РЕШЕНИЕ
№ 1198
гр. Варна, 17.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV А СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Константин Д. Иванов
Членове:Николай Св. Стоянов
мл.с. Бойко Ал. Мачорски
при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова
като разгледа докладваното от мл.с. Бойко Ал. Мачорски Въззивно
гражданско дело № 20253100501967 по описа за 2025 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на Глава XX ГПК.
Образувано е по въззивна жалба с вх. № 63516/16.07.2025 г. на С. С. Д., ЕГН
**********, подадена чрез процесуален представител, срещу решение № 2235/16.06.2025 г.,
постановено по ГД № *******. по описа на ВРС, с което е уважен предявеният от Н. Й. Н.,
ЕГН **********, срещу С. С. Д., ЕГН **********, конститутивен иск с правно основание
чл. 19, ал. 3 ЗЗД и е обявен за окончателен сключеният на 28.03.2024 г. между тях
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, съгласно който С. С. Д.,
ЕГН **********, от гр. Варна, ул. „К.И.“ № 18, продава на Н. Й. Н., ЕГН **********, от гр.
Варна, ул. „К.“ № 14, вх. Б, ет. 2, поземлен имот с идентификатор ******** по КККР на гр.
Варна, одобрени със Заповед № ******** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение на КККР, засягащо поземления имот от 28.03.2024 г., с адрес: гр. Варна, район А.,
кв. „Г.“, местност З., с площ от 1011 кв. м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, номер по предходен
план: *****, съседи: ******, ********, ********; ведно с построената в имота сграда с
идентификатор ********.1 по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № ******** г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо сградата от
28.03.2024 г., с адрес: гр. Варна, район А., кв. „Г.“, местност З., със застроена площ от 28 кв.
м., брой етажи: 1, предназначение: друг вид сграда за обитаване, срещу продажна цена от
189 716 /сто осемдесет и девет хиляди седемстотин и шестнадесет/ лева, ПРИ УСЛОВИЕ, че
купувачът Н. Й. Н., ЕГН **********, заплати на продавача С. С. Д., ЕГН **********,
продажната цена в размер на 189 716 /сто осемдесет и девет хиляди седемстотин и
шестнадесет/ лева в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение, на
основание чл. 362, ал. 1 ГПК.
В жалбата са наведени оплаквания за неправилност на решението. Жалбоподателят
1
твърди, че първоинстанционният съд не е изследвал действителната воля на страните.
Излага пространни съображения в подкрепа на тезата, че сключеният между страните
предварителен договор е бил надлежно развален. Поддържа, че не е следвало да предоставя
срок за изпълнение на купувача по договора, а е упражнил правото си на разваляне в
съответствие с разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Твърди, че явяването на купувача със
закъснение пред нотариуса не променя обстоятелството, че договорът е бил развален към
този момент. Изразява несъгласие с изводите на първоинстанционния съд, че сключеният
между страните договор няма характер на фикс – сделка по смисъла на чл. 87, ал. 2, пр. 3
ЗЗД. Намира, че купувачът не е бил готов да изпълни задължението си по предварителния
договор за заплащане на дължимата от него сума. Поставя под съмнение действителната
готовност на въззиваемия да изпълни задължението си поради липсата на представен по
делото документ „искане за кредит“, както и оспорва достоверността на представените
договор за кредит и писма за ангажимент. Моли за отмяна на първоинстанционното решение
и постановяването на ново, с което да бъде отхвърлен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Претендира
сторените разноски пред двете инстанции.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба чрез
процесуален представител на въззиваемия, с който я оспорва. Излага доводи в подкрепа на
тезата, че въззивникът не е развалил предварителния договор между страните, налице е
облигационна връзка, както и че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен. Поддържа, че
сключеният между страните предварителен договор няма характер на фикс – сделка. Твърди,
че към процесната дата въззиваемият е изпълнил задълженията си по предварителния
договор и е имал готовност да сключи окончателен договор, като липсата на представен по
делото документ „искане за кредит“ намира за ирелевантна по отношение на спора. Моли
подадената въззивна жалба да бъде оставена без уважение, както и претендира сторените
разноски пред въззивната инстанция.
В открито съдебно заседание процесуалният представител на въззивника повтаря
анализа на доказателствата, извършен от него в подадената въззивна жалба. Моли да бъдат
съобразени доводите и оплакванията, изложени в нея. Моли за отмяна на
първоинстанционното решение и отхвърляне на предявения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Претендира сторените разноски пред двете съдебни инстанции.
Въззивникът се присъединява към изложеното от процесуалния му представител.
Оспорва всичко, изложено в отговора на въззивната жалба. Отрича го, защото не отговаря
на истината.
Процесуалният представител на въззиваемия предлага свой прочит на събраните по
делото доказателства и оспорва заявеното от насрещната страна. Намира решението на
първоинстанционния съд за правилно и моли да бъде потвърдено.
Въззиваемият се присъединява към изложеното от неговия довереник.
Съдът съобрази следното:
Производството по ГД № *******. по описа на ВРС е образувано по предявен от Н.
Й. Н., ЕГН **********, срещу С. С. Д., ЕГН **********, конститутивен иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с който е поискано да бъде обявен за окончателен сключеният на
28.03.2024 г. между тях предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот,
съгласно който С. С. Д., ЕГН **********, от гр. Варна, ул. „К.И.“ № 18, продава на Н. Й. Н.,
ЕГН **********, от гр. Варна, ул. „К.“ № 14, вх. Б, ет. 2, поземлен имот с идентификатор
******** по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № ******** г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 28.03.2024
г., с адрес: гр. Варна, район А., кв. „Г.“, местност З., с площ от 1011 кв. м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
/до 10 м/, номер по предходен план: *****, съседи: ******, ********, ********; ведно с
построената в имота сграда с идентификатор ********.1 по КККР на гр. Варна, одобрени
със Заповед № ******** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на
КККР, засягащо сградата от 28.03.2024 г., с адрес: гр. Варна, район А., кв. „Г.“, местност З.,
със застроена площ от 28 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: друг вид сграда за
обитаване, срещу продажна цена от 189 716 /сто осемдесет и девет хиляди седемстотин и
шестнадесет/ лева.
2
Ищецът твърди, че на 28.03.2024 г. с ответника е сключил предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се задължил да му
продаде гореописания поземлен имот, ведно с построената в него сграда срещу уговорена
продажна цена в размер на 189 716 лв. При подписване на договора е заплатил задатък в
размер на 16 816 лв., а остатъкът от нея следвало да бъде заплатен с банков ипотечен кредит,
след подписването на нотариален акт за покупко – продажба, вписване на същия и издаване
на удостоверение за тежести. За тази сума следвало да бъде издадено писмо от банката –
кредитор, което да бъде предадено на продавача преди сключване на окончателния договор в
нотариална форма. В чл. 3 от предварителния договор страните се задължили да сключат
окончателен договор за продажба в срок не по – късно от 30.05.2024 г., а съгласно чл. 3.1.
било предвидено, че в случай че до тази дата страните не са подписали окончателен договор,
те следвало да се явят в кантората на нотариус Ж.Т. за сключването му. Ищецът твърди, че
брокерът му се свързал с ответника с предложение за продължаване на срока, като се
уговорили на 31.05.2024 г. да се яви в офиса на агенцията за недвижими имоти с оглед
подписването на допълнително споразумение. Тъй като ответникът не се явил в офиса на
агенцията, брокерът се обадил в нотариалната кантора на нотариус Тикова и установил, че
ответникът е там за съставяне на констативен протокол. Веднага уведомил ищеца и
представител на банката, като тримата се явили при нотариуса, където се срещнали с
продавача. Бил съставен констативен протокол, в който било отразено изявлението на
ответника, че желае да развали договора поради неизпълнение на купувача, а купувачът от
своя страна изразил готовност за сключване на окончателен договор. Готовност изразил и
представителят на банката. Пред нотариуса било представено гаранционно писмо, издадено
от банката, с което се гарантира на продавача, че кредитът ще бъде отпуснат и цената ще
бъде заплатена, както е уговорено в предварителния договор. Моли за уважаване на иска.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който
оспорва иска като недопустим и неоснователен. Недопустимостта на иска аргументира с
това, че страната счита договорът за развален. Ответникът твърди, че на 31.05.2024 г. се явил
в нотариалната кантора и заявил, че разваля сключения предварителен договор, като с
платежно нареждане от същата дата върнал на ищеца платения от него задатък. В условията
на евентуалност поддържа, че искът се явява неоснователен по изложените съображения.
Намира, че предварителният договор е с фиксиран срок за изпълнение, поради което не е
била необходима изрична покана от страна на продавача. Твърди, че купувачът е неизправна
страна по договора, поради което продавачът го е развалил. Моли за отхвърляне на иска.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и становищата на
страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
От нотариален акт за продажба на недвижим имот №***, том II, рег. № *****, дело №
****** г., по описа на П.Д. – нотариус с район на действие ВРС, вписана под № **** в НК,
се установява, че на 24.10.2002 г. С.Д.Т., ЕГН **********, и М.Г.Д., ЕГН **********, са
придобили земя с площ 1011 кв. м., кв. „Г.“, район „А.“, гр. Варна, представляваща имот
№** по плана на местност „З.“, ЕКНМ 10135.
От удостоверение за наследници, издадено от Община Варна, район „М.“, се
установява, че С.Д.Т. е починал на ***** г., като негови наследници са М.Г.Д. – съпруга и С.
С. Д. – дъщеря.
От удостоверение за наследници, издадено от Община Варна, район „М.“, се
установява, че М.Г.Д. е починала на ******., като неин наследник е посочена С. С. Д..
От нотариален акт за собственост на недвижим имот №***, том IV, рег. № *****,
дело № **** от 11.08.2023 г., по описа на О.Ш. – нотариус с район на действие ВРС, вписан
под № *** в НК, се установява, че С. С. Д. е призната за собственик на поземлен имот с
идентификатор ********, по КККР, одобрени със Заповед РД – 18 – ********* г. на ИД на
АГКК, находящ се в гр. Варна, район „А.“, кв. „Г.“, местност „З.“, с площ от 1011 кв. м.,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване /до 10 м/, съседи: ********, ********, *********; ведно с построената в имота
сграда с идентификатор ********.1 по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед №
******** г. на ИД на АГКК, с адрес: гр. Варна, район А., кв. „Г.“, местност З., със застроена
площ от 28 кв. м.
3
От предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот с дата
28.03.2024 г. се установява, че С. С. Д. се е задължила на продаде на Н. Й. Н. гореописания
поземлен имот, ведно с построената в него сграда за продажна цена в размер на 189 716 лв.,
посочена в чл. 2 от договора. В чл. 2.1. е уговорено, че в срок до 29.03.2024 г. купувачът се е
задължил да заплати задатък в размер на 16 816 лв. по банков път на продавача, като
страните се договорили, че ако сумата не бъде платена до 29.03.2024 г., договорът няма да
породи правни последици и ще се прекрати по право.
С платежно нареждане от 28.03.2024 г. Н. Н. е заплатил на С. Д. сума в размер на 16
816 лв., като в основание за плащането е посочил, че сумата представлява капаро за ПИ с ид.
********.
В чл. 2.2. от договора е посочено, че остатъкът в размер на 172 900 лв. ще бъде
изплатен по банков път посредством ипотечен кредит, както следва: сумата, отпусната чрез
банков ипотечен кредит, ще се изплати след подписване на нотариален акт за покупко –
продажба, вписване на новия нотариален акт и издаване на удостоверение за тежести от
Служба по вписванията – гр. Варна. За сумата, отпусната чрез банков ипотечен кредит, ще
бъде издадено писмо (гаранция) от банката – кредитор и ще бъде предадено преди
подписване на нотариален акт за покупко – продажба на продавача. Посочено е, че сумата
ще бъде изплатена незабавно след издаване на удостоверение за тежести.
В чл. 3 от договора е предвидено, че страните по него се задължават да сключат
окончателен договор за покупко – продажба в нотариална форма в срок не по – късно от
30.05.2024 г. В чл. 3.1. е посочено, че ако до 30.05.2024 г. страните по договора не са
подписали окончателен договор в нотариална форма, то те се задължават да се явят в 10:00
часа на 31.05.2024 г. на адрес: гр. Варна, бул. „О.П.П.“ № 50, ет. 2, офис 2, в кантората на
Ж.К.Т., регистрирана под № *** в НК, с район на действие ВРС, подготвени за подписване
на окончателен договор за покупко – продажба на имота. Уговорено е, че тази клауза служи
като връчена покана към страните по договора, както и че неявяването на която и да е от тях
се констатира с протокол, съставен от нотариуса.
На 31.05.2024 г. в кантората на Ж.Т. – нотариус с район на действие ВРС, вписана в
рег. на НК под № ***, по молба на С. Д., е съставен констативен протокол. С него е
установено, че в 10:00 часа на 31.05.2025 г. се явил само продавачът С. Д., която заявила, че
тъй като не са изпълнени условията по предварителния договор, желае да го развали. На
същата дата в 11:05 часа в нотариалната кантора се явил купувачът Н. Н., представил е
договор за ипотечен кредит от 31.05.2024 г., гаранционно писмо с изх. № *******/31.05.2024
г., издадено от „******“ АД, както и е изявил готовност за подписване на окончателен
договор за покупко – продажба. С него се явил и Р. В.ов Ф. – представител на банката, който
заявил, че е готов да даде съгласие за ипотеката в полза на банката.
С платежно нареждане от същата дата С. Д. е върнала на Н. Й. заплатения от него
задатък във връзка със сключването на предварителния договор.
В удостоверение с изх. № 14 – ИСК – 01382/1/31.01.2025 г., издадено от „******“ АД,
е посочено, че Н. Н. е одобрен за кредит и на 31.05.2024 г. е подписал договор за ипотечен
кредит с разрешен размер 172 900 лв., както и че към договора за кредит е издадено и писмо
– ангажимент с изх. № ******* при покупка на гореописания поземлен имот, ведно с
построената в него сграда.
По делото е приобщена и пълната преписка, изготвена по повод договора за ипотечен
кредит от 31.05.2024 г., сключен между „******“ АД и Н. Н.. По преписката са налични
договор за ипотечен кредит от 31.05.2024 г., чийто предмет е осигуряване на финансиране
във връзка със закупуването на гореописания поземлен имот, ведно със сградата, построена
в него; общи условия за предоставяне на жилищни и ипотечни кредити; погасителен план и
ГПР; условия по програма „ДСК Уют плюс“; заявка за ползване на преференциален лихвен
процент по ипотечен кредит; такси по жилищни и ипотечни кредити; списък на оценявани
активи; държавни и нотариални такси за учредяване и заличаване на ипотека. Към
преписката е приложено и писмо за ангажимент при ипотечен кредит за покупка с изх. №
*******/31.05.2024 г., издаден на Н. Н., в качеството му на кредитополучател, за сумата от
172 900 лв., като в него в посочено, че средствата от кредита ще бъдат предоставени след
прехвърляне на собствеността, вписване на ипотека в полза на банката и имуществено
4
застраховане на процесния имот.
Пред първоинстанционния съд е открито производство по чл. 193 ГПК по повод
оспорване на истинността на приложените към исковата молба договор за ипотечен кредит и
писмо за ангажимент с изх. № *******/31.05.2024 г., извършено от ответника. В тежест на
ищеца е възложено да установи, че положените в оспорените документи подписи са
изпълнени от лицата, посочени в тях като представители на банката.
От показанията на Р. Ф. се установява, че свидетелят заема две позиции в „******“
АД – „мениджър на финансор център - Преслав“ и „мениджър на Жилищен център – Варна“,
като има права да подписва договори за кредити, ипотеки, както и да поема ангажименти от
страна на банката до неограничен размер при определени условия. Познава ищеца Н. Н.,
който е клиент на Жилищен център – гр. Варна. Подписан е договор за кредит с ищеца, но
той не е усвоен, тъй като не е придобил имота. На свидетеля са предявени договора за
кредит и писмо за ангажимент с изх. № *******/31.05.2024 г., като същият е потвърдил, че
това са негови подписи. Уточнява, че на писмото за ангажимент е допусната техническа
грешка и подписът е положен от него, независимо че е посочено име на друго лице. Заявява,
че той има права да подписва документ и да поема кредитен риск от името на банката.
Свидетелят посочва, че разполага с четири пълномощни и никое от тях не е оттеглено, като
първото датира от 2020 г. Посочва, че обичайно се съставя писмено искане за отпускане на
кредит.
От показанията на К.Д. се установява, че е брокер и кредитен консултант. Познава
страните по делото. Н. Н. е негов клиент, който му е възложил търсенето на имот и
организирането на кредит, а С. Д. я познава като продавач на имота, който Н. е избрал. Той е
водил кореспонденцията с банката. Имали са очакване към края на месец май 2024 г. банката
да е готова с отпускането на кредита. Свързал се с Д. с предложение срокът за сключване на
окончателния договор да бъде удължен. Тя се съгласила и се уговорили да подпишат анекс в
офиса на агенцията в 10:00 часа на 31.05.2024 г. Тя не дошла в уговорения час, св. Д. се
усъмнил и в 09:50 часа опитал да се свърже с Д.. На обаждането отговорил съпруга на Д. и
го уведомил, че в момента са при нотариуса и искат да бъде изготвен протокол. В този
момент се обадил на Н. и в банката, като се организирали и отишли в кантората на
нотариуса. Споделя, че срокът за сключване на окончателния договор е бил определен от
страните, като са съобразили обстоятелството, че имотът ще бъде закупен с финансиране от
банка. Процесът бил усложнен, тъй като Н. разполагал с доходи от две фирми и на банката
било нужно повече техническо време. Д. разполагала с всички необходими документи за
сключване на окончателен договор. Тя не възразила, когато свидетелят я уведомил, че има
организационен проблем с банката.
По делото е разпитан свидетелят Д.Д.. От показанията му се установява, че той живее
в района на процесния имот. Свързал се с Д. във връзка с обявата за имота, но тя го
уведомила, че същият е бил продаден. Впоследствие се срещнал с Д., когато тя е получила
обаждане във връзка с обявата, на което тя отговорила, че имотът е продаден.
Съдът кредитира показанията на разпитаните по делото свидетели. Те са изложили
факти, за които са придобили лични впечатления. Заявеното от тях е логично,
последователно и кореспондира с останалия доказателствен материал, събран по делото.
Съдът не обсъжда останалите събрани доказателства поради това, че не са
необходими за изясняване на фактическата обстановка.
При така приетата фактическа обстановка съдът намира от правна страна
следното:
Възражението на ответника за недопустимост на иска е неоснователно. Спорни по
делото са две основни обстоятелства – налице ли е съществено неизпълнение от страна на
купувача на задълженията му по предварителния договор и развалил ли е предварителния
договор продавачът поради него. Тези въпроси касаят основателността на предявения иск, а
не неговата допустимост.
За основателността на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е необходимо да бъде
установено кумулативното наличие на следните предпоставки: 1. валидно възникнало
облигационно отношение в изискуемата от закона форма (в чл. 19, ал. 1 ЗЗД е
регламентирано, че предварителният договор за сключване на определен окончателен
5
договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се
сключи в писмена форма); 2. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор (при договор за продажба съществените
условия са вещ и цена); 3. продавачът да е собственик на вещта. При наличието на тези
предпоставки, съгласно чл. 19, ал. 3 ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може
да поиска сключване на окончателния договор, който се счита за сключен в момента, в който
решението влезе в законна сила.
Настоящият състав намира, че гореизброените предпоставки за основателността на
така предявения конститутивен иск са налице. Както беше посочено по – горе, между
страните е сключен предварителен договор в писмена форма. В него се съдържат уговорки
относно съществените условия на окончателния договор – имотът и сградата, построена в
него, са надлежно индивидуализирани като предмет на сделката; страните са посочили и
продажна цена. От гореописаните документи – представените два нотариални акта, както и
удостоверения за наследници, се установява, че ответникът Д. се легитимира като
собственик на процесния недвижим имот.
Спорен остава въпросът за изправността на купувача и дали от страна на продавача е
упражнено надлежно потестативното право на разваляне на предварителния договор. В чл.
87, ал. 1 ЗЗД е предвидено, че когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали
договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след
изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи
писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. В ал. 2 е предвидено, че кредиторът
може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е
станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало
безполезно, или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното
време.
Ответникът Д. се позовава именно на хипотезата, предвидена в чл. 87, ал. 2, предл. 3
ЗЗД – кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако
задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Тоест, наведени са
твърдения, че сключеният между страните предварителен договор има характер на фикс –
сделка.
Както беше изложено по – горе, купувачът, в изпълнение на сключения между
страните предварителен договор, още в същия ден е заплатил задатък в уговорения размер.
Заплащането на остатъка от продажната цена е било предвидено да бъде извършено чрез
финансиране с кредит от банка при кумулативното изпълнение на няколко условия, първото
от които е сключване на окончателен договор в нотариална форма. Не е спорно, че към
30.05.2024 г. купувачът не е имал паричните средства, за да заплати остатъка от цената, като
сключи окончателен договор. Категорично обаче от приобщения по делото констативен
протокол от 31.05.2024 г. се установява, че на същия този ден, макар и с един час и пет
минути закъснение от предвиденото в предварителния договор, в нотариалната кантора се
явил купувачът Н., който е представил договор за ипотечен кредит от 31.05.2024 г., както и
гаранционно писмо с изх. № *******/31.05.2024 г., издадено от „******“ АД. Видно от
протокола, купувачът Н. изявил готовност за подписване на окончателен договор за покупко
– продажба и превеждане на остатъка от цената със средства от кредит. В нотариалната
кантора се е явил и Р. Ф. – представител на банката, който е заявил, че е готов да даде
съгласие за ипотеката в полза на банката в рамките на правомощията му.
В чл. 2.2. от предварителния договор за купувача е било предвидено задължение
преди/при подписването на нотариален акт за покупко – продажба на процесния имот
единствено да представи писмо (гаранция) от банката – кредитор, което да предаде на
продавача преди подписването на окончателния договор, а не обезателно да разполага в
наличност с парични средства за остатъка от цената. По делото е установено, че на
процесната дата – 31.05.2024 г., в 11:05 часа, купувачът е изпълнил задължението си да се
яви в нотариалната кантора, посочена от страните в предварителния договор, като със себе
си е носил не само писмо (гаранция) от банката – кредитор, но и договор за банков кредит,
чието представяне не е било предвидено като задължение за купувача. Поради това са
неоснователни доводите на ответника, свързани с оспорването на процедурата по отпускане
6
на банков кредит, тъй като това са отношения между кредитополучателя и банката. Още
повече, че безспорно установено по делото е, че купувачът към 31.05.2024 г. е имал сключен
договор за банков кредит, издадено му е писмо за ангажимент от банката – кредитор, както и
с него в нотариалната кантора се е явил упълномощен представител на банката, готов да
подпише нотариалния акт.
Предвид гореизложеното, настоящият състав приема, че купувачът е изпълнил
надлежно задълженията си и е бил изправна страна по предварителния договор, след като е
представил гаранция от банката за заплащане на цената чрез кредит. Дори да би се приело
минимално във времево отношение забавяне от купувача, същото не може да бъде
съществено и решаващ аргумент за неизправност на купувача. Така изявлението на
продавача за разваляне на договора не е породило желания от него правен ефект.
Развалянето на договор по реда на чл. 87, ал. 2, предл. 3 ЗЗД е предвидено като възможност
единствено ако конкретното задължение на страна по договор е следвало да бъде изпълнено
непременно в точно уговореното време и то е било особено важно относно интереса на
страните. Доводът, че окончателният договор е следвало да бъде сключен непременно в
10:00 часа на 31.05.2024 г., а не например по – късно в същия ден, е неоснователен.
Страните не са постигнали уговорка за прекратяването на предварителния договор в случай
че някоя от тях не се яви в нотариалната кантора в избрания от тях ден, още по – малко ако
някоя от тях се яви в този ден, но със закъснение (един час). Такава последица е уговорена
само в чл. 2.1. от предварителния договор – там изрично е предвидено, че ако не бъде платен
задатък в срок до 29.03.2024 г., договорът няма да породи правни последици и ще се
прекрати по право. В чл. 3.1. от предварителния договор е посочено, че ако до 30.05.2024 г.
страните по договора не са подписали окончателен договор в нотариална форма, то те се
задължават да се явят в 10:00 часа на 31.05.2024 г. на адрес: гр. Варна, бул. „О.П.П.“ № 50,
ет. 2, офис 2, в кантората на Ж.К.Т., регистрирана под № *** в НК, с район на действие ВРС,
подготвени за подписване на окончателен договор за покупко – продажба на имота.
Съпоставяйки разпоредбите на чл. 2.1. и чл. 3.1. от предварителния договор, съдът тълкува
договора във връзка с действителната обща воля на страните по смисъла на чл. 20 ЗЗД. В чл.
3.1. не е предвидена последица, аналогична на тази в чл. 2.1. от предварителния договор.
Оттук и съдът приема, че действителната воля на страните не е била в насока окончателният
договор да бъде подписан непременно в 10:00 часа на посочената дата, а най-много през
самия ден 31.05.2024 г. Отделно от това плащането на остатъка от продажната цена по
никакъв начин не може да бъде повлияно от това незначително закъснение на купувача. Това
се дължи на факта, че страните са постигнали съгласие, че сумата ще бъде изплатена след
изпълнението на няколко предпоставки в условията на кумулативност – сключване на
окончателен договор, вписването му в Служба по вписванията – гр. Варна, както и
снабдяването с удостоверение за тежести. За изпълнението на тези предпоставки е
необходимо техническо време, което е в рамките на няколко дни и закъснението на купувача
с час и пет минути е незначително, като то не би могло да повлияе на цялостния процес.
Като обобщение категорично не е налице нито фикс – сделка, нито неизправност на
купувача, още по – малко съществена с оглед на интереса на страните, изводим от
съдържанието на предварителния договор; не е била дадена и възможност на длъжника да
изпълни по смисъла на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, в случай че изобщо купувачът се приеме за
неизправен. Ето защо не са били налице предпоставките за разваляне на договора на
31.05.2024 г. С оглед на това и предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен.
Поради съвпадане на изводите на настоящия състав с тези на първоинстанционния
съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
По разноските:
При този изход на спора по същество, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, разноски се
дължат на въззиваемата страна.
Процесуалният представител на въззиваемия е представил списък на разноските по
чл. 80 ГПК, съгласно който е претендирано заплащането на разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 3800 лв., заплатено за изготвяне на отговор на въззивна жалба,
както и процесуално представителство пред въззивния съд. Видно от представения договор
за правна защита и съдействие от 12.08.2025 г., сумата е заплатена от въззиваемия в брой,
като подписаният от страните договор служи за разписка. Въззивникът не е направил
7
възражение за прекомерност на претендираните разноски, поради което следва да бъдат
уважени в пълен размер.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 2235/16.06.2025 г., постановено по ГД № *******. по
описа на ВРС.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, С. С. Д., ЕГН **********, да заплати на
Н. Й. Н., ЕГН **********, сума в размер на 3800 лв. за сторени разноски пред въззивната
инстанция.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС на РБ в едномесечен
срок от връчването му.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8