№ 419
гр. София, 24.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Мария Райкинска
при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева
като разгледа докладваното от Мария Райкинска Въззивно гражданско дело
№ 20211000503479 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.
С решение № 260167/27.07.2021 г. по гр.д. № 69/2021 г. на ОС – Враца е
отхвърлен като неоснователен иска на Н. Н. Н. против И. Б. И. с правно основание чл.
26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – за прогласяване нищожност поради накърняване на добрите
нрави на Договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 117, т. 1, ре.
№ 1581, нот. д. № 79/2020 г. по описа на нотариус И. Л. с район на действие РС-Враца,
по силата на който И. Б. И., в качеството си на пълномощник на Ц. Т .Н., продава на
себе си посочените в нотариалния акт имоти – земеделски земи и гори.
Със същото решение е отхвърлен като неоснователен иска на Н. Н. Н. против И.
Б. И. с правно основание чл. 40 ЗЗД – за обявяване недействителността на същия
договор, поради договаряне във вреда на представлявания.
Отхвърлен е като неоснователен и иск с правно основание чл. 55, ал. 1, т. 34
ЗЗД, касаещ ½ ид.ч. от имотите, предмет на същия нотариален акт.
Ищецът Н. Н. Н. е депозирал въззивна жалба против първоинстанционното
решение, като го обжалва изцяло. На първо място излага оплаквания, че не е предявил
два иска за прогласяване на нищожност, а исковете по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД е
предявил в условия на кумулативност с иска по чл. 40 ЗЗД, като последният е само във
връзка с първия (задължението да не се договаря във вреда на представлявания), но не
се поддържа такъв отделен иск, в противен случай исковете щели да са три а те са два –
иска за нищожност и иска за предаване получените без основания имоти по чл. 55, ал.
1, предл. 3 ЗЗД. В случая договарянето сам със себе си е само един от елементите
накърняващи добрите нрави до степен на нищожност. Излага още оплакване, че ВрОС
не обсъдил аргументите на страните, включително в писмените бележки. Неправилно
били кредитирани свидетелските показания на свидетелката Б., които били пълни с
1
противоречия. Неправилен бил извода на съда, че разлика от 17 пъти между пазарната
цена и договореното по сделката не била достатъчна, за да има нарушение на добрите
нрави или действие във вреда на упълномощителя, тъй като такава разлика се явявала
значителна и явна. Освен това неморално било да се избере форма на сделката
покупко-продажба, за да не може да бъде оспорвана от останалите наследници, а в
същото време същата да е на извънредно ниска стойност, която да ощетява другите
наследници. Поддържа се и твърдение, че след като пълномощникът не е действал в
интерес на представлявания, като не е сключил договора при възможно най-добрата
цена за упълномощителя, то сделката е сключена при тежък конфликт на интереси,
което е в противоречие с добрите нрави и на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД
сделката е действителна. Тъй като ответникът получил процесните имоти въз основа
на нищожна сделка, той ги получил без правно основание и дължал а ги върне, като
ищецът имал интерес да иска връщане на ½ ид.ч. от тях, тъй като не бил единствен
наследник. Моли да бъде отменено обжалваното решение и да бъде постановено друго,
с което да бъдат уважени исковете му.
Ответникът И. Б. И. е депозирал отговор на въззивната жалба, в който изразява
доводи за нейната неоснователност и моли първоинстанционното решение да бъде
оставено в сила. Поддържа, че е налице валидна сделка, сключена при спазване
принципа на чл. 9 ЗЗД за свобода на договарянето, още повече, че страните по
сделката били баба и внук, както и че уговорената цена била платена.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението и по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Следователно относно
правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан и следва да
се произнесе в рамките на наведените от страните оплаквания, като обаче следва
служебно да провери спазването на императивни материалноправни разпоредби,
приложими към спора (така т. 1 от тълк. решение № 1/2013г. по тълк.д. № 1/2013 г. на
ВКС, ОСГТК).
Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно. Във
връзка с допустимостта и правилността му, като взе предвид наведените във
въззивната жалба пороци на атакувания акт и прецени събраните по делото
доказателства, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Ищецът Н. Н. Н. е твърдял в исковата си молба, че майка му Ц. Т .Н., живуща в
гр. ***, починала на *** г. Приживе тя била била собственик на поземлени имоти,
находящи се в землището на с.***, обл.*** както следва:
ПИ с идентификатор 20376.47.1 – нива в м.”***” от 81779 кв.м.
ПИ с идентификатор 20376.180.3 – нива в м.”***” от 18001 кв.м.
ПИ с идентификатр 20376.100.6 - нива в м.”***” от 24156 кв.м.
ПИ с идентификатор 20376.201.40 – нива в м.”***” от 27835 кв.м.
ПИ с идентификатор 20376.201.38 – нива в м.”***” от 19566 кв.м.
ПИ с идентификатор 20376.197.166 – дървопроизводителна гора в м.*** от 4500
кв.м.
ПИ с идентификатор 20376.44.2 – пасище в м.”***” от 55554 кв.м.
Преди смъртта си Ц. Н. упълномощила своя внук И. Б. И. /племенник на ищеца/
„да продава на когото намери за добре и на цена каквато прецени, включително и да
договаря сам със себе си или с лица, от които е упълномощен на друго основание,
съгл.чл.38 ЗЗД” имотите, посочени по-горе. С това пълномощно ответникът продал сам
на себе си процесните имоти с нот.акт № 117/11.05.2020 г., т.1, рег.1581, нот.д.
2
№79/2022 г. на нотариус И. Л. за общата сума от 9500 лева. Данъчната оценка на
продадените имоти към датата на продажбата възлиза на 28129,20лв., а пазарната цена
била поне 200 000 лева.
След своята смърт на *** г. Ц. Н. оставила законни наследници две деца – ищеца
– син и Д. Б. – дъщеря, на която ответникът е син.
Според ищеца задължение на представителя било да действа в интерес на
представлявания. Независимо с кого договаря – с трето лице или със себе си,
пълномощникът следвало да действа в интерес на упълномощителя като сключи
договора за продажба при възможно най-добрата за упълномощителя цена.
Определяйки цена 9500 лева пълномощникът И. Б. И. предпочел личния си интерес и
пренебрегнал интереса на упълномощителя, което поведение накърнявало добрите
нрави и безспорно било във вреда на Ц. Н.. Драстичното разминаване между
уговорената и действителната пазарна цена на продаваните имоти определяло сделката
като сключена при тежък конфликт на интереси, което било в противоречие с добрите
нрави и на основание чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД сделката била нищожна. Фактът, че
сделката е нищожна обосновавало извода, че ответникът е получил имотите без правно
основание, което обуславяло и задължението му да ги върне съгласно чл.55 ал.1 ЗЗД.
Доколкото ищецът не бил единствен наследник на Ц. Н. огветникът следвало да му
върне ½ ид.част от процесните имоти, какъвто е наследствения му дял.
Вследствие изложеното ищецът е претендирал обявяване нищожността на
договора за покупко-продажба, посочен в исковата молба и връщане в патримониума
му на ½ ид. част от същите.
Ответникът И. Б. И. е депозирал отговор на исковата молба,с който е оспорвал
исковете. Поддържал е, че не е налице твърдяното основание за нищожност. Позовавал
се е на чл.9 от ЗЗД, който регламентирал правото на страните свободно да определят
условията на договорите. При упълномощаването било предоставено право на
пълномощника сам да определя продажната цена. Тази цена била съгласувана с
упълномощителката преди сделката и потвърдена от нея след изповядането и с факта
на приемане на продажната цена и издаване документ за получаване на сумата без
възражения и други претенции. При неоснователност на първия иск /и на двете
посочени основания/ неоснователен се явявал и втория – ответникът се явява
действителен собственик, легитимиращ се с нот.акт за покупко-продажба.
В първото по делото заседание представителят на ищеца е поддържал, че
предявява един иск за нищожност на две кумулативно поддържани основания – чл. 26,
ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 40 ЗЗД.
Пред въззивната инстанция е уточнено с молба от 22.12.2021 г., съобразно
дадени от съда указания, че са предявени два иска – един за прогласяване на
нищожност по процесния нотариален акт и един за предаване на ½ ид.ч. от описаните в
него недвижими имоти. Ишецът е уточнил още, че предявеният иск за нищожност е с
твърдение за това, че процесните имоти са продадени от ответника, който е договарял
сам със себе си на твърде ниска цена, водеща до еквивалентност на престациите, при
което е налице нарушаване на добрите нрави, във връзка със задължението на
пълномощника да действа във интерес на упълномощителя. Ответникът не изпълнил
това свое задължение и дори го потъпкал безогледно. Основната теза била, че е налице
нарушаване на добрите нрави, а останалите излагани в исковата молба и въззивната
жалба аргументи били във връзка с нарушаване на добрите нрави.
Уточнено е още, че правният интерес от иска за нищожност произтича от
обстоятелството, че ищецът е наследник на продавача по сделката. Поддържа се освен
това, че всеки от наследниците имал интерес да иска нищожността на цялата сделка
предвид нуждата от стабилност в оборота. Обявяване нищожността на част от сделката
3
водела до несигурност относно това, какво ще стане с останалата част от сделката и как
ще се уреждат съсобственическите взаимоотношения.
