Р Е Ш
Е Н И Е №
598
гр.Пловдив, 08. 05. 2019 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивският
окръжен съд, въззивно отделение – V с.,
в публичното заседание на петнадесети април през две хиляди и деветнадесета година, в състав :
Председател : Светлана Изева
Членове :
Радостина Стефанова
Анна Дъбова
Секретар Петя
Цонкова
като разгледа Докладваното от съдия Радостина
Стефанова
гр.д. № 467/2019 г.
И за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по реда
на чл.258 и сл. от ГПК във вр. с чл.232 във вр. с чл.79 ал.1 от ЗЗД.
Постъпила е въззивна
жалба от М.Н.С., ЕГН – **********, чрез адв. Ж. М., против Решение №
2894/18.07.2018г. на ПдРС – III гр.с. по гр.д.№ 5129/2018г., с което е осъдена да
предаде на Р.К.Г., ЕГН – **********, на осн.
чл.233, ал.1 ЗЗД във вр. чл.310, ал.1, т.2 от ГПК държането на наетото от
ответницата жилище, представляващо първи жилищен етаж, състоящ се от две стаи,
кухня, входно антре, баня и тоалетна, находящ се в двуетажна със сутерен и
таван жилищна сграда, построена в дворно място с обща площ от 148 кв.м,
находящо се в ***********, отдадено под наем с Договори за наем от 22.02.2017
г. и 28.02.2017 г., както и е осъдена да заплати в полза на бюджета на
съдебната власт по сметка на Районен съд - Пловдив сумата в общ размер от 314 лв. за съдебноделоводни
разноски по делото.
Въззиваемата страна Р.К.Г., ЕГН – **********,***, чрез адв. М.Б., депозира писмен
отговор, че жалбата е неоснователна.
Пловдивският окръжен съд – V възз. гр. с., след преценка на процесуалните
предпоставки за допустимост на жалбата и събраните доказателства по делото във
връзка с доводите на страните, прие за установено следното:
Пред РС – Пловдив от Р.К.Г. против М.Н.С. е заведена искова молба, с която
посочва, че между страните бил сключен Договор
за наем от 22.02.2017 г., както и Договор за наем от 28.02.2017 г., по силата
на който ищцата, в качеството си на наемодател се е задължила да предостави на
ответницата, в качеството й на наемател, за временно и възмездно ползване
първия жилищен етаж, находящ се в двуетажната със сутерен и таван жилищна
сграда, построена в дворно място с площ от 148 кв.м., находящо се в ******, срещу
насрещното задължение на ответницата да ползва имота по предназначение и да
извърши със собствени средства подмяна/направа на нов покрив на процесната
сграда, в срок от 20.03.2017 г. до 20.04.2017 г. Изтъква, че Договорът за наем
бил сключен за срок от 2 години и 9 месеца, като бил уговорен месечен наем в
размер на 300 лв., като дължимото наемно възнаграждение за посочения срок не
следвало да се плати на наемодателката, а същото да бъде приспаднато от
стойността на заплатените от ответницата разходи за подмяна на покрива на
двуетажната жилищна сграда. Ищцата посочва също, че ответницата не била изпълнила
задълженията си по договора по ремонт на покривното пространство в уговорения
срок, както и че извършените до момента ремонтни работи не били качествени. Конкретизира,
че ответницата поела и задължението да заплаща такса смет и всички консумативни
разходи, свързани с ползването на имота, което задължение също не изпълнявала.
Твърди, че наемодателката не била ползвала имота по предназначение, като пречела
и смущавала ползването на останалата част от жилищната сграда. Застъпва, че
договорът за наем от 22.02.2017 г. бил развален на основание чл.87, ал.2 ЗЗД
поради виновно неизпълнение на задълженията на наемателката за извършване на
ремонт на покрива, за заплащане на консумативни разходи, както и поради това,
че имотът се ползвал не по предназначение, като ответницата получила нотариална
покана за това на 16.02.2018 г., с която и бил даден едноседмичен срок да
освободи имота. Въпреки това, в срока, имотът не бил предаден на ищцата, поради
което и предявява настоящия иск. Ищцата посочва, че въпреки сключен Договор от
22.02.2017 г. за наем, на 28.02.2017 г. бил сключен друг Договор за наем между
страните за същия имот, като било уговорено, че ремонтът на покривното
пространство ще се извърши за периода месец април 2017 г. – месец юни 2017 г.
Поддържа, че и по този договор не получила изпълнение на задълженията на
ответника, поради което до последната била изпратена покана за неговото
прекратяване чрез куриерска фирма, която наемателката отказала да получи.
Последната обаче била наясно със съдържанието на изпратената до нея пратка, за
което била уведомена по телефона на 13.03.2018 г. от служител на куриерската
фирма. След тази дата, в дадения едноседмичен срок за освобождаване на имота,
същият не бил освободен. Прави искане за уважаване на претенцията като бъде
осъдена ответницата да й предаде държането на наетата вещ, ведно
със законните последици за присъждане на разноски.
Към исковата молба са приложени горецитираните Договори за наем от 22.02.2017 г. и 28.02.2017 г., Покана, получена от М.С.,
ведно с обратна разписка и транспортен етикет, Покана, изпратена на
12.03.2018г. до М.С., ведно с товарителница и извлечение от проследяване на
пратки, Нотариален акт от 23.03.3007г. по нот.д.№ 337/2007г. за собственост на процесния
имот.
Ответницата М.Н.С. депозира Писмен
отговор по чл. 131 ГПК, с който оспорва
изцяло предявения иск. Изрично признава наличието на сключени между страните Договори
за наем от 22.02.2017 г. и 28.02.2017 г., но уточнява, че с втория Договор били
новирани наемните правоотношения и занапред отношенията им се уреждали от
именно по него. Изтъква, че процесният Договор за наем бил с уговорен срок и
страните не можели да се откажат от него, освен ако не бъде заплатена сумата от
10 000 лв., която не била заплатена от наемодателя. Счита, че отношенията между
страните не се уреждали от Договора от 22.02.2017 г., който след като бил
новиран с този от 28.02.2017 г. е преустановил своето действие. Оспорва Договорът
от 28.02.2017 г. да е развален, тъй като не е получавал изявление за
прекратяване на същия. Конкретизира, че е започнала изпълнение по процесния
договор, като е извършила СМР по покрива на стойност 11 160 лв., но покривната
конструкция не била завършена поради поведението на ищцата, която не допускала
и прогонвала майсторите, ангажирани от ответницата. Поддържа, че договорът за
наем не бил нито прекратен, нито развален.
Прилага Договор за
наем от 28.02.2007г. /в цялост/, Нотариален отговор, оформен по рег.№ 4308, том
2, акт 67, 31.07.2017г. по описа на Нотариус Т. К., връчен лично на
03.08.2017г.
Към делото е приложено ч.гр.д.№ 12006/2017г. по описа на ПдРС – IV гр.с. за обезпечаване на доказателствата, по което е
приета СТЕ, изготвена от в.л. В.Р. относно изпълнението за ремонта на покрива.
По делото са разпитани допуснатите свидетели на ищцата С. Г. /нейна
дъщеря/, К. Г. /без родство/ и свидетели
на ответницата А. Г. /съсед на имота/ и адв.Л. М.
ПдРС, за да уважи с решението
изцяло предявения иск, излага основни съображения, че от съдържанието на двата процесни Договора е видно, че същите имат
идентичен предмет – отдаване под наем на недвижим имот, уреждат идентични права
и задължения на страните, като разликата се изразява в това, че с втория Договор
– този от 28.02.2017 г. е уговорен по-дълъг срок за изпълнение на задължението
на наемателката да извърши ремонт на покривното пространство. Относно доводите
на ответната страна, че в случая се касае за новация, като вторият договор е
заместил първия, който от своя страна е прекратил действието си, Районният съд е
посочил, че подновяването /novatio/ е намира уредба в чл.107 ЗЗД - задължението
се подновява, когато се замества с друго съглашение с кредитора. В тази насока
се позовава на съдебна практика, че новацията предполага нов елемент от състава
на облигационното отношение, като разликата между старото и новото облигационно
правоотношение трябва да засяга някои от съществените му елементи. При обективната новация
новият елемент се отнася до предмета на задължението – длъжникът поема по
споразумение с кредитора дълг с нов предмет или на ново основание в заменя на
старото задължение. Освен това волята за новиране, за да е релевантна, трябва
да е изрична и недвусмислена,
а не да е изведена по тълкувателен път -
Решение № 110/17.07.2015 г., постановено по т.д. № 1568/2014 г. на ВКС-
I т.о., Решение № 130/24.03.2009 г., постановено по т.д. № 650/2008 г. на ВКС -
II т.о. и др. Също така, константна е практиката, че отсрочването,
разсрочването или друго преструктуриране на задължението по договор в рамките
на общия размер на дълга, което не е съпроводено с ясно изразена воля на
страните за погасяване на породените от договора задължения и за поемане в
замяна на тях на ново задължение, различно по основание или предмет, не
представлява обективна новация по смисъла на чл.107 ЗЗД. Аналогично на това е
разбирането досежно срокът на изпълнение на задължението по всеки един договор,
било той за продажба, за заем, за наем. В тези случаи, промяната е относима към
уговорения модалитет на договора, а не касае съществените му елементи /Решение
№19/22.03.2017 г., постановено по т.д. № 3349 /2015 г., ВКС- I т.о/. Районният
съд аргументира, че в конкретния случай уговорката между страните по делото -
задължението на наемателката следва да бъде изпълнено за периода от месец април
2017 г. до месец юни 2017 г., а не от 20.03.2017 г. до 20.04.2017 г., както е
първоначално уговорено, няма за последица изменение на предмета на задължението
по сключения договор за наем, поради което и тази промяна не представлява
обективна новация по смисъла на чл.107 от ЗЗД. От съдържанието на договора не
може да се установи категорично, че волята на страните е била да прекратят
договора от 22.02.2017 г., чрез новирането му. Чрез уговарянето на по-дълъг
срок за изпълнение на задължението на ответника страните всъщност са
„преуредили” отношенията си досежно срока на задължението на едната страна. Предвид на тези
мотиви, налага извод, че Договорът от
22.02.2017 г. е продължил да ги обвързва дори и след „сключването” на Договора
от 28.02.2017 г.
На следващо място, Районният съд аргументира, че основен
принцип на облигационното право е изпълнението на поетите по договора
задължения и постигането на реални цели, които страните са преследвали със
сключването му. Поради това, при спорове за неизпълнение на договорите следва
да се изхожда от възможностите за тяхното изпълнение и да се допуска
развалянето им само в случаите, когато неизпълнението е толкова съществено, че
прави невъзможно постигането на договореното - ППВС № 3/1973 г. Предвижда се възможност,
в случай на виновно неизпълнение от страна на длъжника по един двустранен
договор, кредиторът /изправната страна/ да развали договора, като даде на
длъжника подходящ срок за изпълнение – чл.87, ал.1 ЗЗД. Има случаите, в които
прекъсването на договорната връзка е допустимо да се осъществи и без да се даде
срок за изпълнение на длъжниковото задължение – чл.87, ал.2 ЗЗД, когато е
налице невъзможност за изпълнение изцяло или отчасти, беполезност на
изпълнението поради забавата на длъжника, както и при фикс сделките. По делото,
ищцовата страна, въвежда това основание, поддържайки, че е прекратил договора
за наем с уведомяването на ответника за развалянето. Относно продължителността
на забава, Районният съд се позовава на константна практика - продължителността на забавата сама
по себе си не обуславя безполезност от изпълнението на длъжника, а отпадането
на интереса му в резултат на забавата следва да е обосновано и доказано, като
преценката всякога е конкретна /Решение № 51/28.07.2015 г., постановено по т.д.
№ 279 по описа за 2014 г. на ВКС- II т.о., Решение № 82/31.07.2015 г.,
постановено по т.д. № 1611/2013 г. на ВКС- I т.о., Решение № 203/30.01.2012 г.,
постановено по т.д. № 116 /2011 г. на ВКС и др/. Районният съд, предвид
събраните доказателства, извежда извод, че ищцата е доказала тази предпоставка
за разваляне на договора. Кредитирана е приетата СТЕ по ч.гр.д. № 12006 по
описа за 2017 г. на ПдРС - IV гр. с. за обезпечаване на доказателства, приложено към делото.
Кредитирани са и показанията на ищцовите свидетели. Предвид на това, ПдРС че е налице предпоставката за разваляне на
договора без предизвествие по чл.87, ал.2 ЗЗД, заради безполезността в
изпълнението на задължението на длъжника. Досежно реализирането на това преобразуващо
право следва изявлението на кредитора за разваляне да е достигнало до длъжника.
Достигането е станало факт посредством ангажираните от ищеца писмени
доказателства – отправена покана за разваляне на процесния договор от 22.02.2017
г., достигнала до ответника /разписки – на л.9/. Ищцовата страна е представи и
писмени доказателства за разваляне на договора от 28.02.2017 г., но ПдРС е
констатирал, че преди депозиране на исковата молба изявлението за разваляне не
е достигнало до ответната страна. Тъй като към исковата молба е представена
като приложение нотариалната покана, с изразена воля за прекъсване на договора и
е получена от ответницата лично на 12.04.2018 г. /разписката – л.67/, това
обстоятелство се отчита като факт, настъпил в хода на процеса съгласно чл.235,
ал.3 от ГПК. Предвид на тези съображения е наложен окончателен извод, че правото
на разваляне на договора е надлежно упражнено.
По отношение на възраженията на ответницата относно
неизправността на ищцата в задълженията й за предоставяне на свободен достъп за
извършване на ремонтните дейности за неоснователни, респ. твърденията за ищцата,
че прогонвала майсторите, Районният съд ги е намерил за недоказани, тъй като не
е кредитирал показанията на разпитаните свидетели. Предвид на това,
ПдРС приема, че ищцата е била изправна страна в правоотношението, разполагаща
с правото да развали двустранния договор.
С
подадената въззивна жалба от М.Н.С. оспорва изцяло горните правни изводи.
Въззиваемата
страна Р.К.Г. с писмения отговор поддържа доводите от първата инстанция.
В хода на въззивното производство страните съобщиха
на съда нови обстоятелства, а именно, че след постановяване на решението и
по-точно на 08.03.2019г., вечерта, в процесния имот е станало наводнение,
вследствие на което се е наложило извънредно, въпреки е било празник, Р.К.Г. да се обади по телефона на адв.М., за да съобщи за
случилото се. Оказало се, че той самият държал връзка ключове за имота, но й
казал, че ще ги предостави за отключване
в присъствието на полицейско присъствие. Късно вечерта, адв. М. не дошъл лично,
но изпратил човек от неговия офис, за да се отключи имота. Така спрели крана от
чешмата, който бил протекъл.
След този
инцидент страните започнали да обмислят постигане на спогодба относно спора,
като дори за тази цел подготвили в понеделник на 11.03.2019г. документите, но
така и не могли да се споразумеят.
Според
тезата на жалбоподателката С., пак на същия ден на 11.03.2019г., по- късно, Р.К.Г., сама е отключила с ключ първия етаж и е
осъществила самостоятелно въвода, като е сменила ключовете на бравата и същевременно
отказала да продължи да води преговори за спогодба. Ето защо, поддържа, че въззиваемата страна вече
няма правен интерес от предявения иск за продължаване на производството.
По реда на чл.176 от ГПК въззиваемата страна Р.К.Г. в съдебно
заседание на 04.04.2019 г., заяви, че след събитието на 08.03.2019г., се
наложило да се ползват услугите ползване
на лицензиран ключар, който успял да отвори бравата, без да я разбива. Отрича
да е извършила въвод в имота. Обяснява, че в имота може да се влезе и сега. Уточнява,
че поддържа иска и че не й е отпаднал интереса от водена на делото.
С оглед
на изясняване на спорните нововъзникнали обстоятелства досежно влизането в
имота след наводнението, отключването и актуалното държане на ключовете, на
осн. чл.266 от ГПК бяха допуснати и разпитани
по един свидетел на страните – А. Ю. /без родство, друга наемателка от
втория етаж/ и Н. К. /без родство, стажант в кантората адв. М./, които
разказаха каквото знаят по случая за отключването и настоящия достъпа до
къщата.
ПдОС – V гр.с., въззивна
инстанция, на осн. чл.269 от ГПК, се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По останалите въпроси
той е ограничен от посоченото в жалбата.
Първото
основно възражение се отнася до това, че Районният съд неправилно е приел, че и
след подписване на втория договор за наем, с нотариална заверка, не са
подновени /новирани/ отношенията между страните. Поддържа, че с втория Договор не
бил изменен само срока за изпълнение на задълженията от страна на наемателя, а
страните са преуредили съществени елементи от наемното правоотношение, а именно
параметрите на дължимата престация под формата на изменено количество на
предстоящите за извършване СМР. Затова
страните били прекратили Договора от 22.02.2017г., като занапред отношенията им
се уреждат само от Договора от 28.02.2017г.
На
следващо място, жалбоподателката възразява, че неправилно Районния съд е
направил извод за безполезност на извършените СМР и в тази връзка не споделя
позоваването на констатациите на СТЕ, защото от техния прочит се достига до
друг извод, а именно – че чрез довършителни работи СМР могат да се преустановят течовете по
новоизградения покрив. Намира, че трябва да бъде отчетено обстоятелството, че
само чрез активното съдействие от страна на наемодателката може да се осъществи
достъп до покривното пространство. Същевременно ищцата не желаела личен контакт
с наемателя, затова и била поканена официално
да укаже съдействие. Застъпва, че в качеството си на наемател се явява изправна
страна, а не неизправна.
Въззивната
инстанция намира, че възраженията са неоснователни. От сравнителния преглед на Договорите за наем от 22.02.2017 г.
и 28.02.2017 г. се констатира, че първо- изменен е
срокът за изпълнение на задълженията в
първия Договор е от 20.03.2017г. до
20.04.2017г., а във втория е от 20.03.2017г. до 20.12.2019г. Несъмнено касае се
за изменение на т.нар. второстепенен, допълнителен /несъществен/ елемент на
договора, който не би могъл да доведе до прилагане на института на новацията. Следващото
изменение се отнася до предмета, като в първия Договор от 22.02.2017 г. е
записано - „да се извърши подмяна на
греди, дъски, улуци, направа на изолация, нови комини“, а във втория Договор от
28.02.2017 г. – „ като подмени стари греди и летви с нови, стари цигли с нови,
и измазване на комините“. Изменението е минимално, доколкото отново става дума
за основен ремонт на същия покрив като цяло. Фактът дали ще се направят нови
комини или старите комини ще се запазят
и измажат, на практика не променя основната характеристика и параметри на
предмета. Районният съд е достигнал до правилни изводи от заключението на в.л.
В. Р., което е подробно и компетентно изготвено. По отношение на
новонастъпилите обстоятелства, за които съобщиха страните, и ангажираните нови
доказателства, съдът намира, че всъщност не се променят основните изводи, че
отношенията между наемодател и наемател са силно влошени, липсва нормална
комуникация между тях, въпреки разговорите за спогодба, и в крайна сметка не се
доказва с категоричност предаването на ключовете и свободния достъп до
процесния имот в цялост. Свидетелите бяха добросъвестни и разказаха за отделни събития, на които са станали очевидци, не се променят
горенаправените изводи.
Обжалваното решение се явява законосъобразно и
следва да бъде потвърдено.
На осн. чл.272 от ГПК се извършва препращане и към
неговите мотиви.
Ето защо, Пловдивският
окръжен съд – V възз. гр.с.
Р Е Ш
И :
Потвърждава Решение № 2894/18.07.2018г. на ПдРС – III гр.с. по гр.д.№
5129/2018г.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред ВКС в едномесечен
срок от връчването.
Председател :
Членове
: