№ 31958
гр. София, 13.09.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в закрито заседание на
тринадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело
№ 20221110153462 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от Е. Е. И., ЕГН
**********, чрез пълномощника си адв. К.С.Д., със съдебен адрес ****, против „К.“ ЕООД,
ЕИК ****, със седалище и адрес на управление ****, представлявано от И.М.- управител.
Ищецът твърди, че на 20.05.2022 г. страните сключили договор за стоп-капаро, по
силата на който ответникът се задължил да посредничи при закупуването на следния
недвижим имот- самостоятелна къща, част от комплекс „Б.Е.“- „нов ексклузивен проект,
състоящ се от 10 къщи, тип близнак и 1 самостоятелна къща“, намиращи се в ***. Съгласно
договора на 23.05.2022 г. ищецът заплатил по банкова сметка на ответника сумата от 10 000
лв., срещу която ответното дружество следвало да посредничи в преговорите за купуване на
гореописания имот, както и да не води преговори с трети лица относно същия. В процесния
договор било посочено, че същият се сключва с оглед сключването на предварителен
договор за продажба на имот, съгласно описанието в договора. Сочи се, че служител на
ответното дружество е изпратило по имейл проекти за предварителен договор, като ищецът
се консултирал с адвокат относно съдържащите се в тях клаузи.
Едната от тях предвиждала, че продажбата на имота ще се извърши с два отделни
окончателни договора, като първият щял да прехвърли собствеността върху къщата в полза
на купувача, а вторият ще прехвърли собствеността върху идеалните части от поземления
имот. По втория договор нямало да се дължи цена, което означавало, че щял да бъде
сключен като безвъзмездна сделка, с оглед което предварителният договор в тази си част
щял да бъде нищожен.
Друга клауза предвиждала, че ищецът следвало да даде съгласието си имотът да се
обременява с тежести.
Плащането на цената следвало да стане чрез ескроу-сметка, като освобождаването на
сумите ставало без да се изкачва проверка чрез издаване на удостоверение за вещни тежести.
Ишецът твърди, че междувременно представил вариант на предварителен договор,
подготвен от ответното дружество, пред банката, отпускаща кредита за закупуване на имота,
като последната заявила, че няма да финансира продажбата на имота чрез два отделни
договора, както и че купувачът следвало да представи определни документи във връзка
собствеността върху имота.
Впоследствие между страните била проведена среща на 10.06.2022 г., преди която
ищецът е изпратил предложенията за предварителен договор, съставени от неговия адвокат,
1
както и изисканията на банката за представяне на документи за проверка на собствеността
върху имота. По време на срещата представителите на ответника- управителят И.М. и
служителят М.Н., заявили, че предложените от тях проекти на предварителни договори се
ползвали от години, че банката няма право да изисква продажбата на имота да бъде
изповядана в една сделка. Страните се уговорили да подпишат анекс за продължаване срока
на договора за стоп-капаро, тъй като юристът на ответника бил в отпуск.
След провеждането на срещата ищецът направил справка в www.**, където видял, че
процесният имот продължава да се предлага за продажба, но под различно име- като
жилищен комплекс „Силтена“, и обявата не била свалена съгласно уговорките по договора
за стоп-капаро.
Ищецът посочва, че между страните бил подписан анекс към договора за стоп-карапо,
с който срокът на договора се удължава до 27.07.2022 г. На 13.07.2022 г. в телефонен
разговор със съпруга на ищеца М.Н. е заявил, че не желае да сключва договор с ищеца и че
няма да променят проекта на предварителния договор с предложения от ищеца. В отговор
съпругът на ищеца поискал да бъде възстановена сумата, платена като „стоп-капаро“. В
имейл М.Н. уведомил ищеца, че ще преведе парите на следващите понеделник. След
няколко дни М.Н. се е обадил по телефона и е съобщил на ищеца, че няма да върне сумата.
След 27.07.2022 г. служител на ответното дружество не се е свързало с ищеца, със съпруга
или с адвоката му, нито били върнали имейл, респективно отговор на телефонните
обаждания, подадени от ищеца към ответника. Имотът продължавало да се предлага на
страниците на „**“ и „*/*“.
Като излага тези обстоятелства процесуалният представител на Е. Е. И. обосновава
правния интерес от предявяването на осъдителен иск против ответника за сумата от 10 000
лева, представляваща подлежаща на възстановяване сума, платена като „стоп-капаро“ по
Договор за стоп-капаро от 20.05.2022 г., ведно със законна лихва от 03.10.2022 г.
С исковата молба ищцата представя писмени документи, които моли да бъдат
приобщени към доказателствения материал по делото. Моли за събирането на гласни
доказателства – разпит в качеството на свидетели на лицата Анатоли Грънчаров и М.Н. за
установява на обстоятелства относно сключването на договора за стоп-капаро, преговорите
за сключване на предварителен договор, изискване на документи от ответника и др. Ищцата
иска да бъдат допуснати съдебно – технически експертизи за установяване на
комуникацията, водена на електронни адреси и чрез приложение „Вайбър“.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът представя писмен отговор, с който оспорва
предявения срещу него иск като неоснователен. Не оспорва сключването на договор за стоп
– капаро и анекс за продължаване на срок на същия. Оспорва останалите обстоятелства, на
които ищцата основава претенцията, като твърди, че е оказано изцяло съдействие на ищцата
и са й предоставени всички необходими документи. Сочи, че е невярно твърдението, че
ответното дружество се е отказало от сключването на предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот, а напротив – ищцата е тази, която без основани е отказала
сключването на предварителния договор, поради което следва да понесе отговорността,
предвидена в договора за стоп – капаро. Излагат се твърдения, че лицето М.Н. не е служител
на ответното дружество и не е упълномощаван да води преговори от името на „К.“ ЕООД. В
отговора се излагат се излагат доводи, че между ответника и финансиращата банка („Банка
ДСК“ АД) не са възникнали договорни или други облигационни правоотношения, поради
което за ответника не са възникнали задължения за изпълнение на изисквания, поставени от
Банката.
С отговора процесуалният представител на ответника представя писмено
доказателство, което моли да бъде приобщено към доказателствения материал по делото.
Противопоставя се на приемането като писмени доказателства на приложените към исковата
молба проекти на договори, тъй като не са подписани и разпечатки от Вайбър и електронни
2
сайтове, тъй като са неотносими към спора. Като неотносими доказателства, ответникът
моли да не бъдат допускани и поисканите съдебно – технически експертизи.
Пълномощникът на ответното дружество се противопоставя на допускането на поисканите
гласни доказателства, тъй като събирането им недопустимо на основание чл. 164 ал. 5 и 6 от
ГПК.
Съдът приема, че размяната на книжа по реда на чл. 131 от ГПК е извършена, поради
което и на основание чл. 140 от ГПК, съдът следва да пристъпи към насрочване на открито
съдебно заседание, като се произнесе по предварителните въпроси и доказателствените
искания на страните, както и да съобщи проекта за доклад по делото.
Приложените към исковата молба писмени доказателства са допустими и относими
към разрешаването на спора от фактическа страна, поради което следва да бъдат приобщени
към доказателствения материал. Възраженията на ответника касаят доказателствената
стойност и относимостта на част от писмените доказателства, които ще бъдат преценени при
обсъждането на съвкупния доказателствен материал по делото с окончателния съдебен акт.
Основателни са възраженията на ответника касателно допустимостта на поисканите от
ищцата свидетелски показания. Със същите се цели установяването на сключване,
изпълнение и изменение на писмен договор (споразумение за стоп-капаро от 20.05.2022 г.),
чиято стойност е над 5 000 лв. В този смисъл са налице ограничения на разпоредбите на чл.
164 ал. 1 т. т. 3 и 5 от ГПК, в които случаи свидетелски показания са допустими сами при
изрично съгласие на всички страни (чл. 164 ал. 2 от ГПК), каквото не е налице. Ето защо,
искания на ищцата за допускане на разпит на свидетели, са неоснователни.
По отношение на поисканите съдебно – технически експертизи съдът ще се произнесе
в открито съдебно – заседание, с оглед осигуряването на възможност на ищцата да
конкретизира мобилните устройства, които иска да бъдат изследван и представи
доказателства относно титулярите на мобилните номера, предметна поисканата експертиза.
Водим от горното и на основание чл. 140 вр. чл. 146 ал. 1 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА и ПРИОБЩАВА като писмени доказателства по делото, представените с
исковата молба документи.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ исканията на ищцата за разпит на свидетели.
ПОСТАНОВЯВА, че по исканията на ищцата за допускане на съдебно – технически
експертизи съдът ще се произнесе в открито съдебно заседание.
Съобщава на страните проекта за доклад по делото:
1. Обстоятелства, от които произтичат претендираните от ищцата права: а) на
20.05.2022 г. страните сключили договор за стоп-капаро, по силата на който ответникът се
задължил да посредничи при закупуването на следния недвижим имот- самостоятелна къща,
част от комплекс „Б.Е.“- „нов ексклузивен проект, състоящ се от 10 къщи, тип близнак и 1
самостоятелна къща“, намиращи се в ***; б) съгласно договора на 23.05.2022 г. ищецът
заплатил по банкова сметка на ответника сумата от 10 000 лв., в) ответното дружество поело
задълженията да посредничи в преговорите за купуване на гореописания имот, както и да не
води преговори с трети лица относно същия; г) с договора страните са уговорил
сключването на предварителен договор за покупко – продажба на недвижимия имот в срок
до 24.06.2022 г., който срок е продължен с анекс до 29.07.2022 г.; д) ищцата и ответното
дружество не са постигнали съгласие относно клаузите на предварителния договор, поради
което такъв не е бил сключен, а представител на ответника е заявил съгласието за връщане
3
на дадената от ищцата сума в размер на 10 000 лв.; е) ответникът не е изпълнил
задължението си да не предлага за продажба имота, предмет на процесния договор и същия
е бил предлаган на страниците на „**“ и „*/*“.
УКАЗВА на ищцата да конкретизира твърденията си, като посочи 1) налице ли е
отказ от страна на законен или договорен представител на ответното дружество да
бъде подписан предварителен договор за покупко – продажба на имота, подробно
описан в споразумението за стоп – капаро от 20.05.2022 г. и 2) кои задължения, поети
със споразумението за стоп-капаро от 20.05.2022 г. от страна на „К.“ ЕООД не са
изпълнени.
2. Обстоятелства, от които произтичат възраженията на ответника: а) ответникът е
предоставил на ищцата всички изискания от ней документи; б) ответникът не е отказал
подписването на предварителен договор, а такъв отказ е направен от ищцата; в) ответникът
не е предлагал имота за продажба, нито е преговарял с други купувачи; г) лицето М.Н. не е
служител на ответното дружество нито е упълномощаван да го представлява.
3. Правната квалификация: предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал. 2,
изр. 2 ЗЗД.
4. Правна квалификация на възраженията на ответника: чл. 93 ал. 2 изр. първо от ЗЗД.
5. В тежест на ищеца е да установи следните обстоятелства: сключването на договор за
стоп-капаро от 20.05.2022 г. и анекс към него за продължаване на срока за сключването на
предварителен договор до 29.07.2022 г.; с договора за стоп-капаро ответникът е поел
задължението да не предлага за продажба имота, описан в договора и да не води преговори с
други лица, както и да сключи предварителен договор при конкретно определени клаузи
относно броя на окончателните договори, начина на заплащане на продажната цена при
сключване на окончателните договори и др.
6. В тежест на ответника е установяването на следните обстоятелства: отказ на ищцата
да сключи предварителен договор в определения срок, законният представител на ответното
дружество се е противопоставил на фактическите и правни действия извършени от М.Н. във
връзка с преговорите с ищцата, веднага след като е узнал за тях.
7. Не се спори между страните относно следните обстоятелства: на 20.05.2022 г.
ищцата и ответника са сключили споразумение за стоп - капаро с оглед сключване на
предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имот, подробно описан в
споразумението в срок до 24.06.2022 г., който срок писмено е продължен до 29.07.2022 г.; в
изпълнение на задължението си по споразумението ищцата е превела по сметка на
ответното дружество сумата от 10 000 лв.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за 14.11.2023 г., 14.00 часа, за която дата и час
да бъдат призовани ищцата и ответното дружество, чрез пълномощниците им.
Препис от определението да се приложи към призовките на страните по делото, а препис
от отговора – към призовката за ищцата.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4