РЕШЕНИЕ
гр. София, 11.02.2022 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, I - 28 състав, в публичното съдебно заседание на петнадесети
ноември през две хиляди двадесет и първа година в състав:
Председател: ИВАЙЛО Д.
при участието на
секретаря Надежда Масова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело
№ 8637/2020 г. по описа на СГС, за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС от Л.Р.Р. и Е.А.Р. срещу А.Е.С., С.С.К.
и В.Г.С. за изкупуване от страна на ищците на собствената на А.Е.С. 1/2 ид. ч. от недвижим имот, представляващ апартамент № 47,
находящ се в гр. София, ж. к. „*******, състоящ се от три стаи, столова, кухня,
ниша и сервизни помещения, със застроена площ от 103,59 кв.м., с принадлежащите
избено помещение № 7 с площ от 5,40 кв.м. и с 1,428 % идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседи на жилището:
стълбище, двор, апартамент № 48, двор, при съседи на избеното помещение:
коридор, мазе № 8 и коридор, който имот представлява самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.1003.118.1.47 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. София, по отношение на който имот ответникът А.Е.С.
се е разпоредил възмездно в полза на С.С.К. по силата
на нотариален акт № 99, том I, peг. № 2651, дело 85/2020 г. на нотариус А.Ш. ***
действие СРС, рег. № 500 в НК,
В исковата молба са изложени твърдения, че ищците са придобили в режим на
съпружеска имуществена общност правото на собственост върху 1/2 ид. част от недвижим
имот, представляващ апартамент № 47, находящ се в гр. София, район „Триадица“,
ж. к. „*******, със застроена площ от 103,59 кв. м., ведно с прилежащите избено
помещение № 7 с площ от 5,40 кв. ч. и 1,428 % идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото. Останалата 1/2 ид. част от
собствеността върху имота е принадлежала на първия ответник А.Е.С., придобито
въз основа на дарение на недвижим имот, като ищците неколкократно са изявявали
желание да я закупят. На 15.07.2020 г. същите разбрали, че А.Е.С. е прехвърлил
собствените си права върху апартамента в полза на втория ответник С.С.К., която сделка е обективирана в нотариален акт от
17.06.2020 г. за прехвърляне на идеални части от недвижим имот вместо
изпълнение на парично задължение, № 99, т. I, рег. № 2651, дело № 85/2020 г. на
нотариус А.Ш., рег. № 500 на НК. Твърди се, че сделката е била осъществена без
прехвърлителят да предложи на съсобствениците и настоящи ищци да придобият
правото на собственост на собствената му идеална част от съсобствения недвижим
имот при условия, при които е придобил права вторият ответник. По силата на
същия нотариален акт ответникът С.С.К., действащ в
качеството си на пълномощник на първия ответник А.Е.С., е прехвърлил сам на
себе си 1/2 идеална част от правото на собственост върху процесния апартамент и
върху гараж срещу задължение на прехвърлителя А.Е.С.
към приобретателя С.С.К. в
общ размер на 73 500 лв., представляващо задължение по предварителен договор за
покупко-продажба на МПС, сключен на 20.04.2020 г. между ответниците, с предмет
лек автомобил марка „Ландровер“, модел „Рейндж Ровер
Спорт“ с ДК № *******, изплатен на „Лизинг“ ЕАД и „С.“ ООД на 11.06.2020 г. на
лизингова цена от 54 000 лв., както и получени от А.Е.С. парични суми, както
следва: 5000 лв. като задатък по предварителния договор и превод по банков път
на сумата от 14 500 лв.
Сочи се, че данъчната оценка на 1/2 ид. ч. от гаража е в размер на 10
494,40 лв., а на 1/2 ид. ч. от апартамента – 59 962,40 лв., като прехвърлянето
на идеалните части от имотите е станало срещу изпълнение на парично задължение
и то представлявало възмездно прехвърляне на собствеността на имота, доближаващо
се по същество до продажна цена. Тъй като прехвърлянето на собствеността е
станало срещу изпълнение на посоченото задължение и срещу заплатени от
приобретателя на прехвърлителя две парични суми в размер на 5000 лв.,
представляваща задатък, и превод по банков път на сума от 14 500 лв., които по
естеството си се приближават до понятието продажна цена, то ищците смятат, че
са приложими правилата на чл. 33, ал. 2 от ЗС, а сделката е осъществена в
нарушение на правилата на чл. 33, ал. 1 от ЗС. Доколкото е налице хипотеза, в
която се прехвърля право на собственост срещу представянето на заместима
престация - плащане на уговорена цена в пари или заместими вещи, които могат да
се престират от всекиго, ищците смятат, че разпоредбата на чл. 33 от ЗС може да
се приложи и по отношение на процесната сделка, поради което молят претенцията
им за изкупуване на 1/2 ид.ч. от процесния апартамент при същите условия на
договора за продажба, сключен между ответниците, да бъде уважена. При условията
на евентуалност ищците излагат твърдения за наличието на хипотезата на чл. 33
ал. 2 пр. 2 от ЗС, с твърдения, че условията по сделката, сключена между
двамата ответници, е уговорена привидно в ущърб на останалите съсобственици. Поддържат,
че вместо тя да бъде оформена като продажба, в която хипотеза прехвърлителят е
задължен да предложи собствените си идеалните части на останалите съсобственици
при същите условия, е била сключена под формата на даване срещу изпълнение.
Ищците оспорват съществуването на задължение между първия и втория ответник и
изобщо наличието на облигационна връзка между тях, като твърдят, че
представените документи са нарочно създадени и с недостоверна дата. Не са били
изплащани каквито и да е суми между ответниците, а представените документи са
създадени нарочно за обслужване целите на привидност на сделката.
По реда и в срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ответниците
А.Е.С. и С.С.К., чрез процесуалния им представител,
са депозирали писмен отговор, в който са изразили становище за допустимост, но
неоснователност на предявените претенции. Сочат, че между ответниците бил
сключен договор за прехвърляне на идеални части от два недвижими имота –
процесният апартамент № 47 и 1/2 идеална част от гараж, на основание чл. 65 ал.
2 от ЗЗД, срещу насрещно задължение на А.Е.С. към С.С.К.
в общ размер на 73 500 лв., формирано от задължение за заплащане на продажна
цена на лек автомобил марка „Ландровер“, модел „Рейндж Ровер
Спорт“ с ДК № *******, в размер на 59 000 лв. съобразно предварителен договор
за покупко-продажба на МПС от 20.04.2020 г. и задължение за връщане на сума в
размер на 14 500 лв. Владението върху автомобила е било предадено на А.Е.С. още
на 20.04.2020 г., при сключване на предварителния договор за покупко-продажба
на МПС. Тъй като към момента на продажбата лекият автомобил е бил със свален
регистрационен номер предвид извършено от А.Е.С. административно нарушение по
ЗДвП, той не е отразил смяната на собствеността в КАТ, а от 11.06.2020 г. му е
наложена мярка за неотклонение „Задържане под стража“, като към момента
изтърпява наказание „Лишаване от свобода“. Считат, че прехвърлянето на
собствеността върху имотите срещу реалното изпълнение на насрещно задължение на
А.Е.С. към С.С.К. не представлява договор за
покупко-продажба, предвид което за прехвърлителят не е налице задължение да
предложи изкупуването на собствените му идеални части от другите съсобственици
на имота. Сключената между ответниците сделка се доближавала до договора за
замяна, но не и към договора за продажба. За погасяване на общия паричен дълг в
размер на 73 500 лв. първият ответник е прехвърлил и собствените си идеални
части върху два недвижими имота, като в договора за даване вместо изпълнение не
е посочено прехвърлянето на кой имот каква част от дълга погасява, поради което
и не можело да се иска изкупуване на идеална част само за един от имотите.
Ответницата В.Г.С. не е депозирала отговор на исковата молба.
Съдът,
като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото
доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от
фактическа и правна страна:
Безспорно
е по делото, че ищците и съпрузи Л.Р.Р. и Е.А.Р. и
ответникът А.Е.С. са били съсобственици на горепосочения апартамент № 47 с
идентификатор 68134.1003.118.1.47, находящ се в гр. София, ж. к. „*******, до
момента, в който този ответник го е прехвърлил на С.С.К.
по силата на нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижими имоти
вместо изпълнение на парично задължение № 99, том I, peг. № 2651, дело 85/2020
г. на нотариус А.Ш. рег. №500 на НК. Според съдържанието му А.Е.С. прехвърля на
С.С.К. 1/2 ид. ч. от
собствеността върху процесния апартамент №47 и 1/2 ид. ч. от гараж №14 с идентификатор
№68134.1003.118.1.96, находящ се в гр. София, ж. к. „*******, срещу парично
задължение на прехвърлителя към приобретателя в общ размер на 73 500 лв..
Същото произтича от предварителен договор за покупко-продажба на моторно
превозно средство от 20.04.2020 г., сключен между тях – лек автомобил марка
„Ландровер“, модел „Рейндж Ровер Спорт“ с рег. № *******, на лизингова цена от
54 000 лв. и получен задатък от А.Е.С. по
предварителен договор за покупко-продажба на моторно превозно средство от
20.04.2020 г. в размер на 5000 лв., както и получен от А.Е.С. превод по банков
път от 14 500 лв. по негова банкова сметка *** „Райфайзен
банк (България)“ ЕАД. Видно от съдържанието на
нотариалния акт, при сключването му С.С.К. е действал
като пълномощник на продавача А.Е.С..
Според
горецитирания предварителен договор от 20.04.2020 г. (л. 82-83) С.С.К. се задължава да продаде на А.Е.С. лек автомобил марка
„Ландровер“, модел „Рейндж Ровер Спорт“ с рег. № ******* за сумата от
59 000 лв., като за изпълнението на това задължение обещателят се
задължава да придобие собствеността на МПС от неговия собственик най-късно до
изтичане уговорения срок в т. 4 за сключване на окончателен договор –
11.06.2020 г. В т. 3 от предварителния договор е посочено, че продажната цена
от 59 000 лв. се заплаща в брой или по банков път в срок до 11.06.2020 г.,
както и че купувачът е заплатил на продавача в деня на подписването на договора
капаро от 5000 лв.
По
делото е приложен и договор за прехвърляне на собственост върху МПС в изпълнение
на задължения по лизингов договор от 11.06.2020 г. с нотариална заверка на
подписите от 12.06.2020 г. на нотариус Л.Т., рег. №539 в НК (л. 84), според
който „Б.Л.“ ЕАД прехвърля по нареждане и в изпълнение на уговореното по
договор за финансов лизинг № 20180524 от 28.05.2018 г. със „С.“ ООД, собствеността
на процесния
лек автомобил „Ленд Роувър“
на С.В.К.. Последният с договор за дарение на моторно превозно средство от
11.06.2020 г. (л. 85) е дарил процесния автомобил на сина си С.С.К..
Представен
е договор за покупко-продажба на МПС от 11.11.2020 г.,
с който С.С.К. е продал на А.Е.С. процесния
лек автомобил за сумата от 59 000 лв., като 54 000 лв. е била заплатена при условията на чл. 65, ал. 2 ЗЗД с
прехвърляне на собствеността върху недвижимите имоти, описани в горепосочения н.
а. № 99, том I, peг. № 2651, дело 85/2020 г. на нотариус А.Ш. рег. №500 на НК,
а сумата от 5000 лв. е била заплатена на основание предварителен договор за
покупко-продажба на МПС от 20.04.2020 г., като на същата дата автомобилът е бил
предаден на купувача (т. 3 от договора).
От
акт за установяване на административно нарушение №243061 от 11.06.2020 г. се
установява, че на същата дата
А.Е.С. като водач на лек автомобил с рег. №******* е
управлявал същия след употреба на наркотични вещества или техни аналози, без да
е правоспособен водач. Във връзка с констатираното нарушение в акта е посочено,
че като доказателство са били иззети един брой свидетелство за регистрация на
МПС и два броя регистрационни табели.
Като
доказателства по делото са приети три договора за заем от 01.02.2020 г.,
04.03.2020 г. и от 03.05.2020 г., по силата на които С.С.К.
е предал в заем на А.Е.С. съответно сумите 5000 лв., 4500 лв. и 5000 лв., срещу
задължение да бъдат върнати в срок до 11.06.2020 г.
По
делото е представено в заверен препис от нотариус А.Ш. нотариалното дело,
съставено при изповядване на процесната сделка. В него са приложени представени
вносни бележки (л. 214 – л. 216), от които е видно, че С.С.К.
е внасял по сметка на А.Е.С. суми с основание за закупуване на имот (на две от
които е вписано, че касаят ап. №47 в ж. к. „Стрелбище“), както следва: на
01.06.2020 г. - сумата от 2000 лв.; на 19.05.2020 г. - 3000 лв.; на 08.06.2020
г. - 4500 лв.; и на 08.06.2020 г.- 5000 лв. или общо 14 500 лв. Извършването
на посочените преводи се потвърждава и от приложената на л. 223 банкова
референция, издадена от „Райфайзенбанк България“ на 08.06.2021 г..
Според
приетата без възражения от страните съдебно-оценителска експертиза, към
17.06.2020 г. средната пазарна стойност на 1/2 ид. ч. от процесните апартамент
е 140 405 лв. и гараж – 22 860 лв., като спрямо общата стойност на
двата имота от 163 265 лв. съотношението в стойностите на двата имота е
86% за апартамента и 14% за гаража, а съпоставена към посочената в нотариалния
акт продажна цена от 73 500 лв., вещото лице е дало заключение, че
продажната цена на апартамента би се равнявала на 63 210 лв., а на гаража
– 10 290 лв.
По
делото е приета без възражения от страните и автотехническа експертиза, според
която пазарната цена на лек автомобил „Ланд Ровър“, модел „Рейндж Ровър Спорт“
с рег. № *******, при отчитане на амортизацията на автомобила, към 19.02.2019
г. се равнява на 35 400 лв., към дата 20.04.2020 г. е 30 400 лв., а
към 17.06.2020 г. е 29 800 лв.
Свидетелят
С.В.К., баща на ответника С.С.К., сочи, че е бил
собственик на процесния автомобил „Рейндж Роувър
Спорт“, който закупил от фирма „Софавто“ на
изплащане. Тъй като имал автокъща и А.С. харесал
автомобила, същият бил закупен от СОФАВТО на изплащане на 11.06.2020 г., като
стойността му била 54 000 лв. На същата дата го дарил на сина си, като
договорът бил нотариално заверен на 12.06.2020 г., а последният го прехвърлил
на А.С. на следващия ден. Заявява, че в деня на прехвърлянето и дарението към неговия
син, въпросният автомобил е бил без регистрационни номера, тъй като преди това
е бил дадена на ответника С., който бил заловен от органите на реда в нарушение,
поради което са свалили номерата на автомобила. Това била и причината договорът
да бъде в обикновена писмена форма. Твърди, че въпреки наличието на други
автомобили в автокъщата му, А.С. се е спрял точно на
този автомобил, тъй като е поръчков, с шити табла, с много хубави джанти и
много рядко тези модели имат такива екстри, а от друга страна, самият ответник С.
му споделил, че мечтаел да притежава точно този модел автомобил.
Съдът
намира, че независимо от дадената от ищците и възприета в доклада по делото правна
квалификация на претенцията като главна такава по чл. 33, ал. 2, пр. 1 от ЗС
поради обстоятелството, че на ищците не е предложено изкупуването на съсобствения
дял, и евентуална по чл. 33, ал. 2, пр. 2 от ЗС – поради продажба при условия,
привидно уговорени във вреда на другия съсобственик, се касае за един (конститутивен)
иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, при който се поражда потестативното право за
съсобственик да изкупи дела на другия съсобственик, когато е нарушена
процедурата по чл. 33, ал. 1 ЗС. Визираната норма създава задължение за съсобственика
преди да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице, да представи
пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици
да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой
от тях не е приел това предложение. Тълкувана в съвкупност с чл. 33, ал. 2 ЗС,
двете разпоредби сочат, че спазването на изискването на 33, ал. 1 ЗС е
предпоставено от кумулативното изпълнение на горепосочените три условия
(писмено предложение, то да съдържа действителните условия на продажбата и
декларацията да отразява верни обстоятелства), като отсъствието на всяко от тях
поражда право на изкупуване, а въвеждането им като твърдения в исковата молба
задължава съда да изследва наличието им, без обаче да се касае за различни
фактически състав, обуславящи необходимост от предявяването на отделни искове.
На
следващо място, съдът констатира, че производството спрямо ответницата В.Г.С.
се явява недопустимо, тъй като същата не е пасивно процесуално легитимирана да
отговаря по предявения иск по чл. 33, ал. 2 ЗС. Същият следва да бъде насочен
срещу страните по процесната сделка – продавача съсобственик А.Е.С.
и купувача С.С.К.. Видно от удостоверение изх. №
1627/26.10.2020 г., издадено от СО, р-н „Триадица“, към 26.10.2020 г. А.С. е
със семейно положение „неженен“, като от извършената от съда справка в НБД
„Население“ от 15.02.2021 г. същият е сключил граждански брак на 23.12.2020 г.,
който е единствен за него до този момент. Изложеното обуславя извод, че
продавачът не е бил в граждански брак към датата на прехвърлянето на процесния
апартамент – 17.06.2020 г., поради което и В.Г.С., станала негова съпруга едва
в хода на процеса, не е надлежна страна. Следва да се отбележи, че имотът е
индивидуална собственост на А.С., доколкото го е придобил по дарение от дядо си
П.Й.Л.с нотариален акт №64, том LLLXXVI, дело №34467/07.11.1997 г. (л. 181-182),
което изключва възникването на съпружеска имуществена общност. Предвид това,
правилно ищците с първоначалната искова молба, депозирана на 17.08.2020 г., са
насочили иска си единствено към А.Е.С. и С.С.К. (за
който също се установява от приложените удостоверение на л. 40 и справка в НБДН
на л. 61, че не е встъпвал в граждански брак) и не е следвало да им бъдат
давани указания с разпореждане №264798/16.02.2021 г. (л. 60) за предявяване на
иска си и спрямо В.Г.С., във връзка с което те са представили поправена искова
молба на 18.03.2021 г.. Ето защо и производството спрямо ответницата подлежи на
прекратяване, като разноски не ѝ се дължат, доколкото тя не е взела
становище по делото, нито е претендирала присъждането на сторени съдебни
разходи.
Както
е разяснено и в мотивната част на ТР №5/2012 г. на ОСГК на ВКС, нормата на чл.
33, ал. 1 ЗС предоставя възможност на съсобственикът да продаде своята част от
недвижимия имот на трето лице само ако преди това е предложил на другите
съсобственици да купят частта му при същите условия и никой от тях не е приел
предложението. Независимо от начина и причините за възникване на
съсобствеността, всеки от съсобствениците има право да извърши сделка на
разпореждане със своята част. Задължението за предлагане на частта най-напред
на другите съсобственици възниква в случаите, когато се предлага част от
недвижим имот. Според закона задължението съществува само при договор за
продажба на идеалната част изцяло или частично от съсобствения имот, към което
следва да се причисли такова задължение и при продажбата на част от правото на
строеж. Едва в случай на отказ на останалите съсобственици, делът може да бъде
предложен за продажба на трето за съсобствеността лице, като при възмездната
сделка за продавача е без значение от кого ще получи стойността на продаваната
вещ – от съсобственика или от трето лице. Тъй като разпоредбата на чл. 33 ЗС не
съдържа забрана за съсобственика да се разпорежда със своята част от недвижимия
имот в полза на външно за съсобствеността лице, а само въвежда ограничение в
упражняването на това право и предвид че правилото създава ограничение за
правото на разпореждане и договорната свобода по чл. 9 ЗЗД, то и разпоредбата
на чл. 33 ЗС не подлежи на разширително тълкуване. Прието е, че нарушаването на
задължението от страна на съсобственика, желаещ да продаде своята идеална част
от имота, има за правна последица само възникването на преобразуващото право на
останалите съсобственици за изкупуване при същите условия, но не създава правно
задължение за изкупуване. Когато правото на собственост върху идеална част от
недвижим имот се придобие чрез продажба в нарушение на правилото за предлагане
на дела първо на останалите съсобственици, осъществената сделка не е нищожна.
При подобно нарушение в полза на останалите съсобственици се поражда
потестативното право да изкупят продадената идеална част, като встъпят в
продажбеното правоотношение и заместят купувача, а, за да могат да сторят това,
сделката трябва да е действителна – по силата на сделката купувачът да е станал
собственик на съответната идеална част от вещта.
В
случая процесната сделка не представлява покупко-продажба на недвижим имот, а
договор за прехвърляне на недвижими имоти – процесния апартамент, както и на самостоятелен
обект – гараж, който не е предмет на настоящата претенция, срещу задължението
на продавача към купувача по предварителен договор за покупко-продажба на
моторно превозно средство от 20.04.2020 г., сключен между тях – лек автомобил
марка „Ландровер“, модел „Рейндж Ровер
Спорт“ с лизингова цена от 54 000 лв. и предадена от купувача на продавача
сума от 14 500 лв. и 5000 лева капаро. Съдебната практика (решение № 111 от
30.10.2018 г. по гр. д. № 3807/2017 г., І Г. О. на ВКС) приема, че когато за
погасяване на един общ паричен дълг е уговорено прехвърляне на притежаваните от
длъжника идеални части от два или повече недвижими имота, без в договора за
даване вместо изпълнение да е посочено прехвърлянето на кой имот каква част от
дълга погасява, съсобственикът на един от тези имоти не може да иска изкупуване
по чл. 33, ал. 2 ЗС на идеална част само от този имот. Аргументът за това е
обстоятелството, че в тази хипотеза от самия договор за даване вместо
изпълнение не би могло да бъде определена волята на кредитора относно това
прехвърлянето на идеалната част от единия имот каква част от общия дълг
погасява и съответно не може да бъде определено каква сума съсобственикът-
изкупвач по чл. 33, ал. 2 ЗС само на един от дадените вместо изпълнение имоти
следва да плати на кредитора на другия съсобственик при евентуално уважаване на
иска, за да се постанови изкупуване при „действително уговорените условия“,
както изисква разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС. В горепосочената съдебна
практика е възприето и, че макар разпоредбата на чл. 33 ЗС, да не може да се тълкува
разширително по отношение на друг вид сделки, освен покупко-продажбата, нейното
приложение не е изключено за такива, които по своята същност приличат или се
доближават до продажбата, но при следните условия: 1. Ако сделката предвижда
прехвърляне на идеална част от съсобствен недвижим имот срещу пари или друга
родово определена вещ, която може да бъде оценена в пари; 2. Ако за
съсобственика - прехвърлител по тази сделка е без правно значение кой ще е приобретателят
на притежаваната от него идеална част от съсобствения недвижим имот /другият
съсобственик или трето лице/ и 3. Ако от самата сделка може да се определи
цената, срещу която се прехвърля идеалната част от съсобствения недвижим имот.
Атакуваната
сделка се доближава до покупко-продажбата, защото даването вместо изпълнение на
паричен дълг не променя вида на престациите, а само основанието, на което те се
извършват. Доколкото обаче в договора не е изрично разграничено за каква сума
се прехвърля апартамента и за каква гаража и при положение че по делото не е
установена действителната воля на страните относно продажната цена на всеки от
имотите, то и съдът не може посредством приетата по делото оценителска
експертиза за недвижимите имоти да определи поотделно цената им като
съотношение между действителната пазарна стойност на двата имота, приложено към
уговорената в нотариалния акт цена от 73 500 лв.. Липсата на конкретизация
на цената на апартамента обуславя и неприложимостта на разпоредбата на чл. 33,
ал. 1 ЗС, тъй като за съда не е възможно
да постанови купувачът да изкупи апартамента при действително уговорените
условия.
Неоснователни
са и твърдения в исковата молба, че условията по сделката, сключена между
двамата ответници, е уговорена привидно в ущърб на останалите съсобственици,
каквато хипотеза предвижда чл. 33, ал. 2, изр. 2 от ЗС, тъй като вместо тя да
бъде оформена като продажба, в който случай прехвърлителят е задължен да
предложи собствените си идеалните части на останалите съсобственици при същите
условия, тя е била сключена под формата на даване срещу изпълнение. Както се
посочи по-горе, характерът на договора за даване вместо изпълнение не
освобождава прехвърлителя – съсобственик от задължението по чл. 33, ал. 1 ЗС,
което в случая не е изпълнено, тъй като не е налице отправено писмено предложение
до ищците за изкупуването. Необходимо е да се отбележи, че поначало
свидетелските показания за установяване на обстоятелството, че е предложено
изкупуването на дела на ответника-продавач първо на ищците, е недопустимо на
основание чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК. Дори и да се приеме, че с
непротивопоставянето и на двете страни за събиране на гласни доказателства,
забраната е бил преодоляна на основание чл. 164, ал. 2 ГПК, то показанията на
двете групи свидетели са противоречиви и съдът не може да формира еднозначен
извод дали преди процесната сделка ответникът С. е
предложил частта от апартамента на другия съсобственик.
Извън
горното, нито нормативната уредба, нито съдебната практика, отричат договорната
свобода на страните по сделката да уговорят прехвърлянето на повече от един недвижим
имот при уговорена обща цена, поради което не може да се приеме, че това тяхно
поведение е във вреда на останалите съсобственици. По делото не се доказва
сделката в частта относно продажбата на гаража да е абсолютно симулативна,
поради което да се приеме, че действителната воля на страните е била да се
прехвърли единствено апартамента срещу уговорената продажна цена на лекия
автомобил и доплащане на сумата от 14 500 лв.
За
пълнота на изложението е необходимо да се отбележи, че приетите две оценителски
експертизи сочат за нееквивалентност на престациите – отразената в нотариалния
акт насрещна парична престация от общо 73 500 лв. е над два пъти по-ниска от
средната пазарна цена на имотите, като същевременно уговорената продажна цена
на лекия автомобил от 59 000, който е експлоатиран преди това, е необичайно
висока за употребяван автомобил с лизингова цена от 54 000 лв. и пазарна цена
от 37 500 лв. Съществува и известна неяснота в изявлението на страните в
процесния нотариален акт, че имотите се прехвърлят и срещу получен задатък от А.Е.С. по предварителен договор за
покупко-продажба на моторно превозно средство от 20.04.2020 г. в размер на 5000
лв., тъй като по този предварителен договор А.С. е купувач на МПС-то и би
следвало той да е предоставил задатък, а не да получи такъв, както е и отразено
в т. 3 от самия предварителен договор. Предвид това и като се вземе предвид, че
уговорените цени действително противоречат на житейската и икономическа логика
при обичайното сключването на такъв тип
сделки, е налице индиция, че изявленията на ответниците са симулативни по
отношение на цената, но не обуславят извод, че страните чрез сключения договор
за даване вместо изпълнение прикриват договор за покупко-продажба и то само на
единия имот – процесния апартамент. Проведена докрай тезата на ищците за
симулативност на сключения предварителен договор за продажба на МПС и
представените банковите платежни за покупка на имота, съставени единствено за
целите на настоящия процес, би обусловила извод, че изобщо липсва между
ответниците постигната уговорка за продажна цена, което би отрекло възмездния
характер на сделката и в частност наличието на продажбено правоотношение, което
е задължителна предпоставка за приложението на чл. 33, ал. 1 ЗС.
Предвид
гореизложеното, съдът намира, че ищцовата претенция за изкупуване на 1/2 ид. ч.
от апартамента се явява неоснователна, а предявеният иск по чл. 33, ал. 2 ЗС
следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
С
оглед правилото на чл. 78, ал. 3 ГПК ищците дължат да заплатят на всеки от ответниците А.Е.С. и С.С.К.
разноски за адвокатско възнаграждение в размер от по 2500 лв. Съпоставен с
минималния размер, изчислен по чл. 7, ал. 2, т. 4 от НМРАВ, от 2328,87 лв. и
като се вземе предвид че по делото са изслушани петима свидетеля, приети са две
експертизи и са проведени четири съдебни заседание, в които адвокатът на
ответниците е участвал, то и съдът намира за неоснователно възражението на ищците
за прекомерност на заплатеното възнаграждение.
Така
мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС, предявен от Л.Р.Р. с EГН ********** и Е.А.Р. с ЕГН **********, и двамата
със съдебен адрес ***, партер, чрез адв. С. А., срещу
А.Е.С. с ЕГН ********** и С.С.К. с ЕГН ********** и
двамата със съдебен адрес ***, чрез адв. К. П., за
изкупуване от страна на ищците на собствената на А.Е.С. 1/2 ид.
ч. от недвижим имот, представляващ апартамент № 47, находящ се в гр. София, ж.
к. „*******, състоящ се от три стаи, столова, кухня, ниша и сервизни помещения,
със застроена площ от 103,59 кв.м., с принадлежащите избено помещение № 7 с
площ от 5,40 кв.м. и с 1,428 % идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, при съседи на жилището: стълбище, двор,
апартамент № 48, двор, при съседи на избеното помещение: коридор, мазе № 8 и
коридор, който имот представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1003.118.1.47 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
София, по отношение на който имот ответникът А.Е.С. се е разпоредил възмездно в
полза на С.С.К. по силата на нотариален акт за
прехвърляне на идеални части от недвижими имоти вместо изпълнение на парично
задължение № 99, том I, peг. № 2651, дело 85/2020 г. на нотариус А.Ш. ***
действие СРС, рег. № 500 на НК.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр. д. № 8637/2020 г., по описа на СГС, I-28 състав като недопустимо, в частта по предявения от Л.Р.Р. с EГН ********** и Е.А.Р. с ЕГН ********** срещу В.Г.С.
с ЕГН **********, с адрес ***, иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС.
ОСЪЖДА Л.Р.Р. с EГН ********** и Е.А.Р. с ЕГН **********,
да заплатят на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, на всеки от ответниците съдебни
разноски, както следва: на А.Е.С. с ЕГН ********** сума в размер на 2500 лв. и на С.С.К. с ЕГН **********
– 2500
лв.
Решението в частта, имаща характер на определение, с което производството
е прекратено спрямо ответника В.Г.С., може да бъде обжалвано пред Софийски
апелативен съд с частна жалба, в едноседмичен срок от връчването му на
страните, а в останалата си част може да бъде обжалвано с въззивна жалба, в
двуседмичен срок от съобщаването му.
СЪДИЯ: