Р Е Ш Е Н И Е
гр.Никопол, 05.03.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НИКОПОЛСКИ
РАЙОНЕН СЪД, в
открито съдебно заседание на пети февруари през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ГАЛЯ
НАУМОВА
При
секретаря, Поля Виделова, като разгледа докладваното от
ПРЕДСЕДАТЕЛЯ гр.д. 447 по
описа на съда за 2019г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Постъпила е искова молба от „Д.Б.“ ООД гр.София, с ЕИК *********, чрез адв.Б.К. от ЛАК срещу ЕТ „М.Б.Б..“***, в която се твърди, че ищецът
е придобил през 2015г., ид.ч. от 9 броя земеделски имота в землището на с.Муселиево.
Към момента на придобиване на имотите от ищцовото дружество, по отношение на
тях бил налице сключен договор за аренда за срок от 10 год., сключен на
13.06.2012г., вписан на 13.06.2012 год. Последният бил сключен от М.К.Г.,
явяващ се един от съсобствениците в имотите, от името на всички съсобственици -
като арендодател и арендатор - ответника ЕТ“М.Б.Б..“.Излага се, че промяната в
собствеността е известна на ответника.Твърди се, че поради настъпилото
правоприемство в припадащите, се ид.ч.,
до арендаторът била изпратена фактури, с
уведомително писмо, за дължимото арендно плащане за стопанската 2016/2017г. и
за стопанската 2017/2018г., които ответника бил върнал.Твърди се, също, че
ищцовото дружество, писмено е предложило на ответника, предоговаряне на размера
на рентното плащане, но съгласие за това не са постигнали. Въпреки отправената до ответника покана, до
настоящият момент той не изплатил дължимите плащания, с оглед на което се моли
да бъде постановено съдебно решение, с което ответникът да бъде осъден да
заплати на ищцовото дружество, сумата
442.00лв., представляваща дължима рента за стопанската 2016/2017г. и
сумата 821.00лв., представляваща дължима
рента за стопанската 2017/2018г., както
и сумата от общо 37лв. представляващо мораторна лихва, или общо сумата от
1300лв., дължими от 30.11.2018г. до датата на завеждане на делото. Поради в забава в плащането, ищеца иска и
процесният аренден договор да бъде развален на основание чл.28, ал.1 от ЗАЗ.При
условията на евентуалност е предявен и иск по чл.16, ал.1 от ЗАЗ за изменение
на размера на уговореното арендно плащане от 15.00лв. на дка. на 41.00лв.
на дка., считано от стопанската
2016/2017г. Представят се доказателства.Правят се доказателствени искания.
Претендират се и направените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК, ответникът изразява становище за недопустимост и
неоснователност на предявеният иск. Твърди се, че договорът за аренда е сключен
между ответника и друг съсобственик на поземлените имоти – М.К.Г., а не този
който е прехвърлил правото на собственост върху процесните имоти на ищеца.
Съгласно действащите към момента на сключване на договора разпоредби на Закона
за арендата в земеделието, когато договорът за аренда бил сключен само от някои
от съсобствениците на земеделските земи, отношенията помежду им следвало да се
уредят съгласно чл.30, ал.3 от Закона за собствеността. В конкретния
случай ответникът не бил собственик на отдадените под аренда поземлени имоти, а
арендатор. Като такъв той дължал плащане на аренда само на лицето, което е
страна по договора. Ето защо счита в конкретния случай, че не е надлежна страна
по претенцията на собствениците, които не са страна по договора за аренда и е
налице липса на положителна процесуална предпоставка за разглеждане на иска. В
условията на евентуалност ответникът счита, че въз основа на същите тези
обстоятелства следва да бъдат отхвърлени предявените искове като неоснователен, т.к. за
стопанската 2016/2017г., по разпореждане на арендодателя, ответника-
арендатор е заплатил на ищцовото дружество дължимото арендно
плащане, съобразно припадащата му се ид.ч. от квотата в съсобствеността, а за
стопанската 2017/2018г., ответника е изплатил рентата изцяло на
арендодателя.Твърди, също, че доколкото в частта на дължимото арендно плащане,
договора не е изменен е неоснователна и претенцията за допълнително плащане за процесните
стопански години. От друга страна, счита, че е недопустимо да се разваля по
съдебен ред, договора за аренда, скличен за срок от 10г., какъвто е процесният
договор. Счита, че ищцовото дружество, което не е страна по договора за аренда,
не разполага с потестативно право даиска изменение на аредното плащане, поради изложените вече съображения. С оглед
на това моли предявените искове да бъдат отхвърлени като
неоснователени.Претендира разноски, за което представя списък по чл.80 от ГПК.
Съдът като
съобрази становищата на страните и събраните по делото доказателства, поотделно
и в тяхната съвкупност, намира следното:
На 13.06.2012г. между М.К.Г.а в качеството и на арендодател и
ЕТ“М.Б.Б..“*** в качеството на арендатор е сключен договор за отдаване
под аренда за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2012г. до 30.09.2022г., на процесните ДЕВЕТ имота, всички находящи се
в землището на с.Муселиево с номера, както следва: № 105012, №
109019, № 022020, № 022025, №061035, № 080014, № 096005, № 096014, и № 296022.
Арендното плащане е уговорено в размер на 15лв. за дка или общо за цялата площ
на имотите 947.79лв.
С Нотариален акт № 148 от 03.02.2015г., на нотариус Д.Джонов с рег. № 232
на НК, вписан в служба по вписванията
при НРС с вх.рег. № 536 от
03.02.2015г. Акт № 102, т.1 дело 89,
ищцовот дружество – „Д.Б.“ ООД е
придобило въз основа на дарствена сделка собствеността върху 1/12 ид.ч.
от всеки от процесните 9 имота.
С Нотариален акт № 33 от
16.02.2015г., на нотариус Д.Джонов с рег. № 232 на НК, вписан в служба по
вписванията при НРС с вх.рег. № 841 от 17.02.2015г. Акт № 173, т.1 дело
152, ищцовот дружество – „Д.Б.“ ООД
е придобило въз основа на договор за продажба, собствеността върху
1/12 ид.ч. от горепосочените 9 недвижими имота.
С Нотариален акт № 64 от
20.02.2015г., на нотариус Д.Джонов с рег. № 232 на НК, вписан в служба по
вписванията при НРС с вх.рег. № 897 от 20.02.2015г. Акт № 197, т.1 дело
172, ищцовот дружество – „Д.Б.“ ООД
е придобило въз основа на договор за
покупко – продажба, собствеността върху 2/36 ид.ч. от гореописаните 9 процесни имота.
С Нотариален акт №
149 от 03.02.2015г., на нотариус Д.Джонов с рег. № 232 на НК, вписан в служба
по вписванията при НРС с вх.рег. № 537 от 03.02.2015г. Акт № 103, т.1 дело 90, ищцовот дружество – „Д.Б.“ ООД е придобило, като купувач, 1/12 ид.ч. от същите 9 недвижими имота.
С Нотариален акт № 156 от 02.04.2015г., на нотариус Д.Джонов с рег. № 232
на НК, вписан в служба по вписванията
при НРС с вх.рег. № 1776 от
02.04.2015г. Акт № 48, т.3 дело 389,
ищцовот дружество – „Д.Б.“ ООД е
придобило въз основа на договор за покупко – продажба собствеността върху 1/36 ид.ч. от всеки от процесните 9 имота.
Няма спор по делото, че арендодателя по договора за
аренда и продавачите и дарителя по описаните н.а. са съсобственик на процесните девет позелени
имота и това се установява от представитените по делото доказателства –
удостоверение за наследници и Решение на ОС“З“ гр.Никопол за възстановяване
правото на собственост.
Няма спор, че с писмено Заявление от
арендодател М.Г./л.43 по делото/, до ответника, същата е заявила желание, от
дължимата и се рента за стопанската 2016/2017г. по порцесният договор за
аренда, да бъде заплатена припадащата се ид.ч., като съсобственик на
недвижимите имоти на ищцовото дружество. Въпреки, че не е ясно кога това
заявление е достигнало до ответника – арендатор, същият, безспорно е
заплатил на 19.01.2015г., с преводно
нареждане, сумата от 315.89лв., с
посочено основание за плащане , рента за стопанската 2016/2017г., съгласно
договор за имоти с.Муселиево/л.44 по делото/.Не се спори също, че за
стопанската 2017/2018г., ответника е заплатил изцяло на арендодателя –
съсобственик М.Г.сумата от
947.79лв. с разходен касов ордер,
издаден на 02.11.2018г., дължимият наем за стопанската 2017/2018г. по
процесният аренден договор./л.45 по делото/.
По делото по искане на ищцовото дружество е допусната и изслушана и ССчЕ,
изготвена от ВЛ Т.И., от заключението по която се установява, че средното
рентно плащане за ниви в землището на с.Муселиево за стопанската 2016/2017г. е в размер на
36.00лв., за 2017/2018г. е в размер на 39.00лв.Заключението не е оспорено от
страните.
Въз
основа на така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Страните нямат спор по изложената фактическа обстановка. Спорен е
единствено въпросът: дължи ли ответникът като арендатор арендни плащания за
стопанските 2016/2017г. и за 2017/2018г. на лице, съсобственик на имотите
предмет на договора, но различно от съсобственика страна по договора –
арендодателя и евентуално в какъв
размер?. Отговорът на този въпрос е от значение за основателността на исковата
претенция и няма отношения към нейната допустимост.
Съгласно действащата редакция на чл. 3 ЗАЗ към момента на сключване на
процесния договор за аренда, той е можел да бъде сключен от съсобственик,
независимо от размера на правата му в съсобствеността /арг. от чл.3, ал.1 ЗАЗ/.
Изменението на този текст след това и въвеждането на изискване за сключване на
договор за аренда от съсобственик с права над 50% в съсобствеността няма
обратно действие и не се отразява върху действителността на процесния договор.
В чл. 3, ал.4 ЗАЗ изрично и в старата и в новата му редакция е предвидено, че
когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на
земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС.
Този текст на закона предполага извода, че ако съсобственик получава доходи от
общия имот, като го ползва не лично, а отдавайки възмездно ползването другиму,
всеки друг съсобственик може да иска от него получаване на припадащата му се
част от тези доходи. Получилия доходите от арендния договор във всички
случаи дължи да възмезди останалите
съсобственици за полагащата им се /съобразно квотите в съсобствеността/ част от
реализираните доходи. В този смисъл е и Решение № 181
от 17.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1315/2011 г., IV г. о., ГК, постановено по реда на чл. 290 ГПК. Следователно материално
правно легитимиран да претендира арендно плащане от ответника е съсобственикът
страна по договора, а не ищеца. Последният следва по реда на чл. 30, ал.3 ЗС да
претендира припадащата му се част от арендното плащане, но от правоимащия да го
получи съсобственик. В случая не е налице правоприемство по договора за аренда
на страна на арендодателя. Арендаторът не е задължен да съобразява промяната в съсобствениците на
арендуваните имоти, които не са страна по договора за аренда и с които не се
намира в облигационни отношения. При това положение ищеца не може да иска от арендатора
да изпълни към него задължение,
което той вече е изпълнил. Факт е, че в случая е престирано на арендодателя по
договора за аренда, и за двете процесни стопански години, и по делото не се твърди, от страна на
арендодателя, да се
оспорва погасителния ефект на това плащане.
По изложените съображения, предявеният
иск от ищеца против ответника за заплащане на сумата от 442.00лв.,
представляваща дължима рента за стопанската 2016/2017г. и сумата 821.00лв., представляваща дължима рента за
стопанската 2017/2018г., както и сумата
от общо 37лв. представляващо мораторна лихва, или общо сумата от 1300лв.,
дължими от 30.11.2018г. до датата на завеждане на делото, се явяват
неоснователен и като такъва следва да бъдат отхвърлен.
Ищеца заявява,
че като съсобственик
на процесните имотите, желае да бъде развален
договора за аренда,
т.к. ответника не е изпълнил задължението си да му заплати арендните вноски за
стопанската 2017/2-18г., в размер на 821.00лв., чийто падеж е настъпли на
30.10.2018г.
Съдът намира, че формулирания по този начин петитум на
предявения иск е в противоречие както с общата, така и със специалната нормативна
уредба относно развалянето на договорите, в частност с договорите за аренда.
Съображенията за този извод на съда са следните:
Съгласно чл. 27, ал. 1, т. 2 от Закона за арендата в
земеделието е предвидено, че при
неизпълнение договорът за аренда се прекратява по общия ред (т. е. по реда на
ЗЗД), доколкото в този закон (ЗАЗ) не е предвидено друго.
В чл. 28, ал. 2 ЗАЗ е предвидено обаче изрично
развалянето да се извърши по съдебен ред,
само на договори за аренда, сключени за срок по-дълъг от 10 години или
пожизнено./
Предвид
горното, се налага извода, че процесният
аренден договор е извън приложното поле
на специалната разпоредба на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ, тъй като срокът за
действието му е фиксиран на 10 стопански години и следователно не подлежи на
разваляне по съдебен ред, и е извън приложното поле и на общата разпоредба предвидена в чл. 87, ал.3 от ЗЗД.
Доколкото в случая се
касае за договор за аренда на земеделски земи, сключен за срок не по-дълъг от
10 години, за развалянето му съдебният ред е изключен по аргумент за противното
от чл. 28, ал. 2 ЗАЗ и в този е достатъчно писмено
уведомление от заинтересованата страна (твърдяща неизпълнение на договора,
поради причина за която е отговорна другата страна), което с оглед на правната
сигурност следва да бъде вписано в
съответната Служба по вписванията и същото уведомление да достигне до другата
страна по договора (в случая – арендаторът).
Предявеният иск би бил допустим, (т. е. подлежащ на разглеждане по съдебен
ред) само в случай , че сключеният
договор за аренда е за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, като в случая нито една от посочените две
хипотези не е налице предвид наличните данни по делото. Дори и да подлежеше на разваляне
по съдебен ред, безспорно се установи също, че ищеца не е страна по договора и
не му се дължи изпълнение по същият.
От
изложеното следва, че искът за съдебно разваляне на аренден договор, сключен за
срок до 10 години вкл., е недопустим, поради което и производството по делото в
тази му част следва да бъде прекратено.
Предвид изложените по- горе аргументи, не са
налице и предпоставките за уважаване на иска по чл.16, ал.1 от ЗАЗ, т.к., се
установи, страните по делото да са във валидно облигационно правоотношение въз
основа на процесният договор за аренда, чието изменение се иска, поради което и
не може да е налице и липсата на съгласие между
страните по аренден договор при отправено от едната от тях предложение към
другата за промяна на цената по договора. По делото липсват доказателства, а и не са налице наведени твърдения за настъпило
правоприемство по смисъла на чл.17, ал.3 от ЗАЗ. Не
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал.3 ГПК, ищецът следва да заплати направените от ответника разноски за настоящото
производство в размер на 800лв.за заплатено адвокатско възнаграждение, съгласно
представения списък по чл.80 от ГПК.
Т.к. съдът е пропуснал, да събере дължимата д.т. от
ищеца за предявените искове по чл.28, ал.2 от ЗАЗ и по чл.16, ал. 5 от ЗАЗ, то
предвид изхода на делото, следва да се осъди ищеца да заплати д.т. по всеки от двата иска в размер на 50лв.
по сметка на НРС.
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Д.Б.“ ООД гр.София, с ЕИК ********* против ЕТ „М.Б.Б..“***, с ЕИК
********* искове за заплащане на сумата 442.00лв., представляваща дължимо
арендно плащане за стопанската 2016/2017г. и сумата 821.00лв., представляваща дължимо арендно
плащане за стопанската 2017/2018г., по
договор за аренда на земеделска земя от 13.06.2012г., вписан в СВ при НРС с
вх.рег.№ 2963/14.06.2102г., както и
сумата от 37лв. представляващо мораторна лихва, или общо сумата от 1300лв.,
дължими от 30.11.2018г. до датата на завеждане на делото – 23.08.2109г.
като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ПРЕКРАТЯВА производството по делото, в ЧАСТТА, относно предявеният от „Д.Б.“
ООД гр.София, с ЕИК ********* против ЕТ „М.Б.Б..“***,
с ЕИК ********* иск с правно основание чл.28,ал.2 от ЗАЗ, за разваляне на договор за аренда на земеделска
земя от 13.06.2012г., вписан в СВ при НРС с вх.рег.№ 2963/14.06.2102г., поради НЕДОПУСТИМОСТ на иск за
съдебно разваляне на договор за аренда в земеделието, сключен за срок до 10
години вкл.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Д.Б.“ ООД
гр.София, с ЕИК ********* против ЕТ „М.Б.Б..“***, с ЕИК *********, иск с
правно основание чл.16, ал.5 от ЗАЗ за изменение на договор за аренда на
земеделска земя от 13.06.2012г., вписан в СВ при НРС с вх.рег.№
2963/14.06.2102г., в
частта относно размера на уговореното арендно плащане, като същото да бъде увеличено от 15.00лв. на 41.00лв., на дка. предоставена площ, считано от стопанската
2016/2017г., като НЕОСНОВАТЕЛНО.
ОСЪЖДА на основание чл.78,ал.1 от ГПК, от „Д.Б.“ ООД гр.София, с ЕИК ********* ДА ЗАПЛАТИ НА ЕТ „М.Б.Б..“***, с ЕИК ********* сумата
от 800 лв. деловодни разноски.
ОСЪЖДА „Д.Б.“ ООД гр.София, с
ЕИК ********* ДА ЗАПЛАТИ по сметка на НРС,
допълнителна дължима д.т. в размер на
общо 100лв.
РЕШЕНИЕТО в частта в която
производството по делото е ПРЕКРАТЕНО, поради недопустимост на предявеният иск
по чл. 28, ал.2 от ЗАЗ, има правен характер на ОПРЕДЕЛЕНИЕ и подлежи на
обжалване с частна жалба пред Плевенски окръжен съд в
1-седмичен срок от връчването на страните.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд Плевен в двуседмичен срок от връчването му на
страните
ПРЕДСЕДАТЕЛ: