ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 40189
гр. С, 29.09.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 120 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ВЕНЕТА СТ. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от ВЕНЕТА СТ. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело №
20251110128180 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. от ГПК.
Образувано е по искова молба вх. № 171443/16.05.2025 г. от Т. М. Л.,
ЕГН: ********** с адрес в гр. С, ул. "У" № 65, ет. 5, ап. 13, със съдебен адрес
в гр. С, бул. "В" № 1А, ет. 1, кантора № 163, Търговски дом, чрез адвокат Н.
И., против Етажните собственици в етажната собственост, находяща се в гр. С,
ул. О, представлявани от председателя на управителния съвет – „ПС“ ЕООД,
представлявано от АД, със седалище и адрес на управление: гр. С, ж.к. ГД, ул.
МП, бл. 114А, п.к. 1404, чрез адвокат А. Х., със съдебен адрес в гр. В, ул. О №
9, с която са предявени искове по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът депозира отговор.
Предвид изложеното и на основание чл.140 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
03.02.2026 г. в 10.00 часа, за когато да се призоват страните.
ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:
Предявени са искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
В исковата молба са изложени твърдения, че ищецът е собственик на
апартамент № 2 /две/, находящ се на адрес: гр. С, ул. "О" № 86. Иска съда да
отмени Решенията на Общото събрание на ЕС, провело се на 08.04.2025 г. от
19,00 часа. Оспорва законосъобразността на решения, взети на общо събрание
на етажната собственост, находяща се в гр. С, ул. "О" № 86, проведено на
08.04.2025 г., поради следните съществени нарушения на процедурата за
1
свикване и провеждане на събранието и вземане на решения:
Незаконосъобразно свикване на общото събрание. Твърди, че Общото
събрание е свикано, чрез покана, която е поставена и подписана от АД. От
самата покана обаче не ставало ясно на какво правно основание, а
именно по кой член от Закона за управление на етажната собственост
(ЗУЕС) се извършва свикването. Поканата съдържала следния дневен
ред: Точка 1) Обсъждане на въпроса със заведено гражданско дело №
7731/2025 г. на СРС - 165 съд. състав за отмяна на решение на Общото
събрание на Етажната собственост от 05.02.2025 г. и вземане на решение за
действия по същото; Точка 2) Обсъждане и вземане на решения срещу
действия срещу собственици, които не заплащат дължимите такси към
Етажната собственост. Твърди, че АД не е собственик на самостоятелен
обект в етажната собственост, поради което липсва основание същият да
свиква общо събрание по реда на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС. Следва да се
отбележи и че поканата не е подписана от представляващия " " ЕООД, а
само от *** като физическо лице. Сочи, че по висящото гр.д. № 7731/2025
г. на СРС, съдът е кредитирал лицето ЕР като домоуправител на
етажната собственост и до него са изпращани съдебните книжа. Счита, че
именно ************, а не ***, е лицето, което следва да свика общо
събрание на етажната собственост с цел определяне на представителство
пред съда по цитираното дело. Предвид факта, че легитимността на " "
ЕООД да представлява и управлява етажната собственост е предмет на спор
по висящо гр.д. № 7731/2025 г. на СРС, водено от ищцата, твърди, че тези
неясноти и липса на правно основание за свикване представляват съществени
нарушения на чл. 13 от ЗУЕС, което води до опорочаване на цялата процедура.
Оспорва валидността на договора за управление, сключен на 03.02.2018
г. между "ПС" ЕООД и лицето ЕР, за което се твърди, че не е имало
представителна власт да сключва договори от името на ЕС. Налице е и
последващ анекс към същия договор, подписан през 2023 г. от същото
неупълномощено лице. Предвид висящия спор и оспорваната представителна
власт, счита, че "ПС" ЕООД не е легитимен орган по смисъла на чл. 12, ал. 1 от
ЗУЕС да свиква общо събрание.
Твърди, че е налице липса на надлежно избран протоколчик и
опорочена процедура по протоколиране. На проведеното общо събрание не
бил избран протоколчик в съответствие с чл. 16, ал. 1, т. 6 от ЗУЕС.
Функциите по събиране на подписи са изпълнявани от лице, ангажирано от
дружеството на Д. По време на събранието, упълномощената от ищцата г-
жа РБ е била уведомена от това лице, че решенията ще бъдат вписани в
протокола на по-късен етап, след приключване на събранието и
изготвянето му. В знак на несъгласие с тази практика, г-жа Б е положила
подписа си в присъствения списък, като ръкописно е отбелязала, че
решения не са били взети. Това обстоятелство, се е случило пред адв.
упълномощена от ищцата да присъства на ОС , в която връзка са изложени в
исковата молба твърдения.
2
Твърди, че са взети Решения, формирани след провеждане на
събранието. Твърди, че взетите решения не са били обсъждани и гласувани
надлежно по време на събранието, а са били вписани в протокола
впоследствие. Това се потвърждава от гореописаното поведение на лицето,
събиращо подписи, както и от кореспонденцията между *** и г-жа Б, в която
се признава тази практика. Счита, че това е съществено нарушение на чл. 16 и
сл. от ЗУЕС, тъй като протоколът следва да отразява взетите на самото
събрание решения.
Твърди, че съществува неяснота относно присъствения списък,
приложен към протокола, тъй като списъкът е неясен и не съдържа
достатъчно данни, идентифициращи го с проведеното на 08.04.2025 г. общо
събрание. Липсата на ясна връзка поставя под съмнение достоверността на
съдържащите се в него данни за кворум. Представените страници от
присъствен списък (стр. 6 и 7 от протокола) също не съдържат ясна
индикация, че се отнасят за процесното събрание.
Сочи, че има данни част от присъствалите и гласували собственици да
са действали въз основа на пълномощни, които не са били представени и
проверени надлежно по време на събранието, което опорочава вота им и може
да е повлияло на кворума и мнозинството. Твърди също така, че в протокола
неправилно е отразена информация за процента идеални части,
представлявани от присъствалите собственици при откриване на събранието,
което не позволява да се установи наличието на необходимия кворум по чл. 17
от ЗУЕС. За част от присъствалите собственици не били посочени
притежаваните от тях идеални части, което допълнително затруднява
проверката на кворума и мнозинството по отделните точки.
Ищецът твърди, че са налице установяват съществени несъответствия
между записаните в протокола от 08.04.2025 г. данни за притежаваните
идеални части на собствениците и действителното състояние, както и
присъствалите собственици на ОС, както следва: В протокола било записано
присъствието на 17 (седемнадесет) собственици, представляващи общо
75.913 % идеални части, но при анализ на присъствения списък и
съпоставянето му с предоставената от управителя таблица разкрива следните
несъответствия: Ателие 1: присъства "МИ", верни по таблица 2.930 %
процентът в протокола е верен; Ателие 2: присъства ГД, верни по таблица
2.876 % в протокола посочени 3.737 %; Ателие 3: подписано от ЕР (без
качество), верни по таблица 3.893 % процентът в протокола е верен, но
липсва качеството на представляващия; Ателие 4: присъства Н Х., верни по
таблица 2.609 %, в протокола посочени 3.917 %; Ателие 5: присъства ОС,
верни по таблица 4.804 % процентът в протокола е верен; Ателие 6: присъства
ГС, верни по таблица 3.160 %, в протокола посочени 4.672 %; Ателие 7: не
присъства собственик или представител, няма посочени проценти в
протокола; Ателие 8: присъства МР, верни по таблица 3.520 %, в протокола
посочени 4.54 %; Ателие 9: присъства МР, верни по таблица 5.389 %
(процентът в протокола е верен); Ателие 10: подписано от Е Х.а
3
(пълномощник), верни по таблица 2.721 % (процентът в протокола е верен);
Апартамент 1: подписано от МР (пълномощник), 6.025 % (процентът в
протокола е верен); Апартамент 2: подписано от РБ (пълномощник), 2.711 %
(процентът е верен, но дописан след събранието); Апартамент 3: не
присъства, верни по таблица 3.944 %, в протокола посочени 4.958 %;
Апартамент 4: не присъства, верни по таблица 5.979 % (процентът в
протокола е верен, но лицето отсъства); Апартамент 5: не присъства, верни
по таблица 2.826 % (процентът в протокола е верен, но лицето отсъства);
Апартамент 6: подписано от МР (пълномощник), верни по таблица 4.128 %
(процентът е дописан след събранието); Апартамент 7: присъства МЛ
(несобственик, без качество), верни по таблица 4.733 %, в протокола посочени
5.689 %; Апартамент 8: присъства Е Х.а, верни по таблица 4.144 %, в
протокола посочени 5.282 %;
Апартамент № 9: присъства Е Х.а, верни по таблица 4.159 %, в протокола
посочени 5.807 %; Апартамент 10: присъства ММ, верни по таблица 4.696 %,
в протокола посочени 5.689 %; Апартамент 11: присъства, верни по таблица
2.872 % (процентът в протокола е верен); Апартамент 12: присъства ММ,
верни по таблица 3.036 %, в протокола посочени 3.988 %.
След узнаване на решенията от проведеното общо събрание, и в
законоустановения срок по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, ищцата изпратила
възражение до управителя "ПС" ЕООД, в което подробно се описват
констатираните нарушения.
От горното съпоставяне е видно, че данните в протокола относно
присъствалите собственици и притежаваните от тях идеални части са неверни
и несъответстват на официалните данни, предоставени от самия управител
на „ПС“ ЕООД, което води до неправилно изчисляване на кворума и
опорочава взетите решения. Налице са както грешно записани проценти, така
и отсъстващи собственици, за които е отбелязано присъствие, както и
присъстващи несобственици без надлежно представителство. Моли съда да
отмени всички решения, взети на Общото събрание, проведено на 08.04.2025
г. от 19.00 часа. Претендира разноски.
Ответната страна в отговора по исковата молба, подаден в срока по
чл.131, ал.1 ГПК, излага твърдения за неоснователност на исковата
претенция. Считано от 03.02.2018г., по решение на Общото събрание на ЕС, за
управлението на същата бил подписан договор с “ПС” ЕООД, което
дружество представлявало Етажната собственост и до днес, като договорът за
управление неколкократно бил удължаван. Към настоящия момент, сградата
била вписана в Справка с данните на управителите или председателите на
управителните съвети на сгради или отделни входове в режим на етажна
собственост на Район “О” - СО с управител “ПС” ЕООД. Ищцата изразявала
многократно недоволството си от избрания професионален домоуправител,
главно защото не е съгласна с размера на определените такси за управление и
поддръжка. Не е оспорила по съдебен ред и сключения договор с “ПС” ЕООД,
4
предвид което същият е действащ и поражда правни последици, включително
за ищцата като член на Етажната собственост.
Ответникът оспорва напълно и изцяло твърденията на ищеца, че
свикването на общото събрание е незанокосъобразно поради това, че “*** не е
собственик на самостоятелен обект в етажната собственост, поради което
липсва основание същият да свиква общо събрание по реда на чл. 13, ал.1, т.1
ЗУЕС”. Позовава се на Закона за управление на етажната собственост, в който
в чл.12, ал.1, е упоменато ясно, че Общото събрание се свиква най-малко един
път годишно от управителния съвет (управителя). Към настоящия момент,
тази функция се възложена на “ПС” ЕООД с валидно решение на Общото
събрание на Етажната собственост. АД, в качеството си на управител, което
изрично било написано в поканата за свикване на Общо събрание, имал
законовите правомощия да покани собствениците, обитателите и
ползвателите да присъстват на Общо събрание. Не на последно място,
поставената покана представлявала бланка с поставено в т.нар. “footer line”
име на фирмата професионален домоуправител с данни за контакт.
Твърденията, че свикването на общото събрание е неправомерно предвид
образуваното съдебно производство по гр.д. № 7731/2025 г. на СРС - 165 с/в,
счита за неоснователни. Твърди, че “ПС” ЕООД е избрано за управител на
Етажната собственост с влязло в сила решение на Общото събрание на
същата, поради което свикването на Общо събрание е изцяло в кръга на
правата на дружеството и дори е негово задължение при текущите
обстоятелства. “Легитимността” на дружеството като управител на ЕС е
безспорна до момента на отмяната на решението на Общото събрание за избор
на управител с влязло в сила съдебно решение, каквото категорично не е
налице. Твърди, че цитираното дело било прекратено, като определението за
прекратяване било окончателно потвърдено и на втора инстанция. Сочи, че
ищцата Т. Л. е член на Етажната собственост, доколкото притежава
самостоятелен обект в сградата, но същата изцяло не се съобразявала с
решенията на общото събрание и не за пръв път оспорвала по законов ред
взети решения, което е нейно право, но по твърдения на Етажната
собственост, към момента категорично отказвала да спазва и неоспорените и
влезли в законна сила такива. Счита, че ищцата желае да получи законова
защита на твърдени права, но категорично отказва да изпълнява задълженията
си и по този начин влияе негативно на всички останали членове на Етажната
собственост. Предвид това, че “ПС” ЕООД представлява Етажната
собственост от 2018 г., счита, че ищцата би следвало да е наясно с това кой е
управителя на етажната собственост, в която тя самата притежава жилище.
Сочи, че Етажната собственост е сключила договор за управление с
професионален домоуправител - “ПС” ЕООД, с управител АД. Договорът е в
сила между страните, предвид което, съгласно предвижданията на чл. 16, ал.2
от ЗУЕС, АД следва да бъде председател на Общото събрание. Същият е
избран и за протоколчик, като с обикновено мнозинство - с вдигане на ръка.
Не е имало никакви други предложения. В законът никъде не е описана
5
формата, в която се избира протоколчикът и дали трябва гласуването за него
да се вписва в протокола. Нещо повече, всички участници в Общото събрание
са подписали протокола. Сочи, че “ПС” ЕООД е професионален
домоуправител, в чиито задължения влиза и организирането и провеждането
на Общи събрания, което включва и чисто административното обслужване на
Общото събрание. В тази връзка, възраженията, че няма председател и
протоколчик счита изцяло за неоснователни. Сочи, че г-жа Б като
представител на ищцата, нееднократно е изразявала напълно немотивирани и
неоснователни възражения относно това, че протоколът се изготвя след
заседанието, въпреки, че това е предвидено и в чл. 16, ал.6 от ЗУЕС. Оспорва
всички твърдения за нарушение при изготвянето и поставянето на протокола.
Относно приложената Вайбър комуникация между г-жа Б и ***, то от
нея счита, че е видно, че г-жа Б питала по какъв начин фирмата домоуправител
се е снабдила с опредЕ информация и получава отговор на въпроса си.
Комуникацията помежду им е показателна за едни нормални, професионални
взаимоотношения и по никакъв начин не би могла да се тълкува по желания от
ищцата начин. Сочи, че решенията са вписани в протокол в законоустановения
срок.
Ответникът счита, че твърденията за неясноти в приложения присъствен
списък също са напълно неоснователни. Документите, които са изготвени от
“ПС” ЕООД са номерирани ясно с цифри по начин, по който е видно колко
общо са на брой листите. Страници 6 и 7 от Протокола са номерирани като 6/7
и 7/7. Доколкото предходната страница 5/7 е номерирана по същия начин, не
считаме, че има някаква неяснота в поредността на страниците или общия им
брой. На тези страници били положени подписите на участниците в общото
събрание, които щели да потвърдят в съдебно заседание провеждането на
общото събрание и това, че взетите решения са идентични с отразените в
протокола.
Счита, че написаното в исковата молба, че “има данни, че част от
присъствалите и гласували собственици са действали въз основа на
пълномощни, които не са били представени и проверени надлежно по време
на събранието” е подвеждащо, невярно и и неоснователно. Сочи, че на ищцата
й е добре известно, че има собственици, които притежават повече от един
самостоятелен обект в сградата. Не става ясно конкретно чия представителна
власт оспорва ищцата, а единствено общо се сочи, че “има данни”, без да се
посочат конкретни лица, пълномощни и присъстващи. За всеки от обектите е
представено пълномощно пред управителя, от което да е видно, че е налице
представителна власт. В случай, че ищцата има изрично твърдение за липса на
представителна власт, то същата следва да посочи за кой самостоятелен обект
и за кое лице са тези твърдения. Счита, че тези възражения и твърдени
нарушения са сериозни и изискват голям обем от действия за доказване,
поради което считам, че след като ищцата има такива “данни”, следва да ги
представи в цялост, съответно да каже чия представителна власт оспорва, за
да знае ответната страна против какви възражения се защитава и какво следва
6
да докаже.
***************.
Оспорва възраженията за липса на кворум като напълно неоснователни,
тъй като при започване на Общото събрание, собствениците на самостоятелни
обекти са били повече от 51%. Това обстоятелство било отразено и в
присъствения списък. По отношение на твърденията за непълнота в данните и
липса на посочени процентите на идеалните части, същите отново са
неоснователни. Данните са въведени точно в Присъствения списък и
прилежащата таблица, която отразява всички притежавани от собствениците
обекти и съответните проценти. Информацията от тях е достъпна за всички
собственици и при интерес от страна на ищцата, тя би могла безпрепятствено
да се запознае със съдържанието на документите. Счита, че дори някъде да е
допусната аритметична грешка при сбора от процентите, то със сигурност
гласувалите на това общо събрание са изпълнили изискуемия кворум за
приемане на решение.
Счита, че твърденията за грешно вписване на процентите на идеалните
части са неоснователни. Гласувалите собственици притежават както
самостоятелни обекти-апартаменти, така и гаражи и външни магазини, като
тези идеални части са прибавени към идеалните части към
апартаментите/ателиетата на собствениците им. По този начин собственикът
представлява с гласа си сумираните идеални части на притежаваните от него
самостоятелни обекти с право на глас за по-голяма прегледност. Съобразно
предвижданията на Чл. 17., ал. 1 от ЗУЕС в общото събрание собствениците
имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от
общите части на сградата, като в този случай, всеки собственик е гласувал за
притежаваните от него идеални части, формирани като сбор от апартамент и
друг обект в сградата със съответните идеални части. Към Ателие 2 освен
идеалните части на самия обект, са прибавени и прилежащото мазе №10, което
има 0,165% ид.ч. от ОЧС, и гараж №1 с 0,861% ид.ч. на същия собственик За
Ателие 4, освен идеалните части на самия обект, са прибавени и прилежащото
мазе №14, което има 0,102% ид.ч. от ОЧС, и офис/магазин/ 4, който има 1,308
% ид. ч., който е представен отново от Н Х.. По същият начин стои въпросът и
с Ателие 6 - към обекта, който има 3,160 % идеални части, има и гараж №4 с
1,512 % идеални части на същия собственик. За Ателие 8, същото освен 3,355
% ид.ч, има и мазе №5 с 0,165% ид.ч., и гараж №10 с 1,020 % ид.ч. на същия
собственик. Към апартамент 3 с 3,944% ид.ч., е добавен и гараж №8 с 1,014%
ид.ч. на същия собственик. За апартамент 7, освен идеалните части на самия
обект, са прибавени и прилежащото мазе №3, което има 0,141% ид.ч. от ОЧС,
и гараж №3 с 0,956 % ид.ч. на същия собственик. Към апартамент 8 е добавен
и офис/магазин 1 с 1,138% ид.ч.,, а към апартамент 9 са прибавени и гараж №5
и №7 съответно с 0,913% и 0,735 % ид.ч. от общите части. Всички обекти са
на един собственик. За апартамент 10, освен 4,581 % идеалните части на самия
обект, са прибавени и прилежащото мазе №11, което има 0,115% ид.ч. от ОЧС,
и офис /магазин/ 3 с 0,993 % ид.ч. на същия собственик. За апартамент 12,
7
освен 2,864 % идеалните части на самия обект, са прибавени и прилежащото
мазе №8, което има 0,172% ид.ч. от ОЧС, и гараж № с 0,952 % ид.ч. на същия
собственик. От горното става ясно, че всъщност, в протокола няма никакви
неточности - напротив, същият отразява коректно собствеността върху
идеалните части на самостоятелните обекти, представени на общото
събрание. Оспорвам всички твърдения за допуснати процедурни нарушения и
всички твърдения за незаконосъобразност на проведеното Общо събрание,
изложени в исковата молба. От гореизложеното е видно, че Общото събрание
е проведено редовно и законно, и взетите на него решения следва да бъдат
потвърдени. Моли съда да остави исковата молба без уважение. Претендира
разноски.
УКАЗВА на ищцовата страна, че следва да докаже твърдението, че е
собственик на апартамент № 2 /две/, находящ се на адрес: гр. С, ул. "О" № 86 в
сградата в режим на Етажна собственост; че на 08.04.2025 г. общото събрание
на етажните собственици е взело решенията, чиято отмяна се иска; че е спазен
срокът за предявяване на процесните искове по чл. 40, ал.2 ЗУЕС; както и
всички останали положителни факти и твърдения, от които черпи изгода за
себе си.
В тежест на ответника е да докажат главно и пълно законосъобразното
свикване и провеждане на общото събрание, както и всички останали свои
твърдения, от които черпят изгода за себе си.
По доказателствата:
ДОПУСКА представените с исковата молба и отговора на исковата
молба писмени доказателства, с изключение на Копие от кореспонденцията
между АД и РБ в приложението Вайбър, и разпечатка от имейл от АД,
съдържащ протокол от 30.11.2023 г. с площобразувателна таблица като
недопустими доказателствени средства.
УКАЗВА на ответната страна да конкретизира в едноседмичен срок
всеки от поисканите трима свидетели какви различни факти и обстоятелства
ще установяват, с препис за другата страна, в противен случай съдът ще се
произнесе при наличните данни.
ПРИКАНВА страните към сключване на съдебна спогодба, към
медиация или извънсъдебно доброволно уреждане на спора.
РАЗЯСНЯВА на страните, че при постигане на съдебна спогодба
дължимата държавна такса е в половин размер и спорът ще се разреши в по-
кратки срокове.
УКАЗВА на страните, че за постигане на съдебно спогодба страните или
техни законни представители следва да се явят лично в съдебно заседание или
да упълномощят свой процесуален представител, който от тяхно име да
постигне спогодба, за което следва да представят по делото изрично
пълномощно.
РАЗЯСНЯВА на страните, че при желание да използват медиация,
8
могат да се обърнат към Център по медиация или медиатор от Единния
регистър на медиаторите към Министерство
на правосъдието http://www.justice.government.bg/MPPublicWeb/defalt като
медиацията е платена услуга.
УКАЗВА на страните, че към Софийски районен съд действа Програма
«Спогодби», която за момента се предлага безплатно, като при желание,
страните могат да получат информация от 9.00 до 17.00 ч. от координатор на
Програма ”Спогодби”, тел. 02/8955423, на електронната страница на СРС,
както и в Центъра за спогодби и медиация на адрес: гр. С, бул. Цар Борис ІІІ №
54, ет. 2, стая 204.
ПРЕПИС от определението да се изпрати на страните, а на ищцовата
страна - и преписи от отговорите на ответника.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9