Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 3848
гр.Варна, 11.08.2020год.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, ХVІ-ти състав, в публично заседание на дванадесет и втори юли през две хиляди и
двадесета година,
в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
РУМЯНА ХРИСТОВА
при секретаря
Галя Дамянова , като разгледа докладваното от съдията гр.дело №11065 по
описа за 20*год., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени искове, основани
на чл.12,ал.2 от Закона за арендата в
земеделието, а не както е записано в доклада на делото чл.79,ал.1 от ЗЗД.
Ищецът П. К.„С.К.“, ЕИК: *, претендира от съда да
постанови решение, с което да осъди ответниците
П.Н.П. и Р.Б.Н. ЕГН **********, действаща със съгласието на майка си и
законен представител Й.Й.К. в качеството им на наследници на Р. Б.Н. да
заплатят на „П. К.С.К." сума в общ размер
на 5 020 /пет хиляди и двадесет/ лева, всеки по 2 510 -две хиляди петстотин и десет/ лв., представляваща
увеличена пазарна стойност на имот с No *с площ от 2,790 дка, обособен в парцел
No *, от масив No *по плана за земеразделяне на землище
гр. *, при граници и съседи на имота: имоти No *, No *, No* и No *, в резултат
на извършените от кооперацията със съгласието на арендодателя Р. Б.Н. по
договор за аренда No 140 от 27.03.2004 г. подобрения в имотите през периода
2004 г. - 2005 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от
предявяване на исковата молба -15.07.20*год. до окончателното и изплащане,
както и сторените по делото разноски.
Обстоятелства,
от които се твърди, че произтича претендираното право:
Ответниците са наследници на Р. Б.Н., поч. на
03.02.2010 г. и оставила наследници първия ответник /неин син/ и втората
ответница /дъщеря на починалия й през 2004 г. син Б.Н.П./.
На 27.03.2004 г.
ищецът сключва с Р.Н. договор за аренда No 140, вписан в Служба
вписвания под акт No *, том * No дв. вх.рег. * на * г. По силата на договора, арендодателят предоставя за
ползване на арендатора недвижим имот- нива с площ от
2, 790 дка., находяща се в землището на гр. *, обл. Варненска, местността „*"
с кадастрален номер *, обособен в парцел No * от масив No *по плана за земеразделяне, за срок от 15 години- до
29.03.20* г.
Към датата на сключване на договора за аренда имот No *е
бил нива-обстоятелство, установено в подписания между страните опис. След
сключване на договора и на основание, дадено съгласие в p.IV т.З, в периода
2004-2005 г. арендаторът е засадил трайни насаждения- ябълкови дръвчета, които
са част от овощна градина, цялата с площ от 86 дка. Засаждането на трайни
насаждения е подобрение на имота, предмет на договора и увеличава стойността му
със сумата от 5020 лв., представляваща разликата между пазарната цена на имота
след извършените подобрения и пазарната цена на този имот при отдаването им под
аренда, описан като нива.
С молба от 31.07.20*год. сочи, че сумата от 5020лв. е
формирана въз основа на методиката на
Наредбата за базисните цени на трайните насаждения-т.1б от Приложение №1 към
чл.5,т.1. В имота към момента на прекратяване на договора са налични
404бр.ябълкови дръвчета, засаждани през пролетта на 2004год. и през есента на
2005г.Ищецът е приел оценка на едно дръвче 12.42лв. въз основа на методиката и
съобразно броя на дръвчетата е /404 х
12.42/ е формирал стойността на претенцията си. Счита, че тази сума
определя увеличената стойност на имота към момента на прекратяване на договора,
тъй като към този момент имотът представлява овощна градина, а не нива, каквато е била към датата
на подписване на договора.
Съгласно чл.12 ал.2 от ЗАЗ и чл.9 p. III от арендния
договор при прекратяване на договора за аренда, арендодателят дължи сумата, с
която е увеличена стойността на обекта на договора вследствие на извършените с
негово съгласие подобрения. Договорът за аренда е прекратен с изтичане на
срока, за който е сключен - на 27.03.20* г., а ответниците като наследници на
арендатора го заместват като страна по договора - в случая по отношение на
отговорността му за заплащане на увеличената стойност на обекта на договора
вследствие на извършените със съгласието на арендодателя подобрения, която
стойност възлиза на 5020 лв. /пет хиляди и двадесет/ лева.
Ответниците
в срока по чл.131 от ГПК,
депозират отговор на исковата молба.
Оспорват автентичността на подписа на наследодателя им Р. Б.Н. под този
договор, същата не е подписвала този договор, следователно не е давала съгласие
за извършването на каквито и да е било подобрения в имота, който е притежавала,
поради което и искът се явява изцяло неосонователен.
В условията на
евентуалност, в случай, че се установи, че наследодателят им Р. Б.Н.е подписала
процесния договор, то искът се явява неоснователен поради следните съображения:
Наследодателката им не е дала съгласие за промяна на
трайното ползване на имота. Видно от обективираното в т. IV.3.
"съгласие", арендаторът е имал право да засади трайни насаждения
върху арендуваната земя, както и да изгради съоръжения, инсталации, сгради и
други подобрения, необходими за тяхното отглеждане. Липсват наведени доводи, а
отделно от това и ангажирани доказателства от страна на ищеца за това да е
искано изрично съгласие от арендатора имота да бъде засаден с овошки, а още по
- малко за техния вид. Засаждайки имота с овошки, арендаторът е променил начина
на трайно ползване на имота - от нива в овощна градина, за което арендодателят
не е давал съгласие, поради което и искът се явява неоснователен. В подкрепа на
това възражение, сочат разпоредбата на т. IV.4. от договора, според
която арендаторът има право да изменя и подобрява земята само в случай, че това
не се отразява върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на
договора. В конкретния случай, засаждането на овошките се явява не увеличаване
стойността на имота, а негов модалитет, дотолкова доколкото те не биха могли
вече да отдават имота за обработка като нива докато не бъдат премахнати
засадените в него овошки. В подкрепа на казаното по - горе е и разпоредбата на
т. III.6. от договора, където страните са уговорили само права, но не и
задължения на арендодателя да заплати подобренията на арендатора.
На следващо място твърдят, че засадените в имота
овошки не представляват подобрения, предвид обстоятелството, че са с изтекъл
или изтичащ срок на плодоползване. В тази връзка и с оглед възможността им да
организират защитата си, би следвало ищецът да уточни вида на засадените
дървета - тип /високостеблени, средностеблени или нискостеблени/, сорт, точно
време на засаждане, а в случай, че овошките не са засадени едновременно,
предвид твърденията в уточняващата молба, да уточни колко от тях са засадени
през пролетта на 2004 година и колко през есента на 2005 година,
продължителност на период на плодоползване.
В исковата молба е направено искане на ищеца да му
бъде присъдена законната лихва върху уважената част от претенцията за
подобрения в имота, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда.
Тази претенция се явява неоснователна дори и в случай, че бъде уважен главния
иск.
Това е така, защото с исковата молба се твърди, че
договорът е прекратен, тъй като е изтекъл срокът, за който е сключен - 15
години от датата на сключването му. Този договор обаче не е сключен на
посочената в исковата молба дата - 27.03.2004 година, а на 24.08.2004 година -
датата на нотариалното удостоверяване на подписите, поради което и срокът за
който е сключен е изтекъл на 24.08.20* година, поради което и искът се явява
предявен преди изтичане на срока на договора и лихва от датата на завеждане на
делото не следва да бъде присъдена.
Отделно от посоченото в т. 2.3.1. от настоящото
изложение, лихва не се дължи и предвид обстоятелството, че арендаторът не им е
предал имота по опис, съгласно изискванията на чл. 6 ал. 4, изр. 2 от ЗАЗ,
поради което и, дори и да бъде уважена претенцията на ищеца за заплащане на
подобрения в имота, то те не са изпаднали в забава за заплащането им, тъй като
имотът не им е предаден.
Молят съда да
постанови решение, с което да отхвърли предявения иск от П. К.„С.К." ЕИК *
седалище и адрес на управление: гр. *, обл. Варна, *, представлявана от В. М.
М., като неоснователен и недоказан и им присъди сторените по делото съдебно -
деловодни разноски.
В съдебно заседание
ищецът поддържа исковете, а ответникът отговора на исковата молба. Процесуалният
представител на ищеца моли за положително решения по предявените искове.
Процесуалният представител на ответниците моли съда да отхвърли исковете и им
присъди разноски.
Съдът въз основа на събраните по делото доказателства,
преценени поотделно и в тяхната съвкупност във връзка с твърденията ,
възраженията и доводите на страните и при съобразяване с разпоредбите на чл.235
и сл. от ГПК , приема за установено от
фактическа страна следното:
По делото е приет договор за аренда от 27.03.2004г.,
сключен между Р. Б.Н., ЕГН ********** и П. К.„С.К.".
Подписите на страните са с нот.заверка на подписите от 24.08.2004год. Договорът
е надлежно вписан в СВ-Варна.
Съгласно Договора за аренда арендодателят предоставя за
непрекъснато ползване на арендатора в течение на 15 години следния свой
недвижим имот, а именно: Нива с пространство от 2.790дка, находяща се в
землището на гр.*, обл.Варненска, в местността
„*“ с кадастрален №*, обособен в парцел * от масив *по плана за земеразделяне на землище гр.*.
Ищецът се позовава на
раздел III, т.9 от договора, съгласно
който при прекратяване на договора,
арендодателят дължи сумата с която се е увеличила стойността на обекта на
договора вследствие на извършените с негово съгласие подобрения.
По делото е прието удостоверение за наследниците на Р.
Б.Н.. Видно от същото Р. Б.Н. е починала на 03.02.2010год. и след своята смърт е оставила следните
законни наследници: Н. П.Н. – съпруг, починал на 03.02.20*год./видно от справка
от НБДН/, П.Н.П.-син и Р.Б.Н.-дъщеря на починалия през 2004год. Б.Н.П.-син на Р.
Б.Н..
Към доказателствата по делото е прието пълномощно от
името на Н. П.Н. и Р.Б.Н. в полза на Б.Н.П.-син, по силата на което на
упълномощения са дадени права от упълномощителите да ги представлява пред и
П. К.„С.К." във връзка с получаване на полагащата им се рента и
дивиденти в натура или пари за зем.земи.
Приобщена към доказателствата по делото е обобщена
оборотна ведомост на синтетични сметки с натрупване на ПК „С.К.“ от 01.01.20*год.
до 31.12.20*год.
По делото е
допусната и приета СГр.Е. Заключението на ВЛ по тази не е оспорено и страните.
Същото съдът го цени, като обективно и компетентно дадено. От заключението на
ВЛ се установява , че подписът положен за „Арендодател“ в Договор за аренда
№140 от 25.03.2014год. не е изпълнен от Р.
Б.Н..
Доказателства за извършено арендно плащане са приети
от л.64 до л.75 от делото.
По делото са ангажирани и специални познания, чрез
заключение на ВЛ-ца по комплексната съдебно-техническа и икономическа
експертиза.
Гореизложената фактическа обстановка мотивира съдът да
изведе следните правни изводи :
Разглежданите в настоящото производство
искове, произтичат от неизпълнение на задължение за обезщетяване на арендатора
по прекратен договор за аренда. Правната квалификация е в разпоредбите на
чл.12,ал.2 от ЗАЗ, а не както е записано в доклада на делото - чл.79, ал.1 от ЗЗД.
Закона за арендата в земеделието е предвидено
отдаването на земеделските земи /обекти по чл. 1, ал.З ЗАЗ/, да се извършва с
аренден договор в писмена форма с нотариалана заверка на подписите/ чл.3, ал.1
ЗАЗ/. При наличие на специална законова регламентация са неприложими общите
правила на ЗЗД, регламентиращи отделните видове договори. Въведената от
законодателя форма на арендния договор се явява условие за действителността на
договора.
В настоящият случай ищецът се позовава на договор за
аренда,сключен между него и наследодателя на ответниците.Въз основа на клаузите
по този договор и по –точно раздел III,т.9,
претендира след прекратяване на договора, ответниците да му заплатят процесните
суми , който представляват увеличената стойност на обекта на договора,
вследствие на извършените със съгласието на арендодателя подобрения.Така сочената
от договора разпоредба, произтича от
чл.12,ал.2 от ЗАЗ. За да може обаче да се ползва от тази разпоредба, ищецът
следва да установи, че същата произтича от валиден договор за аренда.
Твърденията му в тази насока в хода на процеса се опровергаха от възражението
на ответниците, че наследодателят им не е подписвал процесния договор за
аренда. Съгласно заключението на ВЛ по СГЕ, подписът положен на страната на
арендодател не изхожда от лицето Р. Б.Н.. Предвид на това настоящият съдебен
състав приема, че не е спазена предписаната от закона форма.Писмената форма с
нотариална заверка е условие за действителност на арендния договор, като
неспазването й обуславя нищожността му на основание чл.26,ал.2 от ЗЗД./ В тази
насока е съдебната практика, установена с ТР №2/20.07.20*год. на ОСГТК по
ТД№2/2015год. на ВКС./.
След като договорът за аренда е нищожен на посоченото
по-горе правно основание, ищецът не може да черпи права, позовавайки се на
разпоредби, които произтичат от него и да обвързва ответниците, като наследници
на арендодателя с отговорност, произтичаща от нищожен договор. Предвид на това,
дори и арендодателя и ответниците, като негови наследници да са получавали
плащания по него,не може да се изведе извод за наличието на предпоставките,
установено в раздел трети, т.9 от договора,
а именно: че е налице изрично съгласие от арендодателя за извършените
подобрения, за които подобрения той е знаел и не се е противопоставил и
мълчаливо се е съгласявал с тях.
Вземайки предвид горното и без да обсъжда въпросите,
относно засаждането в процесния имот на ябълкови дръвчета, доколко представлява
извършено подобрение, което увеличава стойността на имота, настоящият съдебен
състав постановява решение, с което отхвърля иска.
Съобразно изхода от делото пред настоящата инстанция и
на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК , следва да се уважи искането на ответниците за
присъждане на сторените по делото разноски. На ответника следва да се присъди сумата от
650лв., от която 450лв. адв.възнаграждение и 200лв.депозит за ВЛ и на
ответницата сумата от 410лв. платено адв.възнаграждение.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете на П. К.„С.К.“, ЕИК *, със седалище и адрес
на управление: град *, *, представлявана от В. М. М. срещу П.Н.П.,ЕГН********** с адрес: *** и Р.Б.Н. ЕГН **********, действаща със
съгласието на майка си и законен представител Й.Й.К., двете с адрес: ***, за
осъждане на ответниците в качеството им на наследници на Р. Б.Н. да заплатят на ищеца, сума в общ
размер на 5 020 /пет хиляди и
двадесет/ лева, всеки по 2 510 -две хиляди петстотин и десет/ лв.,
представляваща увеличена пазарна стойност на имот с No *с площ от 2,790 дка, обособен в парцел No *,
от масив No *по плана за земеразделяне на землище гр. *, при граници и съседи
на имота: имоти No *, No *, No* и No *, в резултат на извършените от
кооперацията със съгласието на арендодателя Р. Б.Н. по договор за аренда No 140
от 27.03.2004 г. подобрения в имотите през периода 2004 г. - 2005 г., ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от предявяване на исковата молба-15.07.20*год.
до окончателното и изплащане , на
основание чл.12,ал.2 от ЗАЗ.
ОСЪЖДА П. К.„С.К.“, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град *, *, представлявана от В. М. М. да заплати на П.Н.П.,ЕГН********** с адрес: ***, сумата от 650лв., представляваща сторени по делото разноски, на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
ОСЪЖДА П. К.„С.К.“, ЕИК *, със седалище и адрес на управление:
град *, *, представлявана от В. М. М. да
заплати на , Р.Б.Н. ЕГН **********, действаща със
съгласието на майка си и законен представител Й.Й.К., двете с адрес: ***,сумата
от 410лв.
, представляваща сторени по делото разноски,
на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му
на страните пред Варненски окръжен съд.
На страните да се връчат преписи
от решението.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
/Р.ХРИСТОВА/