Пояснено е още, че искът за предаване на ½ ид.ч. от процесните имоти се търси
на облигационно основание във връзка нищожността на договора за продажба.
Пред първата инстанция са събрани писмени доказателства, изслушани са
свидетелски показания и заключения на първоначална и повторна СТЕ.
Установява се от писмените доказателства по делото – Договор за доброволна
делба на гори и земи от горския фонд от 03.11.2005 г. и влезли в сила съдебни решения
по гр.д. № 674/2007 г. на Районен съд – Враца, гр.д. № 1054/2007 г. на Окръжен съд –
Враца и не е спорно между страните, че майката на ищеца Ц. Н. е била собственик на
поземлени имоти,находящи се в землището на с.***, обл.Враца както следва:
ПИ с идентификатор 20376.47.1 – нива в м.”***” от 81779 кв.м.
ПИ с идентификатор 20376.180.3 – нива в м.”***” от 18001 кв.м.
ПИ с идентификатр 20376.100.6 - нива в м.”***” от 24156 кв.м.
ПИ с идентификатор 20376.201.40 – нива в м.”***” от 27835 кв.м.
ПИ с идентификатор 20376.201.38 – нива в м.”***” от 19566 кв.м.
ПИ с идентификатор 20376.197.166 – дървопроизводителна гора в м.*** от 4500
кв.м.
ПИ с идентификатор 20376.44.2 – пасище в м.”***” от 55554 кв.м.
След своята смърт на *** г. Ц. Н. е оставила законни наследници две деца –
ищеца – син и Д. Б. – дъщеря, на която ответникът е син, видно от направените
справки в База данни Население.
С пълномощно от 07.05.2020 г, заверено от нотариус И. Л., Ц. Н. е
упълномощила своя внук И. Б. И., племенник на ищеца „да продава на когото намери
за добре и на цена каквато прецени, включително и да договаря сам със себе си, или с
лица, от които е упълномощен на друго основание, съгл.чл.38 ЗЗД” посочените по-
горе имоти.
С това пълномощно ответникът е продал сам на себе си процесните имоти с нот.
акт № 117/11.05.2020 г., т.1, рег.1581, нот. д.№ 79/2022 г. на нотариус И. Л. за общата
сума от 9500 лева. Ответникът го е подписал като пълномощник на продавача Ц. Н. и
лично като купувач. Данъчната оценка на продадените имоти към датата на
продажбата възлиза на 28 129.20 лева.
По делото е разпитана като свидетел Д. Н. Б. - сестра на ищеца и майка на
ответника, която е заявила, че преди да почине майка й около шест месеца била болна и
за нея се грижели тя и синът и. През този период ищецът, който живеел в гр.***, не е
имал никакви контакти с нея, даже и по телефон, тъй като наследодателката ползвала
слухов апарат и била с 98% глухота и не можела да полза телефон. Преди да
почине Ц. споделила на свидетелката, че желае да прехвърли всичко на сина на
свидетелката, тъй като смятала, че той заслужава. Ставало въпрос за всичката
обработваема земеделска земя и горите, които притежавала. Поискала да намерят
нотариус, който да дойде. Свидетелката присъствала на всички срещи с нотариуса.
Наследодателката подписала първо пълномощно на ответника, който се грижел за нея
- за пенсия, лекарства и абсолютно всичко. Нейното желание според свидетелката било
всичко да отиде при внука й, и тя му била казала, че не желае да се дели земята, и не
желае да се продава, тъй като смятала, че само той може да изпълни тази нейна заръка.
Свидетелката присъствала на всичките срещи, вкл. и когато майка й подписала
пълномощното. На 11.05.2020 г. била сделката по прехвърляне на тези имоти.
Свидетелката знае, че сделката станала чрез покупко-продажба за 9 500 лева, които
4
пари лично ответникът дал на майката на свидетелката. Тя видяла предаването на
сумата. След като майка й прочела подготвените документи пред нотариуса и същите
били подписани, тогава И. предал сумата на баба си. Свидетелката присъствала на 3
срещи с нотариус. Първата била за подписване на пълномощното, а втората за
извършване на сделката. Трета може би нямало. Парите били платени на самата сделка
пред нотариуса. Майката на свидетелката и на ищеца присъствала на самата сделка, и
на двете сделки е присъствала. Пълномощното го е имало преди сделката. Сделката по
прехвърлянето се извършила в къщи - в дома на наследодателката в присъствие и на
свидетелката, а не в кантората на нотариуса, тъй като тя не можела да се движи с
краката. Под „сделката се осъществи в къщи” има предвид, че се изготвил нотариален
акт, тя го прочела и се подписала. Сделката била за подписване на нотариалния акт.
Нотариусът идвал в къщи, а след това те ходили в кантората му. При втората среща с
нотариуса ответникът заплатил с*** на баба си. Това заплащане станало на ръка.
Преброили парите, след това тя ги преброила и ги сложила в чантата. Тази сума
свидетелката я намерила след смъртта на наследодателката, но не смятала, че е било
необходимо да я дели с брат си. Ответникът имал/разполагал/с известна сума,а това
което не му достигало до 9 500.00 лв. свидетелката му дала. Майка й смятала, че
внукът й заслужава да получи земите, тъй като я гледал. Тя не му ги подарила или
завещала, а всичко станало с покупко-продажба.
По делото са назначени и изслушани две експертизи, чрез които са изготвени
оценки за пазарната стойност на имотите към момента на процесната покупко-
продажба. Заключението по първата експертиза е дало вещото лице М. М.. Тя е
посочила, че пазарната стойност на имотите към момента на покупко-продажбаата
възлиза на общо 171 699 лева. Заключение по повторната СТЕ е изготвено от вещото
лице М. Ц., която е посочила, че пазарната стойност към същата дата възлиза на 221
158 лева, като тя е обяснила разликата в двете оценки с това, че към момента на
изготвяне на повторното заключение в сайтовете на Министерство на земеделието,
както и на Областната и Окръжната земеделска служби вече е имало качена статистика
с конкретни данни за населеното място за 2020, каквато към момента на първото
заключение не е била качена.
При така установеното от фактическа страна настоящият състав намира
следното от правна страна:
Приема се в съдебната практика на ВКС, че разпоредбата на чл. 26 ЗЗД определя
основания за нищожност на сделките, като съществуването на някой от пороците
изключва или поглъща останалите. Следва да се има предвид и, че излагането на едни
и същи факти, обуславящи порок на сделката, може да бъде свързано от ищеца с
различни основания нищожност, като в този случай, подвеждането на конкретните
факти под някое от основанията по чл. 26 ЗЗД е въпрос на правната квалификация на
иска. Така например: В решение № 392/18.01.2012г. по гр.д.№ 1487/10г. на ІV гр.о. е
прието, че основанието по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД – противоречие със закона е общото
основание за нищожност, което изключва основанието по чл.26, ал.2, пр.5 ЗЗД,
предвид и на въведени твърдения за едно и също нарушение – на нормата на чл.152
ЗЗД; В ТР №4/09г. от 07.07.2010г. на ОСГК е посочено, че основанието по чл.26, ал.2,
пр.1 ЗЗД – невъзможен предмет, изключва общото основание за нищожност по чл.26,
ал.1, пр.1 ЗЗД, с оглед на установена законова забрана за разпореждане, обусловена от
характера на вещта. В този смисъл, основанията за нищожност по чл.26 ЗЗД могат да
бъдат поддържани едновременно, но общото основание за нищожност по чл.26, ал.1,
пр.1 ЗЗД, по принцип, изключва приложението на останалите. Ако нарушението на
императивна правна норма попада в друго, специално предвидено основание по чл. 26
ЗЗД /например, относно формата/, то специалното основание изключва общото. Тази
преценка за съотношението между въведените основания следва да се извърши от съда
5
за всеки конкретен случай. (така Решение № 97 от 08.02.2013 г. по гр.д. № 196/2011 г. І
т.о. ВКС)
В случая ищецът поддържа както пред първата инстанция, така и пред
въззивната, че ответникът е продал процесните имоти на цена, много по-ниска от
пазарната в нарушение на задължението си на пълномощник да действа в интерес на
представлявания. Това поведение на ответника било толкова тежко, че водело до
нищожност на сделката поради противоречие с добрите нрави. Нищожността е
поддържана на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и на чл. 40 ЗЗД, сочени
кумулативно. Съобразно по-горе цитираната практика на ВКС и при съобразяване с
нея, доколкото двете кумулативни основания са на искове с последици водещи до
липса на правен ефект на сделката (нищожност на сделката), като според т. 3 от
Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК
нищожността по чл. 40 ЗЗД същата може да бъде релевирана само от упълномощителя
или негов наследник, настоящият съдебен състав намира, че следва да подведе
фактическите твърдения на ищеца под хипотезата на чл. 40 ЗЗД. Това е така, тъй като
два иска с идентични правни последици не могат да бъдат предявени кумулативно,
както е сочел ищецът, а съдът следва да подведе фактическите твърдения под
хипотезата на специалното основание за недействителност с правните последици на
нищожността, която в случая е тази на нормата на чл. 40 ЗЗД. Не следва друго и от
обстоятелството, че пред въззивната инстанция ищецът-жалбоподател е поддържал, че
претенцията му е за нищожност поради противоречие с добрите нрави, тъй като той е
свързвал това с нарушение на задължението за действие в интерес на упълномощителя,
а както бе посочено, задължение на съда е да даде правна квалификация на тези
твърдения и правилната правна квалификация е по чл. 40 ЗЗД, предвиждаща
специалното основания за недействителност с последиците на нищожност – действия
във вреда на представлявания, които действия, в един по-широк смисъл, несъмнено не
съответстват и на изискванията на добрите нрави.
Предвид изложеното, първоинстанционното решение в частта му, с който е
разгледан иск по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД се явява недопустимо като постановено по
непредявен иск, поради което същото следва да бъде обезсилено.
По предявения иск с правно основание чл. 40 ЗЗД настоящият съдебен състав
намира следното:
С предявения иск по чл. 40 ЗЗД ищецът се домогва до постановяването на
положително за него съдебно решение, с което със силата на пресъдено нещо да бъдат
отречени правните последици на атакувания договор – неговото облигационно
действие между страните и най-вече вещно - прехвърлителния ефект на договора,
имащ за предмет имоти, собственост на праводателката на ищеца. Искът е
установителен и като всеки установителен иск и този предполага наличие на правен
интерес за воденето му като абсолютна процесуална предпоставка за неговата
допустимост. Правен интерес да се позове на недействителността по чл. 40 ЗЗД има
представлявания, респ. неговите наследници. Когато установителният иск с правно
основание чл. 40 ЗЗД е предявен от някой от наследниците на представлявания, този
ищец е процесуално легитимиран и има правен интерес да води иска по чл.40 ЗЗД
само до размера на своите права в съсобствеността, чиято защита търси и е
процесуално легитимиран (така Решение № 170/18.12.2017 г. по гр.д. № 950/2017 г. на
ВКС, III г.о., както и мотивите по т. 3 от Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на
ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК).
В случая ищецът се легитимира като наследник на ½ от процесните имоти (тъй
като наследява своята майка заедно със своята сестра), поради което и същият има
правен интерес да предяви иск за нищожност на процесния нотариален акт за продажба
6
само на ½ ид. ч. от продаваните имоти. За останалата ½ ид.ч. от имотите искът е
недопустим като предявен без правен интерес и решението по този недопустим иск
съответно също е недопустимо. Ирелевантен е житейският интерес на ищеца, за който
говори в уточнителната си молба от 22.12.2021 г. Затова, като се е произнесъл относно
недействителността на нотариалния акт в неговата цялост, първоинстанционният съд е
постановил недопустимо решение за ½ ид.ч. от продаваните имоти и в тази си част
същото подлежи на обезсилване.
В частта, в която е разгледан иск по чл. 40 ЗЗД досежно нотариалния акт за
останалата ½ ид.ч. от процесните недвижими имоти, решението на ОС – Враца е
допустимо, а разгледано по същество същото е неправилно, предвид следното:
Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл.40 ЗЗД се състои от
два елемента: обективен - договорът да е във вреда на представлявания, което се
преценява към датата на сключването му и субективен - споразумяване между
представителя и насрещната страна за увреждане на представлявания. Не е необходимо
да е налице изричен сговор между тях да увредят представлявания, а е достатъчно те да
са недобросъвестни - те и двамата да знаят/осъзнават, че сключения договор обективно
уврежда представлявания. Тази недобросъвестност не се предполага, а подлежи на
доказване от страна на представлявания или неговия наследник. Преценката за
наличието й също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен
случай, към момента на сключване на договора. Според мотивите на Тълкувателно
решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК увреждането на
интересите на представлявания може да има най-различни проявни форми, например:
договор, сключен при неизгодни за него условия; имуществото му е неоправдано
обременено с уговорени тежести или договорът поражда допълнителни бъдещи и/или
условни задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип договори;
предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в рамките на
представителната му власт, както и най-различни други хипотези.
Успоредно с увреждането следва да е налице и второто условие – съзнаване на
увреждането, като чл. 40 ЗЗД не предполага недобросъвестност на упълномощения и
третото лице. В производството по иска за прогласяване недействителност на
увреждащата сделка ищецът-упълномощител или неговият наследник следва да
установи знанието за увреждане на пълномощника и третото лице. (пак Тълкувателно
решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК)
В конкретния случай по делото несъмнено се установява увреждане на
упълномощителя Ц. Н. чрез значително намаляване на нейното имущество.
Настоящият съдебен състав кредитира повторното заключение на СТЕ, според което
пазарната цена на продаваните имоти към момента на продажбата е била над 200 000
лева, тъй като същото е съобразено с конкретни данни за конкретното населено място
– с. ***. Продажната цена от 9500 лева е над 20 пъти по-ниска, при което несъмнено
имуществото на упълномощителя е сериозно увредено чрез неговото значително
намаляване – от патримониума й е излязо право на собственост на стойност поне
200 000 лева, а са влезли само 9 500 лева. Неоснователно е оспорването на това
заключение от ответника, направено пред първата инстанция с твърдения за
некомпетентност на вещото лице, тъй като вещото лице е представила удостоверение
за правоспособност като оценител на недвижими имоти, както и лиценз за оценител на
земеделски земи.
Налице е и вторият, субективният елемент. В случая пълномощникът е
договарял сам със себе си, поради което е достатъчно неговото знание за увреждането.
Пълномощникът И.Б. е бил упълномощен да договаря с когото намери за добре и на
цена, каквато намери за добре, включително да договаря сам със себе си.
7
Следователно, за да изпълни своя мандат, той е бил длъжен да осъществи
представителната власт с грижата на добър стопанин (чл. 281 ЗЗД). Представителят е
бил длъжен обстойно да проучи и изследва пазара на тези недвижими имоти и да
постигне с купувача поне средна пазарна цена на имота. Цената, срещу която
пълномощникът е продал земеделските земи обаче е двадесет пъти по-ниска от
средните пазарни цени. Разликата е толкова съществена, че налага извод за
злоупотреба от представителя. Упълномощеният е облагодетелствал себе си
значително, като същевременно е действал във вреда на представлявания. (в този
смисъл е и Решение № 70/26.06.2019 г. по гр.д. № 1785/2018 г. на ВКС, III г.о.)
Знанието му за увреждането се извежда и от обстоятелството, че дори да не е знаел
(макар да е бил длъжен да узнае) какви са средните пазарни цени на земеделски земи в
района, то данъчната оценка на продаваните имоти е три пъти по-висока от
продажната цена по нотариалния акт, което само по себе си сочи на увреждане на
представлявания, което всеки може да осъзнае.
Недоказани са твърденията на ответника-въззваем, че упълномощителката –
негова баба е знаела при каква цена ще продава имотите и не е възразила. За
установяване на тези твърдения е изслушан свидетелят Д. Б.. Настоящият съдебен
състав не кредитира показанията й, като ги преценява при условията на чл. 172 ГПК и
намира същите за недостоверни. Същите на първо място противоречат на писмените
доказателства, събрани по делото. Така свидетелката е посочила, че нотариалният акт е
подписван в дома на упълномощителката и последната е присъствала на подписването
му, като тогава е прочела нотариалния акт, подписала се е и е получила парите по него.
Видно от нотариалния акт обаче същият е подписан и за двете страни от И. Б. И.,
действащ лично и като пълномощник на продавача. Освен това, според изричната
норма на 573, ал. 2 ГПК, сделка по прехвърляне на недвижим имот, която е такава,
подлежаща на висване, не може да бъде сключвана извън канцеларията на нотариуса,
за разлика от удостоверяването на пълномощни и декларации, поради което няма как
нотариалният акт да е подписан в дома и пред упълномощителката, съотв. – няма как
тя да го е прочела пред нотариуса преди подписването му. На следващо място не е и
логично упълномощителката да присъства на сделката и да не се подпише лично, а
чрез пълномощник. Ето защо и предвид посоченото следва да бъдат приети като
недостоверни показанията в частта им, че сделката е сключена в дома на
упълномощителката, нотариалният акт е прочетен и подписан от нея, както и че при
подписването му тя е получила цената по договора. Т.е., предвид липсата на други
доказателства за посочените обстоятелства, не може да се приеме за доказано, че
упълномощителката е знаела условията по договора и ги е одобрила, което пък би
препятствало основателността на последващо предявен иск по чл. 40 ЗЗД.
Неоснователно е поддържаното от ответника, че цената е с посочения малък
размер предвид особените отношения между упълномощителката, която е баба на
упълномощения И.Б. и предвид свободата на договарянето, поради което не може да се
говори за увреждане. Както бе посочено, по делото изобщо не се установява внукът да
е съгласувал цената на продажбата със своята баба, а ако тя беше съгласна с 20 пъти
по-ниска от средната пазарна цена, то по-логично би било да е желаела да надари своя
внук и да му прехвърли имотите чрез дарение, а не чрез продажба.
Искът по чл. 40 ЗЗД е предвид посоченото основателен, а първоинстанционното
решение по него е неправилно и следва да бъде отменено, а искът уважен.
Когато договорът е недействителен на основание чл. 40 ЗЗД, той не поражда
насрещни права и задължения на страните по него, както и вещнотранслативен ефект
по чл. 24 ал. 1 ЗЗД. След като е основателен иска по чл. 40 ЗЗД то следва да бъде
прието, че процесният нотариален акт не е породил правни последици и собствеността
8
върху процесните недвижими имоти не е преминала върху И. Б. И..
В същото време не е спорно между страните, че ответникът И. Б. И. е във
владение на процесните недвижими имоти. Той изрично е признал това в отговора на
исковата молба като е заявил, че ги владее на валидно правно основание, каквото
всъщност не се установява. След като той е получил владението върху имотите въз
основа на един недействителен договор за покупко-продажба, то същото се
осъществява без основание.
Липсата на валиден договор, по който страните са дали нещо на другата страна
обосновава право на всяка страна да иска връщане на даденото по нищожния
(недействителния) договор – чл. 55, ал. 1 вр. чл. 34 ЗЗД. Ето защо е основателен иска
на ищеца за предаване (връщане) от ответника на ½ ид.ч. от недвижимите имоти,
предмет на недействителния договор. Предвид това първоинстанционното решение в
частта и по иска с правно основание чл. 55, ал. 1 вр. чл. 34 ЗЗД е неправилно и следва
да бъде отменено, а ответникът следва да бъде осъден да предаде на ищеца (да му
върне) фактическата власт ½ ид. ч. от недвижимите имоти, предмет на
недействителния нотариален акт.
По разноските: При този изход от въззивното производство право на разноски
има жалбоподателят. Той е претендирал и доказал заплащане на държавна такса в
размер на 210.97 лева, които следва да му бъдат присъдени изцяло.
Първоинстанционното решение следва да бъде отменено в частта за разноските
и вместо това на ищеца следва да бъдат присъдени разноски пред ОС - Враца в размер
на 4 091.19 лева.
Воден от изложеното, Софийският апелативен съд
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение № 260167/27.07.2021 г. по гр.д. № 69/2021 г. на ОС –
Враца В ЧАСТТА МУ, с която е отхвърлен като неоснователен иска на Н. Н. Н.
против И. Б. И. с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – за прогласяване
нищожност поради накърняване на добрите нрави на Договор за покупко-продажба,
обективиран в Нотариален акт № 117, т. 1, ре. № 1581, нот. д. № 79/2020 г. по описа на
нотариус И. Л. с район на действие РС-Враца, по силата на който И. Б. И., в качеството
си на пълномощник на Ц. Т .Н., продава на себе си посочените в нотариалния акт
имоти – земеделски земи и гори, КАКТО И В ЧАСТТА МУ, с която е отхвърлен като
неоснователен иска на Н. Н. Н. против И. Б. И. с правно основание чл. 40 ЗЗД – за
обявяване недействителността на същия договор поради договаряне във вреда на
представлявания по отношение на ½ ид.ч. от описаните в него недвижими имоти и
ПРЕКРАТЯВА производството в тези части.
ОТМЕНЯ решение № 260167/27.07.2021 г. по гр.д. № 69/2021 г. на ОС – Враца В
ЧАСТТА МУ , с която е отхвърлен като неоснователен иска на Н. Н. Н. против И. Б.
И. с правно основание чл. 40 ЗЗД – за обявяване недействителността на Договор за
покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 117, т. 1, ре. № 1581, нот. д. №
79/2020 г. по описа на нотариус И. Л. с район на действие РС-Враца, поради
договаряне във вреда на представлявания по отношение на ½ ид.ч. от описаните в
него недвижими имоти, КАКТО И В ЧАСТТА за разноските и ВМЕСТО ТОВА
ПОСТАНОВЯВА:
ПРОГЛАСЯВА за недействителен по иска с правно основание чл. 40 ЗЗД,
9
предявен от Н. Н. Н., ЕГН ********** против И. Б. И. ЕГН ********** Договор за
покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 117, т. 1, ре. № 1581, нот. д. №
79/2020 г. по описа на нотариус И. Л. с район на действие РС-Враца по отношение на
½ ид.ч. от недвижимите имоти, предмет на същия договор, а именно:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 20376.47.1, находящ се в с. ***, общ.
Враца, обл. Враца, по КККР, одобрени със заповед № РД-18-943/17.04.2018 г. на
Изпълнителния директор на Агенция по кадастър, последно изменение на КККР,
засягащо поземления имот е от 27.04.2020 г., с адрес на поземления имот: местност
„***“, с площ 81 779 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин
на трайно ползване: НИВА, категория на земята 3 (три), при съседи: № 20376.47.2, №
20376.47.5, № 20376.47.6, № 20376.47.7, № 20376.47.8, № 20376.47.256 и №
20376.9.208;
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 20376.180.3, находящ се в с. ***, общ.
Враца, обл. Враца, по КККР, одобрени със заповед № РД-18-943/17.04.2018 г. на
Изпълнителния директор на Агенция по кадастър, последно изменение на КККР,
засягащо поземления имот е от 27.04.2020 г., с адрес на поземления имот: местност
„***“, с площ 18 001 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин
на трайно ползване: НИВА, категория на земята 3 (три), при съседи: № 20376.180.35,
№ 20376.180.21, № 20376.180.24, № 20376.180.4, № 20376.179.459, № 20376.180.31;
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 20376.100.6, находящ се в с. ***, общ.
Враца, обл. Враца, по КККР, одобрени със заповед № РД-18-943/17.04.2018 г. на
Изпълнителния директор на Агенция по кадастър, последно изменение на КККР,
засягащо поземления имот е от 27.04.2020 г., с адрес на поземления имот: местност
„***“, с площ 24 156 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин
на трайно ползване: НИВА, категория на земята 4 (четири), при съседи: № 20376.100.8,
№ 20376.100.9, № 20376.100.7, № 20376.100.361, № 20376.100.4, № 20376.100.553 и №
20376.100.3;
4. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 20376.201.40, находящ се в с. ***,
общ. Враца, обл. Враца, по КККР, одобрени със заповед № РД-18-943/17.04.2018 г. на
Изпълнителния директор на Агенция по кадастър, последно изменение на КККР,
засягащо поземления имот е от 30.04.2020 г., с адрес на поземления имот: местност
„***“, с площ 27 835 кв.м., трайно предназначение на територията: горска, начин на
трайно ползване: Друг вид дървопроизводителна гора, при съседи: № 20376.201.482, №
20376.201.3, № 20376.201.41, № 20376.201.478;
5. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 20376.201.38, находящ се в с. ***,
общ. Враца, обл. Враца, по КККР, одобрени със заповед № РД-18-943/17.04.2018 г. на
Изпълнителния директор на Агенция по кадастър, последно изменение на КККР,
засягащо поземления имот е от 27.04.2020 г., с адрес на поземления имот: местност
„***“, с площ 19566 кв.м., трайно предназначение на територията: горска, начин на
трайно ползване: Друг вид дървопроизводителна гора, при съседи: № 02590.101.8, №
20376.201.478, № 20376.201.39;
6. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 20376.197.166, находящ се в с. ***,
общ. Враца, обл. Враца, по КККР, одобрени със заповед № РД-18-943/17.04.2018 г. на
Изпълнителния директор на Агенция по кадастър, последно изменение на КККР,
засягащо поземления имот е от 27.04.2020 г., с адрес на поземления имот: местност
„***“, с площ 4 500 кв.м., трайно предназначение на територията: горска, начин на
трайно ползване: Друг вид дървопроизводителна гора, при съседи: № 20376.197.85, №
20376.197.80, № 20376.197.167, № 20376.197.18, № 20376.197.84 и
7. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 20376.44.2, находящ се в с. ***, общ.
Враца, обл. Враца, по КККР, одобрени със заповед № РД-18-943/17.04.2018 г. на
10
Изпълнителния директор на Агенция по кадастър, последно изменение на КККР,
засягащо поземления имот е от 27.04.2020 г., с адрес на поземления имот: местност
„***“, с площ 55 554 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин
на трайно ползване: ПАСИЩЕ, категория на земята 3 (три), при съседи: №
20376.47.256, № 20376.193.1, № 20376.66.296, № 20376.44.255, № 20376.444.1.
ОСЪЖДА И. Б. И. ЕГН ********** да предаде на Н. Н. Н., ЕГН **********
(да му върне) фактическата власт върху ½ ид.ч. от същите недвижими имоти, на
основание чл. 55, ал. 1 вр. чл. 34 ЗЗД.
ОСЪЖДА И. Б. И. ЕГН ********** да заплати на Н. Н. Н., ЕГН **********
сумата 210.97 лева – разноски пред САС и сумата 4 091.19 лева – разноски пред ОС -
Враца.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен
срок от връчването му на страните, при наличие на предпоставките по чл. 280, ал. 1 и ал.
2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11