О П Р Е Д Е Л
Е Н И Е
гр.Оряхово, 10.10.2017 г.
Оряховски районен съд,
гражданско отделение в публично съдебно заседание на единадесети септември две
хиляди и седемнадесета година в състав,
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
И.КЪНЕВА-САНКОВА
като изслуша
докладваното от съдия Кънева-Санкова гр.дело № 243 по описа за 2017 год.,
за да се произнесе взе предвид следното:
От Г.М.В., с ЕГН ********** *** против Й.П.Б.,
с ЕГН ********** ***, е предявен иск за разваляне на Договор за аренда вписан в СВ при РС Оряхово под № 91, т.4,
дв.вх.р. № 1926/2012 г. и Договор за
аренда вписан в СВ при РС Оряхово под № 34, т.5, дв.вх.р. 2299/2012 г., поради
липса на съгласие за изменение на договорите в частта за размера на арендното
плащане.
В подкрепа на иска са представени и приети
писмени доказателства: Договор за аренда
вписан в СВ при РС Оряхово под № 91, т.4, дв.вх.р. № 1926/2012 г. и Договор за аренда вписан в СВ при РС
Оряхово под № 34, т.5, дв.вх.р. 2299/2012 г., нотариална покана от 09.07.2013
г. до Ответника чрез Съдия по вписванията при ОРС, Покана от 2015 г., Протокол
от 15.07.2013 г. във връзка с нотариална покана от 09.07.2013 г. с нотариална
заверка на подписа, Покана от 23.2.2017
г., 3 броя обратни разписки, Удостоверение за наследници на Вълчко Митов Вълов
№ АО-У-264/23.05.2012 г. на Община Мизия, Удостоверение за наследници на
Димитър Маринов Влъчков № 2298/08.05.2012 г. на Столична Община, район Красна
Поляна, Удостоверение за наследници на Гана Лилова Лиловска №
АО-У-370/19.06.2012 г. на Община Мизия, Удостоверение за идентичност на лице с
различни имена № АО/У-789/19.10.2012 г. на Община Мизия,Декларация за
материално и гражданско състояние на ищцата, Разпореждане за отпускане на
пенсия от 12.11.2012 г. на ТП на НОИ гр.Враца, Справка за имоти на собственик
към 22.07.2013 г. от ОСЗ Оряхово, Решение № 43587/28.01.1998 г. за
възстановяване правото на собственост на наследниците на Вълчко Митов Вълов на
ПК Мизия, Протокол за въвод във владение № 4/14.07.1998 г. на ПК Мизия, 1 брой
скица, Решение № 43587/28.01.1998 г. за възстановяване правото на собственост
на наследниците на Гена Лилова Лиловска, Протокол за въвод във владение №
4/14.07.1998 г., 6 броя скици, разписка за платен наем/аренда на земя от
02.12.2012 г. и друга такава от 2013 г.
В срока за отговор по чл.131 ГПК, от ответника не е постъпил писмен такъв.
В
становище депозирано преди откритото съдебно заседание ответника намира претенцията
на ищцата за неоснователна. Счита, че изложеното в ИМ е некоректно посочено,
тъй като след сключване на договорите, всяка година с изключение на стопанската
2013/2014 г. сумите за арендно плащане са нараствали според обстоятелствата.
Видно от приложените към ИМ договори, страните са уговорили наемно плащане в
размер на 20% от добитата продукция в натура или в пари по средна пазарна цена
на даден вид култура. Сочи се, че размера на рентното плащане през годините
прогресивно се е увеличавал, като за стопанската 2012/2013 г. е било 35 лв., за
стопанската 2013/2014 – 30 лв., а за стопанската 2014/2015 и 2015/2016 г. – 40
лв. Независимо, че договорът не е изменен писмено в частта на размера на
арендното плащане, такова след сключване на договора през 2012 г. практически е
имало и то в положителна възходяща посока. Освен рентното плащане в пари, всеки
арендодател е получавал и по 1 литър олио на декар арендувана земя. Към
становището са представени и приети разписки за платена рента на земя, които не
са оспорени от ищеца.
В откритото съдебно заседание ищцата поддържа
иска си и моли съда да постанови решение, с което развали процесните арендни
договори, поради отказ на ответника арендатор за промяна на същите в частта за
арендното плащане.
Ответника
в съдебно заседание оспорва иска, като счита, че не са налице основанията на
закона за прекратяване на договорите и прави искане съдът да отхвърли
предявеният иск като неоснователен.
Съдът,
като анализира и прецени доказателствата по делото поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:
В исковата молба се твърди, че между страните
са налице валидни договорни отношения по силата на Договори за аренда на
земеделска земя в землището на гр. Мизия, останали в наследство на ищцата от
общите и наследодатели Влъчко Митов Вълов, Димитър Маринов Влъчков и Гана
Лилова Лиловска, като договорите са сключени с един от наследниците – Ивайло
Димитров Влъчков.
Не се спори по делото, че между ответника и
наследниците на Влъчко Митов Вълов, Димитър Маринов Влъчков и Гана Лилова
Лиловска, са сключени Договор за аренда
вписан в СВ при РС Оряхово под № 91, т.4, дв.вх.р. № 1926/2012 г. и Договор за аренда вписан в СВ при РС
Оряхово под № 34, т.5, дв.вх.р. 2299/2012 г. за срок от 10 стопански години,
с наемна цена в размер на 20% от
добитата продукция, която се издължава до края на всяка календарна година в
натура или в пари по средна пазарна цена на даден вид култура.
Ищцата не оспорва, а и от представените по
делото писмени доказателства се установява, че всяка стопанска година ответника
е изпълнявал в срок задълженията си по сключените договори - да заплаща
уговорената рента вноска.
С нотариална покана и 2 броя писмени покани,
последната от 23.02.2017 г., ищцата недоволна от размера на уговореното рентно
плащане, е поканила ответника - арендатор, да постигнат съгласие за изменение
на сключените Договори за аренда на земеделска земя, в частта относно размера на дължимото арендно
плащане, като същото бъде променено от 20% от добитата продукция на 60.00 лева
на дка.
Ищцата твърди, че до този момент, ответника
не е взел становище по изпратените му и получени от него покани, поради което
иска от съда да постанови решение, с което развали сключените с ответника
арендни договори, поради липса на съгласие за изменението им.
При
така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното:
Предявеният иск за разваляне на сключените процесните Договор за аренда вписан в СВ при РС Оряхово под № 91, т.4,
дв.вх.р. № 1926/2012 г. и Договор за
аренда вписан в СВ при РС Оряхово под № 34, т.5, дв.вх.р. 2299/2012 г., е
недопустим поради следните съображения:
Закона
за арендата в земеделието е специален закон, касаещ сключване, изменение,
прекратяване на арендните договори. Затова чл. 27 от него изброява хипотезите,
при които може да бъде прекратен аренден договор, а те са: изтичане на срока,
за който е сключен; при неизпълнение - по общия ред, доколкото в този закон не
е предвидено друго; по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с
нотариална заверка на подписите; едностранно предизвестие - в предвидените в
този закон случаи; освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта
или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на
юридическото лице - арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго; при
принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по
реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за
общинската собственост. В разпоредбата на чл.27 ал.1 т.2 се визира хипотезата
за "неизпълнение на аренден договор", като е посочено, че договор за
аренда се прекратява поради неизпълнение по общия исков ред, но само доколкото
в ЗАЗ не е предвидено друг начин,а
този начин е визиран в разпоредбата на чл. 28 от ЗАЗ.
Съгласно чл. 28 от ЗАЗ договора за аренда
може да бъде развален при
определени условия: забавяне на
плащането на арендното плащане за повече от три месеца или при забава на
плащането най-малко на две последователни вноски, когато вноските са уговорени
за периоди, по-кратки от една стопанска година. В ал.2 на чл. 28 от ЗАЗ се квалифицира прилагането на ал.1, т.е. развалянето може да стане по съдебен ред
или извънсъдебно, в зависимост от срока на сключване на арендния договор.
Следователно разваляне по съдебен ред се прилага само при договори над 10
години и пожизнено, а разваляне извънсъдебно при договори под 10 г.
В случая арендните договори са сключени за
срок от 10 г., т.е. попадат в хипотезата на чл. 28 ал.2 от ЗАЗ и развалянето им може да стане само по извън
съдебен ред, с отправяне на едностранно предизвестие до арендатора и вписване в АВ, като това е и
по-лесния начин за разваляне арендния договор предвиден от законодателя при
неизпълнение на договора.
В настоящия случай предявеният иск е
недопустим и на друго основание. Съгласно чл.87 ал.3 от ЗЗД по съдебен ред се
развалят само договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или
прекратяват вещни права върху недвижими имоти, а настоящия договор за аренда на
недвижим имот няма такъв предмет и следователно развалянето му по съдебен ред е
недопустимо.
Поради изложеното съдът намира, че следва да
бъде отменен хода на делото по същество, а производството по делото да бъде
прекратено поради недопустимост на иска.
Мотивиран от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л
И:
ОТМЕНЯ протоколно определение от 11.09.2017
г. по ГД № 243/2017г., с което е приключено съдебното дирене и е даден ход на
устните състезания.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д. № 243/2017г.
по описа на РС Оряхово, поради недопустимост на иска предявен от Г.М.В., с ЕГН **********
*** против Й.П.Б., с ЕГН **********
*** , за разваляне на Договор за аренда
вписан в СВ при РС Оряхово под № 91, т.4, дв.вх.р. № 1926/2012 г. и Договор за аренда вписан в СВ при РС
Оряхово под № 34, т.5, дв.вх.р. 2299/2012 г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО
за прекратяване подлежи на обжалване пред ВрОС в едноседмичен срок от
съобщението на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: