Р Е Ш Е Н И Е №
гр.Враца, 21.09.2021г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Районен съд - Враца, V граждански
състав в публичното заседание на осми септември през две хиляди двадесет и първа
година в състав:
Председател:
Калин Тодоров
при секретаря М. Т., като разгледа докладваното от
съдия Тодоров гражданско дело № 1281 по описа за 2021 год., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е по обективно и
субективно съединени искове за прогласяване нищожност на клаузи от договори за
наем на земеделска земя, касаещи техния срок в частта над установения в закона,
поради противоречие на закона с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД
във вр. с чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ.
В исковата молба ищецът „Златия
агро” ЕООД, гр. Вълчедръм твърди, че на 05.04.2019 г. между него и Д. К. И.,
съсобственик притежаващ дял от 50% ид.ч., съгласно изискванията на чл. 4а, ал.
2 от ЗСПЗЗ, е сключен Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ, гр. К.,
с дв. вх. № 938/05.04.2019 г., акт № 278, том 2, по отношение на следните имоти
в землището на с. Х., обл. В.: 1. ПИ с идентификатор 77102.129.73, с площ 12301
кв.м., по КК на с. Х.; 2. ПИ с идентификатор 77102.123.66, с площ 7703 кв.м.,
по КК на с. Х. и 3. ПИ с идентификатор 77102.116.42, с площ 26004 кв.м., по КК
на с. Х.. Поддържа, че за същите имоти, преди сключването на този договор са
сключени следните договори: 1. Договор за наем на земеделска земя, с вх. рег. №
3012 от 31.10.2018 г., акт № 262, том 6, със страни ответниците ,,Юлстрейд”
ООД, ЕИК *********, като наемодател и Б.Г.В.-А., ЕГН **********, като наемател,
за срок от три години, със срок на действие от 01.10.2019 г. до 01.10.2022 г. и
2. Договор за наем на земеделска земя, с вх. рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт
№ 263, том 6, със страни ,,Юлстрейд” ООД, ЕИК *********, като наемодател и Б.Г.В.-А.,
ЕГН **********, като наемател, за срок от три години, със срок на действие от
01.10.2022 г. до 01.10.2025 г. Посочва, че ,,Юлстрейд” ООД е собственик на 1/4
ид.ч. от имотите, поради което двата договора са сключени в нарушение на
разпоредбите на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ. Счита, че двата договора следва да
бъдат прогласени за нищожни за времето над допустимото от закона, с което
договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ гр. К., с дв. вх. №
938/05.04.2019 г., акт № 278, том 2, да може да породи правни последици.
Изтъква, че тъй като очевидно желанието на сключилите договорите за наем на
земеделска земя е двата договора да са в естествено продължение един на друг,
то срока им на действие би следвало да бъде променен както следва: 1. на Договор
с вх. рег. № 3012 от 31.10.2018 г., акт № 262, том 6 - за времето от 01.10.2019
г. до 01.10.2020 г. и 2. За договор с вх. рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт №
263, том 6 - за времето от 01.10.2020 г. до 01.10.2021 г. Моли съда, да
постанови решение, с което да приеме за установено по отношение на ответниците
,,Юлстрейд” ООД, град София и Б.Г.В.-А. ***, че: А) Договор за наем на
земеделска земя с вх. рег. № 3012 от 31.10.2018 г., акт № 262, том 6, има
действие за срок от една година от 01.10.2019 г. до 30.09.2020 г., над който
срок да бъде обявен за нищожен поради противоречие с чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, по
отношение на гореописаните имоти в землището на с. Х., обл. В. и Б) Договор за
наем на земеделска земя с вх. рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт № 263, том 6,
като естествено продължение на преждеописаният договор за наем, има действие за
срок от една година от 01.10.2020 г. до 30.09.2021 г., над който срок да бъде
обявен за нищожен поради противоречие с чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, по отношение на
гореописаните имоти в землището на с. Х., обл. В.. Моли също съда да му присъди
направените по делото разноски, включително на основание чл. 25, ал. 1 от
Наредба за заплащането на правната помощ - юрисконсултско възнаграждение в
размер 300 лева.
Ответниците Б.Г.В.-А. *** и
„Юлстрейд” ООД, гр.София, в отговора на исковата молба в срока по чл.131 от ГПК, оспорват предявените искове и молят съда да ги отхвърли, като
неоснователни и недоказани и да им присъди сторените в настоящото производство
разноски - адвокатско възнаграждение. Признават, че наемодателят по атакуваните
договори ,,Юлстрейд” ООД е собственик на 1/4 ид.ч. от имотите, описани в
исковата молба, но считат, че договорите не са нищожни. Твърдят, че Д. К. И.,
страна по договора за наем с ищцовото дружество и по техни думи ,,съсобственик,
притежаващ дял от 50% ид. ч.” от съсобствеността върху поземлените имоти, е
получил припадащото му се наемно плащане за стопанската 2019/2020г. по договор
за наем с вх. рег. № 3010/31.10.2018г., акт 262, том 6 в размер 1150.05 лв.
съобразно притежаваните от него 1/2 ид. ч., с което на практика е потвърдил
атакувания договор и валидирал неговото действие. Считат, че с приемането на
плащането по договора съсобственикът мълчаливо е приел същия и обективирал
желанието си да се ползва от него, вследствие на което предявеният иск се явява
неоснователен. По отношение на втория атакуван договор за наем, вписан в СВ – К.
под вх. рег. № 3013/31.10.2018г., акт № 263, том 6, считат, че т. к. действието
на договора е предвидено да започне през стопанската 2022г., то обективно е
невъзможно да бъде конвертиран в едногодишен договор за стопанската
2020/2021г., каквото е желанието на ищеца. Възразяват срещу искането на ищеца
за присъждане на юрисконсултско възнаграждение в посочения в исковата молба
размер, освен ако ищеца не докаже реалното заплащане на същото.
Съдът, като прецени събраните по
делото писмени доказателства, намери за
установено от фактическа страна следното:
С Договор за наем на земеделски
земи с вх. рег. № 3012 от 31.10.2018 г., акт № 262, том 6, ответникът
,,Юлстрейд” ООД, ЕИК *********, като наемодател, е предоставил на ответницата Б.Г.В.-А.,
ЕГН **********, като наемател, за временно и възмездно ползване собствената си
земеделска земя в землището на с. Х., обл. В.: 1. ПИ с идентификатор
77102.129.73, с площ 12301 кв.м., по КК на с. Х.; 2. ПИ с идентификатор
77102.123.66, с площ 7703 кв.м., по КК на с. Х. и 3. ПИ с идентификатор
77102.116.42, с площ 26004 кв.м., по КК на с. Х.. В раздел III, т.1 е уговорен
срок на договора три стопански години, считано от 01.10.2019 г. до 01.10.2022
г.
С Договор за наем на земеделски
земи, с вх. рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт № 263, том 6, ответникът
,,Юлстрейд” ООД, ЕИК *********, като наемодател, е предоставил на ответницата Б.Г.В.-А.,
ЕГН **********, като наемател, за временно и възмездно ползване собствената си
земеделска земя в землището на с. Х., обл. В.: 1. ПИ с идентификатор
77102.129.73, с площ 12301 кв.м., по КК на с. Х.; 2. ПИ с идентификатор
77102.123.66, с площ 7703 кв.м., по КК на с. Х.и 3. ПИ с идентификатор
77102.116.42, с площ 26004 кв.м., по КК на с. Х.. В раздел III, т.1 е уговорен
срок на договора три стопански години, считано от 01.10.2022 г. до 01.10.2025
г.
От представените скици на
процесните три поземлени имоти, издадени от СГКК, гр.Враца се установява, че
наемодателят ,,Юлстрейд” ООД е собственик на 1/4 ид.ч. от имотите.
Установи се също, че с Договор за
наем на земеделска земя от 04.04.2019г., вписан в СВ, гр. К., с дв. вх. №
938/05.04.2019 г., акт № 278, том 2, Д. К. И., като наемодател, е предоставил
на ищеца „Златия агро” ЕООД, гр. Вълчедръм, като наемател, за временно и
възмездно ползване земеделска земя, находяща се в землището на с. Х., обл. В.:
1. ПИ с идентификатор 77102.129.73, с площ 12301 кв.м., по КК на с. Х.; 2. ПИ с
идентификатор 77102.123.66, с площ 7703 кв.м., по КК на с. Х. и 3. ПИ с
идентификатор 77102.116.42, с площ 26004 кв.м., по КК на с. Х.. В раздел II,
чл.2 е уговорен срок на договора десет стопански години, считано от 01.10.2019
г. до 30.09.2029 г.
По делото е представено платежно
нареждане за кредитен превод от 29.04.2021г. за превод на сумата 1150, 05 лв.
от Б.Г.В.-А. в полза на Д. К. И., представляваща наем на земеделска земя по
договор за наем с вх. рег. № 3012 от 31.10.2018 г., акт № 262, том 6, за
стопанската 2019/2020г.
С определението по
чл.140 от ГПК съдът е обявил на страните за безспорни и ненуждаещи се от
доказване фактите, изложени в исковата молба, че между ответниците са сключени
следните договори: 1. Договор за наем на земеделска земя, с вх.рег. № 3012 от
31.10.2018 г., акт № 262, том 6, за срок от три години, със срок на действие от
01.10.2019 г. до 01.10.2022 г. и 2. Договор за наем на земеделска земя, с вх.
рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт № 263, том 6, за срок от три години, със срок
на действие от 01.10.2022 г. до 01.10.2025 г., както и че ,,Юлстрейд” ООД е
собственик на 1/4 ид.ч. от имотите, предмет на процесните два договора за наем.
С писмена защита от 13.09.2021г.,
след приключване на устните прения и обявяване, че делото е прието за решаване,
ответниците са представили уведомително писмо изх. № 138/14.12.2020г. от Д. К.
И. до Б.Г.В.-А.. Поради представяне на посочения документ след предвидения в
закона преклузивен срок, същият не е приет като доказателство по делото и не
следва да бъде обсъждан в решението.
Въз основа на така приетите по
делото факти и обстоятелства, от правна страна съдът намира за обосновани
следните изводи:
Предявени са отрицателни
установителни искове за обявяване на нищожност на клаузи от договори за наем на
земеделска земя, касаещи техния срок в частта над установения в закона, поради
противоречие на закона - чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ, които имат своето
законово основание в чл.26, ал.1, предл. 1 от ЗЗД.
С оглед твърденията на ищеца, че
интересите му са засегнати от сключените между двамата ответника договори за
наем, тъй като за същите имоти и за същия срок той е сключил договор за наем с
друг съсобственик, което прави неговото правно положение несигурно, за него е
налице правен интерес от предявяване на исковете за обявяване нищожността на посочените
клаузи от договорите. Правният интерес на ищеца се обосновава от факта, че при
успешно проведен иск за установяване нищожността на клаузите за срок в
договорите за наем, сключени между ответниците, тези договори ще се считат
прекратени поради изтичане на уговорените в тях срокове и ще има действие
договора за наем, сключен между ищеца и Д. К. И..
Поради изложеното, съдът намира
исковете за допустими.
В настоящето
производство следваше да се установят от ищеца, който носи доказателствената
тежест, обстоятелства и факти, обосноваващи абсолютна първоначална
недействителност (нищожност) на атакуваните клаузи от двата договора за наем -
раздел III, т.1, с които страните са уговорили срок на договорите три стопански
години, считано от 01.10.2019 г. до 01.10.2022 г. - в първия договор, и считано
от 01.10.2022 г. до 01.10.2025 г. – във втория договор, които да осъществят
състава на разпоредбата на чл. 26, ал.1, предл. 1 от ЗЗД - наличие на
противоречие със закона и конкретно на чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ.
Съгласно чл. 228 ЗЗД
с договора за наем наемодателят се задължава да предаде на наемателя една вещ
за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена. Според чл. 229, ал.1 от ЗЗД договорът
за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е
търговска сделка; лицата, които могат да вършат само действия по обикновено
управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години
/ал.2/; ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет,
съответно за три години /ал.3/. Член 229 ЗЗД урежда не валидността на договора
за наем по отношение на сключилите го страни /тях той обвързва/, а неговото
действие по отношение на собственика.
При съсобственост, когато договорът за наем е
сключен от някои съсобственици без другите съсобственици да са съгласни,
независимо от това дали е взето решение по реда на чл. 32, ал. 1 ЗС или не, ако
съсобствениците сключили наемния договор притежават дял по-голям от 50 % от
съсобствената вещ, договорът за наем не може да се сключи за повече от 3
години, тъй като мнозинството от съсобствениците, които сключват договора, могат
да извършват само действия на обикновено управление на съсобствената вещ –
аргумент чл. 32, ал. 1 ЗС, а разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД предвижда, че
лицата, които могат да извършват действие на обикновено управление не могат да
сключват договор за наем за повече от три години. Когато договорът за наем е
сключен от съсобственик, който притежава дял по-малък от половината от
съсобствената вещ, така сключения договор за наем е валиден, но е
непротивопоставим на съсобственика, който има дял по-голям от половината от
общата вещ. Сам по себе си такъв договор не е нищожен, но и не произвежда
правно действие по отношение на неучаствалите при сключването му съсобственици,
които притежават повече от половината от имота, тъй като те не са страна по
него, а наемодателят е съсобственик, който притежава по-малко от половината от
съсобствения имот. В този смисъл е и задължителната съдебна практика - Решение
№ 1236 от 5.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5465/2007 г., II г.о., ГК, Решение №
314/17.02.2012 г., постановено по гр. д. 1548/2010 г. на ВКС 3-то г.о. в
производството по чл. 290 от ГПК.
Новата правна уредба в ЗСПЗЗ преуреди наемните
правоотношения, които възникват за срок по-дълъг от една година и имат обект
земеделска земя. Съгласно чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ (Нов - ДВ, бр. 13
от
С посочената норма, в отклонение от
разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността, се предвижда
съсобственик или съсобственици, които притежават повече от една четвърт от
дяловете, да могат да сключат договор за наем със срок над 1 година, който да е
противопоставим на останалите съсобственици. В съдебната практика (Решение №
179 от 23.07.2015 г. по гр. д. № 3104/2014 г., IV г.о. на ВКС, постановено по
реда на чл. 290 ГПК), се приема, че имуществените отношения в хипотезата на чл.
32, ал. 1 ЗС се уреждат между съсобствениците, а не между наемателя и
неучаствалия в сделката съсобственик, което ще е приложимо и в случаите по чл.
4а, ал. 2 ЗСПЗЗ.
Няма правило в специалния закон - ЗСПЗЗ, което да дава изричен отговор на въпроса
дали предвидена в чл. 229 ЗЗД защита ще е приложима и спрямо договорите за наем
на земеделски земи, сключени от съсобственици, притежаващи повече от 25 на сто
от дяловете. С оглед предвиденото от законодателя намаляване на мнозинството
дялове, изискващи се за управлението на съсобствена земеделска земя чрез
отдаването й под наем за срок над 1 година, и липсата на изрично формулирано
изключение от разпоредбата на чл. 229 ЗЗД, която представлява правило от общ
закон, би следвало да се приеме, че чл. 229 ЗЗД ще намери приложение и спрямо
договорите за наем на земеделски земи, сключени по реда на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ.
С оглед на изложеното, в настоящия случай
процесните два договора за наем, сключени между ответниците, не обвързват по
никакъв начин и не могат да се противопоставят на другите съсобственици, тъй
като наемодателят-ответник „Юлстрейд” ООД не притежава повече от 1/4 идеални
части от съсобствените имоти.
ЗСПЗЗ има положението на специален закон, който е в
отклонение от общите правила по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), така
и спрямо разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС),
съдържаща изискването управлението и ползването на общата вещ да се извършва по
решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата
вещ, на което съответства задължението на малцинството да се съобрази с
решението на мнозинството и да не може да го променя (извън случаите на чл. 32,
ал. 2 ЗС).
ЗСПЗЗ не посочва какви ще са правните последици при
нарушаването на изискванията към лицата, които могат да сключват наемен
договор. И по-специално дали сключените в отклонение на чл. 4а ЗСПЗЗ договори за наем биха били нищожни на
основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД като противоречащи на императивни правни
разпоредби, или отношенията ще се уреждат на плоскостта на противопоставимостта
спрямо собственика/съсобствениците.
Измененията направени в ЗСПЗЗ с ДВ, бр. 42 от
Правната последица от неупражняването на тази възможност
се изразява в служебно заличаване на договорите за наем в службата по
вписванията и в общинската служба по земеделие след изтичане на стопанската
година, като самата процедура по служебното заличаване на договорите за наем е регламентирана
в § 10. (6 и 7) ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ. Прилагането на процедурата не засяга
валидността на договора за наем между страните, които са го сключили, и
обвързаността им по него остава. Страните продължават да са обвързани от
сключения договор, но същият е непротивопоставим на другите съсобственици.
Единствената правна последица, която законодателят е посочил, от неспазване на
посочената процедура е служебно заличаване на договорите за наем в службата по
вписванията и в общинската служба по земеделие.
Извършеният анализ на новата правна уредба в
ЗСПЗЗ на наемните правоотношения, които имат обект земеделска земя, във връзка
с чл. 229 ЗЗД, налага извода, че договор за наем на земеделска земя със срок
над една година, който не отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, поради това, че е сключен от
съсобственик или съсобственици на земеделска земя, които не притежават повече
от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях
лице, не е нищожен поради противоречие със закона.
Поради изложеното съдът приема, че атакуваните
клаузи от двата договора за наем на земеделска земя - раздел III, т.1, с които
страните са уговорили срок на договорите три стопански години, считано от
01.10.2019 г. до 01.10.2022 г. - в първия договор, и считано от 01.10.2022 г. до
01.10.2025 г. – във втория договор, в частта над установения в закона, не са
нищожни, поради противоречие със закона и предявените искове за прогласяване на
тяхната нищожност с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД във вр. с
чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ, са неоснователни и недоказани, поради което
следва да се отхвърлят изцяло.
По отношение на претенциите на
страните за разноски, с оглед изхода на делото, на основание чл.78, ал.3 от ГПК
ищецът следва да заплати на ответниците направените от тях разноски за адвокатски
хонорар по 400 лева на всеки от тях.
Водим от гореизложените мотиви,
съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Златия
агро” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Вълчедръм,
обл.Монтана, ул. „Бенковски” № 90, представлявано от управителя К. Й. И., СРЕЩУ
,,Юлстрейд” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град София,
Пощенски код: 1220, кв. Надежда 2, ул. "Христо Силянов" № 41,
представлявано от управителите М. К. А. и Ю.М.К., и Б.Г.В.-А., ЕГН **********,
с адрес: ***, Пощенски код: 3000, ул. *****, ИСКОВЕ с правно основание чл. 26,
ал. 1, предл. 1 от ЗЗД във вр. с чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ, за
прогласяване нищожност поради противоречие на закона на клаузи раздел III, т.1. от Договор за наем на
земеделска земя с вх. рег. № 3012 от 31.10.2018 г., акт № 262, том 6 и Договор
за наем на земеделска земя с вх. рег. № 3013 от 31.10.2018 г., акт № 263, том
6, в частта над установения в закона срок, като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА „Златия агро” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Вълчедръм, обл.Монтана, ул.
„Бенковски” № 90, представлявано от управителя К. Й. И. ДА ЗАПЛАТИ на ,,Юлстрейд”
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град София, Пощенски
код: 1220, кв. Надежда 2, ул. "Христо Силянов" № 41, представлявано
от управителите М.К. А. и Ю.М.К., направените по делото разноски за адвокатски
хонорар в размер 400 лева.
ОСЪЖДА „Златия агро” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Вълчедръм, обл.Монтана, ул.
„Бенковски” № 90, представлявано от управителя К. Й. И. ДА ЗАПЛАТИ на Б.Г.В.-А.,
ЕГН **********, с адрес: ***, Пощенски код: 3000, ул. *****, направените по
делото разноски за адвокатски хонорар в размер 400 лева.
Решението може да се обжалва пред Окръжен съд - Враца в двуседмичен
срок от връчването на препис от него на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: