Р Е Ш Е Н
И Е
№….
гр. София, 29,07,2019г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І 14 състав, в открито заседание на двадесет
и седми май през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: МАРГАРИТА АПОСТОЛОВА
При участието на секретаря Ваня
Ружина, като разгледа докладваното от съдия М. Апостолова,
гр. дело №9150 по описа за 2017 год., за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 235 и сл. от ГПК.
Образувано е по предявени
от Л.И.И. срещу С.И.М. обективно съединени искове:
1.с правна квалификация чл. 26, ал. 1,
пред. ІІІ от ЗЗД за прогласяване
нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран
в Нотариален акт № 133, том II, рег. №3454, нот.д.
№ 309/2012г. на Й.Л.– нотариус, с рег. № 263, в регистър на НК, с район на
действие – СРС, с който ищецът е продал на ответника следния недвижим имот: магазин № 8, находящ се в гр. София,
район „Красно село, в сградата на ул. „******, във вход „Б”, стар адрес блок №
1, вх. Б, ул. „******, построен върху описания по - долу урегулиран поземлен
имот, като магазинът е разположен на две нива на партера и на първи етаж с
вътрешна стълба, с обща застроена площ
от 182,28 кв.м., състоящ се на първо ниво (партер) от търговска зала и
тоалетна със застроена площ 89,64 кв.м. и на второ ниво (първи етаж) от
предверие, бокс, три търговски помещения със застроена площ от 92,64 кв.м., при
съседи на първо ниво: ул. „******“, магазин № 7 от вход „А”, вътрешен двор,
стълбище, магазин № 9 и съседи на второ ниво: ул. „******”, магазин № 7 от вход
„А“, вътрешен двор, стълбище, магазин № 9, заедно със съответните идеални части
от общите части на сградата и заедно със съответното право на строеж върху УПИ с площ от 1 701 кв.м., съставляващ урегулиран поземлен имот V - 1848 от
квартал 312д по плана на гр. София, местност „Красно село - Плавателен канал”,
част от бивш УПИ V- 235, общ. от квартал 312д, при съседи: ул. „******”, улица,
УПИ VI - 225, УПИ II - общ., УПИ III - общ. и УПИ VII-1882, който магазин е
изнесен като имот с идентификатор 68134.207.1848.1.46,
адрес: гр. София, район „Красно село“, ул. „ген. ******обект 8,
предназначение: за търговска дейност, при съседи: на същия етаж -
68134.207.1848.1.45, 68134.207.1848.1.47, под обекта – няма, над обекта
68134.207.1848.1.2, 68134.207.1848.1.24, както и 2. иск предявен в условията на
евентуалност с правна квалификация чл.
87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на горепосочения договор.
Излагат се
съображения, че на 20,07,2012 г. между страните по делото е сключен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 133, том II, рег. № 3454, нот.д. №
309/2012 г. на Й.Л.– нотариус, с рег. № 263, в регистър на НК, с район на
действие – СРС, с който е прехвърлена собствеността върху процесния недвижим
имот срещу сумата от 90000,00лв. Твърди се, че договорът е нищожен като противоречащ
на добрите нрави, поради това, че
имотът е продаден за цена няколко пъти по-ниска от неговата пазарна стойност и
данъчна оценка. Поддържа да е налице значителна нееквивалентност на
престациите, която съставлявала противоречие с добрите нрави. При условията на
евентуалност сочи ответницата да не е заплатила продажната цена в уговорения
срок. Излагат се съображения, че на 20,07,2012 г. ищецът е получил сумата от
45000,00 лв. - плащане по договора. Ищецът предал тази сума на пълномощника
си Т.Г.Я. на 24,07,2012г. Последният
върнал сумата на ответницата, която на 25,07,2012г., отново е била преведена на
ищеца. Пълномощникът на ищеца изтеглил тази сума на 27,07,2012 г., но тя все
още не е предадена на ищеца. Т.е. поддържа да е платена само половината от
продажната цена в размер на 45000,00лв.
Съобразно изложеното моли
исковата претенция да бъде уважена. Претендира разноски.
Ответникът –С. И. М.
в указания законоустановен срок по реда на чл.
131 от ГПК излага становище за неоснователност на предявените искове. Твърди,
че цената на недвижимия имот е достигната от страните в условията на свобода на
договарянето. Оспорва твърденията на ищеца, че с договора не се преследва
признат от закона интерес, целта и интереса на страните е да получат
уговорените по договора престации – прехвърлянето на собствеността върху имота,
респ. получаването на уговорената цена. Твърди, че ищецът е получил в пълен
размер уговорената в договора цена. Релевира възражение за изтекла придобивна
давност, тъй като ответницата е упражнявала спокойно, явно, несъмнително и
необезпокоявано фактическа власт върху имота с намерението да го свои в
продължение на пет години.
Съобразно изложеното становище моли исковите претенции да бъдат отхвърлени като неоснователни. Претендира разноски.
При така изложеното
след като обсъди доказателствата по делото и на
осн.чл.235 от ГПК, съдът приема за установено от
фактическа страна следното:
С договор, обективиран в нотариален
акт №133, том IІ, рег.№3454, дело №309/2012год.
от 20,07,2012год., Л.И. И., в качеството на
продавач продава на С. И. М.,
в качеството на купувач недвижим имот, а именно: Магазин №8, находящ се в
гр.София, район Красно село, в сградата
на ул. ******, с площ от 182,28кв.м., разположен на две нива при описани в акта
съседи, при договорена продажна цена в размер на 90000,00лв., която сума
продавачът се е съгласил да бъде платена от купувача изцяло или на части по
банков път в ОББ АД в срок до 2 седмици, считано от 20,07,2012год.
В нот.акт
страните са удостоверили, че сумата от 90000лв. е действително уговореното плащане по сделката. Данъчната оценка за
имота е посочена в размер на 313660,00лв. Данъчната оценка на имота към
17,10,2017год. е 260633,90лв.
От заключението на изслушаната по
делото съдебно техническа експертиза неоспорено от страните и прието от съдът,
което следва да бъде кредитирано при постановяване на съдебния акт се установява, че пазарната стойност на процесния магазин към датата на
сделката -20,07,2012год. е 282710,00лв., а към 14,03,2018год. 437080лв.
От заключението на съдебно-счетоводната експертиза, неоспорено и
прието по делото се установява ищецът Л.И.
да не е подавал декларация по чл.50 от ЗДДФЛ, а сумата от 90000лв. е декларирана в
РА №Р-22221016009351-091-001/07,09,2017год. като същата е необлагаема.
От удостоверение
изх.№ИД-7231-2019/25,02,2019год. на ОББ АД се установява, че по банкова
сметка *** Л.И. И. в периода от 20,07,2012год. до 03,08,2012год.
има следните постъпления: входящ превод 45000лв. от дата 20,07,2012год. и
вноска от 45000лв. от 25,07,2012год.
От удостоверение изх.№ИД-7234-2019/25,02,2019год.
на ОББ АД е видно какви са постъпленията по сметка с титуляр С. И.М.,
в периода от 20,07,2012год. до 03,08,2012год., а именно : вноска от 8000лв. от
20,07,2012год. и входящ превод от
14000лв. с наредител К.М.от същата дата.
Свидетелят Т.Г.Я. не оспорва да е бил упълномощен от ищеца да
изтегли парична сума от сметка на Л.И., което се потвърждава и от извлечение от
банкова сметка ***, извършено на 24,07,2012год. от представител Т.Я. като е налице отбелязване за второ теглене на
сумата от 45000лв. на 27,07,2012год.
При така изложената фактическа
обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
По иск с пр.кв. чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, за
релевиране на нищожност на договора като накърняващ добрите нрави:
Противоречие на добрите нрави е налице, когато
сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала и
принципи. Като основание за накърняване на добрите нрави ищецът сочи
изключително занижената цена на имота при продажбата.
Съгласно константната практика на ВКС, при възмездните
договори е допустима известна нееквивалентност на престациите по договора,
доколкото принципът на свободата на договаряне по чл. 9 от ЗЗД предполага
преценка за стойността на престациите да се прави от страните по договора, а не
от съдът. Тази свобода обаче не е абсолютна, тъй като е ограничена от
императивните правни норми и добрите нрави. При нееквивалентност на
престациите, в такова съотношение, че едната от тях е незначителна и
практически нулева е налице противоречие на договора с добрите нрави /така
Решение № 24 от
09.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС /.
При извършване на преценката за степента на нееквивалентност следва да се държи
сметка за съотношението между двете престации /Решение № 615 от 15.10.2010 г.
по гр. д. № 1208/2009 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС/, както и целта на страните
при сключване на договора /Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011
г., Г. К., І Г. О. на ВКС/.
В конкретния случай, видно от заключението на
назначената по делото съдебно-оценителна експертиза, пазарна стойност на
недвижимият имот към датата на сключване на договора възлиза на 282711,00лв., а уговорената продажна цена е в размер на 90000,00лв. Т.е. налице
е действително занижена цена от около 3 пъти от действителната пазарна цена, но тази нееквивалентност съдът
намира да не е от естество да обоснове извод за нищожност поради практически
липса на престация от страна на купувача. Дължимата от купувача парична престация, макар да се
отклонява от обичайната не е недопустима до степен да сочи на нищожност на
договора. За обосноваване на този извод съдът съобрази и принципно допустимата
съгласно нормативната уредба възможност/ЗМДТ и ЗННД/ за сключване на сделки под данъчната
оценка, с уговорката таксите да се плащат въз основа на
данъчната
оценка.
Ето защо принципно договорена цена по –ниска от данъчната оценка не следва да се
приеме да е в противоречие с правилата на морала. Отделен е въпросът
дали не е налице основание за унищожаемост поради крайна нужда, явно неизгодни условия при предпоставките предвидени в чл. 33 от ЗЗД, но искова претенция в този смисъл не е
предявена.
Съобразно изложеното не е налице
несъответствие в степен обосноваващо нищожност на сделката, предвид което и
поради липса на данни за други правоотношения между страните, исковата
претенция с пр.осн.чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД подлежи
на отхвърляне.
Предвид неоснователност на главната искова
претенция, съдът намира да се е сбъднало
процесуалното условие за разглеждане на предявения при условията на
евентуалност иск с пр.осн.чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договора.
По иск с про.осн.чл.87, ал.3 от ЗЗД:
За да възникне преобразуващото право да се развали
един договор, е необходимо наличието на следните предпоставки:
1/ между страните да е сключен договор,
който да не е прекратен на друго основание;
2/ да има неизпълнение на задължение на насрещната
страна по договора - пълно неизпълнение, забавено, лошо, несъответно на уговореното или частично неизпълнение;
3/ неизпълнената част от договора да е значителна; 4/ неизпълнението да е виновно, т. е. да се дължи
на причина, за която длъжникът
отговаря; 5/ кредиторът трябва да бъде
изправен. Правото да се развали
договорът отпада, ако длъжникът не
отговаря за неизпълнението, например, ако неизпълнението
е в резултат на забава на кредитора,
неоказано съдействие от негова страна.
Упражняването на потестативното право на кредитора
едностранно да развали договора, е възможност и не настъпва автоматично. В хипотезата на едностранно
разваляне на облигационната връзка е необходимо кредиторът да отправи волеизявление до длъжника, виновното неизпълнение на задълженията на който обуславя интересът от това, а в хипотезата на прехвърляне, учредяване , признаване или
прекратяване на вещни права правото на разваляне се реализира по съдебен ред.
В конкретната
хипотеза соченото основание за разваляне
е частично неизпълнение на задължението
за заплащане на продажната цена или ½ от същата в размер на 45000лв.
Тези доводи съдът намира за неоснователни.
Видно от ангажираните по делото
доказателства се установява продажната цена по договора да е платена на две
вноски от по 45000лв. на 20,07,2012год. и
на 25,07,2012год. / в този смисъл
удостоверение от ОББ АД, както и
твърдение на ищеца изложено в исковата молба, съставляващо неизгоден за него
факт и удостоверено от ССчЕ ищецът да е декларирал
получаване на сума в размер на 90000лв./. От ангажираните по делото гласни
доказателства относно обстоятелството дали изтеглените от пълномощника на ищца
суми са му предадени,/ които съдът намира за допустими, доколкото не касаят
изпълнение по смисъла на чл.164, т.4 от ГПК/, не се установи твърдението на
ищеца. Напротив свидетелят сочи изтеглените суми да са предадени на ищеца Л.И..
От изложените твърдения за превод на парична
сума в размер на 45000лв., изтеглена, предадена на купувача, с която отново е
извършен превод по сметка на продавача може да се обоснове извод за твърдяна
симулация относно продажната цена по договор за покупко-продажба, но
доказателства разкриващи симулативния характер на сделката не са ангажирани, а по делото и
липсва начало на писмено доказателство
по смисъла на чл.165, ал.2 от ГПК сочещо
на допустимост на гласни доказателства
предвид противопоставянето на ответника в с.з. от 17,12,2018год. От друга
страна дори да се приеме пълномощникът
да не е предал сумата на ищеца, то това касае отношенията между тях и
изпълнение на отчетната сделка на упълномощеното лице.
/възражението на ответника за придобиване по давност на
имота не е прието за разглеждане поради процесуална недопустимост. Възражение
за погасяване по давност на исковете като заявено извън срока по чл.131 от ГПК-в.с.з. от 17,12,2018год. също е процесуално недопустимо, но дори да се
приеме да е допустимо би било неоснователно, с оглед датата на сключване на договора
20,07,2012год. и датата на исковата
молба депозирана преди изтичане на петгодишния давностен срок на
18,07,2017год./.
Предвид изложеното конститутивната искова претенция подлежи на отхвърляне.
По
разноските:
С оглед изхода от спора на осн.чл.78, ал.3 от ГПК на ответника се дължат разноски,
които съдът намира за доказани в размер на 280,00лв.-в.л.
Мотивиран от гореизложеното
Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Л.И.И., с ЕГН **********, със съд.
адрес,*** срещу С.И.М., с ЕГН **********, с адрес: *** обективно съединени
искове с правна квалификация чл. 26, ал.
1, пред. ІІІ от ЗЗД за прогласяване
нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран
в Нотариален акт № 133, том II, рег. №3454, нот.д.
№ 309/2012г. на Й.Л.– нотариус, с рег. № 263, в регистър на НК, с район на
действие – СРС, относно продажба на недвижим имот: магазин № 8, находящ се в гр. София, район „Красно село, в сградата
на ул. „******, във вход „Б”, стар адрес блок № 1, вх. Б, ул. „******, построен
върху описания по - долу урегулиран поземлен имот, като магазинът е разположен
на две нива на партера и на първи етаж с вътрешна стълба, с обща застроена площ от 182,28 кв.м., състоящ се на
първо ниво (партер) от търговска зала и тоалетна със застроена площ 89,64 кв.м.
и на второ ниво (първи етаж) от предверие, бокс, три търговски помещения със
застроена площ от 92,64 кв.м., при съседи на първо ниво: ул. „******“, магазин
№ 7 от вход „А”, вътрешен двор, стълбище, магазин № 9 и съседи на второ ниво:
ул. „******”, магазин № 7 от вход „А“, вътрешен двор, стълбище, магазин № 9,
заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и заедно със
съответното право на строеж върху УПИ с площ от 1 701 кв.м.,
съставляващ урегулиран поземлен имот V - 1848 от квартал 312д по плана на гр.
София, местност „Красно село - Плавателен канал”, част от бивш УПИ V- 235, общ.
от квартал 312д, при съседи: ул. „******”, улица, УПИ VI - 225, УПИ II - общ.,
УПИ III - общ. и УПИ VII-1882, който магазин е изнесен като имот с
идентификатор 68134.207.1848.1.46, адрес:
гр. София, район „Красно село“, ул. „ген. ******обект 8, предназначение: за
търговска дейност, при съседи: на същия етаж - 68134.207.1848.1.45,
68134.207.1848.1.47, под обекта – няма, над обекта 68134.207.1848.1.2,
68134.207.1848.1.24, както и иск с правна квалификация чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на горепосочения договор поради
договорно неизпълнение на купувача като неоснователни.
ОСЪЖДА
Л.И.И., с ЕГН **********, със съд. адрес,*** да заплати на С.И.М.,
с ЕГН **********, с адрес: *** на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сума в размер на 280,00лв. – разноски.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: