Р  Е  Ш  Е  Н  И   Е

 

                                 гр. С., 21.11.2016 год.

 

 

                                В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданска колегия, І отделение, 13 състав, в публично заседание, проведено на деветнадесети май през две хиляди и шестнадесета година, в състав :

 

                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ :  РОСЕН Д.

 

при секретаря С.А. като разгледа докладваното от съдия Д. гр. дело № 3719 по описа на 2015 година, и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

         Предявен е иск с правно основание чл.79, ал.1 във вр. с чл.82 ЗЗД.

         Ищецът “ДБМ- Т.” ЕООД, ЕИК ******* излага в исковата молба, че в следствие на проведен от М.НА О. търг закупил от Д. недвижим имот- частна държавна собственост, представляващ магазин находящ се в гр.С., район „Изгрев”, местност „Изгрев- Изток”, кв.74, УПИ І, ул.”*******, І блок със застроена площ от 139,02 кв.м., заедно с 3,170% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.

Тъй като въпреки заплащането на сумата по продажбата , продавачът не прехвърлил собствеността върху имота на купувача,последният предявил иск за обявяване на договора за окончателен. С решение от 07.01.2014 г. по гр.д. № 1269/12 г., 1-14 с-в, влязло в законна сила на 27.05.2014 г., договора за покупко-продажба на недвижим имот съгласно Заповед № ДИ-03-029/22.07.2009 г. на Областния управител на Област С., влязла в сила на 12.09.2009 г., с който Д. продава на "ДБМ Т." ЕООД описания по -горе имот за 326 800 лева бил обявен за окончателен.

С Протокол за предаване - приемане от 11.02.2015 г. Министерството на отбраната е предал на купувача владението на процесния имот.

         Твърди,че при огледа на имота май 2009 г. той бил в добро състояние,  но при предаването му през 2015 год. са констатирани множество разрушения и липси и за да се възстанови в състоянието му при продажбата се налагат строителни и ремонтни работи на обща стойност в размер на 44 158.95 лв. с ДДС подробно описани по пера в исковата молба и допълнителна молба от 26.01.2016 год.

         Твърди също,че след спечелването на търга и в очакване на формалното подписване на окончателния договор за продажба , към края на септември 2009 г. сключил предварителен договор за наем с „Д.“ ООД. Била уговорена наемна цена от 17 евро на кв.м на месец или 2363 евро на месец , а срока на договора бил уговорен на шест години. Претендира обезщетение за пропуснати ползи /неполучен наем/  за периода от 13.03.2012 г. до 13.02.2015 г. в общ размер  на 82705 евро.

         Моли съдът да постанови решение,с което осъди ответникът да му заплати обезщетение за неизпълнение на задълженията от страна на ответника да сключи окончателен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот в законовия срок в размер на 82705 евро-пропуснати ползи и  44 158.95 лв. - претърпени загуби ведно със законните лихви върху тях от датата на исковата молба до окончателното им изплащане. Претендира присъждане на разноските по делото.

         Ответникът Д. представлявана от М.НА Ф. оспорва предявения иск,тъй като не е налице виновно и противоправно поведение на Д.,представлявана от областния управител на гр.С.,тъй като след финализиране на търга са открити обстоятелства / запор върху дружествените дялове на едноличния собственик на капитала на дружеството “ДБМ- Т.” ЕООД М.Б.М./, което наложило временно отлагане на сключване на договора за покупко-продажба.Твърди също,че 7-дневен срок за сключване на договора за продажба визиран в чл. 58, ал. 1 от ППЗДС е инструктивен, но не и преклузивен или императивен. Ищцовото дружество е бездействало 2 години преди да подаде иска по чл.19,ал.3 ЗЗД,като вината за това не е на представителя на Д..Моли съдът да отхвърли иска и да му присъди разноски по делото.

Доказателствата са гласни и писмени.

Съдът като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните намира за установено от фактическа страна следното:

Установено е и няма спор относно това, че Д. представлявана от Областният управител на област С.  е провела законна тръжна процедура за продажба на недвижим имот – частна държавна собственост, представляващ МАГАЗИН с площ от 139,02 кв.м, заедно с 3,170 кв.м идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, находящ се в гр.С., район ’’Изгрев”, местност “Изток-Изгрев“, кв.74, УПИ I, ул.“*********“ №40 , I блок, при съседи: от североизток-ул.“*********“, от югоизток- вход Б и магазин № 2, от северозапад- вход В и магазин № 1, от югоизток- тревна площ.

В тръжната документация състоянието на имота е описано като добро, с работещи ВиК и електро-инсталации, като с описанието на състоянието ищецът се е съгласил видно от т.2 на Заявление за участие в търг с явно наддаване на л.85 от делото.В чл.15 от условията на търга е записано задължението на областния управител да прехвърли имота на купувача при наличието на влязла в сила заповед за това и платена цена.  

