Р Е Ш
Е Н И Е
№ …………..
гр.София, 28.06.2019 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
Търговско отделение, състав VI-13, в открито съдебно заседание на двадесет и девети май две хиляди и
деветнадесета година в следния състав:
СЪДИЯ: Владимир Вълков
При участието на секретаря Весела Станчева като
разгледа докладваното от съдията, търговско дело № 1788 по описа за 2018 година, за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е
образувано по предявени при условията на евентуално съединяване искове с правно
основание чл. 92 от Закона за задълженията и договорите ЗЗД) и чл. 79 ал. 1
предл. второ ЗЗД и е приет за съвместно разглеждане насрещен иск с правно
основание чл. 55 ал. 1 предл. трето ЗЗД.
Ищецът „Е.Д.“
АД твърди да предоставил под наем на ответника „Б.П.Б.“ АД с договор от
20.02.2008 г. недвижим имот, представляващ ПИЦАРИЯ и находящ се в гр. Велико
Търново, преустроен в последствие в банков салон. Сочи се, че договорът е
сключен за срок от 10 години, продължен впоследствие до 01.05.2022 г. Изрично
било договорено и че при предсрочно прекратяване на договора прекратилата го
страна дължи да заплати неустойка, формирана от оставащия наем за оставащия
период – чл. 3 ал. 3 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г.. Сочи се, че считано от
01.03.2014 г. договорената месечна наемна цена била в размер на 3194,26 евро.
На 18.05.2018 г. ищецът получил писмено уведомление от ответника за
прекратяване на договора, считано от 01.06.2018 г. Претендира се сума в размер
на 25554,08 евро като част от твърдяното вземане за неустойка от 150130,22
евро.
В отговор по
така предявената претенция от името на ответника е противопоставено възражение
за нищожност на неустойката с довод да противоречи на добрите нрави. Поддържа
се теза, че клаузата на чл. 3 ал. 3 от Анекс № 3 предвижда удовлетворяване
интересите единствено на наемодателя като съставлява и недопустим предварителен
отказ от права, съответно създава предпоставки за получаване на облага без да
се изпълнява обуславящата я престация при обективна възможност наемодателят
същевременно да събира наем за имота. От друга страна твърди да е настъпила
промяна в търговския оборот към месец февруари 2018 г., довела до безполезност
на офиса за дейността на банката. Счита, че невъзможността наемателят да
преоцени имуществения си интерес от ползването на имота с оглед променените
пазарни условия и конюнктура противоречи както на пазарните механизми и
обичайния търговски оборот, така и на добрите нрави. Оспорва неустоечната клауза
да отразява присъщите функции на неустойката – обезпечителна, обезщетителна и
санкционна. Евентуално прави възражение за намаляване размера на неустойката с
довод, че задължението за заплащане на наем е изпълнявано през по-голямата част
от договорения период, противопоставяйки и възражение за прихващане със сумата
от 7000 евро – заплатена на ищеца при сключване на договора за наем като
гаранция. Твърди вземането да е станало изискуемо с прекратяване на договора.
В
допълнителната искова молба от името на ищеца се застъпва теза, че фиксираният
срок на договора за наем обезпечава интереса на наемодателя, осигурявайки му
относително сигурен и предвидим приход като същевременно обаче ограничава
възможността му да се разпорежда с отдадения под наем имот. За наемателя
фиксираният срок гарантира възможност да планира дейността си и възстанови
направените инвестиции за привеждане на имота в състояние, адекватно на
очакваното ползване. Застъпва теза и че срокът утвърждава стабилност и
сигурност за клиентите на банката, разчитащи на услугите й в трайно ситуиран
офис. При тези съображения излага довод, че дългосрочните наемни договори са
обичайна практика на банките. Застъпена е теза, че неустоечната клауза отразява
съгласувана воля, обвързваща страните със силата на закона. При сключване на
анекса съгласуваната воля отразява желанието на страните да изпълнят договора,
поради което счита за спазен принципът на справедливостта. Смята, че клаузата
санкционира наемателя за неизпълнение на поетото от него задължение да плаща
наем за договорения срок. Застъпена е и теза, че хипотетичната възможност
имотът да бъде отдаден под наем след предсрочното прекратяване на договора не
опровергава наличието на вреда в размер на пропуснатия наем. Твърди, че и
понастоящем, въпреки положените усилия за продажба и отдаване под наем на
имота, сделка не е реализирана. Оспорва се да е налице дисбаланс в положението
на страните, обосноваващ недопустимо разместване на имуществени блага с довод,
че ответникът е могъл да прецени дали да прекрати договора и да заплати
уговорената неустойка или да продължи използването му като заплаща уговорения
наем.
В отговор по
допълнителната искова молба от името на „Б.П.Б.“ АД се застъпва довод, че
забраната за прекратяване на срочен договор за наем противоречи на свободната
пазарна икономика и равнопоставеността на страните и да е в противоречие на
доброволния характер на договорното правоотношение, предполагащо възможност за
преоценка на интереса от участие по договора. Предвидената неустойка предпоставя
принуда за наемателя да държи имота дори да му е излишен или дори да търпи
загуби от него, с което се обосновава извод за противоречие на добрите нрави.
Застъпва теза за непротивопоставимост на наемателя твърдяните от ищеца
последващи затруднения за разпореждане с имота и отдаването му под наем.
При условията
на евентуалност, обусловена от достигнат извод за нищожност на клаузата на чл.
3 ал. 3 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г., ищецът „Е.Д.“ АД поддържа теза, че
валидна остава първоначалната уговорка за начина на прекратяване на процесния
договор – чл. 14 ал. 1 б. „г“ от Договор за наем от 20.02.2008 г., според която
договорът подлежи на прекратяване с шестмесечно предизвестие. Ответникът не
спазил и това условие като договорът бил прекратен, считано от 01.06.2018 г.
Претендира се сумата от 25554,08 евро – обезщетение за неполучена наемна цена –
иск по чл. 79 ал. 1 предл. второ ЗЗД и предполага да бъде установено по делото
съществувала правна връзка между страните, поето от ответника задължение, което
да е останало неизпълнено, пропусната полза като пряка и непосредствена
последица от твърдяното неизпълнение, възлизаща на претендираната сума.
Твърди се също
така клаузата на чл. 14 ал. 1 б. „г“ от Договор за наем от 20.02.2008 г. да
съдържа поето задължение при предсрочно прекратяване наемодателят да задържи
сумата от внесената гаранция в размер на два месечни наема (чл. 3 ал. 2 от
договора) и да получи неустойка в размер на два месечни наема. При тези
обстоятелства се претендира сума в размер на 6388,52 евро.
От името на
ответника се застъпва теза, че с оглед постигнатото съгласие за заличаване на
чл. 14 ал. 1 б. „г“ от договора задължението за шестмесечно предизвестие и
предходно договорената неустойка не действат.
При условията
на евентуалност – искането е обусловено от отречено отхвърляне на предявените
искове, „Б.П.Б.“ АД претендира сумата от 7000 евро. Твърди тази сума да е
дадена на ищеца при сключване на договора като гаранция. Оспорва да съществува
правно основание за задържането й след прекратяване на договора, което счита да
е станало на 01.06.2018 г. Иска се ответникът по насрещния иск „Е.Д.“ АД да
бъде осъден да я заплати.
В
отговор по насрещния иск от името на ответника е застъпено становище, че волята
за промяна в начина на прекратяване на договора и последиците от това следва
клаузата следва да се тълкува в цялост като евентуална пречка да се приложи
клаузата на чл. 3 от Анекс № 3 осуетява и отмяната на чл. 14 ал. 1 б. „г“ от
договора.
Ищецът претендира и законна лихва от
датата на завеждане на исковата молба до пълното й изплащане.
В съдебно заседание процесуалният
представител на ищеца – адв. Ш.-Л. от САК, поддържа исковете. Навежда доводи в
писмени бележки. Претендират се разноски по делото като е представен и списък.
Процесуалният
представител на ответника – адв. Милева от ЯАК, оспорва предявените искове.
Застъпва теза, че при установена валидна клауза за неустойка размерът следва да
бъде намален до средното ниво на пазарните цени, съответно с оглед
продължителния период от време, през което договорът е бил изпълняван.
Като обсъди наведените от
страните доводи и прецени събраните по делото доказателства при условията на
чл. 235 ГПК, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
По делото не се
спори, а и представеният договор с дата 20.02.2008 г. сочи на писмено изразено
съгласие, че „Е.Д.“ АД (наемодател) предоставя на „Б.П.Б.“ АД (наемател) за
временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ пицария, находяща се
в гр. Велико Търново, ул. ******, разположена на първо ниво на
търговско-жилищната сграда, откъм ул. „Стефан Стамболов“. Изразено е съгласие,
че имотът ще бъде ползван за офис за банкова дейност. Договорено е, че
договорът се сключва за срок от 10 години, считано от датата на подписване на
договора. Съгласно чл. 3 ал. 2 в деня на подписване на договора наемателят
заплаща по сметка на наемодателя сумата от 7 000 евро като гаранция и
подлежаща на приспадане от последните два месечни наема.
Съгласно чл. 14
б. „г“, цитат: чл. 14 (1) Действието на
Договора може да бъде прекратено предсрочно в следните случаи: … г) едностранно
от НАЕМАТЕЛЯ с шестмесечно писмено предизвестие до НАЕМОДАТЕЛЯ. В този случай
НАЕМОДАТЕЛЯТ задържа сумата в размер на два месечни наема, платена като
гаранция съгласно чл. 3 ал. 2 от договора и има право да получи неустойка в
размер на два месечни наема.
На 05.04.2008 г. между представители на
страните писмено е изразено съгласие, че считано от 01.05.2012 г. срокът на
договора се продължава за 10 години или считано до 01.05.2022 г., а наемната
цена от 3731,15 евро се намалява на 2984,92 евро без ДДС. Съгласно чл. 3 цитат:
„НАЕМОДАТЕЛЯТ и НАЕМАТЕЛЯТ се съгласяват
и приемат, че нямат право да прекратяват едностранно договора за наем преди
изтичане на срока му. В случай, че Договорът за наем бъде предсрочно прекратен
по вина или по искане на НАЕМАТЕЛЯ, последният дължи на НАЕМОДАТЕЛЯ неустойка в
размер на наемната цена за оставащия период до края на срока на Договора за
наем. В тази връзка НАЕМОДАТЕЛЯТ и НАЕМАТЕЛЯТ се съгласяват, че клаузата на чл.
14 ал. 1, б. „г“ от Договора за наем се заличава…“ Договорено е, че както
наемателят, така и наемодателят нямат право да прекратяват едностранно договора
за наем преди изтичане на срока му, а когато бъде прекратен по вина или по
искане на наемателя, той дължи неустойка в размер на наемната цена за оставащия
наем до края на срока на договора. С анекс от 29.05.2014 г. е договорена наемна
цена от 3194,26 лв. без ДДС, дължима по фиксинга на БНБ в деня на плащането.
По делото не се
спори, а и от представената нотариална покана се установява писмено
обективирано изявление от името на ответника, че считано от 30.04.2018 г.
банката не извършва дейност в имота и не възмерява да извършва такава за
вбъдеще като е посочено, че наемодателят следва да приеме изявлението за
писмено предизвестие за предсрочно прекратяване на договора за наем, считано от
01.06.2008 г.
На 28.05.2018
г. за ответника е прието писмено изявление от името на ищеца, че текстът на чл.
3 изречение първо от Анекс № 3 не допуска едностранно прекратяване на договора
като счита за неотносимо в случая дали ответникът ще извършва дейност в имота.
Споделено е очакване за регулярно плащане на наемната цена в изпълнение договора
за наем, а в случай, че договорът все пак бъде прекратен по искане на ответника
– да бъде заплатена договорената неустойка с чл. 3 изр. второ от Анекс № 3.
При възприетата фактическа обстановка съдът достигна до следните
правни изводи:
По претенцията
за неустойка, основана на чл. 3 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г.
Законът
признава възможност за страните по договор да определят отнапред обезщетение,
освобождавайки кредитора от необходимостта да доказва конкретно претърпяна
вреда от неизпълнението и съответно нейния обем. Правилото на чл. 92 ЗЗД
утвърждава изключение от принципа, утвърден с чл. 55 ал. 1 предл. първо ЗЗД, че
в основата на разместване на имуществени блага стои конкретна, възприета от
правния ред причина – даденото без основание подлежи на връщане без оглед на
обстоятелството, че е станало по волята на далия го съгласно чл. 55 ал. 1
предл. първо ЗЗД. Това решение намира своето оправдание в очакваното стимулиране
на очакваното от закона точно изпълнение – чл. 63 ЗЗД.
Действително
нормата приравнява съгласувана воля на закон за страните – чл. 20а ал. 1 ЗЗД,
но това предполага валидно съглашение. Същевременно обаче самият закон
утвърждава правилата на добрите нрави като граница на договорната свобода (чл.
9 ЗЗД). Еднозначно е посочена и последицата от пренебрегването на това правило –
когато накърняват добрите нрави съгласуваната воля е лишена от регулативен
потенциал (съгласно чл. 26 ал. 1 предл. трето ЗЗД). Както е указано изрично в
Тълкувателно решение № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС един от принципите, на които
почиват добрите нрави е този на справедливостта,
който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и
защитава всеки признат от закона интерес. Според така дефинирания принцип условията и предпоставките за нищожност на
клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, а преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите
нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора. Примерно са посочени и
възможни критерии за преценка. Изрично е посочено, че неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за
която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции. Размерът на неустойката сам по себе си не е в състояние
да я определи като нищожна. При положение, че законът забранява намаляване на
договорена неустойка, безпредметно остава изследването на действителния размер
на вредата. Валидността на клаузата ангажира длъжника да заплати договорената
сума като единствено възможно е съотнасяне на размера с обема на изпълнената
част от задължението. Това налага да бъде идентифициран осигуреният с клаузата
интерес и разумно предполагаемите вреди към момента на регламентиране на
отношението.
Страните
не спорят, а и от съдържанието на Анекс № 3 еднозначно следва извод, че
клаузата обезпечава изпълнението на еднозначно дефинирания с чл. 1 взаимен
интерес – отношението да се запази за договорения срок. Произтичащата от
наемното правоотношение и очевидно очаквана от наемодателя полза е да извлече
доход от имота, а за наемателя – да го ползва за нуждите на своята дейност. По
определение наемното правоотношение е срочно. Страните са свободни да определят
времевия период, за който да се обвържат.
Изразената
воля в чл. 1 от Анекс № 3 е ясна и тя следва от целия текст на допълнителното
споразумение. Визираният 10-годишен период при указано начало и край преурежда
предходно регламентираното правоотношение. Новата регламентация може еднозначно
да бъде свързана и с принципно различния подход – гарантирано ползване на имота
за целия срок на договора. Съгласно чл. 8 ЗЗД страните са свободни да преуредят
съществуващо между тях правоотношение. Ето защо и установената рамка с Анекс №
3 замества предходно регламентирания режим на допустимо едностранно
прекратяване на договора.
Същевременно
обаче, отчитайки смисъла на правоотношението – да допринесе за реализация на
конкретен, зачетен от правния ред интерес и за двете страни в правоотношението
(чл. 8 ал. 2 изр. първо ЗЗД), законът предписва конкретни условия и ред за
освобождаване от така създадената връзка. От тази гледна точка клауза, отричаща
правото на едностранно предсрочно прекратяване на наемното правоотношение не
противоречи на добрите нрави, а е средство за изразяване на дължимото поведение
при съгласувана воля за определяне продължителността на обвързване в наемното
правоотношение.
Законът
ангажира страните при упражняване на правата си включително при регламентиране
на правоотношението си, да държат сметка за добрите нрави – чл. 9 ЗЗД.
Ангажиментът съпътства и съществуването на правоотношението. В тази насока и съгласно
чл. 307 ТЗ при непредвидимо за страните изменение в обстоятелствата, обусловили
интереса от участие в търговска сделка, всяка от тях разполага с възможност да изиска
съобразяване на регламентацията с актуалната ситуация, а при липса на отклик –
да инициира изменение или прекратяване на договора по съдебен ред. Това ще
рече, че включените в добрите нрави принципи на справедливост при регулацията
на договорно обусловени отношения и на добросъвестност при упражняване на
произтичащите от тях права намират приложение и на всеки етап от развитие на
правоотношението, но утвърждаването им не може да стане едностранно. Субективната
представа на страната за съответствие на договора с нейния интерес остава без
правно значение. Меродавно е обективното несъответствие на регламентацията с
принципите на справедливост и добросъвестност.
По
тези съображения настоящият състав не споделя поддържания от процесуалните
представители на ответника довод за съществуващо право на едностранно
прекратяване на срочен договор преди да е изтекъл договорения срок. От тази
гледна точка и клаузата на чл. 1 от Анекс № 3 не сочи на предварителен отказ от
право в противоречие на добрите нрави.
По
изложените съображения настоящият състав приема за съответстващ на закона
интересът на ищеца да очаква събиране на гражданския плод от собствения му имот
за договорения период. Същевременно обаче клаузата за неустойка изрично се
свързва с предсрочно прекратен договор по искане на наемателя. Предвид изрично
признатите последици на подобно изявление – прекратяване на правната връзка и
възникване на задължение за обезвреда, настоящият състав не намира основание да
игнорира зачетеният и от страните по спора правопрекратяващ ефект на обективираното
в нотариалната покана изявление и съответно договорът за надлежно прекратен от
посочената в изявлението дата – 01.06.2018 г.
Следствие
от прекратеното наемно правоотношение ищецът губи възможността да получава
договорения с ответника наем за надлежно договорения период на правоотношението
01.06.2018 г. – 01.05.2022 г. Възниква въпросът дали договореното обезщетение,
равностойно на несъбрания наем за този период, съответства на принципа на
справедливостта, съвместявайки и трите присъщи на неустойката функции –
обезпечителна, обезщетителна и санкционна. Опасността при неизпълнение
длъжникът да бъде плати определена сума е стимул за желаното от правния ред
точно изпълнение на поетото задължение. При точно изпълнение без значение
остава размерът на неустойката. Евентуално неизпълнение сочи на нереализирана
обезпечителна функция и проявление намира санкционната функция – длъжникът
дължи да плати договореното обезщетение без да е необходимо кредиторът да
доказва реално настъпили вреди. Сумата е дължима дори и вреди да не са
настъпили. При все, че законът държи длъжника отговорен за накърнения
кредиторов интерес изрично утвърждава и граници на тази отговорност,
осигуряващи принципа на справедливост, разбиран като необходим баланс в
отношението (чл. 82 ЗЗД). Ето защо и обезщетителната функция се явява
безусловен коректив на санкционната функция. Следователно отчитането на добрите
нрави при регламентиране на неустоечната клауза предполага съотнасяне размера
на неустойката с естеството и обема на обективно възможната и предвидима към
момента на договаряне вреда (в този смисъл и Решение №110 от 21.07.2016г. по
т.д. № 1226 по описа за 2015 г. по описа на ВКС, ТК, І ТО). Следва да се отчете
също така и обусловеността им от неизпълнението – меродавни са вредите, които
биха били пряка и непосредствена последица от неизпълнението.
При
преценката за съответствие на клаузата за неустойка следва да се държи сметка и
за естеството на правоотношението. В рамките на наемното правоотношение задължението
за заплащане на наем произтича от ограничението за наемодателя да се ползва от
имота. Ограничението за ищеца отпада с прекратяването на правната връзка, дори
и в нарушение на предходно поетия ангажимент за продължително ползване. Естеството
на имота предполага възможност за последващото му отдаване под наем.
Реализацията на тази възможност изключва наличието на вреда. Както бе посочено
вече преценката за регулативния потенциал следва да се прави към момента на
сключване на договора, поради което без правно значение остава доколко
обективно съществувалата възможност е била реализирана.
От
друга страна договореният механизъм за формиране размера на неустойката
ангажира наемателя да плаща сума, съразмерна с възнаграждение за ползването на
имота без реално да извлича облага от него. С други думи, гражданският плод за
наемодателя пряко произтича не от личността на наемателя, а от потенциала на
имота да бъде ползван по предназначение. Макар и този плод в рамките на
действащо наемно правоотношение да е гарантирано за наемодателя, невъзможността
имотът да привлече друг наемател не се включва в очертаните граници на
отговорност – пряка и непосредствена последица от неизпълнението. В този смисъл
разумно предполаганата вреда и достойна за репариране вреда не се изразява в
пропуснатия от наемодателя приход, а в произтичащата
от неизпълнението пречка да си осигури такъв.
Клаузата
на чл. 3 от Анекс 3 не държи сметка за момента на предсрочното едностранно
прекратяване на договора. Клаузата определя размера на неустойката като
правопропорционален на неоползотворения наемен период. Понеже преценката за
съобразяване следва да бъде направена към момента на постигане на съгласието
налага се извод, че наемателят дължи да осигури сума, равностойна на наема за
имота за 10 години напред. Лишено от житейска логика е да се приеме, че
наемодателят, чийто огласен предмет на дейност е търговия с недвижими имоти и
отдаването им под наем, не би могъл да отдаде имота под наем. Дори хипотетично
да се приеме, че срещне това затруднение, възниква въпросът за ефективността на
инвестицията, но няма причина да бъде държан отговорен.
По
изложените съображения съдът приема, че макар и да е налице неизпълнение, при
положение, че клаузата на чл. 3 изр. второ от Анекс 3 игнорира обезщетителната
функция, разбирана като осигуряваща предвидимата вреда в обхвата на отговорност
на наемателя, нарушава принципа на справедливост и в крайна сметка накърнява
добрите нрави. Това я определя като нищожна и в този смисъл, негодна да обоснове
имуществена отговорност за ответника. Ето защо предявеният на това основание
иск следва да бъде отхвърлен изцяло. Извън обхвата на така предявената
претенция остава преценката за реално претърпяната и в този смисъл подлежаща на
обезщетяване вреда.
По претенцията за неустойка, основана на чл. 14 ал. 1 б. „г“
от Договор за наем от 20.02.2008 г.
Съгласно
чл. 26 ал. 4 ЗЗД нищожността на отделни части не влече нищожност на договора,
когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните
й части. Както бе посочено вече единственият установен порок на Анекс № 3 касае
договореният механизъм за определяне размера на неустойката, регулиращ самостоятелен
от правна гледна точка интерес.
Дефинираният
интерес с чл. 1 – фиксиран срок на правоотношението (пряко ползващ както наемодателя,
гарантирайки му сигурен доход, така и наемателя) и регламентирано с чл. 2
намаляване в размера на наемната цена (пряко ползващ наемателя, редуцирайки
финансовата тежест на ползването), отразяват съществените елементи на наемното
правоотношение. При положение, че неустойката не регламентира изпълнението, а е
призвана да компенсира последиците от евентуално неизпълнение настоящият състав
приема за логично обусловено предположението, че сделката при очертаното съдържание
би била сключена и без клаузата за неустойка – чл. 3 изр. второ от Анекс № 3.
Изрично
в чл. 3 изр. трето от Анекс № 3 е указана връзка между тази клауза и чл. 14 ал.
1 б. „г“ от Договора за наем. Новоустановеният режим на фиксиран срок изключва предходно
утвърденото правомощие на наемателя да прекрати едностранно договора с 6
месечно предизвестие. Както бе посочено вече валидно постигнатото съгласие за преуреждане
на режима на прекратяване на договора определя като единствено меродавен
фиксираният срок на наемното правоотношение. Констатираната нищожност на
клаузата не засяга изрично дефинираното задължение в чл. 3 изр. първо от Анекс
№ 3 за страните да се считат обвързани от срока с произтичащата от това
невъзможност ответникът като наемател да упражни правомощието си по чл. 14 ал.
1 б. „г“ и да прекрати едностранно договора.
Нищожността
на неустоечната клауза обаче, лишавайки от регулативен потенциал чл. 3 изр.
второ от Анекс № 3, е неспособна да преуреди предходно дадената регламентация
на отношение, провокирано от неизпълненото обещание за ползване на имота в
рамките на договорения срок. Декларираният и утвърден с клаузата на чл. 14 ал.
1 б. „г“ от договора интерес за наемодателя, че дори реализацията на изрично
предвидена възможност за предсрочно прекратяване наемателят дължи неустойка, е
съотносим и към последващо отречената възможност за едностранно прекратяване на
договора. Макар и неустоечната клауза като нищожна да е лишена от регулативен
потенциал, еднозначно отразява волята на страните, че предсрочното прекратяване
е неприемливо. След като не се установява утвърденият с договора интерес за
наемодателя да е преосмислен впоследствие, а последващо дефинираната неустойка
е негодна да преуреди механизма за удовлетворяването му, меродавен остава
първоначално договореният.
Неоснователно
е противопоставеното от ответника възражение за действие на представляващите
банката извън обхвата на мандата им, ограничаващо срока на договора до 3 години
на основание чл. 229 ал. 3 вр. ал. 2 ЗЗД и произтичаща от това безсрочност на
правоотношението след 01.05.2015 г. Както отчитат и процесуалните представители
на ответника, цитираната норма охранява интереса на собственика. Използваното
определение обикновено налага еднозначен извод, че ограничението не касае
всяка форма на управление, а специфични правомощия, относими към извличането на
облагите от вещта, обект на наемното правоотношение. От тази гледна точка и
нормата изрично ограничава периода, за който овластеният според правилата да
използва и поддържа имота може да преотстъпва своите права. На общо основание
страните по договора за наем биват обвързани от него. Ангажирането с договор за
наем от страна на наемател не е в състояние да засегне правата на собственика,
поради което и нормата на чл. 229 ЗЗД е неприложима в случая. Ето защо и
ответникът е надлежно обвързан от договорения срок.
Страните
са договорили, че при едностранно прекратяване на договора наемателят задържа
платената като гаранция сума и има право да получи неустойка в размер на два
месечни наема. Придаденото с клаузата основание за задържане на подлежаща на
връщане сума с придадено й предназначение да послужи за погасяване на бъдещи
задължения, обусловено от предсрочното прекратяване на договора, придава
неустоечен характер и на тази уговорка. Следователно, договореният механизъм за
определяне размерът на неустойката с чл. 14 ал. 1 б. „г“ от договора кумулира
две стойности – определена по размер от 7000 евро и определяема (двукратният
размер на наема). Така определеният механизъм е съпоставим с обективно
възможното затруднение за наемодателя да си осигури последващ наемател.
Следователно, клаузата съвместява и трите присъщи на неустойката функции,
обуславяйки и регулативната й сила.
Предмет
на разглеждане при предявения иск е реализацията на втория компонент от
неустоечната клауза – задължението на ответника да заплати двукратния размер на
месечния наем. Както бе посочено вече едностранното предсрочно прекратяване на
договора противоречи на изрично поетото по договора задължение. При положение,
че правната връзка не е прекратена, нито изменена по предписания от закона ред,
наемателят дължи да се съобрази с поетото задължение. Пренебрегването на това
задължение сочи на неизпълнение, а както бе указано вече, то засяга зачетен от
закона интерес за наемодателя. Ето защо и налице е неизпълнение на поетото от
страна на ответника задължение, обуславящо договорен от страните механизъм за
обезвреда. Без значение в случая остава дали и доколко договореният механизъм
за обезвреда с чл. 14 ал. 1 б. „г“ от договора е съпоставим с възможните вреди,
произтичащи от пренебрегнатия по-стриктен режим. Нормата на чл. 92 ал. 1 изр. второ ЗЗД
овластява кредитора да търси обезщетение и за вредите, надхвърлящи размера на
договорената неустойка, поради което е изключена възможността за разширително
тълкуване на неустоечна клауза.
Вземането
за неустойка възниква с факта на неизпълнение, поради което и меродавен се
явява размерът на наема към датата на едностранно прекратяване на договора.
Последният договорен наем е в размер на 3194,26 евро без ДДС, а двукратният му
размер съответства на претендираната на това основание сума от 6 388,52
евро.
Възможността
за редуциране обема на неустойката при неправилно или частично изпълнение на
задължението, предполага припокриване между дължимия и резултат и следващото от
неустойката обезщетение. Правилото отново утвърждава принципа на
справедливостта, овластявайки съда да прецени характера и съответно обема на
неизпълнението. Както бе посочено вече договорената и зачетена в случая неустойка
осигурява зачетен от правния ред и накърнен в случая интерес за ищеца в
качеството на наемодател да получи обещания му гражданския плод от недвижимия
имот. С други думи вредоносното поведение произтича от липсващото изпълнение на
поетия ангажимент за периода след 01.06.2018 г. Периодът на реално изпълнение
не касае накърнения в случая интерес, поради което и нормата на чл. 92 ал. 2
предл. второ ЗЗД е неприложима.
При
достигнатия извод за основателност на предявения иск налице е процесуалното
условие, обуславящо противопоставеното възражение за прихващане. Ответникът
противопоставя вземане, което твърди да произтича от прекратения договор за
наем – чл. 55 ал. 1 предл. трето ЗЗД. Както бе посочено вече по изрична воля на
страните платената гаранция се трансформира в обезщетение за наемодателя при
предсрочно прекратен договор за наем. Така формираната воля се явява зачетена
от правния ред причина ищецът да задържи сумата от 7000 евро, поради което и
твърдяното от ответника вземане не е възникнало.
По
изложените съображения така предявеният иск следва да бъде уважен в пълен
размер.
По иска с правно основание чл. 79 ал. 1
предл. второ ЗЗД
Ищецът
основава претенцията си за сумата 25 554,08 евро на твърдението, че
ответникът не е спазил договореният срок на 6-месечно предизвестие. Ищецът не
твърди постигнато съгласие при твърдяното неизпълнение да бъде заплатена
претендираната сума. Същевременно заявеният като неудовлетворен интерес сочи на
очаквано, но неполучено изпълнение. Законът допуска възможност кредиторът да
търси обезщетение вместо изпълнение, поради което настоящият състав намира за
приложима именно така докладваната на страните правна рамка на отношението им.
Както
бе посочено вече Анекс № 3 преурежда отношението между страните като еднозначно
изключва възможността наемателят да прекрати предсрочно и едностранно договора.
Отречената възможност за едностранно прекратяване на договора от страна на
наемателя изключва и пряко свързания с нея насрещен интерес за наемодателя да
бъде предварително уведомен за желания момент на прекратяване на договора. При
тези обстоятелства не съществува задължение за наемателя да отправя
предизвестие. С други думи според действащото към месец май 2018 г. съглашение не
произтича нито право за ответника да прекрати едностранно договора, нито пряко
свързаното с това предходно регламентирано задължение за осигуряване на възприетото
като разумно време за наемодателя да обезпечи собствения си интерес.
Както
бе посочено вече с оглед предвидената в чл. 3 от Анекс № 3 възможност за едностранно
прекратяване на договора, правната връзка е прекратена към 01.06.2018 г.
Компенсаторното обезщетение е възможно при действаща правна връзка, а
прекратяването й изключва както задължението за изпълнение, така и
алтернативната престация – обезщетение вместо изпълнение. Следователно и поради
тази причина не съществува правна възможност ищецът да обоснове вреда с
неполучен приход за период, следващ момента на прекратяване на договора за
наем.
По
изложените съображения така предявеният иск следва да бъде отхвърлен изцяло.
По насрещния иск с правно основание чл.
55 ал. 1 предл. трето ЗЗД
Заявеното
искане за защита изрично е обусловено от процесуалното условие, че предявените
от ответника искове за сумата от 25554,08 евро не са били уважени, препятствало
и разглеждане на предпочетеното средство за реализация на вземането – чрез
възражение за прихващане. Налице е частично уважен иск за сумата от 6388,52
евро, очертана в исковата молба като част от претендираната обща сума 25554,08
евро заедно с 19165,56 евро – обезщетение за неспазен срок на предизвестие за
прекратяване на договора. При тези обстоятелства съдът приема, че процесуалното
условие за разглеждане на този иск не е възникнало.
По предявената
претенция за лихва при условията на чл. 214 ал. 2 ГПК
Процесуалният
закон утвърждава изключение от правилото, че съдът дължи да определи установено
от него вземане както по основание, така и по размер вземане за лихва без да
регламентира нито предпоставките, при които възниква то, нито механизма за
формиране на размера му. Следователно, на общо основание досежно това
самостоятелно от правна гледна точка вземане приложение следва да намери
материалният закон.
Нормата
на чл. 79 ал. 1 ГПК свързва неизпълненото в срок парично задължение с
отговорност за длъжника да заплати и обезщетение за закъснението, чийто размер
подлежи на определяне с нормативно предписан механизъм. Ето защо и предявената
при условията на чл. 214 ал.2 ГПК претенция за законна лихва предполага да бъде
установено възникнало парично задължение в тежест на ответника, определен
момент за неговото изпълнение, който да е настъпил.
Понеже
компенсаторната неустойка не възмездява вреди от забава, ограничението на чл.
10 ал. 3 ЗЗД е неприложимо. Ето защо настоящият състав счита установеното
вземане за лихвоносно. Установява се, че към посочения начален момент –
предявяване на исковата молба, ответникът е бил в забава. Следователно
установеното вземане следва да бъде присъдено ведно със законната лихва до
окончателното му плащане.
По разноските
При установения изход от спора в тежест на ответника следва да
бъдат възложени направените от ищеца и доказани по делото разноски –
възнаграждение за един адвокат и държавна такса, съразмерно на уважената част
от предявените искове.
Ответникът е в правото си да бъде възмезден за направените и
доказани по делото разноски – възнаграждение за един адвокат, съобразно
отхвърлената част от исковете.
Мотивиран от изложеното Софийски градски съд
Р Е
Ш И:
ОСЪЖДА „Б.П.Б.“ АД, ЕИК ****** с адрес по делото:гр. София, район
„Младост“ бул. „********да заплати на „Е.Д.“
АД, ЕИК ******с адрес по делото: гр. София, бул. „********както следва:
1.
на основание чл. 92 ЗЗД сумата от 6388,52
евро – неустойка по чл. 14 ал. 1 б. „г“ от Договор за наем от 20.02.2008 г.
поради предсрочно едностранно прекратяване на договора ведно със законната
лихва на основание чл. 86 ЗЗД, считано от 27.08.2018 г. до окончателно
изплащане на сумата.
2.
на основание чл. 78 ал. 1 ГПК сумата 624,90
лв. – разноски в производството пред Софийски градски съд.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Е.Д.“ АД, ЕИК ******срещу „Б.П.Б.“ АД, ЕИК ****** искове както
следва:
1.
на основание чл. 92 ЗЗД за сумата 25554,08
евро – част от вземане за неустойка по чл. 3 от Анекс № 3 от 05.04.2012 г.;
2.
на основание чл. 79 ал. 1 предл. второ ЗЗД за сумата 19165,56
евро – обезщетение за неспазен срок на предизвестие за прекратяване на Договор
за наем от 20.02.2008 г., изменен с Анекс № 3 от 05.04.2012 г.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявения при условията на чл. 211 ГПК от Б.П.Б. АД срещу „Е.Д.“ АД иск с правно основание чл.
55 ал. 1 предл. трето ЗЗД за връщане на дадена като гаранция сума от 7000 евро
на основание чл.3 ал.2 от Договор за наем от 20.02.2008 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал. 3 ГПК „Е.Д.“ АД, ЕИК ******с адрес по
делото: гр. София, бул. „********да заплати на „Б.П.Б.“ АД, ЕИК ****** с адрес по делото:гр. София, район
„Младост“ бул. „********сумата от 9941,05 лв. – разноски в
производството пред Софийски градски съд.
РЕШЕНИЕТО може
да бъде обжалвано пред Апелативен
съд – София в частта по разгледаните
искове с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчване на препис, а в частта, с
която е оставен без разглеждане насрещният иск (имащо характер на разпореждане)
– с частна жалба в едноседмичен срок от съобщението.
СЪДИЯ: