Решение по дело №2819/2019 на Районен съд - Стара Загора

Р Е Ш Е Н И Е

 

№...                                                         20.05.2021г.                                Гр....

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СТАРОЗАГОРСКИ   РАЙОНЕН  СЪД                                             XI  Граждански състав

На 21.04.2021г.

В публично заседание  в следния състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕДЕЛИНА МИНЧЕВА

 

Секретар Е Д.,

 като разгледа докладваното от съдия Минчева Гр.дело №2819 по описа за 2019г. и за да се произнесе взе предвид следното:

 

Искът е за делба на съсобствен недвижим имот, като производството е във фаза след допускане на делбата.

С Решение №471/10.04.2020г. на Старозагорския районен съд, постановено по настоящото гражданско дело е допусната делба между Р.С.Х. и М.П.И. по отношение на следния недвижим имот: …….. при квоти: за Р.С.Х. – 1/3 идеална част, за М.П.И. – 2/3 идеални части.

Съдът след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и като взе предвид становищата и доводите на страните и заключенията на вещите лица, приема за установена следната фактическа и правна обстановка:

Видно от  Решение №471/10.04.2020г. по настоящото дело, е допусната съдебна делба по отношение на гореописания недвижим имот, при квоти: за Р.С.Х. – 1/3 идеална част, за М.П.И. – 2/3 идеални части.

На основание чл.349, ал.2 от ГПК, по делото са приети за разглеждане претенции за поставяне в дял в случай на неподеляемост на процесния недвижим имот и от двамата съделители.

С оглед принципа за получаване на дял в натура и за определяне на пазарната оценка на процесния недвижим имот, съдът назначи и изслуша съдебно-оценителна експертиза, на която постави и допълнителна задача.

Видно от заключението на вещото лице Р.П., процесният недвижим имот е неподеляем и не са налице възможности за функционално и пространствено разпределение на помещенията съобразно определените дялове на съделителите. Не могат да бъдат изпълнени изискванията на ЗУТ и на Наредба №7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони за необходимия брой и вид помещения в едно жилище. Средната пазарна оценка на имота възлиза на 156300,00лв., като стойността на дяловете на всеки от съделителите възлиза на, както следва: за Р.С.Х. с 1/3 идеална част – 52100,00лв., а за М.П.И. с 2/3 идеални части – 104200,00лв. При определяне на пазарната оценка на имота вещото лице е използвало два метода – метод на възстановителната стойност и метод на пазарните сравнения. При оценяването по метод на възстановителната стойност вещото лице е приспаднало физическото изхабяване на имота, като е намалило стойността с 5% заради неприлагането на съвременните технически изисквания при строителството и с още 5% заради факта, че имотът е съсобствен. Вещото лице е взело предвид площта на прилежащите помещения – 2 мазета и един таван, както и общите части. При оценяването по метода на пазарните сравнения вещото лице е намалило стойността на имота с 25 % заради факта, че имотът е със строителни недостатъци – неприлагане на строителните норми и изисквания, валидни към настоящия момент, и заради липса на обзавеждане. По този начин, комбинирайки двата метода, вещото лице е определило пазарната стойност на имота. На вещото лице бе поставена и допълнителна задача да измери площта на имота и да оцени реалната му квадратура, с оглед изложените от него обстоятелства, че към момента на строителството на апартамента при действащите правила, квадратурата на терасите се е включвала в общата площ с коефициент, а по настоящите правила площта на терасите се включва изцяло към площта на апартамента. Вещото лице изготви допълнително заключение, съгласно което към площта на процесния апартамент по нотариален акт – 95,08 кв.м. следва да се прибавят още 10,15 кв.м., които не са били отчетени при първоначалното определяне на площта на апартамента, а по настоящата Наредба №7 следва да бъдат включени към общата площ. Тази разлика се получава от различните правила, действали към момента на построяването на имота и към настоящия момент за измерването на терасите към апартамента. Вещото лице отново прилага два метода на оценка – метода на възстановителната стойност и метода на пазарните сравнения. При оценяването по метод на възстановителната стойност вещото лице е приспаднало физическото изхабяване на имота, като е намалило стойността с 5% заради неприлагането на съвременните технически изисквания при строителството и с още 5% заради факта, че имотът е съсобствен. Вещото лице е взело предвид площта на прилежащите помещения – 2 мазета и един таван, както и общите части. При оценяването по метода на пазарните сравнения вещото лице е намалило стойността на имота с 25% заради факта, че имотът е със строителни недостатъци – неприлагане на строителните норми и изисквания, валидни към настоящия момент, и заради липса на обзавеждане. Вещото лице е присъединило към площта на апартамента по нотариален акт цялата площ на терасите, както и площта на прилежащите помещения и общите части. По този начин, комбинирайки двата метода, вещото лице е определило пазарната стойност на имота в размер на 163800,00лв., като стойността на дяловете на всеки от съделителите възлиза на, както следва: за Р.С.Х. с 1/3 идеална част – 54600,00лв., а за М.П.И. с 2/3 идеални части – 109200,00лв.  

Съдът намира, че вещото лице неправилно е намалило стойността на процесния имот по посочените по-горе показатели. На първо място съсобствеността на имота е недостатък в случай, че един от съсобствениците иска да продаде само своята идеална част от същия, а останалите съсобственици не продават техните идеални части. В този случай действително продажбата би се осъществила по-трудно и на по-ниска цена. Когато обаче целият имот се продава, няма никакво значение дали продавачът е един или няколко съсобственици. Поради тази причина намалението на цената с 5 % заради съсобственост е неоснователно. Освен това вещото лице прилага 5 % намаление на цената при метода на възстановителната стойност заради строителни недостатъци – тъй като при строежа на процесния имот не са били отчетени новите правила и норми в строителството, действащи към настоящия момент (напр. за земетръс, за енергийна ефективност). Същевременно отново заради същите строителни недостатъци вещото лице намаля оценката на имота и по метода на пазарните сравнения. Така намалянето на цената на имота заради строителни недостатъци се кумулира два пъти в окончателната оценка на имота при комбинирането на двата метода. Освен това вещото лице е намалило оценката по метода на пазарните сравнения с 25 % заради строителните недостатъци и липсата на обзавеждане, като изложи аргументи, че повечето недвижими имоти се продават с обзавеждане. Съдът не споделя това твърдение на вещото лице. Действително има недвижими имоти, които се продават с ново обзавеждане, но това не е масовия случай. Повечето недвижими имоти се продават или без обзавеждане или със старо и амортизирано обзавеждане, което е на незначителна стойност. В конкретния случай процесният недвижим имот също е обзаведен, доколкото се ползва от единия от съделителите, и при евентуалната му продажба би могъл да се продаде и с обзавеждането. Това не е релевантен въпрос към експертизата. Вещото лице нито е имало задача, нито е обследвало наличното обзавеждане в апартамента, за да излага твърдения дали то повишава цената на имота или я понижава. Поради тези причини съдът намира, че намаление на оценката следва да се приеме единствено по критерий строителни недостатъци – неприлагане на новите правила и норми в строителството, действащи към настоящия момент (напр. за земетръс, за енергийна ефективност) в размер на 5 %, което намаление вещото лице е отчело при метода на възстановителната стойност.

По отношение на площта на имота. Действително, съгласно чл.10, ал.1 от Наредба за площите и елементите на жилищата /обн. ДВ бр. 101/21.12.1973г., отм. ДВ бр. 70/6.09.1977г./ при определяне пазарната оценка на имотите към него момент 40% от площта на балконите и лоджиите е била включвана в застроената площ. По тази причина апартаментът е бил описан с по-малка площ в нотариалния акт - 95.08 кв. м.

Видно от допълнителното заключение на съдебната експертиза застроената площ е коригирана с 10,15 кв.м., като е посочено, че площта по нотариален акт /включваща 40% от балконите/, е увеличена с още 60% и е станала 105,23 кв. м. По този начин се отчитат новите нормативни изисквания, посочени в §2 от Наредба №7/22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове зони и устройствени територии /обн. ДВ бр. З/13.01.2004г/, като в застроената площ е включена цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертания. Съдът не споделя обаче становището на вещото лице, че след определянето на цена на квадратен метър по метода на пазарните сравнения, следва тази цена да се умножи по застроената площ на жилището плюс площта на прилежащите помещения, плюс площта на общите части. Не може цената на квадратен метър жилищна площ да се приравнява на цената на квадратен метър мазе или таван или общи части. Това становище не намира опора в нормативната уредба. Действително е налице практика при продажба на новопостроени жилища цената да се определя на квадратен метър на застроената площ плюс общите части, но в такъв случай се отчита площта на общите части, които се калкулират с по-ниска цена. Когато на свободния пазар се предлага за продажба едно жилище, се взема предвид площта му по нотариален акт. Същата площ би се взела предвид и при евентуална оценка на жилището в случай на кандидатстване за банков кредит. Поради тази причина съдът намира, че не следва при изчисляване на цената на жилището по метода на пазарните сравнения към застроената площ да се прибавя площта на прилежащите площи и на общите части. Тази площ е прибавена към застроената площ при оценката по метода на възстановителната стойност.

Предвид изложеното съдът намира, че оценката на имота по метода на възстановителната стойност без намалението от 5 % за съсобствен имот възлиза на 99645,00лв. Оценката на имота по метода на пазарните сравнения без намаление за строителни недостатъци и липса на обзавеждане от 25 % възлиза на 1542,00лв./кв.м., като застроената площ е 105,23 кв.м., при което оценката възлиза на 162265,00лв. При комбинирането на двата метода при теглови коефициент 0,10 за метода на възстановителната стойност и 0,90 за метода на пазарните сравнения се получава крайна оценка, както следва:

 

Оценка по метода на:	Стойност лв.:	Теглови коефициент	Средно претеглена пазарна стойност лв.
Възстановителна стойност	99645,00лв.	0,10	9965,00лв.
Пазарни сравнения	162265,00лв.	0,90	146039,00лв.
Всичко:			156004,00лв.
Прието:			156000,00лв.

 

Съдът приема тази крайна оценка на имота по изложените по-горе съображения, като стойността на дяловете на всеки от съделителите възлиза на, както следва: за Р.С.Х. с 1/3 идеална част – 52000,00лв., а за М.П.И. с 2/3 идеални части – 104000,00лв.

 

По искането по чл.349, ал.2 ГПК.

И двамата съделители са направили искане за възлагане на неподеляемото жилище на основание чл.349, ал.2 ГПК. И двамата съделители са представили декларации, че не притежават друг жилищен имот, като съделителят М.П.И. е декларирал, че към момента на смъртта на наследодателя е живял в процесното жилище.

Предпоставките за възлагане на неподеляемо жилище по реда на този текст са следните: делбеният имот да представлява жилище, същото да е неподеляемо, при откриване на наследството съделителят да е живял в него и да няма друго жилище. По настоящото дело не е спорно, че делбеният имот има изцяло наследствен характер, тъй като страните са придобили собствеността върху него по силата на наследяване. Предмет на делбата е жилище - апартамент и съгласно заключението на вещото лице същото е неподеляемо при спазване изискванията на ЗУТ.

По делото бяха допуснати гласни доказателства.

От показанията на свидетеля ... се установява, че същият е познавал наследодателката на страните ... Т.И. – били са съседи. Познавал и съделителя М.П.И., който се грижел за ... петнадесет и повече години и живеел в жилището. Познавал дъщерята на ... - Р.С.Х., но последната от повече от двадесет години не живеела в жилището на майка си. За всичките тези години свидетелят е виждал само веднъж съделителката Р.С.Х.. Дори когато ... починала, свидетелят не е виждал дъщеря й. Не знаел къде отсяда Р.С.Х. когато се върне в страната.

От показанията на свидетелката ... се установява, че наследодателката на страните ... и съделителя М.П.И. се събрали да живеят заедно може би около 2000г. М. живеел в жилището на ... до смъртта й. Свидетелката знаела от ..., че дъщеря й трайно се е установила в чужбина поне от 2011г., като е създала там семейство и се е устроила. ... не е споделяла Р. да се е връщала в България.

Съдът кредитира с доверие показанията на свидетелите, тъй като те споделят свои непосредствени впечатления и не са налице данни за евентуалната заинтересованост на свидетелите от изхода на делото.

Свидетелските показания се потвърждават и от направеното изявление от ищцата Р.С.Х. в първата фаза на делбата в писмена молба (лист 113 от делото), че само ответникът М.П.И. ползва съсобствения имот и ищцата е била лишена от възможността да го ползва. Поради тази причина съдът в Решение №471/10.04.2020г. се е произнесъл по искането по реда на чл.344, ал.2 ГПК, като е определил обезщетение, което М.П.И. следва да заплаща на Р.С.Х. за ползването на нейната идеална част от съсобствения имот.   

Предвид изложеното съдът приема за установено, че към момента на откриване на наследството, в процесния имот е живял съделителят М.П.И., а от подадената от него декларация се установява, че същият не притежава друго жилище. Този извод не се опровергава от декларацията на Р.С.Х., че постоянният й адрес е именно в процесното жилище и от представената справка от Агенцията по вписвания, че няма друг недвижим имот на територията на Република България. Фактът на регистриран постоянен адрес не удостоверява фактическото местоживеене, което безспорно се установи за съделителката, че е в чужбина. Ето защо съдът намира, че по отношение на съделителя М.П.И. са налице кумулативно предвидените предпоставки по чл.349, ал.2 от ГПК, поради което следва да се уважи претенцията му за поставяне в дял на допуснатия до делба недвижим имот, като за уравнение на дела на съделителката Р.С.Х., М.П.И. следва да й заплати съответно 1/3 идеална част от пазарната цена на имота, а именно сумата от 52000,00лв. Изплащането на тази сума следва да стане в 6-месечен срок от влизане на решението за възлагане в сила, ведно със законната лихва на основание чл.349, ал.5 от ГПК. Върху поставения в дял на съделителя М.П.И. недвижим имот, съделителката Р.С.Х. има възможност да поиска вписване на законна ипотека съгласно нормата на чл.349, ал.3 от ГПК до размера на вземането си спрямо него.

Съгласно разпоредбата на чл.355 от ГПК страните заплащат разноските съобразно стойността на дяловете им. Поради тази причина съдът следва да определи държавна такса, която да бъде заплатена от страните съобразно дяловете им. Деловодните разноски, изразяващи се в заплатените възнаграждения за вещо лице, също следва да бъдат разпределени между страните съобразно на дяловете им. Съдът е изплатил възнаграждение на вещото лице за първоначалната експертиза в размер на 260,00лв., от които 200,00лв. са внесени от Р.С.Х., а 60,00лв. са внесени от М.П.И., и за допълнителното заключение – 150,00лв., които са били внесени от Р.С.Х.. Общо възнаграждението на вещото лице възлиза на 410,00лв., които следва да бъдат разпределени – за Р.С.Х. – 1/3 или 136,67лв., и за М.П.И. – 2/3 или 273,33лв. Поради тази причина М.П.И. следва да заплати на Р.С.Х. сумата от 213,33лв. за възнаграждение на вещо лице съразмерно с дела му. 

Воден от горните мотиви и на основание чл.349 и чл.355 ГПК, съдът

 

Р  Е  Ш  И:

    

ПОСТАВЯ В ДЯЛ  на М.П.И., ЕГН ********** ***, на основание чл.349, ал.2 от ГПК следния недвижим имот: ……………………..

ОСЪЖДА М.П.И., ЕГН ********** *** да заплати на Р.С.Х., ЕГН ********** *** сумата в размер на 52000,00лв. (петдесет и две хиляди лева), представляваща уравнението на дела й в наследствения недвижим имот в 6-месечен срок от влизане на решението за възлагане в сила, на основание чл.349, ал.5 от ГПК, заедно със законната лихва от деня на падежа до окончателното изплащане.

ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на Р.С.Х., ЕГН ********** *** да поиска вписването на законна ипотека върху поставения в дял на М.П.И., ЕГН ********** *** недвижим имот до размера на вземането си спрямо него, на основание чл.349, ал.3 от ГПК.

ОСЪЖДА М.П.И., ЕГН ********** *** да заплати държавна такса върху стойността на своя дял от недвижимия имот, в размер на 4160,00лв. (четири хиляди сто и шестдесет лева) по сметка на Районен съд – ....

ОСЪЖДА Р.С.Х., ЕГН ********** *** да заплати държавна такса върху уравнението на своя дял от недвижимия имот в размер на 2080,00лв. (две хиляди и осемдесет лева) по сметка на Районен съд – ....

ОСЪЖДА М.П.И., ЕГН ********** *** да заплати на Р.С.Х., ЕГН ********** *** сумата от 213,33лв. (двеста и тринадесет лева и 33 стотинки), представляваща съответната част от възнаграждението за вещо лице съобразно дела му.

На основание чл.115, ал.2 ЗС определя шестмесечен срок на Р.С.Х. да извърши отбелязване на решението в Службата по вписванията гр...., считано от влизане на решението в сила.

 

Решението подлежи на обжалване пред Старозагорския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

                                                  

РАЙОНЕН СЪДИЯ: