№ 3370
гр. София, 02.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Стела Кацарова
Членове:Йоана М. Генжова
М. В. А.а
при участието на секретаря Десислава Пл. И.а
като разгледа докладваното от Стела Кацарова Въззивно гражданско дело №
20241100512095 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 11707 от 14.06.2024 г., гр.д. № 35887/2022 г., СРС, 38 с-в се
отхвърля иска на Е. Н. П. за осъждане на М. А. Г. да й предаде владението на
открито паркомясто № 1, с граници: открито паркомясто № 2, улица,
зелена площ и фасада на сграда с идентификатор 68134.1007.389.1 и иска за
заплащане на 6 000 лв. за неоснователно ползване на същото паркомясто в
периода 06.07.2017 г. – 04.07.2022 г.
Срещу решението постъпва въззивна жалба от ищцата Е. Н. П.. Счита,
че процесната реална площ, заета от открито паркомясто се използва в
превишение на учреденото от ищцата суперфициарно право за изграждане на
пететажна монолитна сграда. Осъществяваното използване на спорния терен
не попада в обема на отстъпеното право на строеж, нито в необходимата
прилежаща площ за използване на сградата по предназначение.
Предвиждането на паркоместа в инвестиционните проекти няма
1
правопораждащо действие. Паркомястото не е неделимо от сградата и не
следва нейния статут. Правилото на чл. 98 ЗС не намира приложение, когато
етажната собственост е учредена в сграда, за която е отстъпено право на
строеж, както е в случая. Иска се отмяна на решението и постановяване на
друго, с което да се уважат исковете.
Въззиваемият – ответникът по иска М. А. Г. оспорва жалбата.
Софийският градски съд, ІV-А с-в, след съвещание и като обсъди по
реда на чл. 269 ГПК наведените в жалбата оплаквания, приема за установено
от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК от надлежна
страна и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.
Изцяло обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно.
Предявени са искове с правно основание чл. 108 ЗС и чл. 59, ал. 1 ЗЗД.
По силата на договор за дарение от 14.12.1995 г., обективиран в нот. акт
№ 180, т. LLXIX, д. 24017/1995 г., I н-с при СРС, поправен с нот. акт № 121 от
07.06.2024 г., рег. № 3485, д. 119/2004 г., н-с рег. № 034 НК, ищцата Е. Н. П.
придобива собствеността върху празно неурегулирано място, с площ 732 кв.м.
по плана на гр. София, местност „Фудулов кладенец / Кръстова вада“,
съставляващ имот пл. № 1038 (поправено от 1083), нанесен в к.л. 570, при
съседи по нот. акт: М. И., М. И.а, И. И. и Й.Л..
Чрез писмен договор за дарение от 04.02.2016 г., по реда на чл. 34, ал. 3
ЗОС, ищцата дарява на Столична община реална част от 79 кв.м. към горния
имот, индивидуализиран като УПИ V-1038 в гр. София, район „Триадица“, кв.
4, местност „Кръстова вада“, целия с площ 756 кв.м., която реална част попада
в улица о.т. 360 – о.т. 26 (о.т. 26а), при съседи на частта: от три страни улица
о.т. 360 – о.т. 26 (о.т. 26а) и останалата част от поземлен имот № 1038,
включена в УПИ V-1038.
С предварителен договор от 16.09.2015 г., ведно с Анекс № 1 от
16.09.2015 г. и Анекс № 2 от 01.12.2016 г., ищцата, като собственик на УПИ V-
1038, с площ по графични данни 680 кв.м., от които 52 кв.м. отредени за улица
по неприложена улична регулация, при съседи: УПИ VI-1038А, УПИ VI-1043,
1071 и от две страни улици, обещава да учреди в полза на трето за спора лице
„НВГ Груп“ ЕООД право на строеж за изграждане на монолитна сграда,
2
съгласно инвестиционен проект, като си запазва правото на собственост върху
4 броя апартаменти, 2 броя гаражи / офиси на първи етаж и 3 броя паркоместа
в сутерена.
Чрез окончателния договор за суперфиция от 13.10.2015 г., обективиран
в нот. акт № 138, т. I, рег. № 1660, д. 130/2015 г., н-с рег. № 045 НК, ищцата
като собственик на същото УПИ V-1038, учредява в полза на „НВГ Груп“
ЕООД правото да построи монолитна пететажна сграда, съгласно одобрените
инвестиционни проекти, състояща се от сутерен с мазета и подземен паркинг
с 9 броя места за паркиране и един гараж; първи етаж с гаражи и офиси; както
и четири жилищни етажа, като си запазва правото на собственост върху 4 броя
апартаменти, 4 броя мазета, офис и 3 броя паркоместа в сутерена.
