Решение по адм. дело №1967/2024 на Административен съд - Бургас

Производството по делото е по оспорване на индивидуални административни актове, по реда на чл.145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс, във вр. с чл. 215, ал. 1 от Закона за устройство на територията, във вр. с чл. 210 от ЗУТ.

Жалбоподател e Ставен АД [населено място], ЕИК:*********, с адрес [населено място], [улица]. Жалбоподателят участва в производството чрез пълномощник – юрисконсулт Р. К..

Орган, издал административния акт (АО), е комисията по чл.210 от Закона за устройство на територията при община Камено, назначена със заповед № РД-09-971/01.12.2023г. на кмета на община Камено.

Заинтересована страна е Електроенергиен системен оператор ЕАД [населено място]. Страната участва в производството чрез пълномощник – юрисконсулт В. М..

Предмет на оспорване е решение по протокол от 04.12.2023г., издадено от комисията по чл.210 от ЗУТ при община Камено. С решението е определен размер на обезщетение по чл.210 от ЗУТ във връзка с чл.64 ал.6 от ЗУТ, което Електроенергиен системен оператор ЕАД да заплати на Ставен АД за сервитут при изграждане на линейни енергийни обекти в притежавани от дружеството земеделски имоти с идентификатори 11096.17.241 и 35883.100.63.

В жалбата се правят оплаквания за неправилно приложение на закона, свеждащи се до неправилно определен размер на обезщетението. Иска се съдът да измени оспореното решение, като се определи обезщетение при действителната пазарна стойност на имота. Иска се присъждане на разноските по делото. Сочат се доказателства.

В съдебно заседание процесуалният представител на жалбоподателя поддържа жалбата. Ангажира допълнителни доказателства. Прави искане оспореното решение да бъде изменено съобразно определената с изготвената по делото съдебна експертиза. Претендират се разноски.

Органът, издал оспорения акт, не изразява становище по жалбата. Представя заверено копие от преписката по приемане на оспорения акт. Не сочи нови доказателства.

Заинтересована страна е Електроенергиен системен оператор ЕАД [населено място], чрез процесуалният си представител, изразява становище за неоснователност на жалбата и моли за нейното отхвърляне.

Жалбата е подадена в срока по чл.215 ал.4 от ЗУТ, от лице, което е адресат на административния акт и има правен интерес от оспорването по смисъла на чл.147 ал.1 от АПК, против подлежащ на оспорване акт, поради което е процесуално допустима.

За да се произнесе по така поставения за решаване спор между страните съдът се запозна подробно със становищата им, събраните по делото доказателства и като взе предвид приложимите законови разпоредби, прие за установено следното.

От жалбоподателя са представени преписи от [нотариален акт], том ІІІ, рег.№ 8510, дело № 458 от 2009г.1, по описа на нотариус Ц. А. и [нотариален акт], том ІІІ, рег.№ 4062, дело № 390 от 22.06.2010г., по описа на нотариус А. Д., от които се установява, че дружеството е собственик на следните имоти:

• земеделска земя – нива, с площ от 3.000 дка, ІІІ-та категория, неполивни условия, находяща се в местността Пожара, представляваща [имот номер] по картата на възстановената собственост на [населено място], община Камено;
• земеделска земя – нива, с площ от 4.736 дка, ІV-та категория, неполивни условия, находяща се в местността Юрта, представляваща [имот номер] по картата на възстановената собственост на [населено място].

За обект: „Трасе на ВЕП 110 kV за присъединяване на ФЕЦ в землището на [населено място] от нова ППС към ново поле 110 kV от ОРУ 110 kV на П/СТ „Камено“ е одобрен ПУП-Парцеларен план с решение на Общински съвет Камено, обективирано в т. 12 от Протокол № 46/21.09.2023г. Решението е обявено в Държавен вестник, бр.87 от 17.10.2023г., като съгласно акт за резултатите от обявяване на одобрения проект срещу същия не са постъпили възражения.

Одобреният ПУП-Парцеларен план, съгласно представения регистър на засегнатите имоти, обхваща недвижими имоти в землищата на [населено място], [населено място], [населено място], [населено място], всички в община Камено, в това число имоти с № 017241 (по предходен план), в землището на [населено място] и с № 100063 (по предходен план), в землището на [населено място], собственост на жалбоподателя. В регистъра е отразено, че имот с № 017241 е с обща площ от 3.000дка, от които засегнати от одобрения план са 0.608дка, съответно имот с № 100063 е с площ от 4.736дка, от които засегнати от плана са 1.178дка.

На 30.11.2023г. в община Камено е внесен оценителски доклад за определяне на препоръчителна пазарна стойност на ограничено вещно право върху поземлени имоти в земеделска територия, засегнати от одобрения ПУП- Парцеларен план, подобект: учредяване на безсрочно право на строеж и сервитутно право в ПИ, землища: [населено място] [ЕКАТТЕ], [населено място] [ЕКАТТЕ], [населено място] [ЕКАТТЕ] и [населено място] [ЕКАТТЕ], общ.Камено, обл.Бургас, с възложител Електроенергиен системен оператор ЕАД и изпълнител С. Г. ЕООД. С доклада е определена средна цена в размер на 1 821.20 лева/дка за имоти земеделска земя и 13 893.55 лева/дка за имоти в урбанизирана територия, попадащи в обхвата на ПУП. В Приложения 2 и 3 към доклада са изчислени средните цени на площите, засегнатите от сервитута, съобразно определената средна цена за площ, а в Приложение 1 са посочени стойностите на дължимото обезщетение за учредяване на безсрочно право на строеж и сервитутно право в позелените имоти, засегнати от ПУП.

Съгласно изложеното в доклада, за определяне на пазарната оценка на обезщетението оценителят е приложил следните критерии: площ на поземлен имот, включен в границите на сервитута; видове ограничения на ползването и срок на ограничението. Пазарната цена е определена по следната формула: Ссерв = Сзем* Кс* Ксп, където: Ссерв представлява пазарна стойност на сервитута; Сзем - пазарна стойност на земята; Кс - коефициент отчитащ срока, за който е уредено ограничено вещно право с точност до три знака след десетичната запетая, определен по следния начин: Кс = (1-1,05-n), където „n“ е броят на годините, за които е уредено правото, който не може да бъде по -голям от 0,9; Ксп - експертно определян коефициент отчитащ вида на сервитута (при отрицателен сервитут е равен на 1,00, а при положителен се определя в зависимост от ограниченията, които сервитутът налага на собственика на земята за ползването и е в граници между 0,5 и 1,0, в случая е определен на 0,8). Съответно пазарната стойност на земята (Сзем) е определена по следната формула: Сзем = (Sтр. + Sш + Sд)Цзем, където: Sтр представлява площ на трасето в м2; Sш - площ на шахтите в м2; Sд - площ заета от други съоръжения в м2; Цзем - относителна пазарна стойност на земята в района на преминаване на трасето в лева/кв.м. В доклада е направено уточнение, че за коефициент Кс е взета стойност 0.9, тъй като се учредява право на ползване за предприятие за неопределен срок (чл.23 ал.2 от ЗМДТ).

За определяне на пазарната стойност на имотите, оценителите са ползвали „Метод на сравнимите продажби“ или т.нар „Пазарни аналози“. За прилагане на метода е събрана информация от Службата по вписванията Бургас за реално извършени сделки с имоти, в землищата засегнати от ПУП и имащи сходни характеристики с оценяваните. Въз основа на така събраната информация е определена осреднената цена за площ (лева/дка) за земеделски територии и за урбанизирани територии (като конкретните изчисления за засегнатите имоти са отразени в Приложение 2 и 3 към доклада), след което е изчислена и стойността на сервитута (Приложение 1), представляваща и дължимото обезщетение. Извършена е и оценка на трайните насаждения, която не обхваща имотите предмет на настоящото производство, тъй като в тях не са установени такива.

За засегнатите ПУП площи, част от имотите собственост на Ставен АД (предмет на настоящото производство), съгласно посочените приложения към оценителския доклад, са изчислени следните стойности: за имот с [идентификатор] (с номер по стар план 017241), находящ се в землището на [населено място], за засегнатата площ от 0.608дка е определена пазарна стойност в размер на 1 107.00 лева, съответно стойност на обезщетението за възникналото сервитутно право - 797.00 лева, и за имот с [идентификатор] (с номер по стар план 100063), находящ се в землището на [населено място], за засегнатата площ от 1.178дка е определена пазарна стойност в размер на 2 145.00 лева, съответно стойност на обезщетението за възникналото сервитутното право - 1 544.00 лева.

Оценителският доклад е приет от комисията по чл.210 от ЗУТ, назначената със Заповед № РД-09-971/01.12.2023 г. на кмета на община Камено, за което е изготвен протокол от 04.12.2023г. Протоколът е обявен на същата дата, видно от приложеното обявление. За одобряването на доклада и определените стойности на сервитутното право на жалбоподателя са изпратени 2бр. писма с изх.№ 97-00-30/08.10.2024 г., ведно с приложено към тях Приложение 1 от оценителския доклад, по отношение на имотите, попадащи в землищата на [населено място] и [населено място]. Писмата са получени от представител на дружеството.

В хода на съдебното производство е извършена съдебно-оценителска експертиза от вещото лице М. П.. За да определи пазарната стойност на имотите и съответно размера на дължимото обезщетение за учредения сервитут вещото лице е приложило „Метод на пазарните сравнения (пазарните аналози)“ и „Метод на поземлената рента – директна капитализация на дохода“.

За целите на метода на пазарните сравнения вещото лице е използвало данни от Служба по вписванията Бургас за извършени сделки в периода 2024г. в землищата на населени места в община Камено за имоти със сходни характеристики с оценяваните. В резултат на анализа на така постъпилите данни е определена средна цена от 2 405.00 лева/дка.

По метода на поземлената рента вещото лице е определило среда пазарна цена 2 571.00 лева/дка. Експертът е посочил, че за целите на метода следва да се определи трайно реализиран чист годишен приход на имота (поземлена рента), който да бъде капитализиран и да се превърне в настоящата стойност на имота по следната формула: НС=максимална рента/(норма на възвръщаемост – ръст на приходите). Съответно нормата на възвръщаемост е определена на 5%, а ръстът на приходите – 1.5%. Експертът е ползвал договори за наем на земеделски земи, сключени за стопанската 2024-2025г. между жалбоподателя и земеделски компании, като е определил средна наемна цена от 90.00 лева/дка.

При равна тежест на резултатите от двата метода, вещото лице е определило средна пазарна стойност на имотите 2 488.00 лева. След което са изчислени и съответните стойности на обезщетението за сервитута. За целта експертът е ползвал следната формула: Ссерв = Sп*Сзем* Кс* Ксп, където Ссерв - цена на сервитута; Sп – площ на сервитута; Сзем - цена на земята (лв/дка); Кс - коефициент отчитащ срока, за който е уредено ограничено вещно право с точност до три знака след десетичната запетая, който в случая предвид безсрочността на сервитута е определен на 0,9; Ксп – коефициент отчитащ ограниченията за ползване на земята, вида на сервитута и особеностите засегнатата площ, който експертът определя на 0.85 за имота в [населено място] и на 0.87 за имота в [населено място].

В резултат на приложените методи, вещото лице определя средна пазарна стойност за земеделски земи в размер на 2 488.00 лева/дка – осреднена пазарна стойност по двата приложени метода, в резултат на което: за имот с [идентификатор] ([населено място]) е определена пазарна стойност на засегнатите площи в размер на 1 903.00 лева/дка и съответно стойност на дължимото обезщетение – 1 157.00 лева; за имот с [идентификатор] ([населено място]) – пазарна стойност на засегнатите площи в размер на 1 948.00 лева/дка или стойност на дължимото обезщетение – 2 295.00 лева.

При така установените факти съдът прие следните правни изводи.

Оспореният административен акт е издаден от компетентен орган по смисъла на чл.210 ал.1 ЗУТ – комисия, назначена с надлежна заповед на кмета на община Камено. Решението е изготвено в предвидената от закона форма и съдържа фактически и правни основания за неговото издаване, т.е. то е мотивирано.

В разпоредбата на чл.64 ал.4 ЗЕ е предвидено, че сервитутите по ал.2 възникват при наличието на влязъл в сила ПУП, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти, и титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на ал. 6 на разположение на собственика, и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот. В случая е налице влязъл в сила ПУП-Парцеларен план за присъединяване на енергиен обект към преносната мрежа, с който са определи сервитутните зони – ПУП-ПП за обект „Трасе на ВЕП 110 kV за присъединяване на ФЕЦ в землището на [населено място] от нова ППС към ново поле 110 kV от ОРУ 110 kV на П/СТ „Камено“. Така одобрения проект предвижда преминаване на трасето на ВЕП през имотите на жалбоподателя – с идентификатори 11096.17.241 ([населено място]) и 35883.100.63 ([населено място]). Следователно за титуляра на сервитута е възникнало задължение за заплащане на обезщетение на собствениците и носителите на други вещни права върху засегнатите от сервитута имоти.

Съгласно ал.6 на чл.64 от ЗЕ размерът на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се извършва по реда на чл.210 и чл.211 от ЗУТ или по взаимно съгласие на страните въз основа на оценка на независим оценител, като именно в изпълнение на цитираната разпоредба е процедирано и издадено оспорваното решение на комисия по чл.210 от ЗУТ към община Камено. При определяне на дължимото обезщетение е ползван, представен от възложителя оценителски доклад, изготвен от независими оценители.

При тези съображения съдът приема, че оспореният акт е издаден от компетентен орган, при спазване на изискуемата форма и съобразяване с административнопроизводствените правила.

Предмет на настоящото производство е преценката дали на жалбоподателя е определено справедливо обезщетение за възникналото спрямо собствените му имоти ограничение.

В чл.210 от ЗУТ е предвидено, че изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината.

В нормата на чл.65 ал.1 от ЗЕ са посочени критериите, които следва да се прилагат при определяне на еднократното обезщетение за сервитута върху обременения имот, а именно: 1. площта на чуждия поземлен имот, включена в границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3. срок на ограничението; 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута.

За понятието „справедлива пазарна оценка“ липсва легална дефиниция, но същата като основен критерий за възмездяване на собственика на служещия имот, следва да се основава на пазарната цена, за да бъде обезщетението равностойно по своя размер. В нормата на §1а т.2 от ДР на ЗДС е въведено определение за понятието „пазарни цени“. Същата сочи, че пазарни цени са осреднени цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. В случая се касае за имоти, които представляват земеделска територия. За определянето на съответната пазарна цена могат да бъдат прилагани всички допустими методи за оценка на земеделските имоти, които отразяват пазарните реалности, начина на трайното използване на земята, особеностите на културата, с която е засадена и разходите за обработката.

За да определи размера на дължимото обезщетение за имотите на жалбоподателя, комисията по чл.210 от ЗУТ изцяло се е позовала на изготвения оценителски доклад, представен от възложителя на проекта. В същия оценителите са приложили метода на сравнимите продажби, като за целта са ползвали данни от реално сключени сделки (данни, получени от СВ за вписани нотариални актове) за покупко-продажба на имоти със сходни характеристики с оценяваните.

По сходен начин е процедирало и вещото лице по извършената в хода на съдебното производство съдебно-оценителска експертиза, като при прилагане на метода на пазарните сравнения пазарната стойност е определена на база данни за реално сключени сделки за имоти със сходни характеристики с оценяваните. При прилагане на метода на пазарните сравнения, съпоставено с данните от оценителския доклад, вещото лице е взело предвид по-голям брой относими за определяне на пазарната стойност сделки, което според съда обективно доближава определената пазарна стойност до реалните пазарни условия в по-голяма степен. Вещото лице е приложило и методът на пазарната рента, който като основа ползва приходът, получен от използването на обекта. Така приложеният метод на пазарната рента отразява остойностяването на имота съобразно неговото използване - реализираните от него приходи, съответно определя по-близка пазарна стойност до тази, съответстваща на дейността на дружеството собственик и стойността на имота за неговия собственик. Според съда начинът на прилагане на двата метода, както и тяхното прилагане в комбинация, дава възможност за определяне на осреднена пазарна цена, която е по-близка до действителните пазарни условия, съответно отговаря в по-голяма степен на условията за определяне на размера на дължимото обезщетение, заложени от законодателя. Така изготвената от вещото лице оценка съответства на условията на чл.210 ал.1 от ЗУТ и чл.65 ал.1 от ЗЕ. При тези съображения оценката, дадена с извършената съдебно-оценителска експертиза в хода на съдебното производство следва да бъде възприета и съответно, доколкото със същата са определени по-големи стойности за размера на дължимото обезщетение за имотите на жалбоподателя, засегнати от процедирания ПУП, то оспореният акт следва да се измени в частта относно размера на дължимото обезщетение, като същото се увеличи до размера, посочен от вещото лице.

Сумирайки изложеното съдът приема, че определеното с оспорения акт обезщетение следва да се измени по следния начин: определеното обезщетение в размер на 797.00 лева за имот с [идентификатор] (с номер по стар план 017241), находящ се в землището на [населено място], за засегнатата площ от 0.608дка, следва да се увеличи на 1 157.00 лева, съобразно оценката на вещото лице; определеното обезщетение в размер на 1 544.00 лева за имот с [идентификатор] (с номер по стар план 100063), находящ се в землището на [населено място], за засегнатата площ от 1.178дка, следва да се увеличи на 2 295.00 лева, съобразно оценката на вещото лице.

По делото е направено искане за присъждане на направените разноски за воденето му, поради което и на основание чл. 143 от АПК следва в полза на жалбоподателя да се присъдят направените разноски - платена държавна такса в размер на 50 лева и платени възнаграждения за вещо лице в размер на 400 лева, както и 250 лева юрисконсултско възнаграждение или общо сумата от 700 лв.

Мотивиран от изложеното Административен съд Бургас

Р Е Ш И :

ИЗМЕНЯ решение по протокол от 04.12.2023г. на комисията по чл. 210 от ЗУТ при община Камено, в частта с която е определен размера на еднократното обезщетение, което трябва да се изплати на Ставен АД, при изпълнение на обект „Трасе на ВЕП 110 kV за присъединяване на ФЕЦ в землището на [населено място] от нова ППС към ново поле 110 kV от ОРУ 110 kV на П/СТ „Камено“, съгласно одобрен ПУП-Парцеларен план с решение на Общински съвет Камено, обективирано в т. 12 от Протокол № 46/21.09.2023г., за възникнал сервитут, както следва: за имот с [идентификатор] с обща площ от 3.000дка и площ на сервитута 0.608дка, като увеличи размера на обезщетението от 797.00 лева на 1 157.00 лева и за имот с [идентификатор] с обща площ от 4.736дка и площ на сервитута 1.178дка, като увеличи размера на обезщетението от 1 544.00 лева на 2 295.00 лева.

ОСЪЖДА община Камено да заплати на Ставен АД [населено място], ЕИК:********* разноски за водене на делото в общ размер 700 лева.

Решението е окончателно.