Въз основа на Протокол № ВИ-56-87/30.05.2009 г. на тръжната комисия към М.НА О.,  Областният управител на област С. е издал заповед № ДИ-03-029/22.07.2009 г., с която е наредил да се продаде на “ДБМ- Т.” ЕООД описаният по-горе имот и в 14-дневен срок да се заплатят следващите се във връзка с продажбата суми, което е било направено в срок от купувача.

Въпреки горното окончателен договор така и не бил сключил,което наложило “ДБМ- Т.” ЕООД да се снабди с такъв по реда на съдебно производство по иск с основание чл.19,ал.3 ЗЗД – видно от решение по гр.д. № 1269/2012 г., І ГО-14 с-в, влязло в законна сила на 27.05.2014 г. предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот съгласно Заповед № ДИ-03-029/22.07.2009 г. на Областния управител на Област С. е бил обявен за окончателен.

На  11.02.2015 г. владението на процесния имот е било предадено от продавача на купувача “ДБМ- Т.” ЕООД с нарочен протокол,като купувача представляван от М.М. е направил възражение за състоянието на магазина.В протокол от същата дата изготвен и подписан от нотариус Р.Д. и молителя М.М.  е отразено,че помещението на магазина е празно,липсват ВиК и електро-инсталации,осветление и осветителни тела,ел.ключове и контакти,врати и окачени тавани,едната стена е с два процепа и помещението има отпадъци.

По делото е представен от ищеца предварителен договор за наем на недвижим имот с дата 30.09.2009 год. касаещ отдаване под наем на горното помещение от “ДБМ- Т.” ЕООД на Д. ООД за срок от 6 години и за месечна наемна цена от 17 евро на квадратен метър. Предварителния договор е бил прекратен с уведомление от наемателя от 14.12.2009 год.-л.163 от делото.

От първоначалното и допълнителното заключения на вещото лице по допуснатата съдебно-техническа експертиза / и двете приети като неоспорени от страните /  се установява на първо място, че средна пазарна наемна цена на процесния недвижим имот - МАГАЗИН, с площ от 139.02 м.2, заедно с 3.170 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото за исковия период от време - 11.03.2012г. до 11.02.2015 г., възлиза на сумата от 145 322 лв. Според вещото лице общата стойност  на необходимите СМР, които следва да се извършат в имота за отстраняване на нанесени щети, описани подробно по пера в първоначалното заключение,   възлиза на 40449.00 лв. по цени на материали,труд и други към м.февруари 2015г.

От показанията на св.Г. К. се установява,че състоянието на магазина преди провеждането на търга е било задоволително,приемливо - голямото помещение било с мраморна настилка,имало окачен таван,работещи ВиК и ел.инсталации,осветление,чугунени радиатори, имало е метална дограма на прозорците. При огледа през 2015 год. състоянието било трагично-липсвали подовата настилка и окачения таван,осветлението,вратите,радиаторите, мивки и тоалетни чинии. Било мръсно,пълно с боклуци и по стените имало дупки.

При така установена фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл.82 ЗЗД обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението,а при установена недобросъвестност, длъжникът отговаря за всички преки и непосредствени вреди.

За доказване на основателността на иск за обезщетение поради неизпълнение на договор, е необходимо да се установят кумулативно следните елементи на сложния фактически състав: договорно задължение, виновно неизпълнение на неизправната страна, претърпени вреди и/или пропусната полза от изправната страна, настъпили от неизпълнението, причинна връзка между неизпълнението и настъпилите вреди и накрая - предвидимост на увреждането.

В случая ищецът претендира обезщетение за претърпени загуби, изразяващи се в разходи необходими за ремонт на имота и привеждането му в състоянието,в което е бил при провеждането на търга през 2009 год.,когато е следвало да му бъде продаден.

В тази му част искът е частично основателен,като съображенията са следните:

Установено е, че ответникът не е изпълнил договорното си задължение да прехвърли на купувача имота в предвидения от Закона 7 дневен срок /чл.58,ал.1 от ППЗДС/ и в разрез с чл.15 от тръжните условия. След изтичане на срока продавачът изпада в забава и изправния купувач може да иска от съда да обяви договора за окончателен по реда на чл.19,ал.3 ЗЗД,както в случая е направено.

 Вследствие неизпълнението на горните задължения Д. е запазила собствеността си върху магазина до 27.05.2014 г. , когато е влязло в сила решението на съда по чл.19,ал.3 ЗЗД , а до11.02.2015 г.   е била и владелец на имота. Установено е,че пред този период магазина  е бил обект на увреждания и разрушения и към предаването му с протокол от 11.02.2015 г. в него са констатирани /с протокол на нотариус Р.Д./ разрушени/липсващи ВиК и електро-инсталации,осветление и осветителни тела,ел.ключове и контакти, врати и окачени тавани, два процепа на една от стените и наличие на отпадъци в помещението. От показанията на свидетеля К., които съдът кредитира като преки и безпристрастни , се установява,че при преди търга /т.е. през 2009 год./ голямото помещение било с мраморна настилка,имало окачен таван,работещи ВиК и ел.инсталации,осветление, чугунени радиатори, имало е метална дограма на прозорците,а след предаването на обекта през 2015 год. изброените по-горе елементи от състоянието на имота са липсвали.

Съдът приема,че неизпълнението на задължението на продавача,да прехвърли собствеността и предаде владението върху процесния имот на купувача е в пряка връзка с констатираните липси и увреждания по него и единствената вина за това е на продавача,т.е. същия е бил недобросъвестен и отговаря за всички преки и непосредствени вреди от неизпълнението.

Купувачът е заплатил имот в състояние доста по-различно от състоянието,в което го е получил 5 години по-късно и следва да бъде обезщетен за щетите от това,които се изразяват в стойността на необходимите СМР за възстановяване на магазина в състоянието,в което е бил непосредствено преди провеждането на търга,като в тази връзка следва да се приемат стойностите посочени в първоначалното заключение на вещото лице/40 449.00 лв. включващи цени на материалите,труд и ДДС/ с изключение на такива за ремонт и изграждане на елементи,чието съществуване не е установено през 2009 год. , а именно: тапети в търговската зала-оценени на 870 лв. и тухлен зид-оценен на 681.50 лв.

Не следва да се уважава иска за обезщетяване на пропуснатите ползи. По дефиниция този вид вреда произтича от нереализиране на възможност за увеличаване на актива на имуществото на кредитора .

В конкретния случай ищецът следва да докаже, че при точно изпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността и предаване владението на магазина със сигурност би получил увеличаване на имуществото си по два начина: 1. или като установи факта на създадени между него и трети лица правоотношения във връзка с този обект, които са били осуетени в резултат от неизпълнението на длъжника или 2. като установи, че при конкретните пазарни условия в периода на забавата е съществувала реална възможност за отдаване на обекта под наем.

По делото не бе установена наличието на нито една от посочените по-горе две хипотези. Съдът не може да приеме сигурен дохода от наем по представения предварителен договор за наем,тъй като ищецът не доказа достоверността на датата му,с което да опровергае възражението на ответника,че е съставен само за нуждите на настоящето дело и е антидатиран. Ищецът не установи и наличието на втората хипотеза-реалната възможност за отдаване на имота под наем.

Напълно разбираемо и резонно е търговски обект в оживен столичен квартал  да може да бъде отдаден под наем, но доколкото Тълкувателно решение № 3 от 12.12.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2012 г., ОСГТК изисква сигурност, а не предположение за увеличаване имуществото на кредитора,то липсата на такава е основание за отхвърляне на иска в тази му част.

При това положение искът за обезщетяването на претърпените от ищеца вреди в следствие неизпълнение от страна на ответника на задължението за прехвърляне на собствеността и предаване владението на магазин със застроена площ от 139,02 кв.м. находящ се в гр.С., район „Изгрев”, местност „Изгрев- Изток”, кв.74, УПИ І, ул.”*******, І блок се явява частично основателен по отношение на претърпени загуби в размер на 38897.83 лв., а над това размер до претендирания от 44 158.95 лв. за претърпените загуби и изцяло за пропуснатите ползи за периода от 13.03.2012 г. до 13.02.2015 г. в общ размер  на 82705 евро да се отхвърли като неоснователен.

При този изход на спора и по компенсация на разноските /на ищеца-3263 лв. и на ответника - 5540 лв.- намален по възражението на пълномощника на ищеца до минимума по наредбата/ само последния има право на разноски на основание чл.78, ал.3 от ГПК в размер на 2277 лв.

По изложените съображения съдът

 

  Р         Е         Ш         И        :

 

ОСЪЖДА Д. представлявана от М.НА Ф., адрес гр.С.,ул******** да заплати на “ДБМ- Т.” ЕООД, ЕИК ******* на основание чл.79, ал.1 във вр. с чл.82 ЗЗД обезщетение за причинени вреди представляващи претърпени загуби от виновно неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността и предаване владението на магазин със застроена площ от 139,02 кв.м. находящ се в гр.С., район „Изгрев”, местност „Изгрев- Изток”, кв.74, УПИ І, ул.”*******, І блок се в размер на 38 897.83 лв.,като ОТХВЪРЛЯ като неоснователен искът над уважения размер до претендирания такъв от 44 158.95 лв. за претърпените загуби и изцяло за претендираните пропуснати ползи за периода от 13.03.2012 г. до 13.02.2015 г. в размер  на 82705 евро като неоснователен.

ОСЪЖДА “ДБМ- Т.” ЕООД, ЕИК ******* да заплати на Д. представлявана от М.НА Ф. разноски по компенсация в размер на 2277 лв.

РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщението до страните, че е изготвено.

 

 

 

 

                                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ: