Решение по дело №189/2024 на Административен съд - Смолян

Производството е образувано по жалба на „НЕКСТ ХОЛИДЕЙ“ ЕООД, ЕИК * с управител З. Г. срещу Заповед № РД 49-567/19.12.2022 г. на Министъра на земеделието /л.17/в частта относно определената продажна цена на поземлен имот с идентификатор № 31111.10.185 по КККР на [населено място] с площ от 2 202 кв.м., а именно цена от 142 101.60 лв. с ДДС и произтичащите от тази цена режийни разноски и ДДС върху местен данък и такса вписване. По съображения за незаконосъобразност и неправилност, в жалбата се иска отмяна на административния акт в обжалваната част. Твърди се, че за промяна на предназначението е платена сумата от 12 943 лв., за компесаторно залесяване е платена цена от 2 895 лв., след което е поискано имота да бъде закупен. Твърди се, че цената е изключително завишена и незаконосъобразно са използвани методите, приложени от административния орган. Твърди се, че в Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии е посочен редът за оценка при сделки с държавни имоти в горски територии - чл. 4, ал. 3, чл. 6, ал. 1 и ал. 5 от Наредбата.Претендират се разноски.

В последното съдебно заседание пълномощникът на жалбоподателя пледира за уважаване на жалбата и присъждане на разноски.

Ответникът - Министър на земеделието и храните, редовно призован не изпраща представител в съдебно заседание. Депозира подробно писмено становище вх.№ 2532/ 10.10.2024г. /л.73 и сл./; претендират се разноски; прави се възражение за прекомерност на възнаграждението на ответната страна.

Делото се разглежда по реда на чл.226 АПК, върнато е за ново разглеждане с решение №6294/22.05.2024г. по адм.д.№ 8785/23г. на ВАС с дадени задължителни указания.

Установени по делото релевантни факти и обстоятелства, и доказателствата за тях:

С атакуваната заповед /л.17/, на основание чл.79 ал.2 т.1 ЗГ и Решение на РДГ-[област], което е за промяна на предназначението на имот частна държавна собственост горска територия, е определен „Некст Холидей“ ЕООД за купувач на [ПИ], за който имот има съставен Акт за частна държавна собственост от 19.09.2022 г. Със заповедта е определена цена от 118 418 лв. без ДДС и на осн.чл. 79 ал.5 ЗГ е определена цена за режийните разноски от 2 368, 36 лв. без ДДС, както и данъци. Заповедта е обжалвана в законоустановения срок – връчена е на 30.12.2022г. /л.43/, а жалбата е от 12.01.2023г. Като подадена от лице с правен интерес, пред родово и местно-компетентния съд и с внесена ДТ, жалбата е допустима.

С Решение № 05-106/01.04.2022 г. /л.10/ на Комисия в Регионална дирекция по горите – [област], назначена със Заповед № РД 49-297/22.07.2021 г е извършена промяна на предназначението на ПИ в горски територии с идентификатор 31111.10.185 с площ 2.202 дка частна държавна собственост. Промяната е извършена по заявление на дружеството - жалбоподател с цел инвестиционно намерение: Изграждане на цех за сладкарски изделия и печива. Определената цена за промяна е 12 943 лв. и същата е платена на 15.04.2022г. /л.13/. Определена е цена на декар за компесационно залесяване в размер на 1 315 лв. като за цялата площ е внесена сумата 2 895.63 лв. на датата 15.04.2022 г. /л.14/.

По делото е депозирана експертна оценка на „Консултантска къща А." ООД /л.21 и сл./ относно пазарната стойност към датата 18.11.2022 г., при която са използвани два метода: на сравнителните продажби и на остатъчната стойност. При първия метод е направено сравняване на оценявания обект с други сходни и сравними недвижими имоти и е определена цена от 64 451 евро при 26.2 евро на кв.м. Посочено е при този метод, че имота е урегулиран, намира се на главен път; достъпът до имота е директен, но в стръмен склон; теренът е със силна денивелация от около 20 метра. Посочено е в оценката, че е съобразен идейния проект /л.26/- застрояване на цех за производство на сладкарски изделия от стоманобетон. От таблицата за сравняваните показатели /л. 26 гръб/ е видно, че оценителят е съобразил регулационния статут –УПИ, както и 20-метровата денивелация и скалиста структура. В забележката е посочено, че големият процент на общо изравнение се дължи основно на корекция за денивелацията. При този метод са сравнени 3 имота – в [населено място], в [населено място] и в [населено място]; трите имота са с регулационен статут УПИ; единият парцел е равен, а другите два не са със равен релеф. Вторият метод е на сравнителните наеми, като е дадена цена от 56 441 евро. Сравнявани са три имота: единият е ресторант и СПА, вторият е търговски обект и третият е цех за хранителни стоки, два от които са в к.к. П. и един в [населено място]. Дадена е тежест по 50% за всеки един от двата метода. За крайна оценка е определена пазарна цена от 60 546 евро или 118 418 лв.

Според удостоверението за данъчна оценка от 13.10.2022г. /л.31/, същата е в размер на 12 738 лв.

По делото са назначени основна и допълнителна съдебно-оценъчни експертизи, изготвени от лицензиран оценител, вписани в Камарата на независимите оценители.

В основната експертиза се сочи, че Поземлен имот с идент. 31111.10.185 с площ 2202 кв.м се намира в „жилищна зона с преобладаващо малкоетажно застрояване“. За него е отреден УПИ XXVIII-10.185 - за чисто производство по ПУП на [населено място]. Имотът граничи с главен път с асфалтова настилка и с нови тротоари, водещ до българо - гръцката граница. Отстои на около 450м пътно разстояние от сградата на общинската администрация и центъра.Той е с голяма денивелация посока към главния път, преобладаващо камениста повърхност, с многогодишни дървесни видове върху него.Теренът е без изградени елементи на инженерната инфраструктура - водоснабдяване, канализация, електроснабдяване, но е в непосредствена близост до тях. Вещото лице е приложило Методът на пазарните аналози. Сочи, че Методът на остататъчната стойност се използва, когато за съответния имот, освен ПУП има издадена виза за проектиране или разрешение за строеж, т.е. при яснота какъв точно обект ще се строи - вид, площ, строителна система. В противен случай се правят много допускания и предположения, които оказват влияние върху точността и верността на крайните резултати. Също така се прилага в градове и райони с достатъчно развит пазар, което предполага наличие на сравними имоти, подобни на този който ще се изгражда. Затова този метод, не е подходящ в конкретния случай. От справката в Служба по вписванията - [населено място] вещото лице установява, че за 2022г. и 2023г. има сделки с незастроени земи - урбанизирана територия в [населено място], вписани на цени различни от данъчните оценки на имотите. Това са 10 сделки и те са описани на л.40 и 41 от делото. В основното заключение се дава оценка в размер на 77 070 лв. без ДДС или 92 484 лв. с ДДС. Тази цена е съобразена с денивелацията, но не съобразена самата структура на имота, а именно че е от камък /по този повод е изготвена и допълнителна експертиза/.

В основното заключение вещото лице дава и стойността на СМР за изравняването и достигането до кота терен /главен път/ - къртене, гърмене на скална маса, взривни работи, изкоп, извозване. Сочи, че пазарната цена от 77070 лв. не отчита самите взривни дейности. При оценяването на СМР вещото лице е съобразило следното:от местна фирма, която оперира на територията на община З. е установило, че цената за извършване на такъв вид работа е 35 лв. /куб.м. Тази цена включва: проекта за специалните взривни работи и неговото съгласуване и подготовката на терена; бурене на скална маса; сигнално-охранителни и обезопасителни дейности; взривните работи в населеното място. Според в.л. след това е необходимо да се извърши раздробяване на едрогабаритната маса, нейното натоварване на транспорт и превоза със самосвали до депо. От „Справочника за цените в строителството“ 2022г. Вещото лице е определило цената на раздробяването на едрогабаритната маса - 3,98 лв./куб.м и натоварване на разгърмяна скална маса на транспорт с багер - 6,07 лв./куб.м.Таксата за депониране на строителни отпадъци на територията на общината, съгласно Наредба №8 за определянето и администрирането на местните такси и цени на права и услуги на територията на [община] /Приложение № 2, т.55/ е 4 лв. Извозването на строителни отпадъци на територията на община З. за 1 куб.м е 15,60 кв.м, съгласно Приложение № 2, т.56 от същата Наредба.Общо количество на скалната маса за изравняване на целия имот с нивото на улицата: 2202 кв.м х 18м = 39 636 куб.м. Вещото лице сочи, че за да се реализира строителното намерение - изграждане на „Цех за производство на сладкарски изделия и печива“ трябва да се извършат специални пробивно-взривни работи на терена. Целта е да се отвори площ към улицата за обособяване на паркинг и оформяне на основата за бъдещите сгради и постройки в имота. От работния проект, който предстои да бъде изготвен, ще се определи как ще бъде изпълнено строителството - терасовидно или по друг начин. След това ще може да се установи какви ще са количествата на скалната маса, която трябва да бъде обект на специалните пробивно-взривни работи в населеното място.Затова е определена и единична стойност на взривните работи, която може да се приложи към реално необходимото количество премахване на скална маса /съгласно проект/. Количественото стойностната сметка на пробивно –взривните работи за премахване на скалната маса в имота и изравняването му с нивото на улицата е 2310060 лв. без ДДС и съответно 2 772 082 лв. с ДДС, като единичната стойност без ДДС е 58, 25 лв. на куб.м.

В допълнителната експертиза, назначена с цел да се съобрази освен денивелацията, също и структурата и морфологията на имота, се сочи следното: Одобрен е ПУП - план за регулация и застрояване със Заповед № 308 / 12.10.2021г. на Кмета на Община - [община]. С тази заповед, за поземления имот се образува УПИ XXVIII-10.185 - за чисто производство в кв. 33 по ПУП на [населено място] с площ 2202 кв.м. Планът за застрояване е изработен с конкретно разположение на сградите и ограничителни линии на застрояване.В случая инвестиционното намерение е да се реализира промишлено предприятие - „Цех за производство на сладкарски изделия и печива“. Предназначението на имота е променено с Решение № РД 05-106 / 01.04.2022г. на Комисия в РДГ от имот в горска територия в урбанизирана територия с НТП - За друг вид производствен, складов обект. Според в.л., приложим за оценка на имота е Методът на пазарните аналози, който метод е най-добрия индикатор за стойността на имота при надежден аналог.По справка от Служба по вписванията - [населено място] вещото лице установява сделки през 2022г. с незастроени земи - урбанизирана територия в [населено място], вписани на цени, различни от данъчните оценки на имотите.Използвани са данни за прехвърляне на собственост върху терени между физически и юридически лица, както и продажби на земи в регулация от Кмета на Община - [община]. Изследвани са всички сделки преди издаване на Заповед № РД-49- 567 / 19.12.2022г. на Министъра на земеделието – 10 на брой. Според в.л., пазарната стойност е 37 764 лв. без ДДС или 45 316,80 лв. с ДДС. Вещото лице в съдебно заседание сочи, че е дало оценка след прилагане на метода на пазарните аналози. Съобразило е структурата и морфологията на имота, който е от камък, скала и това дава отражение на крайната пазарна цена. В.л. уточнява, че в допълнителната експертиза изключва сделките, които са сключени след издаване на процесната заповед, защото в първото заключение е обхванат по-голям период. Вещото лице е описало 9 сделки, които е възможно да се ползват. След определяне на средно-претеглената пазарна стойност се включва корекцията за структурата на имота. В.л. е направило оглед и сочи, че имота е каменист, а при сделките, които са ползвани няма такива с камениста структура, затова намалява цената с още 30%.

Правни изводи:

Заповедта е издадена от компетентен по степен, място и материя орган, в предвидената от закона форма и съдържа изискуемите от закона задължителни реквизити. Издадена е на осн.чл. 79а л.2 т.1 ЗГ, според която норма /в редакцията към момента на издаване на заповедта/, поземлените имоти в горски територии, чието предназначение е променена и е платена цената се продават на лицето по чието искане е станала промяната на предназчачението. Продажбата се извършва със заповед на министъра на земеделието, храните и горите или от оправомощено от него длъжностно лице - за горските територии, държавна собственост. В случая за имота има АЧДС от 19.09.2022г., утвърден от областен управител и вписан в СВ /л.66 и л.150/ и министърът е бил компетентен да издаде атакувания акт.

При определянето на оценката съдът счита, че следва да се съобрази обстоятелството, че процесният имот към момента на издаване на заповедта е с променено предназначение и е отразен в КК като урбанизирана територия, с начин на трайно ползване – за друг вид производствен, складов обект /скица на л.67/, както и това, че за имота има одобрен ПУП /л.84/. Това означава, че същият не следва да попада в хипотезата на чл. 2 от Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии. Според тази норма, поземлен имот в горска територия е имота, отразен в КК или в КВС като горска територия по смисъла на чл. 2 ал. 1 и ал.2 ЗГ, тоест „гора“. На свой ред, в чл.1 от тази наредба не е посочено тя да важи за имоти, които са с променено предназначение, но са били поземлени имоти в горски територии. В случая става дума за имот с променено предназначение, урбанизирана територия, поради което не е приложима нормата на чл.86 ЗГ. Последната норма касае оценяване при промяна на предназначението на имот в горска територия, тя не касае продажба на имоти с променено предназначение – урбанизирана територия. Разпоредбата на чл. 79 ЗГ не препраща относно оценката към Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии. Имотите с променено предназначение и одобрен ПУП нямат характер на имоти в горски територии /арг. Чл.79 ал.9 ЗГ/. В този смисъл доводите в жалбата за приложимост на тази Наредба са неоснователни. В използваната от административния орган оценка /л.21-л.30/ обосновано имота не е оценен като горска територия. Правилно е съобразено обстоятелството, че същият е урегулиран и това позволява реализиране на дадено инвестиционно намерение. Съдът обаче счита, че оценката, ползвана от административния орган не е съобразена с обстоятелства, имащи значение за стойността на цената. Съдът счита, че ползването на метода на остатъчната стойност, на който е дадена тежест от 50% не е удачен, в който смисъл е и експертизата, назначена по делото. Вещото лице е категорично, че приложим за оценка на процесния имот е Методът на пазарните аналози, който метод е най-добрия индикатор за стойността на имота при надежден аналог. Съдът счита, че приетата безкритично от административния орган оценка, дадена от „Консултанска къща А.“ ООД следва да се коригира, тъй като в нея е приложен метод, който не е относим към вида на оценявания имот. На второ място, при ползване на метода на сравнителните наеми, са сравнявани три имота, които по вид са различни от оценявания. Единият имот е ресторант и СПА, вторият е търговски обект и третият е цех за хранителни стоки. На свой ред, тези имоти са в к.к.П. и в [населено място], [област], а оценявания имот е в [населено място]. Процесният имот в [населено място] е сравняван с два имота в планински курорт и с един имот в друга административна област. Предвид изложеното съдът счита, че следва да се приеме за обосновано становището на вещото лице по делото, че методът на сравнителните наеми не е удачен и не следва да се включва в оценката.

Изготвената в хода на делото допълнителна експертиза съответства напълно на изискванията на чл.79, ал.1 и сл. от Закона за горите, касаещи имот с променено предназначение, какъвто е процесния. Същата е съобразена с възприетите Международни и Български стандарти за бизнес оценяване и характеристиките и предназначението на имота и изискванията при определяне на пазарната стойност на имота, която по определение е най - вероятната цена, която разумно може да се постигне на пазара към датата на оценката, и която е най - добрата цена разумно постижима за продавача и най - изгодна цена, разумно постижима от купувача, която цена изключва завишения или занижения, поради специални условия или обстоятелства. Допълнителното заключение е съобразено с промененото предназначение на имота и възможностите за неговото развитие, като са използвани пазарни аналози със сходни характеристики - девет имота, което не е никак малък брой; сделките са във времево изражение от преди датата на заповедта и всичките са от 2022г.; всички сделки са реални и касаят имоти в [населено място], които са сходни с оценявания. След определяне на средно-претеглената пазарна стойност, вещото лице е съобразило спецификите на процесния имот – неговата морфология, структура, денивелация. Вещото лице сочи, че сред 9-те сделки няма такива с толкова скалиста структура, какъвто е процесния имот; сред тях има имоти с наклони и денивелация, но те са покрити с почва, а процесния е скала и камък, и затова следва цената да се намали. В с.з. от 27.09.2024г. вещото лице сочи, че на терен имота е „Каменен блок….скала“, като в основното си заключение подробно описва какви по вид СМР следва да се извършат, за да се реализира строителното намерение. Съдът възприема дадената от вещото лице оценка в размер на 37 764 лв. без ДДС или 45 316,80 лв. с ДДС. Тази оценка е съобразена със структурата и морфологията на имота, който е от камък, скала, както и с денивелацията и това дава отражение на крайната пазарна цена.

Като има предвид горното съдът счита, че заповедта следва да се измени в частта за оценката, като същата бъде променена на 37 764 лв. без ДДС и 45 316, 80лв. с ДДС.

С оглед приетата от съда оценка, следва да се измени и размерът на режийните разноски по чл. 79 ал.5 ЗГ на 755,28лв. без ДДС и 906,34 лв. с ДДС.

Следва да се измени размерът на ДДС върху местен данък.Според Наредбата за определяне на местните данъци на територията на [община], местният данък при възмездно придобиване на имущество е в размер 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество /чл.38 ал.2/. С оглед приетата от съда оценка от 37 764лв без ДДС, местният данък е 1 132,92лв., а дължимият ДДС върху този данък е 226,58лв.

Следва да се измени и размерът на ДДС върху такса вписвания. Според чл. 2, ал. 1, изречение първо от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията за вписване на подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0, 1 на сто, но не по-малко от 10 лв. С оглед приетата от съда оценка от 37 764 лв. без ДДС, то таксата за вписване е 37,76 лв., а ДДС върху нея е 7,55 лв.

Заповедта в частта и относно стойността на възнаграждението за извършена пазарна оценка на имота, дължимо по реда на чл. 79, ал. 3 от Закона за горите, не следва да се изменя. Съдът не дължи произнасяне относно размера на това възнаграждение, тъй като искане за неговото изменение не се съдържа в жалбата.

Доколкото заповедта е оспорена само в частта, с която е определена продажната цена и съпътстващите разходи и с оглед намаления им от съда размер, то разноските следва да се присъдят съобразно на уважената част от оспорването. Според чл. 8 ал.1 вр. чл.7 ал.2 т.4 от Наредба №1 за минималните размери на адвокатските възнаграждения, възнаграждението в полза на жалбоподателя за тази инстанция е в размер на 7 102, 32 лв. Следва са се присъдят и разноските за основната и допълнителна експертиза в размер на 350лв., или общо за настоящата инстанция 7 452,32лв. Възражението на ответника /л.75/ за прекомерност на адвокатското възнаграждение е неоснователно, с оглед предвидените размери на в чл. 8, ал. 1 вр.чл. 7 ал.2 от Наредба № 1 за минималните размери на адвокатските възнаграждения. Следва да се присъдят и разноските по адм.д. 8785/2023г. по описа на ВАС, които са в размер на 9 850лв, както и разноските по адм.д. 19/23г. по описа на АС-[област] в размер на 8 134,31лв /за адвокат, за СТЕ и за ДТ/.

Водим от горното съдът

 

Р Е Ш И

 

ИЗМЕНЯ точки 1, 2, 3 и 4 от раздел II на Заповед № РД 49-567 от 19.12.2022г., издадена от Министъра на земеделието като НАМАЛЯВА

Цената на имота, описан в раздел I на заповедта, от 118 418лв. без ДДС и 142 101, 60лв.с ДДС, съответно на 37 764лв.без ДДС и 45 316,80 лева с ДДС;

Режийните разноски от 2 368,36лв. без ДДС и 2 842лв. с ДДС, съответно на 755,28лв. без ДДС и 906,34 лв. с ДДС.

ДДС върху местния данък от 710,51 лв. на 226,58лв.

ДДС върху такса вписвания от 23,68 лв. на 7,55лв.

ОСЪЖДА Министерство на земеделието, храните и горите да заплати на „НЕКСТ ХОЛИДЕЙ“ ЕООД, ЕИК * с управител З. Г. разноски в размер на 25 436,63лв.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховния административен съд в 14-дневен срок от съобщаването му на страните.