Издадено е удостоверение № 413/24.04.2017 г. на Дирекция „ОСК“ при
Столична община за въвеждане на строежа в експлоатация.
С договор за покупко-продажба от 06.07.2017 г., оформен с нот. акт №
39, т. IV, рег. № 12028, д. 574/2017 г., н-с рег. № 302 НК, суперфициарният
собственик „НВГ Груп“ ЕООД прехвърля на ответника по исковете М. А. Г.
апартамент № 10, заедно с мазе № 10, 3,93 % идеални части от общите части
на сградата и правото на строеж върху мястото, както и 12.30/24.60 идеални
части от наземен паркинг, разположен до източната фасада на сградата,
изграден съгласно архитектурен проект от 23.12.2015 г., съответстващи на
процесното открито паркомясто № 1, с площ 12.30 кв.м., при граници: открито
паркомясто № 2, улица, зелена площ и фасада на сграда, находящи се в УПИ
V-1038, с идентификатор 68134.1007.389.1 и административен адрес: гр.
София, ул. ****.
Изрично предвиждане за 2 броя открити паркоместа, разположени в
югоизточната част на дворното място, на нивото на терена, непосредствено до
източната фасада на сградата и върху сутеренния етаж е обективирано в
следните, представени по делото строителни книжа: в одобрения идеен
проект, неразделна част от предварителния договор; одобреният архитектурен
проект от 23.12.2015 г., към който препраща договорът за покупко-продажба
на процесното паркомясто в полза на ответника; инвестиционния проект,
одобрен на 23.12.2015 г. от НАГ, СО, към който препраща окончателният
договор за учрядаване право на строеж; т. 50 и т. 51 от Таблица за
разпределение на площите за имотите в обекта, която е съгласувана с подпис
3
на ищцата; обяснителната записка от м. 05.2016 г. към част
„Площоразпределение“ и обяснителна записка от 17.12.2015 г. към част
„Архитектурна“.
Анекс № 2 от 01.12.2016 г. към предварителния договор обективира
съгласуването от ищцата на Таблица за площообразуване за обекта от м.
05.2016 г. към инвестиционния проект, с архитектурен план, също съгласуван
между двете страни, които строителни книжа представляват неразделна част
от анекса, подписан от договарящите.
В съдебно-оценителната експертиза се определя обезщетение за
ползване на паркомястото съразмерно средната месецна наемна цена в размер
на 5 769,18 лв. през периода 06.07.2017 г. – 04.07.2022 г.
С оглед обсъдената фактическа обстановка, въззивният съд формира
следните правни изводи:
Съгласно чл. 37, ал. 4 ЗУТ (Нова - ДВ, бр. 101 от 2015 г.) В сграда в
режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват
с инвестиционния проект /архитектурен/ във: 1. паркинг - гараж със статут на
самостоятелен обект в сградата, или 2. паркинг - гараж със статут на обща
част в сградата, или 3. отделни места за паркиране със статут на
принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.
В т. 1, б. „а“ от таблица 4а към чл. 24, ал. 1 от Наредба № 2/29.06.2004 г.
за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на
урбанизираните територии, се предвижда по 1 брой място за паркиране към
всяко жилище в сграда.
В решение № 1010 от 24.03.2010 г., гр. д. № 2734/2008 г., ВКС, II г.о., се
дава отговор на въпроса: доколко собственик на сграда в чужд терен може да
ползва земята около същата и за критериите, съгласно които се определя
площта на прилежащата към сградата част от терена, а именно, че
суперфициарният собственик може да използва терена дотолкова, доколкото
това е необходимо за използване на постройката по нейното предназначение за
жилищна сграда, в частност, частта, необходима за осигуряване на нормалния
достъп до сградата, а всяко ползване извън необходимото ограничава правата
на собственика на земята без правно основание.
В решение № 171 от 08.08.2014г., гр.д.4175/13г., ВКС, ІV г.о. и решение
4
№ 21 от 25.03.2020 г., гр.д.1144/19г., ВКС, III г.о. се застъпва становището, че
принципно, когато паркомястото е описано в прехвърлителния титул като
реална част, същото не е самостоятелен обект на правото на собственост, нито
обект по смисъла на § 5, т. 39 ДР на ЗУТ, а би представлявало необособена и
несамостоятелна реална част от такъв обект - парцел, сграда или отделен
обект в нея, поради което не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка.
В противен случай договорът би бил нищожен поради невъзможен предмет
съгласно чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД. Прехвърлянето на идеални части от самия
обособен обект (парцел, сграда или отделен обект в нея), обаче е напълно
възможно.
Както е прието в решение № 46 от 07.03.2018 г., гр.д. № 2489/2017 г.,
ВКС, ІV г.о., такъв самостоятелен обект могат да бъдат паркинг - гаражите в
сгради в режим на етажна собственост, когато са част от постройката и са
обособени с инвестиционния проект (срв. решение № 199/10.08.2015 г. по гр.
д. № 5955/2014 г., IV г.о.). Това разрешение важи и преди приемането на
действащата нормативна уредба по чл. 37, ал. 4 ЗУТ, но нито преди, нито след
промените в тази уредба, направени ДВ бр. 86/2012 г. и бр. 101/2015 г., законът
допуска изграждането на открит паркинг като самостоятелен обект на
собственост в дворното място или върху друга обща част на сградата.
Съгласно чл. 43, ал. 1 ЗУТ, за новите сгради необходимите места за паркиране
се осигуряват задължително в границите на УПИ в който е построена
сградата, но тези места, дори да са наименувани „паркинг“, не са
самостоятелен обект на собственост (освен цитираното по горе решение,
същото е прието в решение № 171/08.08.2014 г. по гр. д. № 4175/2013 г., IV г.
о. и решение № 189/06.01.2015 г. по гр. д. № 2640/2014 г., I г.о.).
Касационната инстанция приема също, че етажна собственост възниква
с отчуждаването на един от самостоятелните обекти в многоетажната сграда,
при която части от етажи стават собственост на повече от едно лице (чл. 37
ЗС). Едва към този момент дворното място може да се разглежда като
принадлежност към сградата, защото (предвид броя на обектите в нея) то губи
самостоятелното си предназначение и остава единствено като обслужваща
сградата част. В същия момент ползването на дворното място е разпределено,
защото собственикът и първото лице, придобило част от етаж, са се съгласили
с предложеното от инвеститора с работния проект състояние: използването на
част от мястото за паркиране, както и с броя на местата за паркиране и тяхното
5
местоположение. Дали първият купувач е придобил идеална част от дворното
място и дали е получил право да ползва някое от местата за паркиране, е без
значение. Разпределението на ползването на дворното място е извършено от
всички (към онзи момент) етажни собственици и всеки следващ приобретател
е длъжен да се съобразява с него. Идеалната част от дворното място с вече
разпределеното му ползване може да бъде прехвърлена от собственика
свободно и без да е необходимо съгласието на останалите етажни
собственици. Предметът на тази сделка е възможен и тя не е нищожна.
Посочено е, че разпоредбата на чл. 32 ЗС не изисква писмена форма за
действителност на решението за разпределение на ползването. То може да се
извърши и неформално, стига да бъде установено по делото. С оглед
обстоятелството, че се касае за новопостроена сграда, то всеки приобретател
на обект в нея се е запознал със строителните книжа, включително с
одобрените проекти за изграждането й. С придобиването на част от етаж от
сградата той се е съгласил и с разпределението на ползването на дворното
място като обща част към нея, което е извършено още със сделката между
собственика и първия приобретател.
Според решение № 21от 25.03.2020 г., гр.д. № 1144/2019 г., ВКС, III г.о.,
определеният от едноличния собственик на дворното място (от времето преди
застрояването му), явяващ се и инвеститор на строежа в него, начин на
разпределение на ползването на площта му, върху която са разположени
процесните надземни паркоместа, обвързва и е задължителен за всички
последващи приобретатели. Той може да бъде изменен само при наличие на
предпоставките на чл.32, ал.2 ЗС. Изложени са съображения, че при
придобитото право на собственост върху идеални части от дворното място и
правото да се ползва площта от него, върху която са разположени надземни
паркоместа, ползването върху тази част от дворното място (макар в мястото да
е изградена сграда в режим на етажна собственост), не е лишено от основание.
Въззивният съд съобразява обсъдената нормативна уредба и
последователната съдебна практика по сходни казуси. В случая, ищцата още
при учредяване на правото да се изгради сграда в собственото й дворно място,
заявява съгласие с начина на разпределеното ползване на прилежащите към
сградата и полагащи се на всеки апартамент съответни паркоместа,
разположени в сутерена на сградата и наземни в дворното място, съгласно
6
предвижданията в инвестиционния проект. Към тази строителна
документация изрично препращат не само окончателната прехвърлителна
сделка, но още предварителния договор и Анекс № 2 към него, включително
относно съгласуваната с ищцата Таблица за площообразуване към
инвестиционния проект. Подпис на ищцата за съгласуване с предвиждането на
2 броя открити паркоместа, едно от които е процесното № 1, разположени в
югоизточната част на дворното място, на нивото на терена, непосредствено до
източната фасада на сградата и върху сутеренния етаж е обективирано и в
одобрения идеен проект, неразделна част от предварителния договор;
архитектурен проект от 23.12.2015 г. и инвестиционния проект към
окончателния договор в частта на т. 50 и т. 51 от съгласуваната с ищцата
Таблица за разпределение на площите за имотите в обекта. Такива
предвиждания съдържат обяснителната записка от м. 05.2016 г. към част
„Площоразпределение“ и обяснителна записка от 17.12.2015 г. към част
„Архитектурна“.
В този смисъл суперфициарът придобива правото да изгради
пететажната масивна сграда в чуждия имот, заедно със закритите и открити
паркоместа, обслужващи по един жилищен обект от сградата, ведно със
съответните идеални части от дворното място, а след реализиране на
отстъпеното право на строеж да бъде титуляр на суперфициарната
собственост върху построеното, ведно с прилежащите паркоместа към
сградата. Задължението на строителя за осигуряване на места за паркиране в
рамките на урегулираните имоти произтича от приложимата към момента на
учредяване на суперфицията норма на чл. 24, ал. 1 от Наредба № 2/29.06.2004
г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на
урбанизираните територии, която в частта си към Таблица 4а т. 1, б. „а“
предвижда по 1 брой място за паркиране към всяко жилище в сграда.
Разпоредбата на чл. 37, ал. 4, т. 3 от ЗУТ също изисква за сграда в режим на
етажна собственост, необходимите места за паркиране да се осигуряват с
инвестиционния проект /архитектурен/, включително спрямо отделните места
за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни
обекти в сградата, каквато е настоящата хипотеза.
Процесното паркомясто № 1 също има характер на принадлежност, с
несамостоятелно и обслужващо значение във връзка с необходимото
използването по предназначение на съответния апартамент в жилищната
7
сграда, поради което не притежава статут на годен самостоятелен обект нито
на собственически права по смисъла на чл. § 5, т. 39 ДР на ЗУТ, нито на
прехвърлителна сделка, но може да се сключи такава за жилищен обект, ведно
с идеални части, съответстващи на прилежащото му по разпределение
паркомясто. Заетата от него площ в дворното място е разпределена за
ползване по предназначение със самостоятелен жилищен обект от
новоизградената постройка, предварително е съгласувано с ищцата и
суперфициара при запознаването им с това предвиждане в инвестиционния
проект. Същият е неразделна част от сключения между тях договор за
отстъпване на право на строеж, поради което предвижданията обвързват
договарящите. Затова сключеният между суперфициарният собственик и
ответника по иска М. Г. договор за покупко-продажба произвежда вещно-
правен транслативен ефект относно собствеността върху апартамент № 10,
ведно с прилежащите му 12.30/24.60 идеални части, съответстващи на
намиращото се в дворното място процесно открито паркомясто № 1, с площ
12.30 кв.м., като обвързва приобретателя с начина на разпределеното
ползване на терена и паркомястото. Длъжна да зачита договореното е и
ищцата, като собственик на земята. Упражняваната фактическа власт на
ответника върху процесната реална площ, служеща на собствения
самостоятелен жилищен имот, се осъществява на годно правно основание по
смисъла на чл. 32, ал. 2 ЗС. Неоснователен е ревандикационния иск с правно
основание чл. 108 ЗС за признаване право на собственост и предаване
владението на спорната площ.
Не е проведено успешно доказване на необосновано отнета възможност
на ищцата да използва паркомястото, след като същото попада в прилежаща
част към сградата. При липса на установено неоснователно обогатяване на
ответника за сметка на обедняване от страна на ищцата, искът с правно
основание чл. 59, ал. 1 ЗС за сумата 6 000 лв. - обезщетение поради лишаване
от ползване на заетата от паркомястото площ през периода 06.07.2017 г. –
04.07.2022 г. следва да се отхвърли.
Крайните изводи на двете съдебни инстанции съвпадат, но поради
различни мотиви. Първоинстанционното решение на основание чл. 271, ал. 1,
изр.1, предл. 1 ГПК следва да се потвърди.
Въззиваемият пред настоящата инстанция установява направени
8
разноски от 1 500 лв. – платено в брой адвокатско възнаграждение, които при
условията на чл. 78, ал. 1 ГПК се дължат.
По изложените съображения, Софийският градски съд, ІV-А с-в
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 11707 от 14.06.2024 г., гр.д. № 35887/2022 г.,
СРС, 38 с-в.
ОСЪЖДА Е. Н. П., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул. **** и
съдебен адрес: гр. София, район „Възраждане“, ул. ****, чрез АД „Д., А. и
съдружници“ да заплата на М. А. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. София,
район „Триадица“, ул. ****, ет. **** сумата 1 500 лв. – разноски за въззивна
инстанция.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния
касационен съд в 1-месечен срок от връчването.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9