етаж, кота + 8,55, със застроена площ на апартамента от 53,04/петдесет
и три цяло и нула четири стотни/ квадратни метра, състоящ се от: антре, дневна
с кухненски бокс, стая, склад, баня с тоалетна и тераса, при съседи: вътрешен
двор, коридор, апартамент В302 и апартамент В304, заедно с припадащите му се
1,50 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата; ГАРАЖ № 17 /седемнадесет/,
находящ се на партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ
от 20,98 кв.м., заедно с 0,59 % идеални части от общите части на РЗП-то на
сградата и ГАРАЖ № 18 /осемнадесет/, находящ се на
партерния етаж на сградата, кота -0,40, с реална застроена площ от 18,08 кв.м.,
заедно с 0,51 % идеални части от общите части на РЗП-то на сградата.
За трите обекта е уговорена обща покупко-продажна цена от
62 700 евро с ДДС, платима по банков път от купувача по посочена в
договора сметка на „Я.“ ЕООД, в следните срокове: първа вноска в размер на
31 350 евро – при подписване на договора, втора вноска от 18 810 евро
– в седмодневен срок от подписването на акт №14, трета вноска от 12 540
евро – в седмодневен срок от подписването на акт №15.
Продавачът се е задължил да построи и предаде да купувача
описаните обекти в степен на завършеност, съгласно Приложение №1, както и да му
предаде Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата в срок до 39
месеца от датата на влизане в сила на разрешението за строеж. Продавачът е поел
задължението да уведомява купувача по ел. поща за достигането на съответния
етап от строителството, завършващ с акт обр.№14, 15 и разрешение за ползване на
сградата в срок до 7 дни от датата на издаване на съответния документ.
Страните са се задължили да сключат окончателен договор в
нотариална форма в срок не по-късно от 30 дни, считано от датата на
предоставяне от продавача на купувача на разрешение за ползване на сградата и
при условие, че купувачът е заплатил дължимите до този момент вноски от
продажната цена. След изтичането на срока, всяка от страните по договора, която
е изпълнила задължението си, следва да счита задължението на насрещната страна
за изискуемо и може да предяви пред съда иск за обявяване на предварителния
договор за окончателен.
Продавачът се е задължил да представи на купувача акт
обр.№15 за установяване годността за приемане на строежа в срок от 33 месеца от
датата на влизане в сила на разрешението за строеж.
В случай на закъсняло плащане от страна на купувача на
вноските от продажната цена, той дължи на продавача неустойка в размер на 0.2%
от дължимата вноска за всеки просрочен ден, но не повече от 10% от съответната
вноска. В случай на закъсняло плащане с повече от 50 дни, продавачът има
правото да развали договора с 10-дневно предизвестие и да се освободи от
задълженията си по него, връщайки всички получени вноски, намалени с 10% от
покупната цена.
Посоченият в договора адрес на купувача, на който да се
изпращат всички съобщения, е гр. С.,***, адрес на ел. поща ********,
a тел. номер за контакт е ********
По делото е представен Акт обр.
№14 за приемане на конструкцията на сградата от 26.03.2018г., който е подписан
вкл. и от ищцата в качеството й на член на екипа на консултанта, извършващ
строителен надзор „Евроконтрол инженеринг“ ООД – част Конструктивна.
Представен е и констативен акт
обр. №15 за установяване годността за приемане на строежа от 27.11.2019г. В
подкрепа на твърденията си, че е изпълнил задължението си за уведомяване на
купувача за достигане на съответния етап от строителството, ответникът е
ангажирал извлечение от съдържанието на кореспонденция, проведена чрез
електронното приложение Viber, както и извлечение от
ел. поща *******.bg,
чрез
която на 24.02.2020г. е изпратено ел. писмо с приложение, посочено като Акт 15.pdf до ел. адрес **********.
От правна страна, съдът приема,
че от така представените доказателства не се установява ответникът да е
изпълнил задължението си за уведомяване, както е уговорено в договора. В
последния липсва уговорка кореспонденцията между страните да се осъществява
чрез посоченото ел. приложение, от представеното доказателство не може да се
установи с категоричност, че съобщение с посоченото съдържание е достигнало до
ищцата, която от своя страна оспорва получаването му, а посочената от ответника
ел. поща, на която е изпратил уведомлението, не съвпада с посочената в
предварителния договор. Ответникът не твърди и не доказва да е изпратил
уведомление на посочения в договора адрес за кореспонденция или ел. адрес,
което да е получено от ищцата. Ето защо, съдът приема, че дори и да е положил
усилия да изпълни задължението си за уведомяване на ищцата за достигането на съответния етап от
строителството, завършващ с акт обр.№ 15, ответникът не е изпълнил това своя
задължение точно, в съответствие с уговореното между страните.
Систематичното тълкуване на уговорките между страните,
направени с чл.1, ал.5 и ал.8 от
договора налага извода, че изискуемостта на задължението за съответната вноска
от продажната цена настъпва след изтичането на съответния срок от момента, в
който купувачът е уведомен за достигането на съответния етап на строителството
и подписването на съответния акт – в случая, акт обр. №15. Издаването
актове в хода на строителството, какъвто е посоченият акт, е
регламентирано в чл.170 ал.2 от ЗУТ и Наредба № 3 /31.07.2003г. за съставяне на
актове и протоколи по време на строителството. Актовете, съставяни по
време на строителството, видно от тяхната уредба, имат само установителен
характер и не представляват индивидуални административни актове по смисъла на
чл.21 от АПК. Съгласно чл.170 ал.1 вр. ал.2 от ЗУТ, обстоятелствата по
извършване на строежа като предаване, приемане на строителната площадка,
строителни и монтажни работи, подлежащи на закриване, междинни заключителни
актове за приемане и предаване на СМР и др. се документират от представители на
страните по сключените договори. В случая, ищцата не се явява страна по
договора за строителство, т.к. няма качеството възложител по смисъла на чл.160
от ЗУТ. Тя се явява трето за строителния процес лице, имащо облигационни
отношения с възложителя – ответника. Ето защо, продавачът-строител е поел
задължението да я уведомява за достигането на съответните етапи на
строителството и едва с уведомяването, а не с фактическото подписване на
съответния акт, следва да се свързва настъпването на изискуемостта на
задължението на ищцата за заплащане на съответната вноска.
Свидетелство, че в този смисъл се разбират уговорките между
страните и от самия ответник, се съдържа косвено както в писмения му отговор,
така и в приетото по делото Уведомление за разваляне на договор на л.120-122.
По същество, ответникът не оспорва, че изискуемостта на последната вноска от
продажната цена настъпва след уведомяването на ищцата за съставения акт обр.15,
но твърди, че е изпълнил задължението си за уведомяване, което, съобразно
приетото по-горе, съдът приема, че не е доказано по делото. В Уведомлението за
разваляне, ответникът също е посочил, че „изпращането на акт обр.15 на
24.02.2020г. представлява покана за цялостно заплащане на дължимата сума по
предварителния договор от 02.03.2016г.“ – тоест самият ответник свързва
настъпването на падежа на последната вноска от цената с изтичането на
определения в договора срок от уведомяването на другата страна за подписването
на акт. Обр.15, а не с фактическото му подписване.
В така посоченото уведомление за разваляне е посочено
също, че ответникът признава получаването до момента на сума в общ размер от
50 406,50 евро от ищцата. Въпреки настъпилата изискуемост на последната
вноска обаче, тя не е заплатила дължимата сума. Ето защо, ответникът е посочил,
че счита насрещната страна за неизправна, тълкува бездействието й по заплащане
на остатъка от цената като желание за разваляне на договора, поради което на
осн. чл.87 от ЗЗД разваля сключения на 02.03.2016г. предварителен договор.
Уведомлението е изпратено на 25.02.2021г. до посочения в предварителния договор
електронен адрес за кореспонденция, както и с куриерска пратка до посочения в
същия физически адрес. Няма данни по делото за получаването на уведомлението от
ищцата.
Като взе предвид гореизложеното, съдът приема от правна
страна, че доколкото ищцата не е била валидно /в съответствие с уговореното
между страните/ уведомена за съставянето на акт. Обр.№15 от ответника, то падежът на задължението за плащане на
последния транш от цената не е бил настъпил, респ. ищцата не е била в забава за
изпълнение на същото към момента, когато ответникът твърди да е развалил
процесния договор. Следователно, за него изобщо не се е породило потестативното
право на разваляне по чл.87 от ЗЗД, което предполага неизправност на насрещната
страна.
На следващо място, съдът намира, че предварителния
договор не е бил валидно развален и поради това, че съгласно уговореното между
страните – чл.14 от договора - и в съответствие с разбирането на закона за
договора като ценност и облигационна връзка, към чието съхранение страните
следва да се стремят, развалянето продавачът има възможност да направи с 10-дневно предизвестие, като върне всичко
получено по него, намалено с 10 % от покупната цена. Ответникът не твърди и не
доказва нито да е отправял предизвестие до ищцата, нито да й е възстановил
всичко платено по предварителния договор, с изключение на уговорените 10% от
продажната цена. Той е пристъпил към разваляне направо, без да дава срок за
изпълнение, което предполага наличието на предпоставките по чл.87, ал.2 от ЗЗД
– изпълнението да е станало невъзможно изцяло или отчасти, поради забава на
длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни
непременно в уговореното време. По делото нито се твърди, нито се доказва някоя
от посочените предпоставки да е била налице – не става дума за фикс – сделка,
изпълнението не е било невъзможно /поради погиване на вещта или други подобни
обстоятелства/, нито безполезно за продавача от гл. точка правото му да се
разпореди със собствеността си срещу определена цена, 80 % от която е била
платена към посочения момент.
В обобщение, съдът намира, че процесният предварителен
договор не е бил валидно развален от ответника и обвързва страните, т.к. към
момента на твърдяното разваляне не са били налице предпоставките за това и
ищцата не е била в забава за изпълнение на задължението си за заплащане на
последния транш от продажната цена.
При това положение, без съществено значение за крайния
изход на делото е проведеното оспорване по чл.193 от ГПК от ищцовата страна по
отношение на представения по делото Акт обр.15 в частта му относно автентичността
на подписите на двама по проектантите, от чието име такива са били положени в констативния
акт. Само за пълнота на мотивите, съдът отбелязва, че заключението на
изслушаната по този повод СГрЕ е категорично, че подписите, положени в
документа за инж. Ц.Д.и инж. Л.Ш., не са положени от тези лица.
От изслушаната по делото ССчЕ и приетите писмени
доказателства /квитанции, платежни нареждания – неоспорени от страните/, се
установява следното:
Видно от представените по делото платежни документи и
след проверка в счетоводството на ответника, се установява от фактическа
страна, че по процесния предварителен договор ответникът е получил следните
плащания:
-
На 22.03.2016г. сумата от
12 000 евро в брой;
-
На 10.06.2016г. с два
банкови превода сумите от 10 225,84 евро и 9 774,16 евро;
-
На 08.05.2018г. с банков
превод 9 203,25 евро;
-
На 09.05.2018г. с банков
превод 9 203,25 евро;
-
На 26.02.2021г. с банков
превод 12 301,68 евро;
-
На 02.03.2021г. с банков
превод 12 301,68 евро.
От страна на ответника с посочено основание
„разваляне на предварителен договор“ на ищцата са върнати следните суми:
-
На 26.02.2021г. с банков
превод сумата от 12 301,68 евро
-
На 02.03.2021г. с два
банкови превода сумите от 7 669,38 евро и 4 632,30 евро.
Видно е, че сума в общ размер на 50 406,40 евро е
платена от ищцата по договора до 09.05.2018г. Последната вноска от продажната
цена е платена два пъти и е върната на ищцата.
Правото на собственост на ответника по отношение на
процесните обекти се установява от ангажираните по делото писмени доказателства
- Нотариален акт за учредяване на вещно
право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищни
обекти № 107, том III, per. № 4372, дело № 451 от 06.11.2015г. на нотариус Ц.Д.с
per. № 350 на НК, Нотариален акт за покупко - продажба на идеални части от недвижим
имот № 106, том III, peг. № 4369, дело № 450 от 06.11.2015г. на нотариус Ц.Д.с
peг. № 350 на НК и Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 6 / 06.01.2021
г. на СО - направление „Архитектура и градоустройство“.
Между страните не е спорно, че обектите, посочени в
предварителния договор са идентични с описаните в архитектурния проект.
Установява се обаче, че още на 05.03.2021г. ответникът е
продал на трето за делото лице – „Х.Г.“ ЕООД единия от обектите на
предварителния договор – а именно апартамент №В303 – с нотариален акт №148, том
I,
рег. №2823, дело
№127/2021г. на нотариус Р.Р.. Актът е вписан в СВ с вх. №12500 от 05.03.2021г.,
акт №140, том XXX,
дело №9262/2021г.
Ищцата оспорва това прехвърляне да й е противопоставимо,
предвид това, че с Определение №264174 по настоящото дело съдът е допуснал
обезпечение на предявения иск чрез вписването на възбрана върху процесния
апартамент, която е била вписана на 05.03.2021г. – същата дата, на която е била
вписана и разпоредителната сделка.
От представената още с отговора на исковата молба по
делото справка №408995/09.04.2021г. от Агенция по вписванията за вписвания,
отбелязвания и заличавания за периода от 01.01.2020г. – 09.04.2021г. по
имотната партида на ответника, се установява, че възбраната, наложена като
обезпечение на иска по настоящото дело, е вписана на 05.03.2021г. с вх.№ 12508,
а въпросната покупко-продажба – с вх. № 12500. Установява се, че поредността на
вписванията е следната – с предходен номер и първо по ред е вписването на
прехвърлителната сделка, а вписването на възбраната е последващо. Ето защо,
макар и да са от една и съща дата, вписването на продажбата предхожда
вписването на възбраната, както и вписването на исковата молба по делото, което
се е осъществило на 10.03.2021г. Предвид оповестително-защитната функция на
вписването на исковата молба и обезпечителната възбрана, съдебната практика
единодушно приема, че то дава гласност на съдебния спор относно недвижимия имот
и осигурява непротивопоствимост при конкуренция на права от същия праводател –
тоест, придобитите след вписването от трети лица вещни права не могат да бъдат
противопоставени на ищеца. По аргумент от обратното – придобитите преди вписването
на възбраната права са противопоставими на ищеца. Следва да се приеме, че към
датата на приключване на устните състезания ответникът не е собственик на
процесния апартамент, като правото на собственост е напуснало патримониума му
по силата на сделка, която е противопоставима на ищцата.
По тази причина съдът намира, че искът е неоснователен /а
не недопустим, както е поддържал ответника/ и следва да бъде отхвърлен в
частта, с която се иска обявяване на предварителния договор за окончателен по
отношение на самостоятелен обект Апартамент №В 303. По отношение на останалите
два самостоятелни обекта – гаражи, съдът намира следното:
По въпроса „Когато в предварителен договор за продажба на
няколко вещи (движими или недвижими) е уговорена обща
продажна цена за всички вещи, това съставлява ли пречка за
обявяването на договора за окончателен за част от вещите?“ е формирана трайна
съдебна практика, която приема следното:
Предварителният договор е самостоятелен вид договор, чрез
който страните подготвят сключването на окончателен договор. Затова, законът
изисква предварителният договор да съдържа всички уговорки за съществените
условия на окончателния договор. Когато предварителният договор е за продажба,
той трябва да съдържа уговорки за вещта и цената. Това произтича от основанието
на предварителния договор, чрез който страната придобива преобразуващо право да
иска по съдебен ред сключването на окончателния договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ако предварителният договор не установява същественото съдържание на
окончателния договор, съдът не може с решението си да замести окончателния
договор. Предмет на предварителния договор могат да бъдат няколко недвижими
вещи, но предмета на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да бъде за част от
уговорената между страните престация. Когато е обещано прехвърляне на правото
на собственост върху няколко недвижими вещи при уговорена обща цена, а с иска по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД не е заявено цялото право, цената на всеки отделен обект е
установима. Искът не може да се отхвърли поради липса (неопределяемост) на цена
за отделните обекти. В този смисъл са решение № 367/27.01.2015 г. по гр. дело №
5852/2013 г. на ІV-то гр. отд. на ВКС, решение № 475/08.06.2010 г. по гр.
д. № 1311/2009 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС, решение № 364/30.04.2010
г. по гр. д. № 689/2009 г. на ІV-то гр. отд. на ВКС, решение №
537/08.07.2010 г. по гр. д. № 349/2009 г. на ІІІ-то гр. отд. на ВКС и др.
В същите се приема, че след като в предварителния договор
не е уговорена отделна цена за всеки обект, искът за сключването на окончателен
договор относно един от обектите не може да се отхвърли само на това основание.
Макар и уговорена общо, цената е определяема. Тя може да се установи с помощта
на вещо лице, като в рамките на общо уговорената цена се определи съотношението
между цените на различните обекти.
Съдът намира, че това принципно положение е изцяло
приложимо към настоящия казус. По делото е допуснато изслушването на заключението на съдебно-оценителна
експертиза, която е съпоставила пазарната стойност на трите обекта към датата
на сключване на предварителния договор и е дала заключение в следния смисъл:
пазарната стойност на трите обекта се съотнася като 71,65% от общо уговорената
цена в полза на апартамента, 15,22% за гараж №17 и 13,13% за гараж №18. В
абсолютна стойност пазарната оценка на трите обекта е: 46 780 евро за
апартамент №В303, 9 940 евро за
гараж №17 и 8 570 евро за гараж №18. Следователно, общо за двата гаража
пазарната цена е в размер на 18 510 евро, като по делото е безспорно
установено, че ищцата е заплатила по предварителния договор, а ответникът е
получил 50 406,40 евро. Ето защо, съдът намира, че цената на двата гаража
е заплатена и са налице всички предпоставки за обявяване на договора за
окончателен досежно тези обекти.
По разноските:
Съгласно чл. 47, ал. 2 от
ЗМДТ, вр. с чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне на размера на
местните данъци на СОС, ищцата следва да заплати местен данък за имота по
сметка на Столична община в размер на 3% от оценката на прехвърляното
имущество. Съгласно чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ имуществото - недвижимите имоти и
ограничените вещни права върху тях се оценява по уговорената цена или по
определена от държавен или общински орган цена, а в случай че тя е по-ниска от
данъчната им оценка - по последната. Следователно, ищцата следва да бъде
осъдена да заплати по сметка на СО местен данък в размер на 3% от уговорената
цена, която съобразно приетото по делото заключение на СОцЕ възлиза на 18 510 евро за двата гаража или сумата
от 1 086,07 лв.
Ищцата следва за заплати нотариална такса по сметка
на СГС съгласно чл. 85, ал. 2,
вр. чл. 87 ЗННД,
определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност, съобразно материалния интерес, възлизаща на
сумата 370,12 лева.
За тази сума следва да бъде вписана възбрана върху
имота, съгласно разпоредбата на чл. 364, ал. 1 ГПК, като
заверен препис на решението не следва да се издава до представянето на
доказателства за заплащането на разноските.
На осн. чл.78, ал.1
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца разноски по делото в
размер на 1 533,97 лв. – съразмерно
с уважената част на иска. Възражението за прекомерност на заплатения адвокатски
хонорар от 1200 лв. е неоснователно, т.к. същият е под минималния, изчислен по
реда на НМРАВ, който е в размер на 3 101, 82 лв.
Ответникът също има право на разноски на осн.
чл.78, ал.3 от ГПК – съразмерно с отхвърлената част от иска. Възражение на
ищеца за прекомерност на заплатеното адвокатското възнаграждение от 8 400
лв. с ДДС съдът намира за основателно,
т.к. превишава повече от два пъти минималното такова, определено по реда на
НМРАВ. Предвид фактическата и правна сложност на делото, както и
обстоятелството, че същото е разгледано в няколко съдебни заседания, в които
адвокатът се е явявал, съдът намалява адвокатското възнаграждение до двойния
размер на минималния адвокатски хонорар чл.7, ал.2 от НМРАВ с вкл. ДДС –
7 444.37 лв. Така, съразмерно с отхвърлената част от иска, ищецът следва
да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 4 300,63 лв.
С оглед изложеното съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД сключения на 02.03.2016г. предварителен
договор, с който „Я.“ ЕООД, ЕИК ********продава на В.Л.М., ЕГН **********
следните самостоятелни обекти, находящи се в построената „Мултифункционална жилищна сграда“ с идентификатор
68134.1602.6277.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. С., одобрени със Заповед №РД-18-38/10.07.2012г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение: няма данни, четвърта категория, съгласно Удостоверение за
въвеждане в експлоатация №6/06.01.2021г. на Столична Община, находяща се в
поземлен имот с идентификатор 68134.160.6277, УПИ I – 197, 198, 1460, кв. 15В, район „Студентски – СО, с
административен адрес: ж.к. Дъвеница, ул. „********, които съгласно одобрен
архитектурен проект представляват:
ГАРАЖ № 17 /седемнадесет/, находящ се на партерния етаж на сградата,
кота -0,40, с реална застроена площ от 20,98 кв.м., заедно с 0,59 % идеални
части от общите части на сградата, с идентификатор 68134.1602.6277.2.104 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., одобрени със Заповед
№РД-18-38/10.07.2012г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение: няма данни, съгласно Схема
№15-215352-01.03.2021г. на СГКК – гр. С., с предназначение на самостоятелния
обект: гараж в сграда, при съседи - на същия етаж 68134.1602.6277.2.57,
68134.1602.6277.2.54, 68134.1602.6277.2.103, под обекта: 68134.1602.6277.2.67,
над обекта: 68134.1602.6277.2.3, 68134.1602.6277.2.6 - за сумата от 9 940
евро;
ГАРАЖ № 18 /осемнадесет/, находящ се на партерния етаж на сградата,
кота -0,40, с реална застроена площ от 18,08 кв.м., заедно с 0,51 % идеални
части от общите части на сградата, с идентификатор 68134.1602.6277.2.103, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. С., одобрени със Заповед №РД-18-38/10.07.2012г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение: няма данни, съгласно Схема №15-215348-01.03.2021г. на СГКК – гр. С.,
при съседи - на същия етаж 68134.1602.6277.2.104, под обекта:
68134.1602.6277.2.67, 68134.1602.6277.2.68 над обекта: 68134.1602.6277.2.6 - за сумата от 8 570 евро.
ОТХВЪРЛЯ
предявения от В.Л.М., ЕГН ********** срещу „Я.“ ЕООД, ЕИК ********иск
за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор
от 02.03.2016г. за покупко-продажба, в
частта му относно АПАРТАМЕНТ № В 303 /В, триста и три/, разположен на 3 /трети/ жилищен етаж, кота + 8,55, със
застроена площ на апартамента от 53,04/петдесет и три цяло и нула четири
стотни/ квадратни метра, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, стая,
склад, баня с тоалетна и тераса, при съседи: вътрешен двор, коридор, апартамент
В302 и апартамент В304, заедно с припадащите му се 1,50 % идеални части от
общите части на сградата, с идентификатор
68134.1602.6277.2.15.
ОСЪЖДА В.Л.М.,
ЕГН ********** *** община местен данък по реда на чл. 47 от ЗМДТ в размер
на 1 086,07 лв.
ОСЪЖДА В.Л.М.,
ЕГН ********** да заплати и по сметка на
СГС нотариална такса за прехвърлянето на имота в размер на 370,12 лв.
На основание чл. 364 от ГПК съдът
разпорежда да се впише възбрана върху имота, до изплащането на тези разноски от
ищеца.
ДА СЕ ИЗДАДЕ ПРЕПИС
ОТ РЕШЕНИЕТО след представяне на доказателства за плащането на разноските по
прехвърлянето на имота, местния данък, както и всички дължими данъци и такси за
имота към датата на влизане в сила на съдебното решение, на основание чл.
364, ал. 2 от ГПК.
Указва на ищцата, че настоящото решение подлежи на
вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила.
ОСЪЖДА В.Л.М.,
ЕГН ********** да заплати на „Я.“ ЕООД, ЕИК ********сумата от 4 300,63 лв.
– разноски по делото.
ОСЪЖДА „Я.“
ЕООД, ЕИК ********да заплати на В.Л.М., ЕГН ********** сумата от 1 533,97
лв. – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване
пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.