Р Е Ш Е Н И Е
№ 360
гр. Монтана, 6 август 2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪД – МОНТАНА, в открито съдебно заседание на 17 юли 2020 г. в състав:
Председател: РЕНИ ЦВЕТАНОВА
при секретаря: ДИМИТРАНА Д. като разгледа
докладваното от СЪДИЯ РЕНИ ЦВЕТАНОВА, пети състав, Адм.д. № 171 по описа за 2020
г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е по реда
на чл. 210 и сл. от ЗУТ, вр. чл. 144 от АПК.
Образувано е по жалба на Търговско дружество „С*** ” АД, гр. С*** против
Решение № 2 от Протокол № 2 от 23.04.2019 г. на Комисия при Община Брусарци,
назначена при условията на чл. 210 от ЗУТ, В ЧАСТТА, с която е определен размерът на дължимото му обезщетение за засегнатите от сервитута, на обект „Преносен газопровод „Разширение
на газопреносната инфраструктура на „Булгартрансгаз” ЕАД паралелно на северния
/магистрален газопровод до българо-сръбската граница, имоти, както следва:
- ПИ с идентификатор 39743.543.28,
нива, пета категория, местност „С*** вир”, землище на с. К*** бара, Община
Брусарци с обща площ от 4.520 дка и засегната от сервитута площ в размер на
3.871 дка и
- ПИ с идентификатор 39743.556.15,
нива, трета категория, местност „В*** ”, землище на с. К*** бара, Община
Брусарци с обща площ от 5.700 дка и засегната от сервитута площ в размер на
1.285 дка.
В жалбата се твърди, че съгласно чл. 65, ал.1, т.4 от ЗЕ, размерът на обезщетението се определя въз основа на
справедливата пазарна оценка на имота или на частта от имота, която попада в
границите на сервитута, което задължава административния орган да определи пазарната цена на
сервитутното право, при прилагане единствено на метода на пазарните сравнения,
като се вземат предвид продажните цени по разпоредителни сделки с вещни права
върху имоти със сходни характеристики - в случая от гледна точка на
местонахождение, площ и категория земя. Следователно справедливата пазарна
оценка по смисъла на чл.65, ал.1, т.4 от ЗЕ е основния критерий за възмездяване
на собственика на служещия имот, като за нуждите на определянето на размера на
обезщетението за собственика на имота, върху който възниква сервитута, тя може
да бъде коригирана единствено в две посоки - с оглед площта от имота, включена
в границите на сервитута спрямо общата площ на имота и с оглед срока, вида и
интензитета на ограниченията на ползването на служещия имот при упражняването
на сервитутното право. Принудителното по своя характер учредяване на сервитут /възникващ
по силата на закона/, изисква удовлетворяващо собственика на служещия имот
обезщетение, максимално близко до цената, която би получил при неговото доброволно отчуждаване, респ. при учредяването на права. Ето защо, при
определяне на справедливата пазарна оценка на имота като основа, от която се
определя стойността на обезщетението за възникващи сервитутни права по реда и
на основание Закона за енергетиката, е допустимо прилагането единствено на
метода на пазарните сравнения.
В случая в писмото на Община Брусарци не е посочено оценителският доклад
да се основава на концепцията за определяне на „справедливата пазарна
стойност" и независимо, че в този доклад е посочено, че е използван
„метода на пазарните аналози", т.е. че пазарната стойност на правото на
прокарване на сервитута е определена по средни пазарни цени на база пазарно
проучване, приетата от експерта пазарната стойност на обезщетението за
възникналия сервитут, е абсолютно необоснована. Не са посочени използваните
като пазарни сравнения аналогови сделки със земеделски земи със сходни
характеристики и местонахождение, поради което не може да се извърши преценка
дали сделките, възприети като пазарни аналози, имат за предмет аналогични характеристики с
характеристиките на подлежащите на оценка имоти /предназначение, категория, местонахождение/. Декларативното
посочване, че при изготвянето на оценката е използвана информация за пазарните
цени на земята и всички изброени нормативни актове, не е достатъчно да се
приеме за обосновано, че пазарната стойност на сервитута е в порядъка на
началните цени на декар по Наредбата за условията и реда за установяване на
текущи пазарни цени на земеделските земи, диференцирани според техния статут и
категория и съответно, че справедливата пазарна стойност на сервитута за
енергийните обекти е в размер на 3300 лв. за ПИ с идентификатор 39743.543.28 и 1095 лв. за ПИ с идентификатор 39743.556.15. В случая не е налице нито една от
нормативно регламентираните хипотези, обосноваващи приложимост на Наредбата за
реда за определяне на цени на земеделските земи, за определянето на пазарната
стойност на сервитута на енергийни обекти по чл.64 от ЗЕ, поради което не може да се приеме, че пазарната оценка е определена при
условията на чл. 64,
ал.4, т.2, във връзка с чл.65 от ЗЕ. По
своята правна същност сервитутните права, които възникват в полза на лицата,
които ще изграждат и експлоатират енергийния обект по силата на Закона за
енергетиката, върху имоти - частна собственост на физически и юридически лица,
представляват едно принудително ограничаване правото на собственост на тези
лица. Ето защо законът въвежда като условие за възникване на сервитута
изплащането на еднократно обезщетение на собственика на земята, като изрично
регламентира и критериите, по които следва да се определи размерът на
обезщетението. Съгласно специалната норма на чл. 65 от
ЗЕ, размерът на обезщетението по чл.64, ал.4, т.2 от ЗЕ се определя при
прилагане на следните критерии: 1. площта на чуждия поземлен имот, включена в
границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3. срок на
ограничението и 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него,
която попада в границите на сервитута. Аналогично е и изискването на чл.210,
ал.1 от ЗУТ за определяне на обезщетението въз основа на оценка по пазарни
цени. Следователно, един от основните критерий и база за определяне размера на
дължимото се обезщетение, е справедливата пазарна оценка на имота респ. на
частта от него, попадаща в границите на сервитута. В приложимите нормативни
актове - ЗУТ и ЗЕ, не се съдържа легална дефиниция на понятието „справедлива
пазарна оценка". Изхождайки от правната и житейска логика е необходимо да
се приема, че определянето на „справедливата пазарна оценка" по смисъла на
чл.65, ал.1, т.4 от ЗЕ, следва да се основава на пазарната цена на имота - т.е.
цената, която би получил собственикът на имота, ако земята се продава в
условията на свободно договаряне. Моли съдът да измени
обжалваното решение относно размерът на определеното обезщетение. В писмена
молба моли съдът да се съобрази с доказателствата по делото, включително и със
заключението на вещото лице, както и да им се присъдят разноските по водене на
делото.
Ответната страна – Община Брусарци, конституирана с Протоколно определение от 02 07 2020 г., не взема
становище по жалбата.
Заинтересованата страна - „Булгартрансгаз” ЕАД, гр. София, представлявана от юрк
П., оспорва жалбата. Моли съда да отхвърли жалбата и да остави решението на
комисията по чл. 210 от ЗУТ в сила. Евентуално моли да бъде възприет вторият
вариант от приетата по делото експертиза.
Доказателствата по делото са писмени. Изслушано е заключение на лицензирано вещо лице.
Административен съд Монтана след
като обсъди сочените в жалбата основания във връзка със събраните по делото
доказателства и при служебната проверка за законосъобразност на
административния акт по реда на чл. 168, ал. 1 от АПК, приема от фактическа
страна следното:
Съгласно Заповед на МРРБ № РД 02-15-27 от 11 03 2014
г. е одобрен Подробен устройствен план – парцеларен план за обект „Преносен
газопровод „Южен поток” на територията на Република България” – за част от
общата дължина на газопровода на територията на област Видин, община Ружинци,
Димово, Грамада, Макреш, и Кула и област Монтана, община Вълчедръм, Якимово, Брусарци
и Брусарци, съгласно приетите и одобрени графични и текстови части на
документацията, представляващи неразделна част от Заповедта, същата обнародвана
в ДВ бр. № 27/25 03 2014 г., стр. 110-111, в сила от 09 04 2014 г.
С решение № 312 от 10 май 2018 г. на МС, обект
„Разширение на газопреносната инфраструктура на „Булгартрансгаз” ЕАД паралелно
на северния /магистрален/ газопровод до
българо-сръбската граница за национален обект и за обект с национално значение.
С оспореното решение № 2, взето с
Протокол № 2 от 23 04 2019 г. на назначената Комисия при Община Брусарци,
сервитутното право за ПИ, собственост на оспорващото дружество, а именно: 3300
лв. за ПИ с идентификатор 39743.543.28, нива, пета категория, местност „С*** вир”,
землище на с. К*** бара, Община Брусарци с обща площ от 4.520 дка и засегната
от сервитута площ в размер на 3.871 дка и 1095 лв. за ПИ с идентификатор
39743.556.15, нива, трета категория, местност „В*** ”, землище на с. К*** бара,
Община Брусарци с обща площ от 5.700 дка и засегната от сервитута площ в размер
на 1.285 дка.
Вещото лице И.Д.П., експерт
оценител на недвижими имоти и земеделски земи, съгласно представения по делото
Сертификат, дава заключение, че подходите и методите за оценката на земята и
определяне на пазарната стойност на ПИ са различни като в конкретния случай
използва два метода, тъй като за тях съществуват данни, а именно: метод на
пазарното сравнение и метод на капитализиране на поземлената рента. Поради
наличието на информация за развит пазар на поземлени имоти (земеделски земи,
ниви) на територията на Община Брусарци това вещо лице дава по-голяма
меродавност на метода на пазарното сравнение. При този метод пазарната стойност
на даден имот се определя при прякото сравнение на оценявания обект с други
подобни, които са били продадени в период, близък до датата на оценката. След
обстойно изследване, проверка и анализ на данни, получени от пазара на имотите
се формира стойност, която представлява най-точният индикатор за пазарна
стойност. Този метод води директно до получаване на пазарната стойност, която в
случая е получена като средноаритметична величина от реално извършени сделки
или възлиза на стойност от 1268 лв./дка. Вторият метод, методът на
капитализиране на поземлената рента, представлява капитализацията на дохода,
която превръща бъдещи изгоди, очаквани от инвеститорите в недвижими имоти в
настояща стойност. При този метод текущата стойност на един имот се измерва с
доходите получени от владението му, предвидени към датата на оценката.
Стойността на оценяваните имоти по този метод е 1325 лв./дка. В заключението
подробно е описана методологията, по която вещото лице е работило, както и
данните, които е ползвало. Експерта счита, че за определяне пазарната стойност
на оценяваните имоти е необходимо да се вземат предвид и двата метода, като
тегловите коефициенти на влияние на всеки един от методите на оценяване са
експертно определени. Като краен резултат средната пазарна стойност на един
декар земеделска земя, при тежест 80 % на метода на сравнението и 20 % по
метода на капитализирана рента, е 1279.40 лв./дка. При тези данни оценката за възникналия
сервитут за ПИ 39743.543.28 е 4011.56 лв. (1279.40 х 3.871 дка = 4952.55 х 0.9
= 4457.29 х 0.9 = 4011.56), а за ПИ 39743.556.15 - 1331.66 лв. (1279.40 х 1.285
= 1644.02 х 0.9 = 1479.62 х 0.9 = 1331.66). Вещото лице предлага и втори
вариант, при който за вида ограничение приема коефициент 0.8, вместо 0.9 и
запазва коефициента на срока - 0.9. При този втори вариант размерът на
обезщетението за възникналия сервитут, е както следва: за ПИ 39743.543.28 - 3565.82
лв. (1279.40 х 3.871 = 4952.55 х 0.9 = 4457.29 х 0.8 = 3565.82), а за ПИ
39743.556.15 - 1183.68 лв. (1279.40 х 1.285 = 1644.02 х 0.9 = 1479.61 х 0.8 =
1183.68). В Забележка посочва, че първият коефициент за срока съответства на
допустимия по чл. 23, ал. 1 от Приложение № 2 на ЗМДТ, а втория е съобразен с
чл. 64, ал. 3, т. 3 от ЗЕ и чл. 14 от Наредба № 16 от 09.06.2004 год. В съдебно
заседание на 17 07 2020 г. вещото лице пояснява, че е работило по същите методи
и методология, по които е работил и оценителят на Общината, но този експерт е
работил с данни за продадени имоти много преди изготвяне на експертната оценка
/от около две години назад във времето/, докато изготвената оценка по делото е
за възможно най-близък период от време и от тук идва разликата в цената на
имотите.
По делото са приети като
доказателства още експертната оценка ползвана от Община Брусарци, актове за
собствеността на имота, засегнат от сервитут.
При
така изложената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
Жалбата
е подадена от лице, имащо правен интерес от оспорване на издадения ИАА и в
законоустановения срок – уведомлението за взетото Решение е от дата 09 03 2020
г., без данни за неговото връчване /л. 22/, респ. с евентуално предлоложение за
дата на неговото връчване, съгласно приложено известие за доставяне от дата 13
03 2020 г. /л. 38/, а жалбата е подадена на 26.03.2020 г. /л. 68/, поради което
е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
С Определение от 08.05.2020 г.
/л. 69/ е разпределена доказателствената тежест между страните, дадени са и
допълнителни указания, при условията на чл. 171, ал. 4 от АПК.
Съгласно чл. 210, ал. 1 от ЗУТ - Изготвянето на
оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично
предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от
комисия, назначена от кмета на общината.
Съгласно чл. 64, ал. 6 от ЗЕ - Определянето на размера и
изплащането на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се извършват
по реда на чл. 210 и 211 от Закона за устройство на територията или
по взаимно съгласие на страните въз основа на оценка от независим оценител
Съгласно
чл. 65, ал. 1, във връзка с чл. 64, ал. 4, ал. 2 и ал.
9 от ЗЕ - Размерът на обезщетението за възникнал сервитут се
определя при прилагане на следните критерии: 1. площта на чуждия поземлен имот,
включена в границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3.
срок на ограничението; 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта
от него, която попада в границите на сервитута.
Съгласно чл. 20, ал. 1 от Наредба № 16 от 9.06.2004 г. за сервитутите на енергийните обекти /Наредбата/, издадена на
основание чл. 64, ал. 9 от ЗЕ - В сервитутната зона на газопроводите и съоръженията за съхранение,
пренос, разпределение и преобразуване на природния газ не се допуска изброените
в 10 точки дейности. Съгласно втората алинея на същата правна норма - Земеделската земя и предоставените поземлени имоти в
горски територии (просеки) в сервитутната зона на газоенергийните обекти могат
да се използват само за засяване с едногодишни култури с къса коренова система.
Безспорно е, че за имота е учреден сервитут, който
подлежи на оценка по реда на чл. 210 от ЗУТ и при условията на чл. 65, във
връзка с чл. 64, ал. 6, във вр. с ал. 4 от ЗЕ.
Спорът между страните касае размерът на извършената
оценка, респ. дали същата е определена при спазване на нормативните изисквания.
При действащата нормативна база, настоящият състав приема, че основата
при която ще се извършва оценка на възникналия, в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират
енергийния обект, сервитут, правно значение има справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която
попада в границите на сервитута.
Законодателната регламентация е категорична и ясна, без да дава основания за
тълкуване по въпросите кой е обекта/предмета на оценка и коя база/основа следва
да се има предвид, при изготвянето на тази оценка или предмет на оценката е
имота/частта от него установен като сервитут, а основата е справедливата
пазарна цена. Същевременно настоящият
състав счита, че стойност и цена, а от там и пазарна стойност и пазарна цена са
различни понятия. Общо прието е, че пазарната стойност е оценената сума, срещу която даден актив
или пасив може да смени собственика си към датата на оценката чрез сделка при
пазарни условия и
при информираното, благоразумно и без принуда действие на страните по
сделката. Пазарна цена, това всъщност е сумата,
която се заплаща за даден актив. Поради финансовите възможности, мотивите или
специалните интереси на определен продавач или купувач, в някои случаи
платената цена е различна от стойността, която активът може да има за други
лица. Цената е историческо понятие и поради това се
свързва с реалната,
фактическа сума на
реално състояла се сделка. Само в условията на съвършен пазар е възможно пазарната стойност и пазарната цена да бъдат
равни помежду си,
каквито при сегашната конюнктура не са налице.
Съдът кредитира заключението на вещото лице, неоспорено от страните, като
приема същото за дадено обективно, безпристрастно и компетентно. Въз основа на заключението
приема, че на територията на съответната Община са извършвани сделки с имоти -
земеделски земи, които имат сходни на оценявания характеристики – като вид,
площ, категория. При наличието на реално извършени сделки, лесно, безпроблемно
и безпротиворечиво може да се установи какви са заплатените за имотите суми и
това е направено от вещото лице, дадено в табличен вид на заключението /л. 94/.
Съобразявайки всички относими
критерии и при напълно обоснована приложена тежест спрямо използваните методи, а именно: методът на пазарното сравнение и
методът на капитализиране на поземлената рента, които методи имат пряко
отношение към обекта на оценка, вещото лице дава една справедлива пазарна оценка на сервитута, в който смисъл е чл. 65
от ЗЕ, а именно 1279,40 лв./дка.
В тази връзка, въпреки че ползваните от оценителя на Общината методи и методология не се различават от тези ползвани от вещото лице по
настоящата експертиза, разликата в цената произтича от една страна от
обстоятелството, че от оценката на оценителя, приложена по делото, не може да
се установи какви и от къде са взети изходните данни ползвани при метода на
сравнението. Този оценител посочва цени на декар земя в определен обширен
диапазон /л. 54/, без конкретна обосновка за размера на тези цени; не посочва
конкретни правни сделки, въпреки че твърди извършването на такива в съседната
Община Монтана. Същността на методът на сравнението се изразява именно във
възможността за прякото и реално сравнение на оценявания обект с други подобни,
с оглед определяне на неговата справедлива пазарна оценка, каквото сравнение
този оценител не извършва, поради което приетата по този метод цена остава
необоснована, за разлика от конкретно посочените правни сделки от вещото лице
по назначената съдебно оценителна експертиза и направеното от него сравнение. На
следващо място при определяне на пазарната оценка по втория метод - методът на
капитализация на дохода, оценителят ползва данни за стопанска година 2015 –
2016 г. /л. 53/, което е неактуално време, предвид времето на изготвяне на
самата оценка – март 2019 г., поради което и оценката по този метод се явява
необоснована и несъответна или определената пазарна цена за имотите, предмет на
сервитут, от този оценител, не може да бъде приета за меродавно изготвена.
С оглед на изложеното, настоящият състав счита, че предвид посочените законови критерии
по чл. 65, т. 2 и т. 3 от ЗЕ – вид ограничение и срок на сервитута, определените от
вещото лице по назначената експертиза теглови
коефициенти от 0,9 са
относими и съответни на тези критерии.
Безспорно в тази връзка е, че срокът на сервитута е безсрочен, а текстът на чл. 20 от Наредбата, въвежда различни забрани, които съществено ограничават
ползването на земята в нейния пълен законов обем. В тази връзка, извън изброените в алинея първа ограничения на цитираната правна норма, изрично във втората
й алинея е посочено, че земеделската земя
в сервитутната зона на газоенергийните обекти могат да се използват само за
засяване с едногодишни култури с къса коренова система. Не е
без значение и следва да се има предвид и обстоятелството, че учреденият
сервитут върху ПИ 39743.543.28 обхваща почти цялата негова площ, което
допълнително затруднява и ограничава ползването на имота.
С оглед на така изложеното съдът приема, че определената от вещото лице
средна справедлива пазарна цена за частта от имота засегната от сервитута, а именно за ПИ 39743.543.28 в размер на 4011.56 лв. за площта от 3.871 дка и ПИ 39743.556.15
в размер на 1331.66 лв. за площта от 1.285 дка се явява обективна, реална и
обоснована. Оценката е получена при комбиниране на два относими метода, съобразявайки средно претеглената аритметична величина, при 80 % тежест на метода на пазарното сравнение и при теглови коефициент 0.9 %.
За този състав на съда е безспорно,
че при други сделки и за други имоти, респ. друг коефициент и тежест, тази оценка
би имала друг размер, което е, както резултат, така и характеристика на
същността на пазарната, респ. справедлива пазарна оценка, поради което е
невъзможно в едно съдебно производство, както е невъзможно съществуването на
съвършен пазар, да се намери и сьвършената справедлива пазарна цена, а това не
е и целта от закона.
С оглед на изложеното и предвид
изричната разпоредба на чл. 168, ал. 1 от АПК съдът намира оспореният
административен акт за издаден от компетентен орган, в кръга на неговите
правомощия и в съответната форма, но в нарушение на материалноправните норми и
целта на закона, поради което следва да измени оспореното решение, съобразно
даденото от вещото лице заключение.
При
този изход на делото основателно се явява искането на юрк Р.О., процесуален
представител на оспорващата страна за присъждане на направените по делото
разноски, представляващи д.т. от 50 лв., депозит за вещо лице 250 лева, както и юрисконсулстско
възнаграждение в размер на 200 лева или общо в размер на 500 лева.
Мотивиран от горното и на основание
чл. 172 от АПК съдът
Р Е Ш И :
ИЗМЕНЯ Решение № 2 от Протокол № 2 от
23.04.2019 г. на Комисия при Община Брусарци, назначена при условията на чл.
210 от ЗУТ, В ЧАСТТА, с която е определен размерът
на еднократното обезщетение, което трябва да се изплати на „С*** ” АД, гр. С*** , във
връзка с изпълнение на обект „Разширение на газопреносната инфрастурктура на
„Булгартрансгаз” ЕАД, паралелно на северния /магистрален/ газопровод до
българо-сръбска граница”, етап „Линейна част”, за възникналия сервитут, както
следва: за ПИ с идентификатор 39743.543.28, нива, пета категория, местност „С***
вир”, землище на с. К*** бара, Община Брусарци с обща площ от 4.520 дка и
засегната от сервитута площ в размер на 3.871 дка като увеличава размерът от 3300
лева на 4011.56 лв. и ПИ с идентификатор
39743.556.15, нива, трета категория, местност „В*** ”, землище на с. К*** бара,
Община Брусарци с обща площ от 5.700 дка и засегната от сервитута площ в размер
на 1.285 дка като увеличава размерът от 1095 лв. на 1331.66 лв.
ОСЪЖДА Община Брусарци да заплати на
„С*** ” АД, гр. С*** сумата
от общо 500 лева, представляващи разноски в производството, в това число:
д.т. от 50 лв., депозит за вещо лице 250 лева и юрисконсулстско възнаграждение
в размер на 200 лева.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване в 14 дневен срок пред Върховен Административен Съд.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: