Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София, 08.02.2019 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІІ-Б въззивен състав, в публично съдебно заседание на двадесет и седми ноември през две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Теменужка Симеонова
ЧЛЕНОВЕ: Хрипсиме Мъгърдичян
Кристиян Трендафилов
при секретаря Н.Светославова, като разгледа докладваното от съдия Хрипсиме Мъгърдичян в.гр.дело №8942 по описа за 2018 год.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение от 30.03.2018 год.,
постановено по гр.дело №21548/2017 год. по описа на СРС, ГО, 140 с-в, са
отменени на основание чл. 42, ал. 2 ЗУЕС по исковете на „Д.и п.“ ЕООД срещу
етажните собственици на сграда, находяща се в гр.София, бул.“*******, решенията
на Общото събрание, проведено на 23.02.2017 год., съгласно протокол №19 от
23.02.2017 год. и ответниците са осъдени да заплатят на ищеца на основание чл.
78, ал. 1 ГПК направените разноски по делото в размер на 580 лв.
Срещу
решението е подадена в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК въззивна
жалба от ответниците етажните
собственици на сграда, находяща се в гр.София, бул.“*******. Жалбоподателите
поддържат на първо място, че исковата молба не отговаряла на изискването,
установено в разпоредбата на чл. 127, ал. 1, т. 2 ГПК, тъй като ищецът не бил
индивидуализирал един от ответниците по делото с посочване на трите му имена,
единен граждански номер и адрес за призоваване. При това положение първоинстанционният
съд следвало да я остави без движение и като не сторил това постановил
недопустимо решение. На второ място, сочат, че неправилно СРС бил приел, че не
е спазен срокът за свикване на Общото събрание на етажните собственици и че
взетите решения противоречат на разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС. В случая поканата
за свикване на Общото събрание била изготвена и поставена на видно място на
16.02.2017 год., а общото събрание било проведено на 23.02.2017 год., т.е.
налице били пълни седем дни преди провеждането на същото, отброявани съгласно
чл. 72, ал. 1, изр. 3 ЗЗД. Следователно нямало нарушение на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС.
Неправилно СРС бил възприел смисъла на понятията по § 1, т. 8, 11 и 12 от ДР на
ЗУЕС. Процесната сграда не била жилищна, а административна. Действително ЗУЕС
не правел разграничение между жилищна сграда, сграда от смесен тип или чисто
административна сграда и по отношение на определянето на метода за изчисляване
на разходите за управление и поддръжка. Начинът на разпределение на разходите в
ЕС се определял от ЗУЕС, като същият давал възможност съответното Общо събрание
по свое усмотрение да направи това, стига то да не противоречи на закона. В
частност определянето на този начин на разпределение бил направен по изрично
желание на собствениците, визиран в Приложение № 3 от Рамковия договор за
поддръжка и управление, а именно съобразно притежаваните от тях идеални части
от общите части на сградата. Взетото в тази насока решение било предмет на
друго Общо събрание, проведено в миналото, което било влязло в сила /протокол
от Общо събрание от 04.04.2012 год., протокол от Общо събрание от 18.04.2012
год. и Приложение № 3 от Рамковия договор за поддръжка и управление от
01.05.2012 год./. В този смисъл начинът на определяне и разпределяне на
разходите не били предмет на процесното решение. В процесната сграда работели и
имали достъп като посетители множество хора, което правело неприложима нормата
на чл. 51 ЗУЕС. Неправилно първоинстанционният съд бил подвел всички разходи,
като такива по чл. 51 ЗУЕС. Тези разходи били различни и законът определял
различен начин за тяхното разпределяне. Дефиниция на понятието „разходи за
управление и поддръжка“ се съдържало в § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС. В тази
категория разходи не се включвали разходите по извършването на ремонт на общите
части на сградата, които били такива за „необходим ремонт“ по смисъла на § 1,
т. 8 от ДР на ЗУЕС. По отношение на последните бил приложим чл. 48, ал. 5 вр. с
ал. 3 ЗУЕС. Според взетите по т.1.9 решения ставало въпрос за разходи за
допълнителни дейности – ремонт на асансьори /които били част от общите части на
сградата/, които да бъдат разпределени съгласно процентното съотношение, т.е.
припадащите се идеални части, а не поравно. Същото се отнасяло и за разходите
по т.1, подточки 10, 7, 8, 11, 12 и 13 от взетите решения – ремонти на билъра
/въздухоохлаждащ или водоохлаждащ термопомпен агрегат/, ремонти по
строително-архитектурна част, абонатна станция и т.н. Възражението на ищеца за
липсата на кворум било неоснователно, в който смисъл бил формираният и от СРС
извод. Според приложение протокол за проведено на 23.02.2017 год. Общо
събрание, на него присъствали собственици на общо 79.39 ид.ч. от сградата, в
т.ч. и ищеца, което било над установения в чл. 15, ал. 1 ЗУЕС минимум от 67 %.
А предмет на делото не бил начинът на определяне на припадащите се идеални
части от общите части на сградата. Ето защо моли обжалваното решение да бъде
обезсилено, евентуално отменено, а предявените искове – отхвърлени. Претендира
и присъждането на направените разноски по делото.
Ответникът
по жалбата „Д.и п.“ ЕООД счита, че решението на СРС следва да бъде потвърдено.
Поддържа, че според чл. 41 ЗУЕС, собствениците или сдружението се представляват
пред съда от председателя на управителния съвет /управителя/ или от
упълномощено от тях лице, съгласно разпоредбите на чл. 23, ал. 3 и 4 ЗУЕС. В
случая исковата молба била редовна, тъй като искът бил предявен срещу надлежни
ответници – етажните собственици на процесната сграда, представлявани от
управителя на етажната собственост. Правилно първоинстанционният съд бил приел,
че не е спазен 7-дневният срок от поставянето на поканата до провеждане на
събранието, съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. В случая поканата била изготвена на
16.02.2017 год., когато била поставена и на видно място. Следователно
7-дневният срок изтичал на 23.02.2017 год., поради което законосъобразно
провеждане на събранието можело да бъде извършено най-рано на 24.02.2017 год.
От съдържанието на дневния ред не се установявало, че е бил налице неотложен
случай. Правилно СРС бил приел и че оспорените решения противоречат на
императивната разпоредба на чл. 51 ЗУЕС. Възражението на ответниците, че
посочената норма е неприложима по отношение на административна сграда, каквато
била процесната, в която имали достъп като посетители множество хора и работели
много хора, било неоснователно. Нормата на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС предвиждала
възможност за увеличаване размера на дължимото плащане от собственик, ползвател
или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен
обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица. Не било ясно
освен това какво точно се визира под „допълнителни разходи“. С предходни решения
на Общото събрание на етажните собственици на процесната сграда не бил уреждан
начина на разпределение на разходите за поддържане на общите части, а
единствено бил решен въпросът за възлагане на управлението и поддържането на
общите части на външна фирма, поради което и препращането към приложение №3 към
представения по делото рамков договор било неотносимо към предмета на спора.
Претендира и присъждането на направените разноски по делото.
Софийски градски съд, след като прецени
събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивните жалби
пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещните страни, намира за
установено следното:
Предявени са за разглеждане искове с
правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му
част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият
съдебен състав приема, че първоинстанционното
решение е валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материални
норми.
Неоснователно
е възражението на жалбоподателя за недопустимост на обжалваното решение, поради
следните съображения:
Начинът на
управление на общите части в етажната собственост и процесуалното
представителство на етажните собственици пред съда по искове във връзка с
общите части са уредени в чл. 23, ал. 3 и 4 ЗУЕС. Съгласно чл. 23, ал. 3 от
закона, председателят на управителния съвет /управителят/ представлява
собствениците и ползвателите при извършване на всички действия, свързани с
обикновеното управление на етажната собственост, а според ал. 4 – управителят
представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете срещу
тях във връзка с общите части, както и по искове, предявени срещу собственик,
който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този
закон. Участието на собствениците по дела, по които управителят представлява
собствениците, е предоставено на тяхната преценка и желание за всеки конкретен
случай – чл. 23, ал. 5 ЗУЕС. Следователно по искове, предявени от или срещу
собствениците в етажната собственост във връзка с изпълнение на решение на
общото събрание по управлението на общите части, управителят е законен
представител на собствениците в етажната собственост и не е необходимо личното
им участие в делото, освен по тяхно желание /т.е. не е нужно посочването като ответници
на всички етажни собственици с три имена, адрес и ЕГН/ – виж Определение № 62 от 26.01.2012 г.
на ВКС по ч. гр. д. № 713/2011 г., III г. о., ГК.
Решението
е и правилно като краен резултат.
На първо
място настоящият съдебен състав приема, че с оглед исковия характер на
производството и при спазване на принципа на диспозитивното начало, установен в
чл. 6, ал. 2 ГПК, предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба
обстоятелства, поради което съдът е обвързан само от основанията за отмяна,
посочени в нея и не следи служебно за законосъобразността на решенията, взети
от Общото събрание на етажните собственици на процесната сграда на 23.02.2017
год. Тъй като в разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е уреден преклузивен срок за
оспорване на взетите решения на Общото събрание на етажните собственици, ищецът
може да навежда нови основания за тяхната незаконосъобразност само до
изтичането на 30-дневния срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, като по този начин би се достигнало до изменение на иска чрез добавяне на
ново основание – арг. чл. 214, ал. 1 ГПК. Недопустимо е обаче след изтичането
на този преклузивен срок да се релевират нови основания за порочност на
оспорените решения на Общото събрание на етажните собственици /в този смисъл Решение № 58 от 25.03.2014 г. на
ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК/.
Видно е в
частност от изложеното в исковата молба, че ищецът „Д.и п.“ ЕООД е навел
следните фактически твърдения за незаконосъобразност на процесните решения –
липса на предвидения в чл. 15, ал. 1 ЗУЕС кворум за провеждане на Общото
събрание и вземане на решенията в нарушение на императивна правна норма на чл.
51, ал. 1 ЗУЕС, предвиждаща, че разходите за управление и поддържане на общите
части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства
независимо от етажа на който живеят. Липсват обаче твърдения за
незаконосъобразно свикване на процесното Общо събрание на етажните собственици,
поради което и в нарушение на диспозитивното начало СРС се произнесъл по
непредявено в законоустановения срок основание за незаконосъобразност на
процесните решения, като е приел, че не е бил спазен 7-дневният срок, предвиден
в разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. Следователно въззивният съд трябва да
обсъди единствено релевираните в исковата молба пороци на взетите на 23.02.2017
год. решение на Общото събрание на етажните собственици на процесната сграда.
Безспорно е по делото, че ищецът е
собственик на три индивидуални обекта в процесната сграда, а ответниците са
собственици на останалите индивидуални обекти в нея /т.е. за процесната сграда
са приложими специалните правила на ЗУЕС – виж чл. 1 и 3 от закона/.
Видно е от приетия като
доказателство по делото протокол за проведено Общо събрание на етажните
собственици на процесната сграда от 23.02.2017 год., че на същото са
присъствали етажните собственици, в т.ч. ищецът, притежаващи 79.39 % идеални
части от общите части на сградата, като на посочената дата са били взети
следните решения: 1/ Разпределение на разходите за управление, поддържане и
допълнителни дейности по общите части на сградата: подточки 1, 2 и 3 – за
управление и поддържане на общите части – според притежаваните идеални части от
общите части за всеки офис; подточка 4 – за електрическа енергия чилър и
абонатна – по показания на топлостудомерите, с изключване на неползващите;
подточка 5 – за електрическа енергия асансьор – според притежаваните идеални
части от общите части за всеки офис, с изключване на офис 1, офис 3 и магазин 1
– партер; подточка 6 – за електрическа енергия на общите части – според притежаваните
идеални части от общите части за всеки офис; подточки 7, 8, 9, 10, 11, 12 – разходи
за „допълнителни дейности“, включващи такива за: ремонти по
строително-архитектурна част; ремонти по асансьорите; ремонти по чилър; ремонти
по абонатна станция и консултантски и юридически услуги – според притежаваните
идеални части от общите части за всеки офис и подточка 13 – допълнителни
разходи за подземното ниво – по брой притежавани паркоместа; 2/ Разпределение
на разходите за охрана – според притежаваните идеални части от общите части за
всеки офис и 3/ Одобряване на бюджет от 100 лв. за специализирано почистване на
графити от фасадата до магазин 1, „А.“ ЕООД, като разходът се разпределя
съобразно приетото за „Допълнителни дейности“ – строително-архитектурна част.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал.
1 и 2 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение
на общото събрание, като молбата се подава пред районния съд по
местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от оповестяване на
решението по реда на чл. 16, ал. 7. В частност горепосоченият преклузивен срок
е спазен, доколкото не се спори, че протоколът, обективиращ процесните решения,
е бил получен от ищеца на 01.03.2017 год.
Призводството за отмяна на решенията
на Общото събрание на етажните собственици е исково по своя характер и за него
намират приложение разпоредбите на ГПК, включително и относно доказването и
доказателствените средства, като доказателствената тежест се разпределя между
страните по правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК, съгласно което всяка от тях е
длъжна да докаже фактите, на които основава своите искания и възражения /виж Решение № 176 от 16.05.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1968/2009 г., I г.
о., ГК и Решение
№ 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК/.
Настоящият съдебен състав приема на
първо място, че не е налице нарушение на изискването за кворум, установено в чл.
15, ал. 1 ЗУЕС, поради следните съображения:
Съгласно посочената разпоредба,
общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители
собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 – 4 и 7 от закона.
В чл. 15, ал. 2 ЗУЕС е предвидена възможност, ако събранието не може да се
проведе в предварително обявения час поради липсата на кворум, същото да се
отложи с един час и да се проведе, ако на него присъстват най-малко 33 на сто
идеални части от общите части на етажната собственост. Видно е от изготвения в
съответствие с чл. 16, ал. 5 ЗУЕС протокол за проведеното на 23.02.2017 год. Общо
събрание, че на него са присъствали трима етажни собственици, притежаващи общо
62 % идеални части от общите части на етажната собственост. Не е имало кворум
от 67 % идеални части, поради което събранието е било отложено с един час и е
било проведено в 12.30 ч. след появата на представител на ищцовото дружество,
вместо в 12.00 ч. – това обстоятелство не е било спорно между страните.
Следователно събранието е било проведено при наличието на предвидения в чл. 15,
ал. 2 ЗУЕС кворум – представени повече от 33 % идеални части от общите части на
етажната собственост. Отделно от това следва да се посочи, че посочените в
процесния протокол притежавани от присъствалите етажни собственици идеални
части от общите части на етажната собственост съответстват на отразените такива
в протокола за проведено Общо събрание от 04.04.2012 год., като липсват каквито
и да било други доказателства, които да ги опровергават.
На следващо място, СГС приема, в правомощията на Общото събрание на етажните
собственици е да определя и размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата – чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС. Дефиниция на понятието „разходи за управление и поддържане“ се съдържа в
§ 1, т. 11 ДР на ЗУЕС – това са разходите за консумативни материали, свързани с
управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните
органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление,
почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за
управлението и поддържането на общите части на сградата. А според § 1, т. 13 ДР
на ЗУЕС „поддържане на общите части“ е дейност, насочена към запазване на
общите части в добро състояние“.
Дефиниции
на понятията „необходим ремонт“, „неотложен ремонт“ и „полезни разходи“ се
съдържат съответно в § 1, т. 8, 9 и 12 ДР на ЗУЕС.
Съгласно
чл. 51, ал. 1 и 4 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на
етажната собственост, както и тези за портиер, се разпределят поравно
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят. Според § 1, т. 5 и 6 ДР на
ЗУЕС, „обитатели“ са физически или юридически лица, които не са собственици или
ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но
пребивават в тях на друго правно основание, а „ползватели“ са физически или
юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ,
самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост.
В разпоредбата
на чл. 51 ЗУЕС са установени и специални правила в различни хипотези, като
според ал. 3, собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30
дни в рамките на една календарна година, заплаща за времето на отсъствие 50 на
сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1, както и тези за портиер, като
следва да уведоми писмено за отсъствието си председателя на управителния съвет
/за което е необходимо решение на общото събрание с мнозинство повече от 50 на
сто от идеалните части от общите части/, а според ал. 5, собственик, ползвател
или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен
обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща
разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до
петкратния размер, определен с решение на общото събрание.
Следователно
въззивният съд счита, че под обитател не се разбира лице, чието място на работа
е в сградата – етажна собственост /виж чл. 66, ал. 3 КТ/, а лице, което
пребивава там например на основание договор за наем, заем за послужване и пр.
Поради това и предвиденото изключение за заплащане на увеличен размер на разходите
за управление и поддръжка, когато ползването на самостоятелен обект в сградата
е свързано с достъп на външни лица, не изключва правилото за равно разпределяне
на разходите за управление и поддръжка на общите части /общото събрание има
единствено свобода при определяне на увеличението на вноската по чл. 51, ал. 1 ЗУЕС – между трикратния и петкратния й размер/.
Горепосочените
норми са от
повелителен характер и задължително трябва да бъдат съобразени от Общото събрание при
определяне на разходите за управление и поддръжка на общите части, независимо
от това за какви нужди се използва сградата в режим на етажна собственост,
респ. самостоятелните обекти в нея – жилищни или административни.
В
разглеждания случай е приложима именно разпоредбата на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС,
доколкото всички разноски, описани в процесния протокол, са такива за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост по смисъла на §
1, т. 11 ДР на ЗУЕС – за електрическа енергия чилър и абонатна, електрическа
енергия асансьор, електрическа енергия общи части, охрана, почистване на фасада
до магазин 1, А. ЕООД. Разноските за бъдещи, все още ненастъпили, поради което
и непредвидими разноски, необходими за отстраняване на текущи повреди в общите
части, са свързани с обикновената им поддръжка. За разлика от тях, посочените в
чл. 48, ал. 1 ЗУЕС разходи за ремонт, основно обновяване, реконструкция и
преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване, в
чл. 49, ал. 1 ЗУЕС разходи за конкретен неотложен ремонт и в чл. 50, ал. 1 ЗУЕС
вноски за фонд „Ремонт и обновяване“, се отнасят до конкретни разходи, които са
необходими или полезни – те имат различен правен режим от процесните разходи за
поддръжка. Аргумент в подкрепа на това разбиране е и обстоятелството, че в
процесния протокол разходите са описани като такива за „допълнителни дейности“,
т.е. такива във връзка с управлението и поддръжката на общите части.
Следователно
разпределянето на процесните разноски между етажните собственици не може да се
извърши според дела им в общите части, респ. брой притежавани паркоместа.
Оспорените решения противоречат на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, поради което и
предявените искове по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС се явяват основателни и подлежат на
уважаване, както е приел и първоинстанционният съд.
Ето защо
въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение, а решението на СРС –
потвърдено, като правилно.
По отношение на разноските:
При този
изход на спора жалбоподателите нямат право на разноски.
На
основание чл. 78, ал. 1 ГПК жалбоподателите /ответниците/ следва да бъдат
осъдени да заплатят на ищеца действително направените разноски във въззивното
производство за възнаграждение за един адвокат в размер на 600 лв.
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 2 ГПК настоящето решение не подлежи на касационно
обжалване.
Предвид изложените съображения, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решението от 30.03.2018
год., постановено по гр.дело №21548/2017 год. по описа на СРС, ГО, 140 с-в.
ОСЪЖДА ЕТАЖНИТЕ СОБСТВЕНИЦИ
на сграда, находяща се в гр.София, бул.“*******, да заплатят на „Д.И П.“ ЕООД,
ЕИК ********, с адрес: ***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените разноски
във въззивното производство за
възнаграждение за един адвокат в размер на 600 лв.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1/
2/